文/樂居財經(jīng) 曾樹佳

大年初七，陳良（化名）路過深圳卓越后海中心，他的心里五味雜陳。作為跟著許家印從廣州來到深圳的第一波恒大人，他見證過這家宇宙房企最輝煌的時刻。

“曾經(jīng)恒大深圳總部，何其氣派，窗外是華潤春筍大廈和深圳灣?？偛績?nèi)有免費的食堂，一天三頓隨便吃?！?/p>

但轉(zhuǎn)瞬間，這里人去樓空。去年底，恒大從該大樓退租，將總部搬回了廣州；緊接著1月，“恒大集團”的牌子也被拆除。而恒大在廣州的總部，被一米多高的藍色鐵欄桿和警戒線圍著，數(shù)名安保人員身著制服，來回執(zhí)勤。

眾所周知，企業(yè)總部的設置，往往是戰(zhàn)略的牽引。許多房企若想取得規(guī)模的突破、戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，都會考慮“遷都”，或者設立雙總部，大展拳腳。四年半前，恒大從廣州搬遷到深圳，也是為了憑借深圳發(fā)展紅利，在這片土地起勢。

在國內(nèi)，擁有優(yōu)越地理位置的北上深，成為了地產(chǎn)商的向往所在。房企“虹橋圈”的形成，便由此而來。據(jù)統(tǒng)計，虹橋高峰之時，曾聚集著40余家房企總部，其中的申虹路，甚至有“地產(chǎn)一條街”之稱。他們借助地利，盡享人才交流、信息獲取的便捷性。

以往，不少總部“煥新”的主體，都實現(xiàn)了業(yè)績的跨越，在規(guī)模之路上不斷進階。然而，曾經(jīng)的繁榮終究是時代造就的，進入黑鐵時代，地產(chǎn)商面臨流動性、經(jīng)營問題，有的不得不撤總部回老巢，有的將總部大樓放上質(zhì)押臺，更凄慘者還將總部大廈賣掉，用以還債。

上演“大撤退”

在上海，世茂、新城、正榮、陽光城(000671)等，都曾經(jīng)歷過輝煌；但人來人往，并非所有擠進一線圈層的企業(yè)，都能取得成功。

2019年年中，奧山控股總部正式喬遷虹橋世界中心柘林空間，奧山集團董事長鄔劍剛欣喜之情溢于言表，稱希望公司廣納賢才，大力發(fā)展冰雪特色產(chǎn)業(yè)；在他的心中，還隱藏著赴港上市夢。

誰知，后來奧山兩度遞交招股書，均已失效告終，上市進程沒有了下文。不僅如此，原奧山控股董事局副主席、聯(lián)席總裁周鳳學，原副總裁、冰雪商業(yè)開發(fā)總經(jīng)理徐承等，也于隨后辭職。

去年初，據(jù)奧山內(nèi)部反饋，上?？偛炕疽讶巳强眨蟛糠致毮懿块T已經(jīng)全部搬回武漢，只留部分留守人員在處理辦公室善后事宜。

在奧山傳出撤退消息的一個月后，又有媒體稱，中庚置業(yè)集團正在以支援公司福州區(qū)域的名義，進行員工遷移遣散事宜：愿意搬遷到福州的，考慮留用，社保繳納可保留在上海；不去福州的則遣散。

后來，中庚置業(yè)發(fā)布聲明辟謠，“聲稱多年來運營穩(wěn)健，各項工作正常有序推進”。但背后的事實是，中庚在進駐上海的五年期間，并未如其設想的那般實現(xiàn)快速擴張，反而頻頻爆出資金問題。因此，它有撤出上海之舉并不奇怪。

未暴雷的房企尚且如此，已經(jīng)出現(xiàn)債務違約的開發(fā)商，舍棄總部的現(xiàn)象則更為常見了。

三年前，藍光首破千億，“上海+成都”雙總部成立、“A+H”雙資本平臺共舞，完成了集團階段性的目標。在全國化布局背景下，挖掘新的增長點并持續(xù)深耕下去，成為楊鏗新階段的目標。

