中國網(wǎng)地產(chǎn)訊  近日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股戰(zhàn)略研究院、佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)城市更新研究院聯(lián)合發(fā)布《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》。

報告顯示，地產(chǎn)行業(yè)尚未到頂，拐點還未到來。未來要么出眾，要么出局，行業(yè)正加速集中，內(nèi)生能力驅(qū)動盈利到達(dá)新峰值。科技作為“新基建”，后疫情時代疊加美好生活，房地產(chǎn)行業(yè)的全價值生態(tài)鏈正在被重構(gòu)。

1、房地產(chǎn)到頂了嗎？拐點是否已經(jīng)到來？

每當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境出現(xiàn)較大波動，每當(dāng)行業(yè)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，每當(dāng)行業(yè)發(fā)展遇到短暫的困難時，“房地產(chǎn)已經(jīng)到頂，拐點已經(jīng)到來”的此類悲觀論斷就會卷土重來。如果不能正確看待，輕則看錯行情，錯失發(fā)展機會，重則對行業(yè)失去信心，盲目轉(zhuǎn)型而陷入多元化的沼澤。

對此，我們觀點一向旗幟鮮明：地產(chǎn)尚未到頂，拐點還未到來。當(dāng)前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為總量攀升、增速放緩的趨勢，未來10-15年將持續(xù)處于高位平臺期，仍是房企重要戰(zhàn)略機遇期和發(fā)展期。

這個判斷主要是基于三點：第一，即便在市場比較悲觀的2018年、2019年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售額仍接連創(chuàng)了歷史新高，需求的基礎(chǔ)是堅實的；第二，這還是在核心一二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸調(diào)控政策下取得，需求尚未完全釋放；第三，長期來看，城鎮(zhèn)化率仍有20%左右的上升空間，消費升級下的改善型需求穩(wěn)步增長，需求的持續(xù)動力仍在。

2、競爭格局：要么出眾，要么出局，慘淡行情加劇市場集中。

“要么出眾，要么出局”，這已經(jīng)成為行業(yè)競爭新常態(tài)。

我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)集中度存在一個特殊現(xiàn)象，每當(dāng)市場行情慘淡的時候，往往是行業(yè)集中度快速上升的時候，比如2014年、2017年和2018年；而市場形勢相對較好的時候，則行業(yè)集中度保持穩(wěn)定，比如2013年、2015、2016年和2019年。

越是行業(yè)困難，大規(guī)模收并購越是耀眼?！按篝~吃中魚”甚至“大魚吃大魚”，加速行業(yè)集中。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年A股房企完成交易的并購案例數(shù)僅為同期1/3，但并購金額上漲64%，大規(guī)模收并購比例上升。

后疫情時代，中小房企生存更加艱難，預(yù)計2020年并購潮將持續(xù)。但值得注意的是，經(jīng)歷2017-2019年并購高峰后，優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的逐漸減少，但并購選擇標(biāo)準(zhǔn)卻逐步提升。一方面從土儲價值來看，前期高價搶地的中小房企投資回報率不高；另一方面從區(qū)域協(xié)同來看，大部分品牌房企投資重心加速回歸一二線，資產(chǎn)分布在大多數(shù)三四線的中小房企難受青睞。

3、房企表現(xiàn)：內(nèi)生能力驅(qū)動盈利到達(dá)新峰值。

（1）即便在行業(yè)利潤下行的趨勢下，房企內(nèi)生能力仍驅(qū)動盈利達(dá)到新的峰值。

2019年，上市房企凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)了歷史新高20.6%，而這是在利潤率下行，杠桿下降的背景下取得的，從驅(qū)動凈資產(chǎn)收益率的三駕馬車來看，房企內(nèi)生能力驅(qū)動盈利達(dá)到新的峰值，這是一個非?？上驳淖兓?。

這意味著隨著利潤空間的持續(xù)收窄，倒逼房企修煉內(nèi)功提升速度，從經(jīng)營管理上尋求突破，從運營精細(xì)化、管控數(shù)字化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等多個維度提升綜合運營能力。

（2）去杠桿一直在路上。

高杠桿曾經(jīng)是房企跨越式增長的法寶。如今，在“房住不炒”、金融監(jiān)管行業(yè)大背景下，利潤空間持續(xù)收窄，已經(jīng)越來越難以負(fù)擔(dān)高杠桿所帶來的高利息成本；此外，政策持續(xù)收緊也使得高杠桿的發(fā)展模式風(fēng)險越來越高，去杠桿勢在必行，也將是未來持續(xù)的經(jīng)營重點。

這意味著房企將徹底告別過去高杠桿、粗放式的規(guī)模發(fā)展思路，轉(zhuǎn)向中低杠桿和高質(zhì)量的發(fā)展。

4、新動能：科技作為“新基建”，正在重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)全價值生態(tài)鏈。

科技正在作為新的核心驅(qū)動因素，催生地產(chǎn)行業(yè)新的商業(yè)模式快速涌現(xiàn)。以綠色建筑、BIM、智能家居、大數(shù)據(jù)、VR、區(qū)塊鏈、人工智能、機器人等“新基建”為核心要素，顛覆房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、營銷交易、物業(yè)服務(wù)等各個關(guān)鍵場景，重構(gòu)房地產(chǎn)的全價值鏈條。

5、新需求：后疫情時代疊加美好生活，推動市場從數(shù)量驅(qū)動向品質(zhì)驅(qū)動轉(zhuǎn)變。

1）綠色生活、環(huán)境升級。

綠色建筑、綠色人居、綠色社區(qū)概念持續(xù)升溫，已成為新生代對美好居住生活追求的一部分。疫情的爆發(fā)促使人們更加注重居住空間和生活場所對健康的保障，綠色健康住宅會受到更多關(guān)注。

2）智慧生活、技術(shù)升級。

智慧互聯(lián)是地產(chǎn)未來尤其是后疫情時代的必備要素，“無接觸式通行”為技術(shù)升級的重要方向。將智能要素包括5G、人工智能、VRAR等技術(shù)導(dǎo)入房地產(chǎn)，實現(xiàn)從社區(qū)大門電梯區(qū)域再到居住場所全程智能化和數(shù)字化，如人臉識別自動開門、紅外體溫監(jiān)測，無感式電梯、玄關(guān)處消毒等。

3）精致生活、內(nèi)容升級。

后疫情時代“宅經(jīng)濟(jì)”的興起，人們對居住空間的活動方式和頻率都有了新的需求變化。一方面注重住宅產(chǎn)品的科學(xué)設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)的合理布局，能滿足居家辦公、空間活動、物資存儲等新需求；另一方面更注重社區(qū)品質(zhì)，如優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、便捷的商業(yè)配套設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生健康服務(wù)等。

總而言之，中國房地產(chǎn)當(dāng)前仍是增量主導(dǎo)、有著10-15年的戰(zhàn)略發(fā)展機遇期，但在面臨壟斷競爭、科技作為“新基建”、后疫情時代疊加美好生活的時代大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的全價值生態(tài)鏈正在被重構(gòu)，房企的底層發(fā)展邏輯也已經(jīng)變化，正在從“天賜利潤”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?nèi)生驅(qū)動”的發(fā)展模式。

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