2020年一季度，受疫情影響，行業(yè)指標(biāo)的全線下滑。隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制，各地陸續(xù)復(fù)工，3月出現(xiàn)了小幅回升，但是總體表現(xiàn)仍不及去年同期。

在北、上、廣、深四大一線城市中，深圳市場復(fù)蘇相對(duì)較快，一季度成交同比微跌1%，已接近去年同比水平。

在疫情影響下，房企的營銷手段變得多樣，主要圍繞“以價(jià)換量”展開，通過釋放優(yōu)惠信號(hào)、低折扣，制造話題來吸引購房者。

雖然深圳成交量逐步復(fù)蘇，但是在價(jià)格上仍有下探壓力。

01  一季度成交同比微跌1%，接近去年同期

2020年前2月，一線城市商品住宅新增供應(yīng)共計(jì)152萬平方米，同、環(huán)比分別下滑37%和69%。

3月，隨著新冠肺炎疫情逐步得到有效控制，各地線下售樓處陸續(xù)開放，房企基本復(fù)產(chǎn)復(fù)工，多數(shù)城市的項(xiàng)目加緊推盤，彌合前期供貨不足缺口。

一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積125萬平方米，環(huán)比大增476%，同比下降60%。北、上、深已由上月近乎“斷供”轉(zhuǎn)為小幅增長，但整體供應(yīng)依舊偏低。

從成交來看，一季度因疫情突發(fā)，多地售樓處被迫關(guān)閉，1-2月整體樓市成交呈現(xiàn)出“斷崖式”下跌，一線城市僅成交210萬平方米，同環(huán)比分別下降33%和61%。

3月隨著國內(nèi)疫情得到初步控制，樓市成交也隨之穩(wěn)步恢復(fù)，一線城市成交面積153萬平方米，環(huán)比大增205%，同比下降39%。

得益于外來務(wù)工人員基本返程，一線城市中，深圳市場復(fù)蘇相對(duì)較快，今年一季度成交79萬平方米，同比微跌1%，已基本恢復(fù)至去年同期水平。同期，北京、上海、廣州累計(jì)同比大跌46%、34%和43%。

02  熱銷豪宅倒掛嚴(yán)重，市場“以價(jià)換量”

隨著市場的逐步復(fù)蘇，3月深圳出現(xiàn)開售當(dāng)天即售罄的“日光盤”。

3月7日，深圳年后的首個(gè)豪宅項(xiàng)目，招商太子灣·灣璽現(xiàn)場開售，當(dāng)天晚上八點(diǎn)，70套240-398平方米，總價(jià)區(qū)間在2000萬-5000萬的精裝商務(wù)公寓房源全部銷售一空，吸金超過42億元。隨后，又加推兩次共68套房源，均不到半天便全部售罄。

3月16日晚間，萬科星城線上推售288套商務(wù)公寓新房源，均價(jià)3.9萬/平方米，開盤七分半鐘即全部售罄，銷售金額達(dá)2.99億元。

受豪宅市場集中成交影響，3月深圳商品住宅均價(jià)也一躍成為了北上廣深一線城市中最高，為63502元/平方米，同比上升7%，較2019年末也上升7%，其次為上海，均價(jià)57624元/平方米，同比增長4%，較2019年末也有2%的漲幅。

值得注意的是，深圳豪宅市場年后首次“開門紅”項(xiàng)目深圳蛇口片區(qū)的招商太子灣·灣璽倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。此次開盤均價(jià)不過11萬元/平方米，周邊二手房均價(jià)部分已達(dá)15萬元/平方米。

在此次開盤前，招商還啟動(dòng)了二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的渠道營銷模式，傭金達(dá)3%，高于業(yè)內(nèi)1-2%的水平，中介機(jī)構(gòu)賣出一套的最低傭金也有64萬，最高的一套可拿到165萬元，高額的傭金促使合作的中介機(jī)構(gòu)賣力蓄客宣傳，使得此前半年該項(xiàng)目在深圳開啟了刷屏模式。

在疫情影響下，房企的營銷手段變得多樣，主要圍繞“以價(jià)換量”展開，通過釋放優(yōu)惠信號(hào)、低折扣、制造話題來吸引購房者。

從云璽和萬科星城來看，萬科星城推出首付分期，首期款僅10萬/套，剩余首付在一個(gè)月內(nèi)付清。

云璽推出開盤97折優(yōu)惠，首付4.5成，開發(fā)商在推盤前期準(zhǔn)備中，花了很多時(shí)間做渠道蓄客，疫情下又給出了額外的折扣優(yōu)惠，是造成該樓盤熱銷的主要原因之一。

03  二手房成交“報(bào)復(fù)性”激增不會(huì)長久

在此次疫情期間，不僅新房市場受影響，二手房銷售由于更依賴于線下看房，受到的影響更大，自1月中旬起全國二手房市場受疫情幾經(jīng)停滯，前兩月累計(jì)同比跌38%。一線城市成交面積累計(jì)同比跌24%，而二線及三四線城市尤為嚴(yán)重，二線城市成交面積累計(jì)同比跌44%。

