作者：李霞

5月12日，金融街（000402.SZ）發(fā)布《關(guān)于累計(jì)新增有息負(fù)債超過凈資產(chǎn)百分之二十的公告》。公告顯示，截至2019年末，公司凈資產(chǎn)金額為389.81億元，有息負(fù)債余額為869.51億元；截至2020年4月末，公司有息負(fù)債余額為984.25億元，累計(jì)新增有息負(fù)債金額為114.74億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的比例為29.43%。

4月29日晚，金融街披露2019年報(bào)。2019年，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入261.84億元，同比增長(zhǎng)18.41%；歸母凈利潤(rùn)34.41億元，同比增長(zhǎng)5.3%。2019年，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額319億元，實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積118萬平米。

同時(shí)，金融街還披露一季報(bào)。2020年金融街一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.45億元，較去年同期下降42.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.65億元，較去年同期下降73.07%；實(shí)現(xiàn)銷售簽約額25.4億元，同比下滑65%。一季度金融街業(yè)績(jī)下滑的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目銷售和回款大幅下降，計(jì)劃結(jié)利項(xiàng)目工程進(jìn)度受到影響，導(dǎo)致結(jié)算收入下降；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入下滑。

銷售金額增速表現(xiàn)不一

由圖1可知，金融街2015-2019年的合約銷售額分別為150億元、276億元、235.7億元、307億元、319億元。可以看出金融街近5年實(shí)現(xiàn)的合約銷售金額整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，僅2017年出現(xiàn)下滑。但是銷售金額增速卻表現(xiàn)不一，2015-2019年，金融街同比增速分別為15.38%、84.00%、-14.60%、30.25%和3.91%。

據(jù)金融街2019年年報(bào)顯示，2019年，金融街實(shí)現(xiàn)簽約銷售額319億元，實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積118萬平米。其中，住宅產(chǎn)品以“價(jià)值營(yíng)銷、提升服務(wù)、強(qiáng)化品牌”為原則，以“明確標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建體系、豐富資源”為抓手，提升產(chǎn)品的展示力、銷售力和服務(wù)力，實(shí)現(xiàn)簽約銷售額266億元，銷售面積104萬平米；商務(wù)產(chǎn)品加強(qiáng)大客戶銷售，推進(jìn)產(chǎn)品去化，實(shí)現(xiàn)簽約銷售額53億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積14萬平米。

據(jù)金融街一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，受新冠肺炎疫情期間項(xiàng)目售樓處暫停開放的影響，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額25.4億元，同比下滑 65%。其中，住宅地產(chǎn)項(xiàng)目銷售簽約20.7億元，商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售簽約4.7億元。金融街表示，在3月中下旬疫情緩解后，公司有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，部分項(xiàng)目銷售逐步恢復(fù)。

在土地儲(chǔ)備方面，金融街堅(jiān)持“深耕五大城市群中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時(shí)交通圈的衛(wèi)星城”的區(qū)域戰(zhàn)略。報(bào)告期內(nèi)，金融街合理補(bǔ)充項(xiàng)目，持續(xù)完善項(xiàng)目區(qū)域布局。數(shù)據(jù)顯示，2019年金融街通過招拍掛、兼并收購(gòu)、合作開發(fā)等方式，以合理成本獲取項(xiàng)目20個(gè)，新增權(quán)益建筑面積234萬平方米，實(shí)現(xiàn)權(quán)益投資額169億元，樓面均價(jià)約10019元/平方米。截至報(bào)告期末，金融街已進(jìn)入五大城市群16個(gè)重點(diǎn)城市/區(qū)域，總體可結(jié)算項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積1753萬平方米（對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積1401萬平方米）。2020年，金融街計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地投資權(quán)益金額約180億元。

從圖2來看，近5年金融街的去化壓力表現(xiàn)不一。2015-2019年金融街存貨/平均預(yù)收賬款指標(biāo)分別為7.45、4.12、4.33、7.55和6.38。金融街該指標(biāo)變化劇烈。2016年大幅跳水，從2015年的7.45高位大幅下降至4.12。但沒保持多久，2018年該指標(biāo)又大幅上升至7.55，達(dá)近5年最高值，當(dāng)期金融街去化壓力較大。得益于報(bào)告期內(nèi)，公司科學(xué)統(tǒng)籌好銷售回款、項(xiàng)目投資、工程建設(shè)等大額資金收支關(guān)系，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，加強(qiáng)銷售簽約回款力度。2019年金融街的存貨/平均預(yù)收賬款指標(biāo)下降至6.38，去化壓力有所緩解。

