導(dǎo)語(yǔ)

熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。

◎  文 / 克而瑞研究中心

受上月土地供應(yīng)回升的影響，本月土地成交建面環(huán)比上月同期小幅上揚(yáng)。熱度方面，至截稿時(shí)上海、杭州、南京等市均在月內(nèi)舉行了土拍，月份平均溢價(jià)率6.1%，環(huán)比上月小幅下調(diào)。土地流拍率方面出現(xiàn)了超預(yù)期的攀高，隨著7月份供地規(guī)模的減少，以及月內(nèi)接連出臺(tái)的行業(yè)扶持政策推動(dòng)，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預(yù)計(jì)下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。

核心要點(diǎn)

· 供求：新增供地規(guī)模方面季節(jié)性回落, 隨著7月份到期的供地清單數(shù)量減少，短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降。至截稿土地成交1560幅，同比降幅收窄,環(huán)比連續(xù)三月正增長(zhǎng)。

· 熱度：月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率6.1%，環(huán)比上月小幅下調(diào)。僅上海溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定，杭州、南京、成都等土拍熱度均明顯降溫。流拍率超預(yù)期攀高至26.5%，創(chuàng)2022年以來(lái)新高，合肥、佛山等地中遠(yuǎn)郊均出現(xiàn)多宗流拍地塊。

· 分布：受京、滬、廣集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地302萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，但同比下降了37%，成交金額638億元，同環(huán)比均明顯下滑；二線城市本月有杭州、南京、長(zhǎng)沙等部分城市進(jìn)行了集中土拍，但受上月高基數(shù)的影響，成交金額明顯減少，環(huán)比下降58%至525億元，同比降幅更是高達(dá)69%。

后市展望

寧、杭等熱點(diǎn)城市集中土拍熱度相繼下調(diào)

下半年土地流拍率或?qū)⒊掷m(xù)保持高位震蕩

受上月土地供應(yīng)回升的影響，本月土地成交建面環(huán)比上月小幅上揚(yáng)?？紤]到因?yàn)?月份大批土地供應(yīng)時(shí)間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預(yù)計(jì)出讓時(shí)間在7月最后幾天，7月份土地成交規(guī)模環(huán)比增幅或進(jìn)一步擴(kuò)大。熱度方面，至截稿時(shí)上海、杭州、南京等市均在月內(nèi)舉行了土拍，月份平均溢價(jià)率6.1%，環(huán)比上月小幅下調(diào)。具體城市方面，僅上海溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價(jià)率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內(nèi)8宗地塊有6宗為底價(jià)成交。

除了溢價(jià)率下滑外，本月杭州進(jìn)行的第七輪土拍還出現(xiàn)杭州2023年首輪流拍和本地國(guó)資委托底的現(xiàn)象，結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望，在當(dāng)前銷售端回落的影響下，再加之大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年的密集出讓，下半年熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。

01

供求

供給規(guī)模季節(jié)性回落

成交建面同比降幅如期收窄

土地供應(yīng)方面，新增供地規(guī)模季節(jié)性回落。截止25日，7月份土地供應(yīng)量5826萬(wàn)平方米，相比2022年同期下降39%，降幅較上月擴(kuò)大了15個(gè)百分點(diǎn)，再度回到3-5月平均跌幅附近。正如上月所分析，隨著7月份到期的供地清單數(shù)量減少，短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降。一線城市方面，本月京滬深均有新增宅地供應(yīng)，含宅用地總建面約110萬(wàn)平方米，上海方面第二輪預(yù)供地清單均已在6月份入市，本月僅有一宗浦東商服用地入市。二線城市方面，杭州、成都、長(zhǎng)沙等十五市在月內(nèi)發(fā)布了住宅類用地土拍公告，其中成都、西安新增宅地供應(yīng)建面均超過(guò)200萬(wàn)平方米，以成都為例，月內(nèi)共發(fā)布了28宗含宅用地的土拍公告，合計(jì)建面約266萬(wàn)平方米，但是平均底價(jià)只有1萬(wàn)元/平方米左右，對(duì)比上半年1.2萬(wàn)元/平方米的平均樓板價(jià)來(lái)看供地質(zhì)量相對(duì)一般。接下來(lái)，隨著地方基金性收入相關(guān)壓力的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模有望迎來(lái)邊際改善，但是鑒于需求側(cè)增長(zhǎng)不及預(yù)期和壓降行業(yè)庫(kù)存壓力等需要，預(yù)計(jì)年內(nèi)土地供給規(guī)模仍將持續(xù)低位。

土地成交方面，截至7月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交1560幅，同比下降16%，降幅較上月顯著縮小，環(huán)比上月同期增長(zhǎng)約5%?？紤]到因?yàn)?月份大批土地供應(yīng)時(shí)間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預(yù)計(jì)出讓時(shí)間在7月最后幾天，7月份土地成交規(guī)模環(huán)比增幅或進(jìn)一步擴(kuò)大。7月份土地成交規(guī)模雖然如期上揚(yáng)，但是市場(chǎng)熱度卻明顯轉(zhuǎn)涼，不僅三四線城市流拍率走高，杭州、合肥等熱點(diǎn)城市也相繼出現(xiàn)土地延期或中止出讓。受月內(nèi)三四線城市土地成交占比增加影響，平均樓板價(jià)有所下降，但是隨著年中土地成交高點(diǎn)的過(guò)去，預(yù)計(jì)8、9月份平均樓板價(jià)或?qū)⒃俣扰矢摺?

