金融街:“錢緊”壓力下的“降速”、“深耕”

來源：智能家居時間：2020-05-27 22:19

作者：李霞

5月12日，金融街（000402.SZ）發(fā)布《關(guān)于累計新增有息負(fù)債超過凈資產(chǎn)百分之二十的公告》。公告顯示，截至2019年末，公司凈資產(chǎn)金額為389.81億元，有息負(fù)債余額為869.51億元；截至2020年4月末，公司有息負(fù)債余額為984.25億元，累計新增有息負(fù)債金額為114.74億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的比例為29.43%。

4月29日晚，金融街披露2019年報。2019年，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入261.84億元，同比增長18.41%；歸母凈利潤34.41億元，同比增長5.3%。2019年，金融街實現(xiàn)銷售簽約額319億元，實現(xiàn)銷售簽約面積118萬平米。

同時，金融街還披露一季報。2020年金融街一季度實現(xiàn)營業(yè)收入22.45億元，較去年同期下降42.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.65億元，較去年同期下降73.07%；實現(xiàn)銷售簽約額25.4億元，同比下滑65%。一季度金融街業(yè)績下滑的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)項目銷售和回款大幅下降，計劃結(jié)利項目工程進度受到影響，導(dǎo)致結(jié)算收入下降；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入下滑。

銷售金額增速表現(xiàn)不一

由圖1可知，金融街2015-2019年的合約銷售額分別為150億元、276億元、235.7億元、307億元、319億元。可以看出金融街近5年實現(xiàn)的合約銷售金額整體呈現(xiàn)上漲趨勢，僅2017年出現(xiàn)下滑。但是銷售金額增速卻表現(xiàn)不一，2015-2019年，金融街同比增速分別為15.38%、84.00%、-14.60%、30.25%和3.91%。

據(jù)金融街2019年年報顯示，2019年，金融街實現(xiàn)簽約銷售額319億元，實現(xiàn)簽約銷售面積118萬平米。其中，住宅產(chǎn)品以“價值營銷、提升服務(wù)、強化品牌”為原則，以“明確標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建體系、豐富資源”為抓手，提升產(chǎn)品的展示力、銷售力和服務(wù)力，實現(xiàn)簽約銷售額266億元，銷售面積104萬平米；商務(wù)產(chǎn)品加強大客戶銷售，推進產(chǎn)品去化，實現(xiàn)簽約銷售額53億元，實現(xiàn)銷售面積14萬平米。

據(jù)金融街一季報顯示，報告期內(nèi)，受新冠肺炎疫情期間項目售樓處暫停開放的影響，金融街實現(xiàn)銷售簽約額25.4億元，同比下滑 65%。其中，住宅地產(chǎn)項目銷售簽約20.7億元，商務(wù)地產(chǎn)項目銷售簽約4.7億元。金融街表示，在3月中下旬疫情緩解后，公司有序推進復(fù)工復(fù)產(chǎn)，部分項目銷售逐步恢復(fù)。

在土地儲備方面，金融街堅持“深耕五大城市群中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時交通圈的衛(wèi)星城”的區(qū)域戰(zhàn)略。報告期內(nèi)，金融街合理補充項目，持續(xù)完善項目區(qū)域布局。數(shù)據(jù)顯示，2019年金融街通過招拍掛、兼并收購、合作開發(fā)等方式，以合理成本獲取項目20個，新增權(quán)益建筑面積234萬平方米，實現(xiàn)權(quán)益投資額169億元，樓面均價約10019元/平方米。截至報告期末，金融街已進入五大城市群16個重點城市/區(qū)域，總體可結(jié)算項目規(guī)劃建筑面積1753萬平方米（對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積1401萬平方米）。2020年，金融街計劃實現(xiàn)項目土地投資權(quán)益金額約180億元。

