房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的大背景下，代建這門生意，因其輕資產(chǎn)屬性、逆周期等特點，被賦予了“新增長極”、“黃金賽道”、“新藍(lán)?！钡鹊让枴?/p>

　　僅僅是剛剛過去的中報季，就有碧桂園、龍湖、旭輝等尚屬穩(wěn)健的頭部房企紛紛官宣了代建業(yè)務(wù)，甚至從戰(zhàn)略高度，對代建給予肯定。

　　CRIC數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企中，已經(jīng)有36家開展了代建，這里面既有大型房企萬科、保利、中海、綠城、金地等，也有在代建領(lǐng)域做出了一定名堂的中小房企，如當(dāng)代置業(yè)、朗詩、天房集團(tuán)等。

　　房企入局代建，并非一件新鮮事，但基于他們在土拍市場大規(guī)模收手的前提下，以 “旱澇保收”的代建業(yè)務(wù)平滑周期，甚至穿越周期，無疑也是另辟蹊徑的抉擇。

　　與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，代建不涉及巨量資金投入，往往不能享受項目升值帶來的收益，但也無須承擔(dān)資產(chǎn)貶值的風(fēng)險，屬于“低投入低風(fēng)險”的開發(fā)模式。

　　今年3月，綠城管理CEO李軍曾感慨說，在行業(yè)大佬還在爭論房地產(chǎn)行業(yè)處于“青銅時代”還是“黑鐵時代”的時候，代建正處于“黃金時代”，這個賽道足夠長、雪也很厚。

　　長坡、厚雪、輕資產(chǎn)、高回報率，疊加城投平臺拿地高峰和紓困類項目代建需求爆發(fā)，中信建投(601066)預(yù)計中國代建市場規(guī)模將持續(xù)維持在千億以上，代建業(yè)務(wù)正在成為房企的新武器。

　　不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，代建行業(yè)未來的競爭或?qū)⒓觿?，?guī)模與利潤率壓力或許正在前方蟄伏。

　　風(fēng)起云涌

　　9月13日，身上背著債務(wù)重組大山的華夏幸福(600340)，因代建業(yè)務(wù)中標(biāo)了沈陽市一項目的工程管理及造價咨詢業(yè)務(wù)受到業(yè)內(nèi)關(guān)注，這也是時隔許久，華夏幸福再次因為業(yè)務(wù)層面的正向消息而成為話題點。

　　該項目原本為某個陷入債務(wù)問題的頭部知名房企所有，如今由華夏幸福代建中標(biāo)，兩家同為本輪周期第一批出現(xiàn)流動性危機(jī)的知名房企在這里產(chǎn)生交集，難免令人感慨，江湖變遷。

　　實際上，華夏幸福涉及的這種模式，這也是當(dāng)下拯救出險項目的一種模范路徑，由政府統(tǒng)籌，重新分配任務(wù)，代建方承擔(dān)起“保交付”的角色。

　　與大眾認(rèn)知中純粹的“代為建設(shè)”不同，目前的代建業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展成了包含設(shè)計、開發(fā)、管理及服務(wù)等全流程的產(chǎn)業(yè)，甚至還可以為出險項目提供債務(wù)重組、品牌煥新、供應(yīng)鏈重整等等服務(wù)，其中的管理咨詢服務(wù)，更是把輕資產(chǎn)屬性演繹得更加明顯。

　　近期以來，頭部房企的加入，更是讓行業(yè)熱鬧了起來。

　　8月，碧桂園總裁莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示，碧桂園已與多地政府達(dá)成一致，以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務(wù)，這是碧桂園首次公開披露要開展代建業(yè)務(wù)。

　　“民營房企優(yōu)等生”龍湖，在今年的中期業(yè)績會上也重磅介紹了代建品牌——龍湖龍智造。與其他房企的代建業(yè)務(wù)相比，龍湖更強(qiáng)調(diào)他們的數(shù)字化和全周期特點。

　　龍湖CEO陳序平表示，這個業(yè)務(wù)的核心是公司在TOD方面多年沉淀下來的能力，以及數(shù)字化、VR線上線下一體的能力，提供一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)，因此有別于其他純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)的企業(yè)?！斑@個業(yè)務(wù)從今年開始正式對外，我們發(fā)現(xiàn)這個機(jī)會確實比想象中來的要快?！?/p>

　　業(yè)務(wù)機(jī)會有多快呢？旭輝披露，今年上半年，旭輝建管新獲取了29個代建項目，其中政府代建項目4個、商業(yè)代建項目21個、資本代建項目4個，截至6月底，累計在管項目35個，累計在管總建筑面積700萬平方米，可售貨值約448億元。

　　“行業(yè)變革期，旭輝已認(rèn)識到代建業(yè)務(wù)的重要性，這是一個非常巨大的市場，” 旭輝控股董事局主席林中在業(yè)績會上表示：“代建業(yè)務(wù)對旭輝未來五年的發(fā)展至關(guān)重要?！?/p>

　　林中的判斷，是躬身入代建局的房企們的共識。

　　金地介入代建的時間比較早，金地管理董事長郝一斌今年曾公開表示，到2025年，商品房代建將從一個百億元級的市場成長為千億元級的市場，貨值也會達(dá)到2萬億元～2.5萬億元的規(guī)模。

