最近，熱點(diǎn)二手房降價的消息對北京樓市影響很大。

有多大？

有新房銷售甚至轉(zhuǎn)行去賣二手房了。

輿論場上，主賣二手房的大V也提出“買貴就是買賠”，引導(dǎo)客戶去買二手房。

這給新房的“小陽春”行情蒙上了一層陰影，新房開發(fā)商本該進(jìn)行輿論反擊，但是新房市場幾家主流開發(fā)商普遍的選擇是沉默，然后就是：上渠道。

實(shí)際上，渠道賣新房和二手房都一樣掙錢，現(xiàn)在二手房肯降價，引導(dǎo)客戶買二手房更容易成交。于是渠道帶客戶來新房售樓處轉(zhuǎn)一圈，如果客戶表現(xiàn)出猶豫，渠道立即推介手上的特價二手房，將新房作為“反面教材”。

有人說：開發(fā)商一味上渠道，其實(shí)是將競爭對手引入了自己后院——這話，大家見仁見智吧！

隨著二手房降價越來越成為社會話題。有人去搜集了一些二手房降價的“觸目驚心”案例：

1、清河萬橡府的146平米三居室戶型，去年4月掛牌價2320萬元，今年剛成交一套1888萬元，帶車位成交。

2、望京的融科橄欖城一套141平米房子去年成交1450萬元，今年成交1250萬元，單價已經(jīng)從高點(diǎn)的13萬元/平米左右，跌到了如今8萬元/平米左右。

3、望京臻園一套188平米戶型掛牌價1880萬元，掛牌價10萬元/平米，成交價肯定要跌破10萬元/平米，這個項目一直是望京新盤地標(biāo)，之前價格一直保持在11萬元/平米以上。

4、南四環(huán)附近的德賢公館成交最新一套二手房，單價5.1萬元/平米，開發(fā)商最高的時候賣到8.2萬元/平米。

除了這些熱點(diǎn)二手房樓盤降價，品質(zhì)普通的二手房小區(qū)，尤其是年限久遠(yuǎn)的“老破小”二手房價格更是降的離譜。

例如，北三環(huán)的安華里社區(qū)一套55平米小兩居成交價僅305萬元，折合單價5.5萬元/平米。雖然這個小區(qū)的品質(zhì)一般，但是這個單價的確打破了北京買房人心中“環(huán)線論”的執(zhí)念。因?yàn)榇藭r位于順義的后沙峪和昌平南的新房售價都超過了5.5萬元/平米。

2月底位于豐臺區(qū)南三環(huán)內(nèi)的西羅園小區(qū)曾掛出了一套總價399萬元、單價3.7萬元/平米的106.76平方米房源，價格遠(yuǎn)低于該小區(qū)5萬元/平方米的均價，南三環(huán)出現(xiàn)了單價低于4萬元/平米的二手房。

看到這里，一位網(wǎng)友驚呼：二手房價格潰敗，買新房就會成為韭菜！

然而，真的是這樣嗎？

房小評認(rèn)為，對于熱點(diǎn)二手房降價的問題，要辯證去看。降價的，未必就是合適的——房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新周期，二手房價估值模型需要調(diào)整。簡單說，二手房價估值不再是“地段+金融屬性”，而應(yīng)該去掉金融屬性，從地價和房屋折舊兩方面對其進(jìn)行估價。

地價是這個區(qū)域所享有的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等市政配套資源價值的估值（具體估值方法另文講述），房屋折舊則是在房齡超過10年后，必須進(jìn)行扣除的。

這套估價方法，其實(shí)正在逐漸被金融機(jī)構(gòu)采用，超過10年房齡的二手房在銀行的抵押價格越來越低。

而買房人所熱捧的那些熱點(diǎn)二手房樓盤，房齡多數(shù)超過了10年，相當(dāng)于股票價格漲到了頂，剛開始下跌，賣家給你個9折的價格，買家欣喜若狂以為撿到了寶，其實(shí)買到手那一刻起，房子的價格就在下跌。

所以，買二手房首先應(yīng)該看的是房齡，切記！

其次，很多熱點(diǎn)二手房的地段位置都不錯，但是要注意一點(diǎn)：城市的商業(yè)中心、教育中心、產(chǎn)業(yè)中心每年都在變遷，可能變化很慢，但是它一定在變。

尤其是北京市的規(guī)劃和發(fā)展調(diào)整，多中心格局形成以后，原來老的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心可能會隨著企業(yè)、人口的遷移而變化。當(dāng)一個區(qū)域發(fā)展飽和以后，更新更好的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)資源喜歡去新城、新區(qū)落位，年輕人和追求時尚的人士喜歡跟隨時尚配套走。

在這種城市發(fā)展變遷當(dāng)中，有新的區(qū)域崛起，也有老的區(qū)域衰退。

房屋和土地價值估值，離不開時間維度。買房的時候，評估區(qū)域價值，一定要問這樣的問題：“今天的望京，真的是你印象中的望京嗎，真的是你眼前看到的望京嗎？”

最后，二手房和新房的居住價值不同。去年以來，北京樓市新房產(chǎn)品升級很快，已經(jīng)從“蓋得好，變?yōu)樽〉煤谩?，一系列新科技使用，空間設(shè)計更人性化，社區(qū)功能和園林設(shè)計升級，住新房和住二手房的體驗(yàn)感完全是兩回事。

