宋衛(wèi)平隱藏了一只代建獨角獸

文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

“宋衛(wèi)平”這三個字所代表的含金量,老部下曹舟南最懂。

從綠城中國的牌桌上撤下來,他自己去開了一桌,創(chuàng)立藍(lán)綠雙城。不管是官微還是公開場合講話,曹舟南都喜歡情不自禁提一嘴,藍(lán)綠雙城與宋衛(wèi)平之間的傳承關(guān)系。

除了藍(lán)綠雙城以外,還有一家代建公司——綠城發(fā)展,也喜歡將宋衛(wèi)平當(dāng)作公司的“活招牌”。同樣,它也是老宋舊部應(yīng)紅群所有。

雖然,宋衛(wèi)平在綠城發(fā)展中并未直接持股,但這家公司卻是迄今為止唯一由宋衛(wèi)平親自擔(dān)任董事長的綠城代建平臺。

早些年間,宋衛(wèi)平不僅曾為綠城發(fā)展站過臺,還躬身參與綠發(fā)旗下的很多項目,親自對項目的方案、設(shè)計、顏色等環(huán)節(jié)進(jìn)行指導(dǎo)。甚至,老宋“親兒子”藍(lán)城集團(tuán)也與綠城發(fā)展有不少往來合作。

眼下,與宋衛(wèi)平“關(guān)聯(lián)”的代建公司,就有綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城和綠城發(fā)展,這四家公司究竟有著怎樣的關(guān)聯(lián)?彼此是競爭還是合作?綠城發(fā)展又是如何在代建紅海中進(jìn)行突圍?

提攜舊部

今年520這天,宋衛(wèi)平卸任綠城發(fā)展的法定代表人,交由應(yīng)紅群。在此之前,宋衛(wèi)平在這個位置上坐了整整12年。

雖然辭去了法人之職,但老宋仍是這家代建公司的董事長。在綠城發(fā)展的官網(wǎng)上,掛著宋衛(wèi)平的董事長致辭,“中國2800多個區(qū)縣都面臨中國城市化進(jìn)程的挑戰(zhàn),這些城市的房產(chǎn)項目我們?nèi)プ隹梢宰龅酶靡恍?。”這也是他做代建的初心。

在綠城最初發(fā)展的十多年間,目標(biāo)區(qū)域和客戶局限于一線城市的高凈值人群,主打高投入、高品質(zhì)的項目??衫纤蜗胱尪€城市的群眾也能住到綠城好房子,由此開始謀劃綠城代建板塊。

宋衛(wèi)平的想法十分簡單,全國有2000多個縣城,但開發(fā)水平有限,如果能把綠城性價比高的產(chǎn)品引入到中小城市,就能為更多老百姓(603883)帶去品質(zhì)人居。這是一項滿足中國大多數(shù)農(nóng)民百姓的工程,綠城甚至可以“不賺錢”。

2010年,綠城開創(chuàng)了國內(nèi)代建模式的先河,創(chuàng)立“代建第一股”綠城管理。也是在這一年年底,綠城發(fā)展破繭而出。

成立之初,綠城發(fā)展(全稱“綠城置業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司”)由嵊州市巴貝領(lǐng)帶(30%)、應(yīng)紅群(20%)、浙江逸榮投資(12.5%)、嵊州市今日經(jīng)貿(mào)(12.5%)、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)(10%)、應(yīng)國永(10%)、沈建國(5%)等7位股東共同持股。

經(jīng)歷12年發(fā)展,數(shù)輪的股權(quán)更替,目前,綠城發(fā)展由綠發(fā)控股集團(tuán)有限公司和綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司各持股95%和5%。

其中,二股東綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理是上市公司綠城管理的全資附屬公司;大股東綠發(fā)控股成立于2007年,注冊資本5000萬元,由應(yīng)紅群和趙繼萍各持股90%和10%。

