回答，好久不見(jiàn)了。經(jīng)過(guò)兩天的問(wèn)題征集，終于湊夠了五個(gè)拼仔個(gè)人認(rèn)為更適合當(dāng)下滄州樓市情況的問(wèn)題。簡(jiǎn)單聊聊，僅供參考。

先簡(jiǎn)單提煉核心觀(guān)點(diǎn)，滄州樓市這個(gè)階段，為需要而買(mǎi)，別為價(jià)格而買(mǎi)。

還是老規(guī)矩，盡量不做中庸的表達(dá)，僅代表此時(shí)此刻的個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，有時(shí)效性噢。僅對(duì)面對(duì)提問(wèn)者答疑，僅供參考。

1

拼仔你好，我是剛需首套，考慮滄州市區(qū)，計(jì)劃兩三年內(nèi)結(jié)婚。目前家里商量著買(mǎi)房子，在市里轉(zhuǎn)了不少樓盤(pán)。有比較合適的，比如某園、某府，首付錢(qián)也夠。但是都說(shuō)今年形式不好，看網(wǎng)上也有的說(shuō)等到過(guò)年買(mǎi)房會(huì)更穩(wěn)妥。想問(wèn)問(wèn)要不要等等，年底再看。求翻。

簡(jiǎn)單總結(jié)問(wèn)題為：有需求，有目標(biāo)，有能力，置業(yè)滄州是不是一定要等到年底。

先說(shuō)答案，不一定！

首先，就滄州目前的樓市環(huán)境看，房企若要業(yè)績(jī)沖刺也許等不到年底了?，F(xiàn)實(shí)是很多新盤(pán)已經(jīng)從預(yù)期價(jià)格就開(kāi)始了沖刺。后面的下浮空間可能很難等的來(lái)。

第二，參照去年，年底確實(shí)有業(yè)績(jī)沖刺發(fā)生，工抵房上線(xiàn)這樣的情況。但大家要觀(guān)察一個(gè)事實(shí)，沖業(yè)績(jī)是拼回款，那么真正力度可觀(guān)的項(xiàng)目都在對(duì)全款購(gòu)房者傾斜。換句話(huà)說(shuō)，正常三成首付調(diào)整空間不大。

第三，對(duì)剛需購(gòu)房者，一定要考慮“可選房源”情況。喜歡的賣(mài)掉了，優(yōu)惠的有瑕疵，雖然便宜咱們一樣不能選擇。既然剛需，就別瞎等，你的首要目的是買(mǎi)需要。買(mǎi)個(gè)好的。

第四，若地緣剛需，有些板塊年內(nèi)將不再供地或沒(méi)有新盤(pán)入市的，這注定您仍要從新盤(pán)存量房和二手房中選，別等年底，盯緊點(diǎn)。

第五，接著上條說(shuō)，如果這個(gè)板塊還有大量的供地，和待入市新盤(pán)?？梢缘鹊瓤?！新的項(xiàng)目無(wú)論在產(chǎn)品面和預(yù)期上在不斷的給出驚喜，但首先我們自己的預(yù)期要符合實(shí)際。年底將入市的新盤(pán)是輕裝上陣，給的是一把預(yù)期。等調(diào)整，就算了。

第六，什么情況可以等。你看中的這個(gè)盤(pán)體量大，順?shù)N中，去化略乏力。房企有年末沖刺習(xí)慣。這類(lèi)情況，等等看。

2

過(guò)了年家里兩套房子有出手變現(xiàn)的打算。一套出租中，一套直接閑置了。聽(tīng)說(shuō)二手房不是特別好賣(mài)，關(guān)注了幾個(gè)主播都建議快出手。

想問(wèn)問(wèn)，二手房必須降價(jià)嗎？怎么定價(jià)合適。下決心想賣(mài)了，有沒(méi)有更快出手的辦法。（一套天成郡府小高層14樓，一套金色家園三樓，都是兩室）

第一，二手房還好賣(mài)嗎？確實(shí)不好賣(mài)。前幾天我在抖音一個(gè)小作品留言區(qū)詳細(xì)聊過(guò)。有興趣的朋友可以再去看看。

第二，定價(jià)，我就不提具體建議了。您手里的房子目前看都還算有競(jìng)爭(zhēng)力的資源。若同時(shí)有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，脫手應(yīng)該問(wèn)題不大。但這不代表鼓勵(lì)底價(jià)賣(mài)，一定要有合理預(yù)期，參考一下同小區(qū)掛牌價(jià)，起碼讓中介愿意推廣，起碼有帶看。

切忌長(zhǎng)期高價(jià)掛牌，一是會(huì)被中介，意向購(gòu)房者錯(cuò)判，二，必然是在幫鄰居們站崗。

第三，快速出手。

1、可以考慮控制投入的前提下適當(dāng)整備一下老房子，從衛(wèi)生到裝修小調(diào)整。硬件固化不可變是接受度的問(wèn)題，軟件印象調(diào)整很有必要。

2、閑置的那套房子可能會(huì)有更好的出手條件，畢竟租戶(hù)的生活狀態(tài)和時(shí)間安排對(duì)購(gòu)房者看房也有一定影響。

3、既然決定了賣(mài)，就加大一下推廣力度，多找?guī)准抑薪閽炫疲疾ㄆ饋?lái)。往平臺(tái)一掛等電話(huà)的日子一去不返了，適當(dāng)考慮給出更高的傭金。

