??繼佳兆業(yè)后，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”，001979.SZ）又看上了富力地產(chǎn)的舊改資源。9月1日，招商蛇口在公告中表示，旗下子公司與富力地產(chǎn)簽署了《關(guān)于華南區(qū)域城市更新項(xiàng)目之戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，就粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行合作。

??富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力在簽約儀式上透露，截至2021年底，該公司已簽約的城市更新合作項(xiàng)目有64個(gè)，貨值超過(guò)1萬(wàn)億元，今年將繼續(xù)加速相關(guān)城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化和銷售，希望能與招商蛇口彼此賦能，互利共贏。

??此前的4月6日，招商蛇口才與佳兆業(yè)、長(zhǎng)城資產(chǎn)簽了一份類似的合作協(xié)議，合作項(xiàng)目也是佳兆業(yè)的城市更新儲(chǔ)備資源。從公開(kāi)信息來(lái)看，目前雙方僅落地了深圳龍崗五和舊改項(xiàng)目。

??9月2日，招商蛇口的相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，雖然同樣是城市更新領(lǐng)域的合作，但富力地產(chǎn)與佳兆業(yè)的項(xiàng)目類型不同，未來(lái)落地的模式可能也會(huì)不太一樣。

??牽手富力 謀萬(wàn)億元舊改貨值

??這次的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議是兩家房企的華南區(qū)域公司于8月30日在廣州富力中心簽的。富力方面出席簽約儀式的高管代表是張力，招商蛇口則是總經(jīng)理蔣鐵峰。

??雙方計(jì)劃共同尋求適宜的合作模式和合作機(jī)制，對(duì)擬合作項(xiàng)目進(jìn)行全面的梳理研究，推進(jìn)擬合作項(xiàng)目后續(xù)政府報(bào)批手續(xù)及開(kāi)發(fā)建設(shè)等事項(xiàng)。協(xié)議簽訂后，雙方將共同組建專項(xiàng)工作小組，開(kāi)展相關(guān)調(diào)研、談判工作等，采用“一事一議，成熟一個(gè)，合作一個(gè)”的原則盡快確定具體合作項(xiàng)目及合作方式等事宜，屆時(shí)雙方另行簽訂正式的合作協(xié)議予以約定。

??據(jù)了解，招商蛇口將發(fā)揮其在城市綜合體和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域投資開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)招商等方面的優(yōu)勢(shì)，富力地產(chǎn)則發(fā)揮投資開(kāi)發(fā)全流程的專業(yè)能力及城市更新領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，共同建立城市更新合作發(fā)展的平臺(tái)。

??富力地產(chǎn)在公告中直言，合作協(xié)議的簽訂有助于實(shí)現(xiàn)華南區(qū)域城市更新項(xiàng)目的價(jià)值釋放，緩解公司的流動(dòng)資金壓力。張力也在現(xiàn)場(chǎng)大方地介紹了富力地產(chǎn)的家底。截至2021年底，該公司已簽約城市更新合作項(xiàng)目64個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)7200萬(wàn)平方米，可供未來(lái)發(fā)展的可售面積超過(guò)3500萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)1萬(wàn)億元。按可供未來(lái)發(fā)展的可售面積算，一二線城市面積占比達(dá)到93%，大灣區(qū)面積占比達(dá)到76%。

??對(duì)比此前招商蛇口與長(zhǎng)城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議，可以發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)也拿出了深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲(chǔ)備資源，同樣是進(jìn)行全面的梳理研究后，以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺(tái)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，佳兆業(yè)的城市更新板塊共擁有項(xiàng)目213個(gè)，占地面積超5370萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)可售面積預(yù)計(jì)可達(dá)1.1億平方米，可售貨值比起富力地產(chǎn)，只多不少。

??不同之處在于，除了城市更新項(xiàng)目外，上述三方的合作范圍還包括存量商住開(kāi)發(fā)、商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)以及文旅業(yè)務(wù)等。

??按照招商蛇口相關(guān)人士的說(shuō)法，目前該公司與富力地產(chǎn)的合作仍處于初級(jí)階段，尚未有明確意向的合作項(xiàng)目。

??加大舊改投入與利潤(rùn)困局

??連續(xù)與兩個(gè)舊改巨頭簽下合作協(xié)議，招商蛇口對(duì)于城市更新板塊的野心可見(jiàn)一斑。

??雖然成立已有40多年時(shí)間，但招商蛇口直到2010年才通過(guò)舊廠房的升級(jí)改造，開(kāi)始探索城市更新業(yè)務(wù)。2018年，該公司的深圳區(qū)域在內(nèi)部進(jìn)行資源整合，組建了專業(yè)化平臺(tái)——城市更新事業(yè)部。也因此，對(duì)比其他開(kāi)發(fā)商，招商蛇口的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不算多，截至2021年12月，其在大本營(yíng)深圳的城市更新項(xiàng)目預(yù)估總貨值也就是3000億元左右。

??加大對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的投入，有部分是源于對(duì)提升利潤(rùn)水平的訴求。自2015年重組以來(lái)，招商蛇口的利潤(rùn)表現(xiàn)一路走弱，增速?gòu)慕?0%，下跌到個(gè)位數(shù)，2020年歸屬母公司的凈利潤(rùn)甚至錄得了負(fù)增長(zhǎng)，2021年依然是同比減少15.35%。

??2022年上半年，下跌的趨勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)。期內(nèi)，招商蛇口錄得575.6億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)28.9%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤(rùn)18.9億元，同比下降66%。原因包括，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降、結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少，以及去年同期蛇口產(chǎn)園REIT上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元等。上半年，該公司的毛利率為18.6%，凈利率7%，均位于行業(yè)中游水平。

??在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口的管理層曾表示，過(guò)去兩年公司不斷加大城市更新業(yè)務(wù)的投資力度，并購(gòu)業(yè)務(wù)也在積極看，這些項(xiàng)目的收益率也會(huì)有一定的保證，相信會(huì)對(duì)公司未來(lái)的利潤(rùn)率做出積極的貢獻(xiàn)。管理層還透露，就城市更新而言，目前市場(chǎng)上也有戰(zhàn)略性機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取拿下一些這樣的項(xiàng)目，做一些戰(zhàn)略儲(chǔ)備。

??在外界看來(lái)，佳兆業(yè)便是一個(gè)儲(chǔ)備城市更新項(xiàng)目的戰(zhàn)略性機(jī)會(huì)。但招商蛇口并沒(méi)有表現(xiàn)得太急切，上半年該公司新增了27宗、計(jì)容建筑面積約420萬(wàn)平方米的土地，沒(méi)有一幅是來(lái)自佳兆業(yè)。該公司在6月份的股東大會(huì)上表示，與佳兆業(yè)意向合作的項(xiàng)目大多分布在粵港澳大灣區(qū)，但只會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)，不會(huì)并購(gòu)公司平臺(tái)，而且也要基于不突破自己的“三道紅線”等原則。

??雖然進(jìn)度沒(méi)有預(yù)期中得快，但合作的突破也是有的。8月底，招商蛇口中標(biāo)成為了深圳龍崗五和樞紐片區(qū)城更項(xiàng)目的前期服務(wù)商，此前，該項(xiàng)目是由佳兆業(yè)提供前期服務(wù)的。至于招商蛇口入局后，未來(lái)是否會(huì)與佳兆業(yè)合作，目前尚未有定論。

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