中國房地產(chǎn)報

中房報記者 秦龍 北京報道

近期深圳房價暴漲引發(fā)央行緊急徹查房抵經(jīng)營貸事件把深圳這座城市推上了輿論風暴眼。也讓深圳市政府不得不想辦法進一步解決這個由來已久的問題。

房地產(chǎn)業(yè)界有這樣一個比喻，房子（房價）與土地就如同“面包”與“面粉”的關系。只有處理好兩者關系，解決源頭（土地供給）問題，高房價問題才能得到有效解決。

深圳開始從源頭端發(fā)力。

5月8日下午，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會召開新聞通氣會，在會上印發(fā)的《深圳市2020年度建設用地供應計劃》披露了一則對于“寸土寸金”深圳而言的重大利好消息：深圳計劃今年內(nèi)加大居住用地供地規(guī)模至293.2公頃,較2016年計劃供地增加143.2公頃。這一數(shù)字創(chuàng)2016年以來新高。這可謂是一項迫在眉睫的舉措。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，過去10多年，深圳住宅供應長期處于嚴重不足局面。在“北上廣深”四大核心城市中，深圳住宅土地供應占比處于最低位。

“一直以來深圳都是在摸索通過增加租賃住宅等方式來轉(zhuǎn)移購房者對于房屋需求。但這并不能從根本上解決深圳房價高漲問題。只能通過增加新房供給（居住用地供應）才能最為有效的控制深圳房價上漲問題，也才能抵消深圳二手房房東對于房價的過度自信帶來的房價的漲幅?！币晃谎芯可钲诜康禺a(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士表示。

深圳高房價問題

“寸土寸金”的深圳對于居住用地供應極為“吝嗇”。

中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計深圳2016—2019年居住用地供應情況發(fā)現(xiàn)，過去4年深圳計劃供應居住用地量維持在200公頃左右。具體而言，2016年深圳計劃供應居住用地125公頃；2017年深圳計劃供應居住用地218公頃；2018年深圳計劃供應居住用地109公頃；2019年度計劃居住用地供應150公頃。隨著5月8日深圳市規(guī)劃和自然資源局公布《深圳市2020年度建設用地供應計劃》，打破了以往長時間居住用地供應低的局面。

據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局副局長王策飛當日介紹，2020年度深圳全市計劃供應建設用地1200公頃。

按用地性質(zhì)分，計劃供應居住用地293.2公頃?！盀榱送瓿?70萬套住房供應任務，深圳市從今年起加大了居住用地供應力度，今年計劃供應居住用地293.2公頃，占計劃總量近25%，較去年計劃150公頃增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供應量較去年均有較大增長。”王策飛解釋稱。

不難發(fā)現(xiàn)，293.2公頃居住用地供應規(guī)模數(shù)據(jù)較去年增加近一倍。事實上，在計劃印發(fā)之前深圳相關部門透露從年初就開始提前部署土地供應工作。

截至目前，深圳市已供應產(chǎn)業(yè)用地21宗63公頃，已供應居住用地30宗54公頃，正在組織供應的居住用地12宗78公頃（其中5月底前將向市場推出8宗60公頃）。

居住用地供應并非深圳“一拍腦門”的短期決策。記者發(fā)現(xiàn)，早在今年3月11日，深圳市住房建設局便在發(fā)布《關于應對新冠肺炎疫情 支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復工復產(chǎn)的若干措施》(以下簡稱“若干措施”)中，增加居住用地就被提至明顯位置，提出切實拓展居住用地供應渠道，通過增加建設用地、盤活存量用地、各類用地配建、公共設施綜合開發(fā)等，多渠道增加住房有效供應，平衡供求關系。

彼時，深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心主任王鋒表示，去年（2019年）政府各部門已經(jīng)在住房供應方面加大了力度。去年12月月底至今年1月，深圳市劃定出讓了34宗公共住房用地，總用地面積超過1平方公里，預計可建公共住房超過6萬套。

商品房供應方面，去年也已經(jīng)完成供應11塊，“預計今年新增居住用地供應會是去年兩倍，保證房地產(chǎn)供求關系穩(wěn)定、房價穩(wěn)定、市場預期穩(wěn)定?！蓖蹁h說。