　　中指研究院的調(diào)研報告也認(rèn)為，未來5年，中國代建市場新訂約總建筑面積將以23.5%的復(fù)合年增長率持續(xù)增長，合約銷售額將達(dá)3.2萬億元~7.3萬億元之間?！岸椅磥頋B透率的增長空間很大，2021年我國代建市場的滲透率僅為4.8%，而歐美國家能達(dá)到約30%。”

　　代建業(yè)務(wù)的價值，從交易對價上也開始有所體現(xiàn)。

　　綠城管理作為代建業(yè)務(wù)的先行者，在做大做強(qiáng)之后，于今年初打響了收購第一槍，接過了浙江熵里建設(shè)管理有限公司60%的股權(quán)，交易代價約為6億元；北方區(qū)域比較知名的交易則是，當(dāng)代置業(yè)擬以4947萬元將北京當(dāng)代綠建工程項目管理集團(tuán)出售給世紀(jì)金源集團(tuán)。

　　長坡厚雪

　　相對于房地產(chǎn)開發(fā)周期，不得不說代建行業(yè)逆周期、弱風(fēng)險的特點非常明顯，保交樓反而為代建行業(yè)帶來了發(fā)展動力。

　　據(jù)綠城管理方面透露，過去半年時間里，代建的三類客戶急劇增多，包括托底拿地的地方平臺公司、接管保交樓工作的 AMC和主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的地方政府。

　　有市場人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，在開發(fā)周期下行階段，起著托底作用的土地持有方，往往需要具有開發(fā)能力的房企來承接開發(fā)業(yè)務(wù)，去年下半年以來在公開市場大舉拿地的地方平臺企業(yè)，無疑帶動了代建業(yè)務(wù)的大幅增長。

　　該人士進(jìn)一步表示，除了地方平臺企業(yè)，紓困保交樓業(yè)務(wù)也是代建的重要增長渠道。“財務(wù)承壓房企在手項目的后續(xù)處置，給代建行業(yè)帶來了階段性的額外需求?！?/p>

　　同時，中金公司研究部分析師張宇也指出，預(yù)計多層次住房保障體系建設(shè)帶動的政府代建需求，亦有望為代建企業(yè)帶來額外成長動能。

　　這也正對應(yīng)了代建業(yè)務(wù)的三種基本模式：商業(yè)代建、資本代建和政府代建。

　　商業(yè)代建的委托方多為拿地企業(yè)，委托方的主要訴求在于“提高盈利能力，抵御市場風(fēng)險”。商業(yè)代建由委托方提供土地并承擔(dān)全部或主要開發(fā)資金，代建方根據(jù)委托方需要，向項目輸出品牌，派駐專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊承擔(dān)開發(fā)全程服務(wù)。城投公司托底拿地并委托規(guī)模型房企開發(fā)建設(shè)，就屬于這一類業(yè)務(wù)。

　　資本代建的委托方多為金融投資機(jī)構(gòu)，委托方負(fù)責(zé)資金募集，房企負(fù)責(zé)開發(fā)任務(wù)。特別是今年下半年以來，AMC受監(jiān)管指導(dǎo)，陸續(xù)加入到房企紓困行列，AMC手中的資產(chǎn)包將帶來資本代建的市場空間，紓困型項目的代建需求短期內(nèi)將增長迅速。

　　政府代建的委托方為政府及事業(yè)單位，主要包括政府安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等保障性住房及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。2021年，住建部提出了“2025年全國40個重點城市擬增加650萬套保障性租賃住房”的目標(biāo)，據(jù)中信建投證券預(yù)測，政府代建的市場空間將保持在300億元左右。

　　不只是增長規(guī)模，代建業(yè)務(wù)之所以受到房企追捧，還在于其“高回報率”。

　　作為輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)，代建不存在前期資本投入，墊付成本相對有限，結(jié)算相對及時，整體商業(yè)模型較輕，代建企業(yè)在盈利方面表現(xiàn)良好。

　　典型代建企業(yè)如綠城管理控股，今年上半年，綠城管理的毛利率高達(dá)50.4%，同比增長了2.9個百分點；歸母凈利潤為3.6億元，同比增長33.4%；另一家典型代建企業(yè)中原建業(yè)，今年上半年的凈利潤率為54%。

　　而另一廂，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率則又一次普遍下行，平均水平甚至低至20%左右。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員房玲認(rèn)為，代建企業(yè)具備低負(fù)債率、抵御周期、高利潤水平等優(yōu)勢，但她同時指出，代建市場也面臨著一些發(fā)展瓶頸。

　　“對于代建業(yè)務(wù)而言，更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。未來若更多品牌房企涉足代建行業(yè)，勢必加大行業(yè)競爭，行業(yè)的高增長難以為繼，利潤率水平也或?qū)⑾禄??！狈苛嵴f。

　　張宇也表示，代建服務(wù)能力建設(shè)難度不高，行業(yè)競爭未來或?qū)⒓觿?，核心競爭要素將包括品牌力、信用資質(zhì)、企業(yè)家精神和綜合服務(wù)能力等方面。

　　另一個方面，則是成長性問題，如何拓展代建業(yè)務(wù)的規(guī)模，成為擺在入局企業(yè)面前的一道難題。

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