02

熱度

溢價(jià)率震蕩下行

流拍率創(chuàng)近兩年新高

市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)上海、杭州、南京等市均在月內(nèi)舉行了土拍，月份平均溢價(jià)率6.1%，環(huán)比上月小幅下調(diào)。具體城市方面，僅上海溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價(jià)率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內(nèi)8宗地塊有6宗為底價(jià)成交。

土地流拍率方面出現(xiàn)了超預(yù)期的攀高。受銷售面持續(xù)疲軟，企業(yè)自籌資金降幅延續(xù)等因素影響，6月份土地流拍率流拍率達(dá)到了26.5%，創(chuàng)下2022年以來(lái)新高，只有相對(duì)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊才擁有較佳的土拍預(yù)期，大量中遠(yuǎn)郊低價(jià)板塊的土地成交愈發(fā)艱難。年內(nèi)的熱度標(biāo)桿——杭州也在月內(nèi)出現(xiàn)了首宗流拍地塊，該流拍地塊板塊區(qū)位條件較好，但受商業(yè)占比較高、周邊庫(kù)存規(guī)模較大等因素影響，導(dǎo)致地塊的盈利空間和周轉(zhuǎn)速度預(yù)期不佳，意向房企難覓，最終于土拍前日終止出讓。此外合肥、佛山等地也均有多宗中遠(yuǎn)郊地塊撤牌。隨著7月份供地規(guī)模的減少，以及月內(nèi)接連出臺(tái)的行業(yè)扶持政策推動(dòng)，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預(yù)計(jì)下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。

03

重點(diǎn)地塊

上海包攬兩榜榜首

攬金額超400億元

2023年7月，北京、上海、廣州、杭州、南京、成都、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍?？們r(jià)榜榜首地塊來(lái)自上海松江洞涇鎮(zhèn)，為純宅地，成交總價(jià)為70.63億元，由華發(fā)搖號(hào)競(jìng)得；排在第二位的是上海閔行華漕鎮(zhèn)，該地吸引招商、保利發(fā)展、中國(guó)鐵建(601186)、中鐵置業(yè)、國(guó)貿(mào)、華僑城、綠城、萬(wàn)科等18家房企報(bào)名參拍，以國(guó)央企為主，經(jīng)過(guò)31輪并觸發(fā)最高限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)階段，最終中國(guó)鐵建搖中該地塊，成交總價(jià)61.475億元，溢價(jià)率10%，成交樓板價(jià)40920元/平方米。

由于重點(diǎn)城市供地質(zhì)量較之前所有下滑，入榜門檻值與上月相比，也明顯下調(diào)。單價(jià)榜門檻地塊為北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮商辦地塊，該地被北京懋源鴻竺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)13.4億元摘得，樓板價(jià)僅有28065元/平方米，較上月門檻值下降了30%。

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更多克而瑞研究月報(bào)

市場(chǎng)

月報(bào)

6月供應(yīng)增34%而成交再降，地市縮量但溢價(jià)率新高（2023年6月）

5月樓市供求延續(xù)降勢(shì)，地市提質(zhì)縮量熱度維持（2023年5月）

4月樓市供求雙降三成，滬杭集中土拍升溫（2023年4月）

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并購(gòu)月報(bào)

金科引入長(zhǎng)城國(guó)富作戰(zhàn)投，長(zhǎng)實(shí)欲抄底龍光、合景香港豪宅項(xiàng)目（2023年6月）

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土地月報(bào)

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成交規(guī)模延續(xù)歷史低位，滬、杭集中土拍高熱“接棒”（2023年4月）

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企業(yè)月報(bào)

融資規(guī)模仍處低位，百?gòu)?qiáng)單月業(yè)績(jī)同比降28.1% (2023年6月)

銷售環(huán)比降低14.3%，融資規(guī)模創(chuàng)2020年來(lái)單月新低 (2023年5月)

百?gòu)?qiáng)累計(jì)銷售同比增9.7%，民企投資弱復(fù)蘇 (2023年4月)

百?gòu)?qiáng)累計(jì)銷售同比轉(zhuǎn)正，核心城市城投托底減少 (2023年3月)

百?gòu)?qiáng)銷售同環(huán)比增長(zhǎng)，民企投資弱復(fù)蘇 (2023年2月)

百?gòu)?qiáng)銷售仍低迷，拿地投資“靜止”(2023年1月)

資本月報(bào)

房企發(fā)債規(guī)模創(chuàng)2020年以來(lái)單月新低，定增計(jì)劃審批加速(2023年6月)

房企融資總量創(chuàng)2020年以來(lái)單月新低，萬(wàn)科150億定增獲受理 (2023年5月)

發(fā)改委支持民間項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，格力地產(chǎn)(600185)擬配股70億元 (2023年4月)

公募REITs適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)，嘉創(chuàng)地產(chǎn)完成上市(2023年3月)

不動(dòng)產(chǎn)私募基金重啟，萬(wàn)科等房企積極配股 (2023年2月)

融資環(huán)境有所改善，房企配股較為積極 (2023年1月)

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