“如果深圳真的能夠有效地增加新房供給，那么相信在不久的將來一定可以控制深圳當前的房價。畢竟目前深圳市居民的住房自有率非常低。居民購房最大程度上只能通過二手房來滿足。增加新房的供給恰好是有效的分擔了購房者對于二手房注意力，也可以使得二手房房東對于房價話語權降低，這樣才可以平衡住房供給需求雙方之間的關系?！闭劶吧钲诮谠黾泳幼∮玫毓呐e措，上述研究深圳房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士說。

11種宅地供應方式

如何實行如此大數(shù)量的居住土地供應？

中國房地產(chǎn)報記者注意到，5月8日，深圳市規(guī)劃和自然資源局針對此發(fā)布《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規(guī)定》（以下簡稱“暫時規(guī)定”）。暫行規(guī)定提出構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應與保障體系，落實市委市政府提出的住房供應目標。

記者發(fā)現(xiàn)，按照規(guī)定，深圳市住房建設部門負責統(tǒng)籌全市范圍內(nèi)三類公共住房的套數(shù)比例，住房供應需落實2035年前籌集建設各類住房170萬套的任務，實現(xiàn)市場商品住房和三類公共住房套數(shù)4：6供應結(jié)構(gòu)要求。

事實上，深圳住房供應問題由來已久。今年1月8日上午，龍頭房企萬科企業(yè)股份有限公司董事會主席、深圳市政協(xié)委員郁亮在深圳市政協(xié)會議分組討論上提及了深圳的住宅供應問題表示，過去10年深圳的住宅供應是嚴重不足的。在四大核心城市里面，深圳的住宅土地供應占比是最低的。

“其實過去，深圳的住房問題很大，為什么沒有暴露出來？因為1000萬人都住在城中村和工廠宿舍里面。”郁亮認為，隨著這些地區(qū)逐步更新，深圳住房問題放大很多倍。彼時，郁亮呼吁多渠道增加各類住宅供應，同時強調(diào)深圳的人才房標準應該開放給更多人群，稱“我自己標準的人才房是包括快遞小哥和環(huán)衛(wèi)工人的，他們也是這個城市必需的人才，還要鼓勵他們落戶”。

“一直以來深圳都是在摸索通過增加租賃住宅等方式來轉(zhuǎn)移購房者對于房屋的需求。但是這并不能從根本上解決深圳房價高漲的問題。只能通過增加新房供給（居住用地供應）才能最為有效的控制深圳房價上漲問題，也才能抵消深圳二手房房東對于房價過度自信帶來的房價上漲?！鄙鲜鲅芯可钲诜康禺a(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)，這次深圳在居住用地供應上頗為用心：在拓展供應渠道方面，深圳市規(guī)劃和自然資源局透露確定了11種住房用地供應渠道，包括在新供應、城市更新、棚戶區(qū)改造、土地整備留用地建設等原有政策供應渠道的基礎上，增加了原農(nóng)村集體未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、機關企事業(yè)單位存量用地、基礎設施配套建設、軌道交通用地綜合開發(fā)等住房用地供應渠道?！吧鲜?1種渠道中，此次政策增加了原農(nóng)村集體未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、機關企事業(yè)單位存量用地、基礎設施配建和軌道交通用地綜合開發(fā)等7種住房用地供應渠道?！蓖醪唢w表示。

相關知識

房價上漲引監(jiān)管層關注 深圳開始從土地源頭解決住房緊缺問題
先行先試！深圳或施“土地騰挪術”解決土地緊缺難題
深圳土地擴容,房價還會漲嗎?機構(gòu):深圳住房尚存三大矛盾
著力解決大城市住房突出問題，一線城市集體“表態(tài)”了
對話深圳市原副市長唐杰：如何看待和解決深圳高房價問題？
著力解決大城市住房突出問題,一線城市集體“表態(tài)”了
解決好大城市住房突出問題
深圳核查寶安區(qū)部分樓盤二手房掛牌價 價格虛高房源全部下架
中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2021年樓市:解決好大城市住房突出問題
證券時報評深圳調(diào)控:不解決樓市供給端問題 安居夢就是空談