流向房企的熱錢減少，房價(jià)會(huì)來一波下挫嗎？

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-09 21:20

　　房價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，就跟讀者心里的哈姆雷特一樣，一千個(gè)人有一千種想法。早在2014年，小米董事長雷軍就曾給廣大買房人出了個(gè)招，建議想買房、又嫌棄房價(jià)太貴的人成立一家公司，集資買地。做好規(guī)劃后，就可以交給建筑企業(yè)開工了，地皮價(jià)、鋼筋水泥再加上稅的總和就是房價(jià)，這樣沒有中間成本。很多人對(duì)此深以為然，畢竟作為最大中間商的房企，每年都有幾個(gè)大促銷活動(dòng)，讓人不得不去想現(xiàn)在的房價(jià)還能擠出多少水分。最近，又有媒體曝出房企融資困難的問題，有業(yè)內(nèi)人士分析，房企為了解決融資，可能要給房價(jià)來一波“跳水”了。 01持續(xù)觀望，新房成交下降受到疫情的影響，2020年一季度的成績注定慘淡。首先從居民收入來說，在經(jīng)歷了1月至2月的經(jīng)濟(jì)停擺之后，絕大多數(shù)人的收入都受到了影響，落到口袋里的鋼镚明顯減少。在收入大幅減少的情況下，購房者對(duì)樓市的觀望態(tài)度自然也就愈發(fā)明顯。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的結(jié)果來看，在2020年一季度所監(jiān)測的60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅銷售面積約3892萬㎡，創(chuàng)2011年以來歷史同期最低水平，同比下跌超5成，環(huán)比下跌超6成。比起房價(jià)下跌，成交量下跌給房企的影響要大得多，畢竟現(xiàn)在絕大多數(shù)房企都是靠著成交量取勝，天南海北的大布局，都需要足夠的資金在里面運(yùn)轉(zhuǎn)，只有把這里的房子賣出去，才能抽身前往下個(gè)地方。要是房子一時(shí)間不好賣了，房企大多也愿意讓讓利，低價(jià)搞一波促銷。而從2017年到現(xiàn)在，各個(gè)地方的房價(jià)都經(jīng)歷了一波漲跌，即使是強(qiáng)悍如北京樓市，在這三年里也在跌，跌到2019年底，就只剩下西城區(qū)的學(xué)區(qū)房沒跌了。像是前段時(shí)間深圳的天價(jià)“喝茶費(fèi)”，放到北京樓市，完全不用想。 02人才引進(jìn)，落戶政策放寬樓市的活躍程度，跟當(dāng)?shù)氐娜丝趦袅魅胂⑾⑾嚓P(guān)。根據(jù)《北京人口藍(lán)皮書·北京人口發(fā)展研究報(bào)告（2019）》顯示，北京外來人口、常住人口雙雙下降，北京市常住外來人口連續(xù)三年下降，常住人口也已經(jīng)下降兩年。人口流動(dòng)的方向，基本就代表了未來樓市的走向，這幾年大家都在往二線城市走，落戶容易，房價(jià)也“適中”。有數(shù)據(jù)顯示，杭州、成都、重慶、長沙等二線城市人口的凈流入較為強(qiáng)勁，其中成渝都市圈的特征顯著。二線城市也在有意推動(dòng)人口流入，從每年地方推出的落戶政策也可以探知一二。 4月8日，南京市政府召開了新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布《支持促進(jìn)高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項(xiàng)措施》，提到40周歲以下大專學(xué)歷參保半年可落戶，而研究生及以上學(xué)歷、45周歲以下的本科生直接靠學(xué)歷證書就可以落戶。放寬落戶政策是早晚的事，畢竟現(xiàn)在的人口紅利已經(jīng)不大如前了，2019年國家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告指出我國的人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)從成年型進(jìn)入老年型，2018年的65歲及以上人口的比重達(dá)到11.9%，人口老齡化程度持續(xù)加深。 2019年，我國的出生人口為1465萬人，人口出生率為10.48‰，比2018年下降了0.46個(gè)千分點(diǎn)；而2019年的死亡人口為998萬人，人口死亡率為7.14‰；而2018年的死亡人口為993萬人；2017年為986萬人。按照這個(gè)趨勢，我們不難看出新增人口正在持續(xù)下降，對(duì)于房屋的需求自然也在減少。 03空置上升，房企轉(zhuǎn)換目標(biāo) 除了未來的需求正在持續(xù)減少以外，城鎮(zhèn)家庭住房的擁有率也在持續(xù)上升。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的報(bào)告顯示，2017年城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為90.2%，其中城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%。多套住房擁有率的上升，也意味著空置率正在增加。2017年城鎮(zhèn)地區(qū)的住房空置率為21.4%。據(jù)估算，2017年，中國城鎮(zhèn)住宅市場空置的數(shù)量約為6500萬套，其中大量空置房集中在二、三線城市。與之相對(duì)的，是房企在近幾年的市場下沉與上升之路。最新的土拍數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，在城市土地出讓金Top 10榜單中，上海、北京、杭州分別位于前三，土拍火熱的城市多為省會(huì)城市。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年房企拿地將會(huì)回歸一線及熱點(diǎn)二線城市。疫情并沒有影響房企拿地的熱情，大魚吃小魚的情況也在2020年的樓市輪番上演，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉表示，一些激進(jìn)拿地的中小房企，在市場惡化后，就會(huì)成為大型房企個(gè)別項(xiàng)目的并購對(duì)象。 04融資困難，房價(jià)可能下跌 2020年一季度銷售面積的暴跌，讓房企們步履維艱，只有少數(shù)幾家及時(shí)轉(zhuǎn)型線上營銷的頭部房企吃到了紅利。雪上加霜的是，根據(jù)用益信托網(wǎng)發(fā)布的2020年一季度集合資金信托統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托資金只有1365.2億元，大幅縮水。換而言之，流向房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢變少了，房企得自己想辦法變現(xiàn)了。房地產(chǎn)行業(yè)最快的變現(xiàn)方式，就是賣房子，所以在2020年一季度各大房企促銷的消息也是不絕于耳。甚至有房企請(qǐng)到了帶貨女王薇婭來為樓盤打廣告，賺足了眼球，只是結(jié)果不盡人意。銷售面積下降、信托融資規(guī)模下降，都是壓在房企頭頂上的大山，注定了大部分房企、特別是中小型房企在接下來的幾個(gè)月都不會(huì)太好過。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從3月份各地住宅市場的銷售動(dòng)態(tài)來看，售樓處陸續(xù)進(jìn)入營業(yè)狀態(tài)，住宅交易有回暖的跡象?！敖Y(jié)合新冠肺炎疫情當(dāng)前階段的控制情況來看，未來3個(gè)月房企降價(jià)促銷的力度會(huì)強(qiáng)化。” 而受到資金問題的影響，部分房企可能會(huì)減少土地市場的參與，然后再通過后期并購的方式回血。同樣，在疫情之后，房企的分化也會(huì)更加明顯，畢竟信托資金也更偏向于那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健、團(tuán)隊(duì)成熟、土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)健康和品牌實(shí)力較強(qiáng)的頭部房企。但無論是從哪個(gè)方面來看，今年房價(jià)出現(xiàn)“大漲”都是不可能的事了。

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（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）