而近5年預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率在2016年達(dá)到最低值1.45，其他年份相對(duì)在高位。報(bào)告期內(nèi)預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)也由2018年底的2.15稍有下降至2.09，預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收的速度稍有變慢。

2020年一季度受疫情影響，金融街存貨/平均預(yù)收賬款指標(biāo)為5.63，預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率為0.16達(dá)歷史低位。

營(yíng)業(yè)收入原地踏步

從近5年的營(yíng)收數(shù)據(jù)來看，從2014年開始，金融街的營(yíng)收便出現(xiàn)“原地踏步”的局面。2014年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收220.36億元，而到了2018年這個(gè)數(shù)字也只有221.13億元。2019年，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入261.84億元，同比增加18.41%，歸母凈利潤(rùn)34.41億元，同比增加5.30%；扣非凈利潤(rùn)28.7億元，同比下降3.91%。

分業(yè)務(wù)來說，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入235.7億元，同比增長(zhǎng)20.3%。其中，住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入155.9億元，同比增長(zhǎng)1.0%；商務(wù)產(chǎn)品收入79.8億元，同比增長(zhǎng)94.8%。報(bào)告期內(nèi)，因結(jié)利項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性差異，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率有所下滑至36.8%。此外，金融街物業(yè)出租業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.4億元，同比增長(zhǎng)5.7%，毛利率保持在91.3%的較高水平；物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.9億元，同比增長(zhǎng)1.9%，毛利率為24.3%。

基于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的下降，從而導(dǎo)致金融街綜合毛利率下降。2019年金融街實(shí)現(xiàn)毛利率40.15%，而2018的毛利率為48.60%，同比下降17.39%。報(bào)告期內(nèi)，期間費(fèi)用率從2018年的12.66%下降至11.81%。

不過，從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，金融街各地區(qū)間毛利率差異十分明顯。金融街北京區(qū)域的毛利率高達(dá)49.40%，但在天津、惠州等地區(qū)的毛利率僅為30.72%和21.79%。通常而言，房企在不同區(qū)域間毛利率確實(shí)會(huì)有差異，但金融街的營(yíng)收基本不生長(zhǎng)以及區(qū)域性毛利率差異過大，其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)持續(xù)性或?qū)⒋嬉伞?/p>

今年一季度，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.45億元，較去年同期下降42.37%；歸母凈利潤(rùn)1.65億元，同比下降73.07%；扣非歸母凈利潤(rùn)1.06億元，同比下降79.44%。金融街表示，一季度收入和利潤(rùn)下滑，主要是因?yàn)槭芤咔橛绊?，售樓處關(guān)閉，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)停工，資產(chǎn)管理項(xiàng)目暫停營(yíng)業(yè)或減少了營(yíng)業(yè)時(shí)間。報(bào)告期內(nèi)，公司毛利率為47.7%，基本維持上年水平，凈利率為11%，同比降低6.7個(gè)百分點(diǎn)；期間費(fèi)用率為21.8%，較上年升高5.6%，對(duì)業(yè)績(jī)形成拖累。

財(cái)務(wù)杠桿高企

2019年，金融街凈負(fù)債率由2018年末的184.26%略微下降至188.87%。但其調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率也由2018年末的74.94%，略微下降至73.53%。整體來看，金融街財(cái)務(wù)杠桿高企。

報(bào)告期內(nèi)，金融街堅(jiān)持高效直接融資，新發(fā)行多期公司債券和供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品，各期發(fā)行利率保持在房地產(chǎn)行業(yè)較低水平，獲取新的“金融街中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”和“非金融企業(yè)債務(wù)融資工具”發(fā)行批文，截至4月30日，金融街累計(jì)完成三期73億元SCP發(fā)行，平均票面利率2.47%，完成80億元金融街中心CMBS 發(fā)行，票面利率為2.80%。