應(yīng)紅群本人很是低調(diào),鮮少接受媒體采訪,但他擁有27年的房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)經(jīng)驗。2006年,他被宋衛(wèi)平倡導(dǎo)的理想主義價值觀所深深吸引,毅然放下自己投入十余年心血的創(chuàng)業(yè)公司,加入綠城集團(tuán)。

在他職業(yè)經(jīng)理人生涯的早期,應(yīng)紅群主導(dǎo)操盤了杭州紫薇公寓項目,這是杭州市第一個城市居民的保障性用房,也為他此后入局代建作了鋪墊。2010年底,綠城發(fā)展成立后,宋衛(wèi)平因為欣賞應(yīng)紅群的操盤能力和管控水平,將新業(yè)務(wù)的重?fù)?dān)委派給了他,并任命其為總裁。

但在2016年,應(yīng)紅群卻卷入了浙江省政協(xié)原黨組副書記、副主席斯鑫良受賄案。

彼時,報道稱應(yīng)紅群為杭州市江干區(qū)老閘弄口安置房建設(shè)項目找到斯鑫良,讓他跟當(dāng)?shù)胤止茴I(lǐng)導(dǎo)打招呼。應(yīng)紅群送給斯鑫良妻子500萬余元,斯鑫良妻子將該款用于炒股,并將應(yīng)紅群送錢一事告知了斯鑫良?;蛟S也是因為賄賂案丑聞,應(yīng)紅群此后在地產(chǎn)圈也變得愈發(fā)低調(diào)。

綠發(fā)控股的另一位股東,趙繼萍是何許人也?

不僅網(wǎng)上無過多資料介紹,連綠城發(fā)展官網(wǎng)也只字未提。據(jù)樂居財經(jīng)獲悉,趙繼萍名下除了綠發(fā)控股,還有杭州三仁焱興投資合伙企業(yè)(有限合伙)、杭州九叡股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、杭州九山股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)和杭州嘉念投資管理。

這位趙姓神秘人更像是以“財務(wù)投資者”的角色入局綠發(fā),其名下參投了不少科技公司和創(chuàng)業(yè)公司,例如,三仁焱興投資了墨跡天氣、若鄰網(wǎng)、找鋼網(wǎng);九叡股權(quán)和九山股權(quán)投資了奇彩環(huán)境等等。

農(nóng)村包圍城市   

眼下,各路代建生意人粉墨登場,有地產(chǎn)CEO辭職搞代建,有房企連夜成立代建部門,還有開發(fā)商不惜轉(zhuǎn)型更名為代建商,家家都想分一杯羹。一時間,地產(chǎn)代建風(fēng)起云涌。

據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計,目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過40家,既有大型房企萬科、中海、保利、華潤、金地、世茂、綠城,也有中小型房企建業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、朗詩、雅居樂、天房集團(tuán)等。

綠城發(fā)展深諳,只有走出自己的差異化道路,才能順利突圍。當(dāng)一些頭部代建商激烈競爭一二線城市核心位置的項目時,綠城發(fā)展開始從農(nóng)村包圍城市,致力于在二三四五(002195)線城市拓展代建項目,填補(bǔ)區(qū)域空白。

在這些城市,通過代建合作,綠城發(fā)展可以讓排名靠后的中小開發(fā)商,迅速擁有了行業(yè)TOP級的品質(zhì)與口碑,獲得業(yè)主認(rèn)可、實現(xiàn)高溢價,以此對抗不斷下沉的其他頭部房企。

截至2022年1月,綠城發(fā)展已進(jìn)駐全國11個省(自治區(qū)及直轄市),近60座城市,旗下共有43家子公司,業(yè)務(wù)模塊涉及商業(yè)代建、政府代建和資本代建。

以泗縣綠楹置業(yè)為例,它是綠城發(fā)展(持股51%)和安徽佳楹置業(yè)(持股49%)于2019年共同出資成立的合資企業(yè),注冊資本3000萬元,負(fù)責(zé)開發(fā)綠城泗縣深藍(lán)中心項目。

