??綠城管理離上市的距離越來(lái)越近。

??6月19日，港交所發(fā)布消息，綠城管理控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”)已通過(guò)港交所聆訊。

??據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年新訂總建筑面積約為2240萬(wàn)平方米，占中國(guó)代建市場(chǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)41.1%。

??可以看出，綠城管理是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的代建公司。倘若赴港上市成功，即將成為“代建第一股”。

??從2015年成立以來(lái)，綠城管理已經(jīng)成為綠城集團(tuán)的重要業(yè)務(wù)板塊和利潤(rùn)來(lái)源的大頭。不可否認(rèn)的是，利潤(rùn)率逐年下滑也成為綠城管理不可回避的事實(shí)。

??綠城管理下一步該如何走？

??“代建第一股”

??今年2月28日，綠城管理發(fā)布IPO招股書(shū)，擬赴港上市。倘若綠城管理成功上市，將是首家上市的代建企業(yè)。

??地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)中，包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)上市、長(zhǎng)租公寓上市、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上市等事件比較多，但是代建模式確實(shí)比較少。所以客觀上綠城此次扮演了一個(gè)領(lǐng)頭羊的角色，這也說(shuō)明當(dāng)前代建模式成為資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

??據(jù)最新聆訊后資料集披露，于2019年12月31日，綠城管理于中國(guó)26個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的85座城市及于柬埔寨一座城市擁有260個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6750萬(wàn)平方米。截至2017年、2018年及2019年年末，綠城管理已有的新訂約代建項(xiàng)目分別為43、106及72個(gè)，其新訂約總建筑面積分別達(dá)致10.6百萬(wàn)平方米、22.4百萬(wàn)平方米及16.百萬(wàn)平方米。

??2017～2019年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元；年內(nèi)持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所得利潤(rùn)分別為2.59億元、3.63億元及3.89億元。

??資料顯示，綠城代建銷售在綠城集團(tuán)總銷售額中占比超過(guò)三成。2017年，綠城管理的銷售規(guī)模達(dá)到430億元，總合同銷售額1463億元，占比29%。2018年，綠城代建業(yè)務(wù)銷售額達(dá)到552億元，占綠城集團(tuán)總銷售額的35.29%。2019年綠城代建項(xiàng)目合同銷售金額約為664億元，占總合同銷售金額2018億元的33%。

??拓寬融資渠道

??一位業(yè)內(nèi)人士透露，綠城要拆分代建平臺(tái)進(jìn)行上市，體現(xiàn)了綠城多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的導(dǎo)向。通過(guò)上市，促進(jìn)了此類業(yè)務(wù)獨(dú)立運(yùn)作、拓展融資等能力，也使得代建業(yè)務(wù)的品牌價(jià)值提升。

??綠城管理為何上市？綠城管理曾表示，上市募資所得將用于收購(gòu)、于發(fā)展商業(yè)資本代建業(yè)務(wù)、研發(fā)、提升品牌形象，以及營(yíng)運(yùn)資金和其他一般公司用途。

??事實(shí)上，綠城管理的利潤(rùn)率在逐年下降。

??2017～2019年，綠城管理凈利潤(rùn)率為25.2%、24.5%、19.51%。，三年間，綠城管理凈利率連年下滑。值得一提的是，綠城管理商業(yè)代建的毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%，于2019年進(jìn)一步降至46.2%。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，從代建業(yè)務(wù)趨勢(shì)來(lái)看，也存在一些新的情況，包括當(dāng)前代建業(yè)務(wù)確實(shí)存在一些融資方面的壓力，以及代建業(yè)務(wù)涉及業(yè)務(wù)承攬等內(nèi)容。

??“代建公司也需要積極開(kāi)拓思路，不光是簡(jiǎn)單的品牌輸出和工程代理，關(guān)鍵還要在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全生命周期中積極研究各類需求?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

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