一季度末，各省市陸續(xù)恢復(fù)房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù)，城市成交規(guī)模環(huán)比普遍翻倍，但同比來看距離正常水平尚遠(yuǎn)。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，15個(gè)典型城市2020年第一季度1-2月二手房累計(jì)成交面積僅997萬平方米。就一線城市而言，深圳恢復(fù)超預(yù)期，成交面積50萬平方米超去年同期，增速達(dá)44%。

我們認(rèn)為，隨著各省區(qū)市陸續(xù)允許恢復(fù)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，核心城市出現(xiàn)成交量倍增暴增的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段新房供應(yīng)量較少，如深圳市場3月僅有27萬平方米新建商品住宅供應(yīng)，一季度累計(jì)同比下降51%。

但是主要強(qiáng)調(diào)的是，成交“報(bào)復(fù)性”激增不會(huì)長久，整體市場仍處于歷史較低水平，事實(shí)上部分城市已出現(xiàn)規(guī)?；謴?fù)緩慢甚至倒退的現(xiàn)象。

一方面長達(dá)兩個(gè)月的“停市”使得市場潛在客戶容量大大降低，當(dāng)前成交激增僅是積壓需求快速兌現(xiàn)的產(chǎn)物，另一方面隨著新房銷售復(fù)工，二手房市場熱度為新房倒吸在所難免。

因此我們預(yù)計(jì)整體二手房市場恢復(fù)仍需較長時(shí)間，二季度將是關(guān)鍵階段，同時(shí)仍需謹(jǐn)防部分城市因需求減少而成交規(guī)模出現(xiàn)一降難復(fù)的現(xiàn)象。

04  北上廣深均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓

土地市場方面，2020第一季度，受新冠肺炎影響，各地在2月份紛紛暫緩了土地出讓，導(dǎo)致成交規(guī)模同比收窄幅度超過兩成。為了穩(wěn)定市場，以北上廣深為代表的重點(diǎn)城市加大了高價(jià)值土地的供應(yīng)，帶動(dòng)成交價(jià)格環(huán)比明顯上漲，溢價(jià)率也在此刺激下持續(xù)回升。

一季度，北京、上海、深圳及廣州均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊出讓，整體成交量較去年同期增長5%，金額更是同比大幅上漲了37%；二線和三四線城市的成交體量同比均成下跌趨勢(shì)，跌幅分別為32%和20%，成交金額也分別同比下滑了30%和8%。

自進(jìn)入2020年以來，以北京、上海為代表的重點(diǎn)一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)節(jié)奏不斷，成交占比明顯上升，抬升整體成交均價(jià)。一季度，土地成交樓板價(jià)2479元/平方米，環(huán)比上漲12%，同比也增加了13%。

隨著多幅優(yōu)質(zhì)乃至稀缺土地的集中供應(yīng)，加之部分城市拍地條件的放松，進(jìn)一步刺激地市回暖，一季度的溢價(jià)率也出現(xiàn)了明顯回升，環(huán)比上浮2.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11%。

分城市來看，一線城市在北京和深圳優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動(dòng)下，尤其是北京多宗優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應(yīng)，土地市場熱度回升尤為顯著，溢價(jià)率環(huán)比上漲了6個(gè)百分點(diǎn)至9%，是整體溢價(jià)率提升的主力。

進(jìn)入3月，深圳首場土拍便吸引了多家房企爭奪。3月3日，深圳一次性出讓四宗人才房宅地，最終，深圳人才安居集團(tuán)以“35個(gè)億+配建61000平方米只租不售人才房”的競價(jià)條件席卷了當(dāng)日深圳土拍現(xiàn)場，地塊溢價(jià)率最高達(dá)45%。

總體來看，2020年開年以來，各地都在為對(duì)沖疫情的負(fù)面影響而努力，隨著各地陸續(xù)復(fù)工，深圳得益于外來務(wù)工人員基本返程，在一線城市中市場成交量復(fù)蘇相對(duì)較快，但是在價(jià)格上仍有下探壓力。

考量到新冠疫情目前已上升為全球性傳染病，預(yù)防輸入型病例的任務(wù)依舊艱巨，在悲觀預(yù)期下，不排除中國由輸出型轉(zhuǎn)變?yōu)檩斎胄?，疫情?duì)行業(yè)回歸常態(tài)的影響或延遲至6月末。

展望2020年全年，預(yù)計(jì)整體房地產(chǎn)政策仍將保持相應(yīng)連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，預(yù)計(jì)2020年調(diào)控政策全面放松基本無望，“四限”調(diào)控注定將延續(xù)更長的時(shí)間周期，但局部放松依舊可期，不排除各地政府視情況“因城施策，一城一策”。 

來源：丁祖昱評(píng)樓市

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