然而，夢想的幻滅突如其來。為緩解流動性危機，藍光嘉寶被甩賣，但藍光集團仍難以避免地遭遇流動性危機。無奈之下，它只能放棄了上?？偛?，回歸成都，向政府救助。

這種做法與華夏幸福(600340)較為類似。該公司在出現(xiàn)危機之后，就基本將資源重新聚集到京津冀大本營，作別曾經(jīng)準備發(fā)力商業(yè)版圖的深圳總部，旗下的灣區(qū)舊改項目也被盡數(shù)出售，不再留戀。

除此之外，背負著巨大債務的恒大，也于最近從深圳總部大樓退租，撤回廣州。歷時五年，恒大回到了原點，當“恒大集團”的招牌從深圳卸下時，未免讓人唏噓。

更早之前，媒體報道稱，恒大計劃以105億港元出售其位于香港灣仔的集團總部大樓中國恒大中心予越秀地產(chǎn)，早前意向價156億。據(jù)了解，許家印于2015年以125億港元從華人置業(yè)手中購入中國恒大中心。但截至發(fā)稿前，賣樓一事仍未塵埃落定。

非常之時，許家印只能從各方面“節(jié)流”，以應對時艱，那些曾經(jīng)的多元夢、擴張夢，已然被拋之腦后。

質(zhì)押的無奈

房企常以抵押項目的方式獲取融資，但若將總部大樓也押上，則會引發(fā)業(yè)內(nèi)的議論。

去年12月，市場消息稱，禹洲集團將深圳總部大樓質(zhì)押，從而獲得11億元貸款。禹洲方面表示，“這筆債的年限很長，公司沒有短期的壓力”。

盡管在對外回應中，禹洲將此定義為 “常見的融資行為”。但另一方面，它確實面臨著潛在的債務壓力。

據(jù)統(tǒng)計，在質(zhì)押總部的節(jié)點，禹洲有13筆境外債有待償還，合計規(guī)模約54.49億美元；此外，它還有境內(nèi)存續(xù)債券7筆，規(guī)模為75.43億元，其中2022年即將到期的債券有65億元之多。

在房地產(chǎn)高歌猛進的時代，閩系房企素以“激進”著稱，因此設立雙總部、多點鋪排的不在少數(shù)，這其中也包括禹洲。2016年，這家于廈門起家的房企，把總部從福建搬到上海，開啟全國化進程，實現(xiàn)了規(guī)模的快速增長。

2018年，禹洲集團董事局主席林龍安，作為人大代表參與兩會，發(fā)現(xiàn)會上討論得最多的話題之一，便是粵港澳大灣區(qū)，不僅內(nèi)地以及港澳的代表、媒體非常關(guān)注，國外媒體也聚焦于此。

隨后在業(yè)績會上，他做出了“粵港澳未來可能成為世界第一大灣區(qū)”的判斷，并進一步明確了深圳-上海雙總部的概念。兩年后，禹洲正式入駐位于深圳市南山區(qū)的禹洲廣場，雙總部戰(zhàn)略由此開啟。

重心南移，有深圳總部作為禹洲在灣區(qū)的戰(zhàn)略牽引，林龍安不斷實現(xiàn)自己的布局構(gòu)想。正因他對這片熱土懷揣著希冀，當他質(zhì)押總部時，才更引起外界的詫異。

不過，補充流動性是眼下的頭等大事。當現(xiàn)金流的迫切感襲來的時候，房企自然也顧不了“面子”，活下去才能王道。前兩年還在大筆并購的世茂，也是如此。

幾乎與禹洲質(zhì)押深圳總部同時，世茂也將上?？偛看髽巧虾Ｊ烂髲B，進行抵押融資，金額不詳。

世茂進入上海的時間較早，但搬到上海世茂大廈卻只有三年多的時間。世茂大廈位于浦東新區(qū)陸家嘴(600663)濱江，喬遷之日，世茂高層表示，這是世茂的“筑夢起源地”，如今再次回到這里，感慨良深。