從圖2來看，近5年金融街的去化壓力表現(xiàn)不一。2015-2019年金融街存貨/平均預(yù)收賬款指標(biāo)分別為7.45、4.12、4.33、7.55和6.38。金融街該指標(biāo)變化劇烈。2016年大幅跳水，從2015年的7.45高位大幅下降至4.12。但沒保持多久，2018年該指標(biāo)又大幅上升至7.55，達近5年最高值，當(dāng)期金融街去化壓力較大。得益于報告期內(nèi)，公司科學(xué)統(tǒng)籌好銷售回款、項目投資、工程建設(shè)等大額資金收支關(guān)系，積極應(yīng)對市場變化，加強銷售簽約回款力度。2019年金融街的存貨/平均預(yù)收賬款指標(biāo)下降至6.38，去化壓力有所緩解。

而近5年預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率在2016年達到最低值1.45，其他年份相對在高位。報告期內(nèi)預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)也由2018年底的2.15稍有下降至2.09，預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)營收的速度稍有變慢。

2020年一季度受疫情影響，金融街存貨/平均預(yù)收賬款指標(biāo)為5.63，預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率為0.16達歷史低位。

營業(yè)收入原地踏步

從近5年的營收數(shù)據(jù)來看，從2014年開始，金融街的營收便出現(xiàn)“原地踏步”的局面。2014年公司實現(xiàn)營收220.36億元，而到了2018年這個數(shù)字也只有221.13億元。2019年，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入261.84億元，同比增加18.41%，歸母凈利潤34.41億元，同比增加5.30%；扣非凈利潤28.7億元，同比下降3.91%。

分業(yè)務(wù)來說，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入235.7億元，同比增長20.3%。其中，住宅產(chǎn)品實現(xiàn)收入155.9億元，同比增長1.0%；商務(wù)產(chǎn)品收入79.8億元，同比增長94.8%。報告期內(nèi)，因結(jié)利項目的結(jié)構(gòu)性差異，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率有所下滑至36.8%。此外，金融街物業(yè)出租業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入18.4億元，同比增長5.7%，毛利率保持在91.3%的較高水平；物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入6.9億元，同比增長1.9%，毛利率為24.3%。

基于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的下降，從而導(dǎo)致金融街綜合毛利率下降。2019年金融街實現(xiàn)毛利率40.15%，而2018的毛利率為48.60%，同比下降17.39%。報告期內(nèi)，期間費用率從2018年的12.66%下降至11.81%。

不過，從年報數(shù)據(jù)來看，金融街各地區(qū)間毛利率差異十分明顯。金融街北京區(qū)域的毛利率高達49.40%，但在天津、惠州等地區(qū)的毛利率僅為30.72%和21.79%。通常而言，房企在不同區(qū)域間毛利率確實會有差異，但金融街的營收基本不生長以及區(qū)域性毛利率差異過大，其業(yè)績增長持續(xù)性或?qū)⒋嬉伞?/p>

今年一季度，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入22.45億元，較去年同期下降42.37%；歸母凈利潤1.65億元，同比下降73.07%；扣非歸母凈利潤1.06億元，同比下降79.44%。金融街表示，一季度收入和利潤下滑，主要是因為受疫情影響，售樓處關(guān)閉，項目現(xiàn)場停工，資產(chǎn)管理項目暫停營業(yè)或減少了營業(yè)時間。報告期內(nèi)，公司毛利率為47.7%，基本維持上年水平，凈利率為11%，同比降低6.7個百分點；期間費用率為21.8%，較上年升高5.6%，對業(yè)績形成拖累。

財務(wù)杠桿高企

2019年，金融街凈負(fù)債率由2018年末的184.26%略微下降至188.87%。但其調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率也由2018年末的74.94%，略微下降至73.53%。整體來看，金融街財務(wù)杠桿高企。

報告期內(nèi)，金融街堅持高效直接融資，新發(fā)行多期公司債券和供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品，各期發(fā)行利率保持在房地產(chǎn)行業(yè)較低水平，獲取新的“金融街中心資產(chǎn)支持專項計劃”和“非金融企業(yè)債務(wù)融資工具”發(fā)行批文，截至4月30日，金融街累計完成三期73億元SCP發(fā)行，平均票面利率2.47%，完成80億元金融街中心CMBS 發(fā)行，票面利率為2.80%。