未來，隨著新房設(shè)計、功能繼續(xù)升級，新房的產(chǎn)品價值和二手房的居住體驗(yàn)代差會越來越大，這就好比手機(jī)的“蘋果15”和“蘋果12”的區(qū)別。

如果我們把眼光看向國外，其實(shí)早有國家組織專門的標(biāo)準(zhǔn)委員會，組織新房設(shè)計每5年進(jìn)行一次大規(guī)模產(chǎn)品迭代，就好像手機(jī)設(shè)計一樣，新房從顏值、功能、科技都在引領(lǐng)住房消費(fèi)的新時尚。

年輕人們結(jié)婚都以買新房為有面子，買二手房是迫不得已的選擇。所以在同一區(qū)域內(nèi)，出現(xiàn)了新房價格是二手房的2倍，但是新房和二手房各得其所，各買各的，因?yàn)樵谙M(fèi)者心中，這是兩種不同的產(chǎn)品。

所以，對于購房者來說，一線城市的熱點(diǎn)二手房小區(qū)的房子，其實(shí)是價格泡沫比較大的一種資產(chǎn)。

這個問題從兩個維度看：其一，這些房子的價格是建立在過去全球資金都來買的基礎(chǔ)上的，過去100個人追著買和今天的1個人買，價格是兩回事（詳細(xì)咨詢請私信）；其二，一個小區(qū)的房價是由最新成交的一套房子價格決定的，在過去10多年時間里，很多人買入價格很低，即便如今價格下調(diào)20%，他們依然賺得盆滿缽滿。當(dāng)樓市進(jìn)入買方市場時，誰價格便宜誰先賣出去，一定是這些低成本房源降價先走，而你此時買入，就成了站崗的，你算算你的買入價格加利息成本，到什么時候能賣掉？

一定程度上說，此時買新房，不但不是吃虧的事情，反而是比較安全的投資：

1、隨著市場和購買力分化，新房市場逐漸豪宅化。在市場對偽豪宅淘汰之后，新房凡是在市場站得住腳的，一定是在這個區(qū)域內(nèi)的富人、改善人群最喜歡的房子。就像汽車市場如今出現(xiàn)的變化一樣，一些過去賣得好的汽車賣不動了，而一些造車新勢力崛起了。這個背后是人口年齡、社會心理、消費(fèi)偏好的轉(zhuǎn)向和變化（詳細(xì)請私信咨詢）。

2、新房買入的價格都差不多，一般二手房小區(qū)是在新房入住后5年，才會形成第一波二手房掛牌高峰。也就是說，如果買新房，5年內(nèi)你這個房子都不會掉價，在銀行的估值也不會下降。至少可以保短期的資產(chǎn)安全，以時間換空間。

3、土地價格的剛性。新房價格背后主要是地價，而地方政府為了保持土地價格的剛性，一定會對一切影響土地價格的因素進(jìn)行行政調(diào)控。此時賣掉二手房可能是個對的選擇，如果買入二手房則不一定是對的選擇。

4、當(dāng)下市場上有大量高性價比的新房。新房的限價政策，也制造了很多性價比高的新房，例如北京的天壇府，中信城五期這樣的項目，如果政府不限價，價格可能20萬+了，這樣的房子依然是有價格優(yōu)勢的。

當(dāng)然，以上所指的新房購買優(yōu)勢，是在“不選錯”的前提下才成立的。房小評承認(rèn)，如今的市場上有很多新房項目價格太貴了，產(chǎn)品做得不用心，不值這個錢，有的性價比的確不如周邊的二手房。

買新房，還是二手房，要一房一策，如上所述，有的新房目前價格被低估了，有的熱點(diǎn)二手房降價20%以后價格依然是高估的，但是未來買新房是個保值增值的趨勢，前提是新房也要價格、產(chǎn)品、服務(wù)匹配。

去年以來，新房都在卷產(chǎn)品，的確得房率更高了，面寬采光更大了，裝修更好了，甚至功能都迭代了，現(xiàn)在買房不再是看地段也要看產(chǎn)品了。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)的卷產(chǎn)品，依然是汽車行業(yè)的第二階段“從有到好”（產(chǎn)品進(jìn)階三階段：從無到有；從有到好；從好到個性化），但是汽車行業(yè)已經(jīng)到了第三階段：從好到個性化。

實(shí)際上，買車和買房是一波人，就是這個社會、這個時間段里的贏家。有錢了，才會買車買房，他們的消費(fèi)價值觀其實(shí)是相通的，所以買車到了個性化階段，買房也應(yīng)該研究個性化需求。

熱點(diǎn)二手房小區(qū)撿漏，其實(shí)不是一件劃算的買賣。二手房購買有很多講究，看房齡是第一條。越是熱點(diǎn)二手房小區(qū)，炒房資金沉淀和聚集其中的越多，就像一只股票過去漲價漲的很高，一旦資金開始拋售，它跌價往往越深，跌多少不好說，但是我不建議你在價格跌的時候進(jìn)入，因?yàn)檫@樣的房子不值得抄底。

從2024年下半年開始，新房市場產(chǎn)品、功能迭代會上升一個新層面，即上述的“從好到個性化”的階段。當(dāng)房子回歸消費(fèi)屬性，它的消費(fèi)者居住體驗(yàn)感會不斷創(chuàng)新，這些我們都可以從新房身上期待，但是二手房不會。 

中國房評報道原創(chuàng)發(fā)布

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