4、議價(jià)環(huán)節(jié)，有底線(xiàn)的前提下，不要貪，三千五千的聊容易讓購(gòu)買(mǎi)者失去耐心。一輪到位（第一次讓價(jià)幅度大點(diǎn)）然后守住預(yù)期可能效果更好。

3

澤信云尚和梧桐墅如果考慮自住，哪個(gè)更合適一些。這兩個(gè)盤(pán)離我老家的距離是差不多的，工作在新華區(qū)，比較穩(wěn)定。首付能力有限，所以看這兩個(gè)。澤信八千多，梧桐墅更便宜一些。

個(gè)人對(duì)梧桐墅這個(gè)項(xiàng)目不是非常了解，做了一些線(xiàn)上補(bǔ)課。

其實(shí)兩個(gè)項(xiàng)目是不能做平行對(duì)比的，但每個(gè)人的需求都有獨(dú)特性。此問(wèn)答僅針對(duì)您一種情況。若一定要二選一的話(huà)，看我如下簡(jiǎn)單建議吧。

從區(qū)位考慮的話(huà)，選澤信吧，畢竟交通可見(jiàn)，并且在未來(lái)城區(qū)規(guī)劃版圖內(nèi)，這點(diǎn)兒很重要，也最為重要。

其次，說(shuō)說(shuō)產(chǎn)品面，控總價(jià)的方面考慮，我仍然建議您選澤信吧。首套上車(chē)無(wú)論是小三房還是兩居其綜合性?xún)r(jià)比都會(huì)更高，另外功能性上也完全夠。

這個(gè)階段，不要太追求價(jià)格低，更多的去考慮需要。

若夠不到更好的，耐心等待，積蓄能量。這個(gè)漫長(zhǎng)的周期可以等你。

但切切不要買(mǎi)錯(cuò)。

4

城北板塊的百豐瑞府和西南的宏宇海棠灣哪個(gè)更有升值潛力，更適合剛需。

首先，這個(gè)問(wèn)題不是非常成立。但如此類(lèi)問(wèn)題還挺多的。今天就來(lái)一并回答一下。

需要明確自己的購(gòu)房需求。是我們反復(fù)在聊的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。兩區(qū)域跨度巨大。投資和剛需自住又是完全不同的屬性。

這兩個(gè)盤(pán)從產(chǎn)品基本面上都不錯(cuò)。目前看，百豐城北板塊更近主城區(qū)，宏宇西南角板塊更依賴(lài)概念，可能有更多未來(lái)機(jī)遇。

當(dāng)下，務(wù)實(shí)一點(diǎn)，需要第一。怎么選結(jié)合自身地緣情況，比如通勤，比如輻射范圍配套需要。

沒(méi)有需要，投資，可能不是好時(shí)代。

5

為什么買(mǎi)新房還要找中介，還是直接自己去售樓處就可以。聽(tīng)說(shuō)找中介會(huì)有優(yōu)惠，但力度又大小不一，有的經(jīng)紀(jì)人直接就說(shuō)找他能拿到最大的返點(diǎn)，前提沒(méi)找過(guò)其他人。這里面有什么講究嗎？

在滄州市場(chǎng)，這個(gè)階段，找一下渠道吧。

原則還是，先看需要，再看價(jià)格。如果這個(gè)經(jīng)紀(jì)人上來(lái)就是錢(qián)，那換了也罷。

第一，您要想清楚，你到底是需要服務(wù)還是需要房源。比如您是一個(gè)相當(dāng)成熟的購(gòu)房者，有自己的明確目標(biāo)了，看好了，有準(zhǔn)確的判斷。這個(gè)時(shí)候找到有這個(gè)項(xiàng)目渠道的中介，確實(shí)可能聊到一些意外優(yōu)惠。并且，這就比較簡(jiǎn)單了，大家直接談的是錢(qián)。前提這個(gè)樓盤(pán)，各個(gè)渠道都有。

第二，第二種情況，您是首次置業(yè)，小白一枚，那就需要慧眼識(shí)人了。這個(gè)時(shí)候您更多的是需要一個(gè)更靠譜，更專(zhuān)業(yè)的渠道了。更準(zhǔn)確的說(shuō)，需要一個(gè)更好/更專(zhuān)業(yè)的人來(lái)給您更好的服務(wù)、置業(yè)計(jì)劃，甚至是更強(qiáng)的安全感。（多與渠道銷(xiāo)售去溝通討論，不要怕麻煩、不好意思。多打交道才能識(shí)人）

大部分，買(mǎi)房人買(mǎi)錯(cuò)都是在第一次。所以說(shuō)，這個(gè)時(shí)候，不要考慮省那一點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)費(fèi)，我們能得到多少返錢(qián)。畢竟更有經(jīng)驗(yàn)、更有談判和拿到房源能力的人，與其服務(wù)付出所得也一定需要正比的。他幫你爭(zhēng)取的資源更多，尤其是幫你選對(duì)，我相信這才是“真金白銀”。

最后，無(wú)論哪個(gè)渠道公司，經(jīng)紀(jì)人，其是否靠譜，是否有真的職業(yè)操守，是最重要的。有銷(xiāo)售技巧，這很正常。但不傷害客戶(hù)是前提，能換位的經(jīng)紀(jì)人在這個(gè)時(shí)代更難能可貴。如果碰到有耐心、真心為您甄別房源的經(jīng)紀(jì)人，他是值得珍惜的。反之，趕緊換掉。

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