土地月報 | 多城市地市重啟，下月成交規(guī)模有望大幅回升（2020年3月）

來源：智能家居時間：2020-04-10 22:10

　　導讀

　　3月份的供地規(guī)模較2月已經翻番，下月的成交規(guī)模預計能大幅回升。

　　◎ 研究員 /馬千里、周奇

　　2020年3月，在中央和地方積極的供地政策推動下，土地市場交易開始逐漸恢復，但受到土拍入市的流程周期影響，環(huán)比來看土地成交規(guī)模只是小幅回升。不過，疫情最嚴重的武漢也已經于3月底重啟土地出讓，接下來各城市土地供應也將逐漸恢復至往期水平，3月份的供地規(guī)模較2月已經翻番，下月的成交規(guī)模預計能大幅回升。

　　在市場熱度方面，受優(yōu)質土地成交占比仍維持高位影響，土地競拍指標繼續(xù)趨好，溢價率持續(xù)上行，土地流拍率更是創(chuàng)下半年來的新低。各能級城市中，除一線城市外，二三線城市的溢價率持續(xù)上漲，部分城市如成都、東莞等土拍熱度明顯上升。

　　市場走勢

　　成交規(guī)模仍處于近一年來較低水平，

　　預計下月將會大幅回升

　　隨著疫情控制趨于穩(wěn)定，大部分城市本月均恢復了土地出讓，3月份土地供應量也明顯增多。據CRIC統(tǒng)計數據顯示，全國市場經營性土地供應總建筑面積為28103萬平方米，環(huán)比上漲203%，同比也上升了23%。各能級城市的土地供應量均呈現上漲趨勢，其中在上月表現較為沉寂的二線城市土地供應明顯開閘，3月份土地供應量較上月翻了兩番，杭州、成都、天津等多個城市均有多宗土地將在4月份出讓，預計下月成交規(guī)模將會大幅回升。雖然本月土地掛牌量激增，但這些地塊多是在下月開拍，因此3月份土地成交規(guī)模并未能較上月明顯恢復，依舊處于近一年來較低水平。具體而言，本月全國土地市場成交建筑面積為10995萬平方米，僅較2月份增加了9%，同比降幅則進一步擴大至27%。就各能級城市而言，三個能級城市中僅二線城市的成交量環(huán)比大幅回升，一線和三四線的成交量均未能進一步上漲。價格方面，由于一線城市成交面積較上月大幅減少，并且成交地塊也多為價格較低的土地，本月平均地價呈現出回落趨勢，成交樓板價降至2516元/平方米。不過，受杭州、蘇州、南京等地價較高的二線城市土地出讓恢復影響，地價并未大幅下降，環(huán)比降幅為10%。各能級城市方面，成交樓板價整體呈現二、三線城市上漲、一線城市下滑的趨勢。值得注意的是，雖然三四線城市的地價仍是環(huán)比上升的，但主要是靠重點三四線城市帶動，大部分中小城市的土地供應仍處于較低水平。

　　市場熱度

　　整體溢價率延續(xù)向好趨勢，

　　流拍率降至半年多以來的最低位

　　隨著疫情控制取得階段性成果，3月市場熱度指標表現也向好。溢價率在二、三線城市優(yōu)質用地成功出讓的帶動下延續(xù)回升趨勢，增至12.2%，環(huán)比上升0.9個百分點，連續(xù)四個月環(huán)比上升。分能級城市來看，一線城市本月平均溢價率為3.4%，較上月大幅下滑，主要是北京本月零成交，上海和廣州也均是底價成交，僅深圳有2宗宅地溢價成交，使得一線溢價率大幅下滑；二線城市中，蘇州、寧波、杭州、合肥等城市也有多宗土地高溢價成交，因此溢價率也有一定程度的上漲，升至12.5%；三四線城市中，無錫、東莞、常州、佛山等城市本月成交了多宗溢價率地塊，整體溢價率也回升至13.5%。

　　疫情影響之下，城市土地計劃較為保守，供應地塊也多為優(yōu)質土地，流拍地塊較少；另一方面，隨著土地出讓逐漸恢復正常，本月撤牌和政府收回地塊較上月明顯減少，整體流拍率也因此明顯下滑。據CRIC重點監(jiān)測的城市來看，本月土地流拍率降至9.6%，較上月減少了11.7個百分點，是半年多以來的最低位。就流拍地塊具體情況來看，無人競拍或未達底價而流拍的地塊也并不多，這些土地基本是鄭州、青島和洛陽等城市位置欠佳、條件一般的土地，在優(yōu)質土地供應明顯增多的背景下，房企競拍意愿不強，因此遭遇流拍。

　　重點地塊

　　二三線優(yōu)質宅地競拍熱度高，

　　廣州新單價地王誕生

　　隨著國內疫情防控取得成效，本月廣州、杭州、蘇州、合肥、武漢等多個城市重啟土地出讓，且供應地塊基本以優(yōu)質土地為主，如廣州越秀宅地、蘇州青劍湖地塊、合肥濱湖地塊等。優(yōu)質地塊的出讓刺激了房企的拿地欲望，入榜地塊中除一線城市的土地外，二三線城市的入榜地塊多為溢價成交，競拍熱度較高。特別是土拍門檻相對較低的合肥、無錫、紹興等城市的核心區(qū)域宅地，均吸引了多家房企的競拍，如無錫太湖新城宅地吸引了10余家房企參拍，在經過4個小時、183輪的拉鋸戰(zhàn)后才被陽光城(000671,股吧)競得。

　　不過，本周最引人關注的地塊當屬廣州越秀區(qū)宅地。該宗地是越秀區(qū)時隔8年來再次供應的住宅用地，其起拍價創(chuàng)下廣州土地出讓有史以來起拍樓面價最高紀錄，一旦成交便是廣州新的單價地王。最終由廣州城投以底價拿下，成交樓面價達63329元/平方米，刷新廣州土地成交史上的成交樓板價紀錄。

　　總結：2020年3月，雖然多個城市土地出讓重啟，但由于受疫情影響，各城市2月份供地量大幅縮減，導致本月土地成交規(guī)模僅是小幅回升。不過，結合土地供應來看，本月土地供應規(guī)模環(huán)比2月份翻番，且多預計在4月份出讓；加之，月內中央和地方頻頻表態(tài)，將持續(xù)加強供地力度，預計4月份土地成交規(guī)模將出現大幅上漲。

　　值得注意的是，雖然近兩月來市場熱度指標持續(xù)向好，但主要是靠重點城市優(yōu)質土地成交明顯提升帶動。后續(xù)隨著土地入市規(guī)模的提升，優(yōu)質土地占比不可避免會出現下滑，再加之行業(yè)資金面的困難并未能明顯改觀，土拍熱度指標或再現波折，4月初流拍率或再度上升，溢價率也難創(chuàng)新高。

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