其中,二股東安徽佳楹置業(yè)背后由安徽丹楹置業(yè)、合肥明盛投資、安徽科嘉房地產(chǎn)、合肥聯(lián)匯投資,各持股60%、14%、13%、13%。

相較于綠城在全國的知名度,這四家企業(yè)哪怕在安徽當(dāng)?shù)匾矝]多大的聲量與辨識度。加之,這些地方企業(yè)往往缺乏房地產(chǎn)開發(fā)和項目管理經(jīng)驗,缺乏專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊,因此找代建商合作,不失為一種最為明智的選擇。

綠城發(fā)展與安徽佳楹置業(yè)的合作不止于此,緊接著2020年,雙方又共同成立了合肥綠楹置業(yè),同樣也是綠城發(fā)展持股51%,安徽佳楹置業(yè)持股49%。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉,合肥綠楹置業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)綠城廬境桃源項目,該項目地塊(肥西FX202021號)是綠城發(fā)展在2020年11月26日以單價77萬/畝競得,成交總價11961.0799萬元。

類似綠城發(fā)展這樣代建方入股項目公司的案例,在代建圈也頗為普遍。在業(yè)內(nèi)人士看來,“因為委托方希望代建商也入一點股,給予他們超額收益,這樣對項目會更加上心?!?/strong>

但綠城發(fā)展的下沉打法,并不是放之四海皆準(zhǔn),也會遇上“翻車”的時候。

在開封,綠城發(fā)展負(fù)責(zé)開發(fā)綠城·開封桃李春風(fēng),該項目公司為開封新區(qū)綠城置業(yè),成立于2016年,注冊資本為2000萬,由開封綠城置業(yè)(綠城發(fā)展全資持股)和開封新建投房地產(chǎn)(開封財政局全資持股)各持股65.52%和34.48%。

宋衛(wèi)平本人也對這個項目重視無比,從開封桃李春風(fēng)立項之初,無論是設(shè)計方案、團(tuán)隊組建、營造過程,他都事無巨細(xì)地親自過問。年近六旬的他,還多次來到工地視察。

然而,令宋衛(wèi)平傾注如此多的心血的項目,后續(xù)卻麻煩不斷。4月7日,開封新區(qū)綠城置業(yè)曾被法院列為被執(zhí)行人,執(zhí)行標(biāo)的超255萬。兩周后,開封新區(qū)綠城置業(yè)便更名為“開封新邦置業(yè)”。

緊接著6月1日,大股東開封綠城置業(yè)也更名為“開封瑞恒置業(yè)”。同月28日,開封新邦置業(yè)又再次被法院列為被執(zhí)行人,執(zhí)行標(biāo)的超3127萬。

不僅于此,該項目還遭到了不少業(yè)主的維權(quán)投訴。李華(化名)是購買開封桃李春風(fēng)的一名業(yè)主,他與綠城綠發(fā)生活服務(wù)開封分公司簽訂了《住宅裝飾裝修管理協(xié)議》,后者負(fù)責(zé)對房屋進(jìn)行裝修。

但沒想到2021年7月20日晚,一場暴雨,由于漏水管道檢修口破損及采光井周邊防水未處理妥善,導(dǎo)致家中地下室被淹,室內(nèi)裝修、家具、家電等物品受損。李華遂將開發(fā)商和物業(yè)公司一起告上法院。

法院認(rèn)為,綠城綠發(fā)生活服務(wù)作為小區(qū)物業(yè),對該管道應(yīng)負(fù)有檢查、維護(hù)義務(wù)。因該管道檢修口處管道破損,致使李華家地下室被淹,遭受損失,綠城綠發(fā)生活服務(wù)具有過錯,故其亦應(yīng)賠償李華損失合計14257.92元;此外,項目開發(fā)商也應(yīng)賠償14257.92元,并對管道漏水點進(jìn)行修復(fù)至不再漏水。

