新一線還能買房嗎?
??2022年至今,房地產(chǎn)下行,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年10月份,70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加,各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降,一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴(kuò)。
??在這樣的背景下,不少人提出了一些疑問:房價接下來還會降嗎?現(xiàn)在是不是合適的買房時機(jī)?剛需、改善又該如何選擇?
??11月17日,丁祖昱直播間第三期新一線城市專場“年輕人,新一線你去不去?”,針對年輕人關(guān)心的問題,一一解答。
??2022年以來,房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售數(shù)據(jù)可以用“慘淡”來形容。
??2022年11月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布“2022年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。
??數(shù)據(jù)顯示,2022年10月份,70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有58個和62個,比上月分別增加4個和1個。
??10月,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%,降幅與上月相同,自2022年9月一線城市新建商品住宅銷售價格首次下降起,已連續(xù)兩個月出現(xiàn)房價環(huán)比下跌。
??二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%,降幅比上月分別擴(kuò)大0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%,降幅均與上月相同。
??由此看來,整體房價確實在下跌。
??但針對網(wǎng)友們的提問,還需要具體情況具體分析,目前有些城市已經(jīng)跌到了底部區(qū)間,還有一部分城市或地區(qū)房價仍在緩慢向下通道中。
??房價有沒有到底?
??從購房者的角度來看,70城房價數(shù)據(jù)只能做趨勢性參考,因為這代表了一個城市的均價數(shù)據(jù),同一個城市不同板塊的價格差距很大,對購房來說,更重要的是自己想要買的具體的某套房子有沒有跌,而不是整個市場的數(shù)據(jù)。
??對購房者來說更需要參考的是想要置業(yè)的區(qū)域和板塊具體樓盤的可比價格,即今年新開的樓盤,對比區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)樓盤開盤價,如果新開盤的項目較去年開盤的項目漲了10%,而整個城市價格只漲3%,那對購房者來說,10%的漲幅才是其需要關(guān)注的數(shù)據(jù)。簡單來說,想要買市區(qū)的購房者,郊區(qū)價格跌不跌,跌多少其實與市區(qū)無關(guān)。
??2022年11月17日直播現(xiàn)場,00后直播小助理站在年輕人的角度表達(dá)出了對新一線城市的向往,一方面相對一線城市而言,新一線城市上車更加容易,另一方面,目前的年輕人“反內(nèi)卷”,更向往詩和遠(yuǎn)方,相對于一線城市的快節(jié)奏,新一線城市相對來說更加宜居,各種吃喝玩樂都不缺,已成為越來越多年輕人的選擇。
??為了更好的了解新一線的情況,丁祖昱評樓市直播間特意連線克而瑞研究中心的各大城市負(fù)責(zé)人,本次直播間連線的新一線城市分別為:杭州、成都、西安和重慶。
??從置業(yè)門檻來看,重慶的房價最低,截至2022年前11月,商品住宅成交均價14679元/平方米,套均總價166.99萬元/套,這是4個新一線城市中唯一一個總價200萬以內(nèi)的城市。
??其次是西安和成都,成交均價和總價相差不大,分別為18175元/平方米、249.85萬元/套和19608元/平方米、264.51萬元/套。
??最貴的是杭州,無論是成交均價還是套均總價基本向一線城市看齊。
??從落戶門檻來看,基本上本科學(xué)歷皆可落戶。
??在城市的選擇上,最終還是應(yīng)該要落在對未來的選擇和判斷上:
??首先是要一個穩(wěn)定的工作。對于不少剛畢業(yè)的年輕人來說,不同的專業(yè)和領(lǐng)域可能適合不同的城市,比如互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)的年輕人可能在杭州會發(fā)展的更好,對于新媒體行業(yè)的年輕人來說成都也是一個不錯的選擇。
??每個城市都有各自不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段,年輕人在選擇的時候首先應(yīng)該關(guān)注的是能不能找到一個穩(wěn)定且有一定發(fā)展前景的工作。
??其次是城市配套是否可以滿足日常需求。如今的很多年輕人對生活有著不同的追求,各自也有著不同的愛好,比如喜歡看話劇、喜歡玩密室逃生和劇本殺、喜歡參加小眾圈層集會等等,這些需求能否滿足在很大程度上可以提高幸福感。當(dāng)然也有部分年輕人只要有電腦和外賣就可以過的很開心,那他們的選擇空間也會更大。
??最后建議先租一段時間感受一下。對于年輕人來說,城市的選擇其實并不那么著急,如對00后來說,目前最早畢業(yè)的才22歲,在目前的整體市場環(huán)境下,其實并不那么急著買房,可以先在中意的城市租一段時間,租了一段時間之后喜歡哪里買哪里。不僅僅是新一線城市,對于絕大部分城市而言,都可以這樣選擇。
??目前我們對市場的判斷:無論是剛需還是剛改,整體而言目前已經(jīng)到了買房的合適時機(jī),只是何時下手,需要根據(jù)區(qū)域和項目具體情況來分析判斷。
??杭州:市場利好置換人群
??首先是杭州市場,2022年11月11日,杭州取消了實施五年之久的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策,已經(jīng)結(jié)清房貸的用戶,首付比例和利率可按照首套貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時,二套房的首付比例從6成降至4成,也就是說總價400萬的房子首付只需160萬。在其影響下,杭州雙十一至今來訪量出現(xiàn)了明顯提升。
??對杭州來說,目前已成為新一線的代表城市,核心圈的房價依然堅挺,隨著11月11日新政出臺后,置換人群明顯活躍。
??成都:文化獨特安逸首選
??對于成都來說,這個城市有著特有的文化理念,整體包容且安逸,房價水平也相對杭州更加親民,無論是均價還是總價,基本上壓力都不會太大。近幾年的人口導(dǎo)入也較好,能夠在一定程度上支撐市場發(fā)展。
??值得注意的是,受到信貸政策寬松、“531新政”刺激、二手指導(dǎo)價取消,新房交付風(fēng)險意識強(qiáng)化等因素推動,2022 年至今已達(dá)成都二手房銷量居近3年高位水平,月均銷量超1萬套,截止10月年度銷量達(dá)12萬套,高于新房成交。由此可以看出,成都整體市場依然還有一定的需求量。
??西安:西部城市強(qiáng)力城市
??西安的房價與成都相近,在整體市場下行壓力下,2022年1-10月成交規(guī)模較2021年同期下滑約35%。一方面是受到供應(yīng)量的影響,房企信心不足,量推貨量減少,另一方面客戶置業(yè)信心不足,疫情的反復(fù),經(jīng)濟(jì)的下行,置業(yè)者入市愈加謹(jǐn)慎,市場觀望情緒濃厚。
??但需要注意的是,西安一直以來都是西部區(qū)域非常強(qiáng)力的城市,對整個西部城市都有極大的虹吸效應(yīng)。尤其是對西北五省來說,西安依然是很多購房者的首選。
??重慶:租金回報率已達(dá)3%以上
??重慶是本期直播新一線城市中房價門檻最低的城市,不僅如此,其租金回報率也較高。目前重慶精裝房的租金約1000多一個月,對應(yīng)下來的租金回報率約有3%-4%,這一數(shù)據(jù)基本上幾乎和財務(wù)成本持平了。如果是從公寓類項目計算,市場價40萬的公寓,可以租到約1800元/月,其租金回報率可以達(dá)到5%了。
??對于重慶市場來說,買新房和二手房的區(qū)別并不是很大,因為升值預(yù)期可能并沒有其他城市這么強(qiáng),但是對于選擇在重慶生活的人來說,租房不如買房。
??新一線城市有著相對一線城市更低的置業(yè)及落戶門檻,同時也有著其他二線城市所不具備的優(yōu)勢和吸引力,對于不少年輕人來說,新一線已經(jīng)成為他們中很多人的選擇。
??我們認(rèn)為,無論房地產(chǎn)市場發(fā)展到什么階段,置業(yè)仍然是人生中最重要的選擇之一,年輕人無論選擇哪個城市,都需要考慮未來的工作、家庭的發(fā)展,生活有“詩和遠(yuǎn)方”也有“柴米油鹽”,買房要謹(jǐn)慎,想清楚買房的理由再做決策,這是買房人應(yīng)該重點考慮的事情。
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