眾所周知，1999年世茂擇址上海浦東，打造了當年“中國住宅第一高度”的上海世茂濱江花園，成為其“濱江模式”的起始。后來上海世茂大廈也坐落此處，運用“水生木榮”的設計理念，外觀極具美感。

可見，這座總部大樓非同尋常。而如今它被質(zhì)押，成為了世茂回籠現(xiàn)金流的一個縮影。

在此前后，世茂股份(600823)公告稱，公司實控人累計連續(xù)質(zhì)押價值約28億的8.08億股股份，用于公司經(jīng)營；世茂建設子公司，也將所持的7.06%世茂股份股權(quán)，質(zhì)押給寧波通商銀行上海分行，股份市值約為8.69億元。

與此同時，世茂集團共公告出售4個項目資產(chǎn)，合計回籠現(xiàn)金約95億元。另外，世茂大股東以每股8.14港元的價格，配售1.45億股所持有的股份，融資約11.73億港元……

在上海、廣州，世茂還不斷填寫自己的物業(yè)出售清單，補充周轉(zhuǎn)資金。雖然目前政策等方面不斷吹著暖風，但市場基本面的改變沒有那么快，通過抵押融資、出售回血不失為一種良策，同時也是企業(yè)積極償債、履行信用的表現(xiàn)。

易主的命運

如果質(zhì)押只是緩兵之計，那將總部出售，則是對一段歷程的徹底告別。

2020年底，融信突然對外拋售總部辦公樓。該物業(yè)是虹橋世界中心的一部分，融信所持有的是里面的L1B棟，總建筑面積約1.6萬平方米，其中幾層被留作自身辦公，其余樓層皆對外出租。

虹橋世界中心所在地塊，是當年融信和綠地一起拿下的，成交價47億元，融信持有50%股權(quán)。但在2019年3月，后者將其持有的50%股權(quán)以10.05億元作價賣給了綠地。作為交易，融信獲得了虹橋世界中心的L1B棟。

因此，此次出售，意味著融信全面退出虹橋世界中心項目。不過，融信的撤出，并非是要放棄上?？偛浚皇菗Q到另一個辦公場所“融信上坤中心”，從核心地段轉(zhuǎn)到了非核心地段。

五年間，融信的總部已歷經(jīng)三次搬遷。之前的兩次，分別是2016年，它將總部從福建搬到了上海虹橋；以及2018年，它將總部遷至虹橋核心商務區(qū)的虹橋世界中心。

盡管融信用“高效便捷、智慧科技、更高格局”去定義新總部，但外界對其仍有著諸多猜想，認為總部一動，內(nèi)部肯定有著不同的戰(zhàn)略考量。

不過，虹橋世界中心畢竟年輪尚淺，要論最有故事的公司總部，還要屬樂視大廈。經(jīng)過三次拍賣，它終于在去年11月底，被注冊僅5天的北京衡盈物業(yè)管理有限公司，以5.7億元的價格成功拍下。

2013年，高歌猛進的樂視，整體搬入了當時名為“宏城鑫泰”的大樓，結(jié)束了多年“漂泊流離”的辦公，有了自己的“家”。租用宏城鑫泰大廈僅僅一年后，豪爽的樂視控股就從大樓的原產(chǎn)權(quán)方北京八大處手中，將大樓整體購下。

不久，賈躍亭迫不及待將自己的“樂視”招牌取代宏城鑫泰，矗立在北京東四環(huán)。但好景不長，2016年樂視爆發(fā)危機，與地產(chǎn)商多有交集的賈躍亭出走美國，樂視大廈作為此前的抵押物，被拍賣的命運已不可避免。

作為建筑的總部大樓，雖沉默不言，但它往往卻是企業(yè)起伏、商業(yè)成敗的見證者。

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