除了業(yè)主,還有來自工程方的“討債”。今年3月,山東盛瑞祥建筑工程向法院申請凍結(jié)濟(jì)南綠發(fā)置業(yè)600萬存款,案由為“申請訴前財產(chǎn)保全”。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉,去年3月,濟(jì)南綠發(fā)還以底價競得濟(jì)南市1宗住宅用地,樓面價2059元/㎡;但緊接著今年4月,綠城發(fā)展就將濟(jì)南綠發(fā)價值3750萬股股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予杭州綠瑞房地產(chǎn)(韋彩萍和王慧玲各持股80%和20%)。

與宋衛(wèi)平聯(lián)手

綠城發(fā)展不僅有宋衛(wèi)平強(qiáng)勢“提攜”,還與宋老板名下的藍(lán)城有頻繁往來。

例如,綠發(fā)控股股東綠發(fā)控股(持股49%)與藍(lán)城(持股51%)共同出資5000萬,于2017年成立了藍(lán)城陽光建設(shè)管理集團(tuán),該企業(yè)立足于農(nóng)業(yè)、文旅、康養(yǎng)、教育等理想小鎮(zhèn)的開發(fā)。

目前,藍(lán)城陽光旗下有4家子公司,包括了青島藍(lán)城藍(lán)鎮(zhèn)項目管理、沛縣藍(lán)城小鎮(zhèn)項目管理、浙江藍(lán)城藍(lán)景建設(shè)管理和藍(lán)城仁合地產(chǎn)發(fā)展。

在青島,青島西海岸旅游投資集團(tuán)與藍(lán)城宋衛(wèi)平團(tuán)隊共同打造43000畝藍(lán)城瑯琊小鎮(zhèn)項目,啟動區(qū)總投資200億元。這一次,老宋也特意拉上了藍(lán)城陽光一起入局。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉,該項目公司為“青島藍(lán)城瑯琊文化旅游發(fā)展”,由青島西海岸文化旅游集團(tuán)、青島藍(lán)城藍(lán)鎮(zhèn)項目管理、青島隆和凱捷置業(yè)分別持股40%、40%和20%。

除了藍(lán)城陽光以外,藍(lán)城和綠發(fā)控股還成立浙江藍(lán)城仁合建設(shè)管理發(fā)展(藍(lán)城和綠發(fā)控股各持股51%和49%)。值得注意的是,應(yīng)紅群在藍(lán)城中還有一重身份,他從2014年起兼任該公司的執(zhí)行總裁。

不僅有綠城管理和藍(lán)城集團(tuán)在背后“撐腰”,綠城發(fā)展還“拉攏”來了綠城服務(wù)。

作為代建配套閉環(huán)中必不可少的一環(huán),綠城發(fā)展旗下也設(shè)立了自己的物業(yè)公司——綠城綠發(fā)生活服務(wù)集團(tuán)有限公司。在股權(quán)上,綠發(fā)生活服務(wù)由綠城發(fā)展、綠發(fā)控股和綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司(上市公司綠城服務(wù)的全資附屬公司)各持股49%、36%、15%。

眼下,綠城發(fā)展二股東——綠城管理集團(tuán)已經(jīng)在港交所上市兩年,成為名副其實的“代建一哥”。

截至去年底,綠城管理的業(yè)務(wù)分布于101座主要城市,管理項目數(shù)量增至345個;合約項目總建筑面積為8470萬平方米,同比增長11.3%;在建面積為4400萬平方米,同比增長8.7%。此外,作為純粹的輕資產(chǎn)公司,它也沒有傳統(tǒng)地產(chǎn)商的高負(fù)債、資金沉淀大的特點。

目前在資本市場上,也只孕育出了綠城管理和中原建業(yè)兩家代建上市公司。不排除,未來綠城發(fā)展也會踏尋其二股東的腳步,奔向資本市場。畢竟對于代建商而言,眼下“黃金時代”來了。

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(責(zé)任編輯:徐帥 )

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