從負(fù)債結(jié)構(gòu)看，截至2019年底，金融街共持有有息負(fù)債846.51億元，基本以長(zhǎng)期負(fù)債為主，短期負(fù)債比例不足兩成，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理。

2019年末，金融街經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為26.6億元，而上年同期該值為-90.29億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-27.12億元，同比下降121.29%。

一般來說，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正、融資活動(dòng)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)兩者同時(shí)產(chǎn)生，說明企業(yè)的大量現(xiàn)金回流用于債務(wù)清償?shù)谋壤谠黾?，有利于降低企業(yè)自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

得益于金融街現(xiàn)金流狀況改善，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，債務(wù)情況確實(shí)得到了緩解。2019年，金融街有息負(fù)債總額846.51億元，較去年同期下降2.32%；一年到期的非流動(dòng)負(fù)債為158億元，同比增長(zhǎng)132.73%；短期借款為0.5億元，同比下降達(dá)98.34%。明顯看出，公司短債比例在下降。

但是，2019年金融街調(diào)整后的速動(dòng)比率為0.86小于標(biāo)準(zhǔn)值1。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)調(diào)整后的現(xiàn)金比率也由2018底的0.45下降至0.31。綜合來看，公司的短期償債能力有下降趨勢(shì)。

一季度，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由21.2億下降至-45.9億，同比下降317%。金融街的調(diào)整后的速動(dòng)比率略降為0.86小于標(biāo)準(zhǔn)值1。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)調(diào)整后的現(xiàn)金比率也由2019底的0.31進(jìn)一步下降至0.24，公司的短期償債能力進(jìn)一步下降。

值得注意的是，自三月份房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)復(fù)工以來，上市房企頻繁融資，金融街也不例外。

1月17日，金融街發(fā)布《2020年度第一期超短期融資券發(fā)行情況公告》。公告顯示，金融街于2020年1月15-16日發(fā)行了2020年度第一期超短期融資券。該融資券實(shí)際發(fā)行總額為29億元，發(fā)行利率為2.98%。

3月6日，金融街發(fā)布公告稱，成功發(fā)行2020年度第二期超短期融資券，此次發(fā)行金額19億元，票面利率2.65%。

4月13日，據(jù)上清所披露，金融街?jǐn)M發(fā)行25億元超短期融資券，發(fā)行期限267天。4月17日，官網(wǎng)披露，金融街中心80億元資產(chǎn)支持計(jì)劃成功發(fā)行，利率2.80%為國(guó)內(nèi)CMBS最低。4月20日，金融街成功發(fā)行2020年度第三期金額25億元超短期融資券。

5月12日，金融街發(fā)布公告稱，截至2020年4月末，公司有息負(fù)債余額為984.25億元，累計(jì)新增有息負(fù)債金額為114.74億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的比例為29.43%。公告指出，較2019年末，截至2020年4月末變化主要為銀行借款減少1.20億元；非金融企業(yè)債務(wù)融資工具（SCP）和CMBS增加82億元；其他有息負(fù)債增加33.93億元。

隨著債務(wù)的增加，償債能力的減弱，疊加2020年初的疫情沖擊，似乎也不難理解金融街頻繁融資的原因。對(duì)房企來說2020年不光是“錢緊”一年，銷售端也將承受更大壓力。

另據(jù)國(guó)家發(fā)改委主管的中國(guó)投資協(xié)會(huì)、第三方綠色評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)排名和中國(guó)證券市場(chǎng)設(shè)計(jì)研究中心旗下《財(cái)經(jīng)》雜志聯(lián)合調(diào)研編制的《2019中國(guó)房企綠色信用指數(shù)TOP50報(bào)告》 顯示，金融街未上榜。

在綠色建筑方面，2019 年，金融街北京未來公元項(xiàng)目獲得綠色三星認(rèn)證標(biāo)識(shí)，北京金融街·萬科豐科中心項(xiàng)目獲得 LEED-NC 金級(jí)認(rèn)證和綠色二星認(rèn)證標(biāo)識(shí)，上?；疖囌颈睆V場(chǎng)項(xiàng)目 D 地塊獲得綠色二星認(rèn)證標(biāo)識(shí)。

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