從負(fù)債結(jié)構(gòu)看，截至2019年底，金融街共持有有息負(fù)債846.51億元，基本以長期負(fù)債為主，短期負(fù)債比例不足兩成，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理。

2019年末，金融街經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為26.6億元，而上年同期該值為-90.29億元；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-27.12億元，同比下降121.29%。

一般來說，企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正、融資活動的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)兩者同時產(chǎn)生，說明企業(yè)的大量現(xiàn)金回流用于債務(wù)清償?shù)谋壤谠黾?，有利于降低企業(yè)自身的債務(wù)風(fēng)險。

得益于金融街現(xiàn)金流狀況改善，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，債務(wù)情況確實得到了緩解。2019年，金融街有息負(fù)債總額846.51億元，較去年同期下降2.32%；一年到期的非流動負(fù)債為158億元，同比增長132.73%；短期借款為0.5億元，同比下降達98.34%。明顯看出，公司短債比例在下降。

但是，2019年金融街調(diào)整后的速動比率為0.86小于標(biāo)準(zhǔn)值1。同時，報告期內(nèi)調(diào)整后的現(xiàn)金比率也由2018底的0.45下降至0.31。綜合來看，公司的短期償債能力有下降趨勢。

一季度，經(jīng)營性現(xiàn)金流由21.2億下降至-45.9億，同比下降317%。金融街的調(diào)整后的速動比率略降為0.86小于標(biāo)準(zhǔn)值1。同時，報告期內(nèi)調(diào)整后的現(xiàn)金比率也由2019底的0.31進一步下降至0.24，公司的短期償債能力進一步下降。

值得注意的是，自三月份房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)復(fù)工以來，上市房企頻繁融資，金融街也不例外。

1月17日，金融街發(fā)布《2020年度第一期超短期融資券發(fā)行情況公告》。公告顯示，金融街于2020年1月15-16日發(fā)行了2020年度第一期超短期融資券。該融資券實際發(fā)行總額為29億元，發(fā)行利率為2.98%。

3月6日，金融街發(fā)布公告稱，成功發(fā)行2020年度第二期超短期融資券，此次發(fā)行金額19億元，票面利率2.65%。

4月13日，據(jù)上清所披露，金融街?jǐn)M發(fā)行25億元超短期融資券，發(fā)行期限267天。4月17日，官網(wǎng)披露，金融街中心80億元資產(chǎn)支持計劃成功發(fā)行，利率2.80%為國內(nèi)CMBS最低。4月20日，金融街成功發(fā)行2020年度第三期金額25億元超短期融資券。

5月12日，金融街發(fā)布公告稱，截至2020年4月末，公司有息負(fù)債余額為984.25億元，累計新增有息負(fù)債金額為114.74億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的比例為29.43%。公告指出，較2019年末，截至2020年4月末變化主要為銀行借款減少1.20億元；非金融企業(yè)債務(wù)融資工具（SCP）和CMBS增加82億元；其他有息負(fù)債增加33.93億元。

隨著債務(wù)的增加，償債能力的減弱，疊加2020年初的疫情沖擊，似乎也不難理解金融街頻繁融資的原因。對房企來說2020年不光是“錢緊”一年，銷售端也將承受更大壓力。

另據(jù)國家發(fā)改委主管的中國投資協(xié)會、第三方綠色評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)排名和中國證券市場設(shè)計研究中心旗下《財經(jīng)》雜志聯(lián)合調(diào)研編制的《2019中國房企綠色信用指數(shù)TOP50報告》顯示，金融街未上榜。

在綠色建筑方面，2019 年，金融街北京未來公元項目獲得綠色三星認(rèn)證標(biāo)識，北京金融街·萬科豐科中心項目獲得 LEED-NC 金級認(rèn)證和綠色二星認(rèn)證標(biāo)識，上?；疖囌颈睆V場項目 D 地塊獲得綠色二星認(rèn)證標(biāo)識。