對(duì)話深圳市原副市長唐杰：如何看待和解決深圳高房價(jià)問題？

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-20 10:40

房價(jià)高的問題不只是深圳的問題，是很多城市面臨的問題。要從根本上解決這一問題，要進(jìn)行系列改革和中央的宏觀管理。

特區(qū)40年，深圳從一個(gè)“小漁村”成長為國際化的大都市。不過，目前和很多城市一樣，深圳的發(fā)展正被房地產(chǎn)問題所困擾。如何看待和解決深圳的房地產(chǎn)問題？新京報(bào)圍繞這些問題采訪了深圳市原副市長唐杰。

在唐杰看來，深圳房價(jià)高主要是因?yàn)樯钲诘慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)密度高、人口密度太高。此外，深圳房地產(chǎn)市場價(jià)格過高的看法也存在一定的誤區(qū)?！叭糁皇怯蒙唐贩績r(jià)格來看待深圳的房價(jià)，深圳的房價(jià)就顯得很高。當(dāng)用商品房和保障房兩個(gè)加起來的加權(quán)價(jià)格來看深圳的房價(jià)時(shí)，深圳的房價(jià)就不是目前這個(gè)價(jià)格了?！碧平芙ㄗh在深圳乃至全國推廣加權(quán)房價(jià)制，這就會(huì)激勵(lì)地方政府建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用類保障房進(jìn)入市場來降低綜合房價(jià)。

值得注意的是，近年來深圳一直出臺(tái)嚴(yán)格的調(diào)控政策，但房價(jià)似乎越調(diào)越高，為何會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？“行政性限價(jià)的初衷是為了解決市場失靈問題，但也有可能破壞了市場的供需關(guān)系，造成了房價(jià)更快的上升。”唐杰說，在一定特殊時(shí)期可以把各種限制手段作為調(diào)控房地產(chǎn)的臨時(shí)措施，但不能使行政定價(jià)長期化和制度化，還是要通過市場化的機(jī)制來解決房地產(chǎn)問題。

如何用市場化的手段解決深圳的房地產(chǎn)問題？唐杰建議，首先，放開行政限價(jià)，形成多層次的住房體系。其次，通過在空間上的拓展來解決深圳房價(jià)過高的問題。三是要以核心大城市為軸心逐漸實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，否則公眾仍然會(huì)選擇在核心城市居住。

此外，唐杰還認(rèn)為，房價(jià)高的問題不只是深圳的問題，是很多城市面臨的問題。要從根本上解決這一問題，要進(jìn)行系列改革和中央的宏觀管理?！笆紫?，建議有關(guān)部門公開房屋空置率信息。其次，鼓勵(lì)地方政府實(shí)行加權(quán)房價(jià)制，激勵(lì)地方政府主動(dòng)限制房價(jià)的積極性。第三，用稅收手段取代行政性限價(jià)，來遏制市場上資本惡意炒作房價(jià)行為。”唐杰建議。

“深圳房地產(chǎn)市場價(jià)格過高的看法存在一定誤區(qū)”

新京報(bào)：目前看，和很多城市一樣，深圳的發(fā)展被房地產(chǎn)困擾。你如何看待深圳的高房價(jià)問題？

唐杰：首先，房價(jià)和經(jīng)濟(jì)密度、人口密度有關(guān)。比如說，舊金山地區(qū)過去十多年一直是美國房價(jià)最高的城市，在分析原因時(shí)，除去經(jīng)濟(jì)繁榮活躍外，一般看法是，舊金山地區(qū)土地面積緊缺，住宅用地供給明顯不足是引起房價(jià)持續(xù)上升的主要原因。深圳的房價(jià)為什么高？同樣，深圳的區(qū)域面積是2000平方公里，人口是2000萬，深圳房價(jià)高是因?yàn)樗慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)密度高、人口密度太高。我們算過一筆賬，假如廣州、上海、北京等城市的面積按照2000平方公里來計(jì)算，幾個(gè)城市的房價(jià)會(huì)和深圳一樣高，差價(jià)來自于京滬穗的城市面積大。

第二，深圳房地產(chǎn)市場價(jià)格過高的看法也存在一定的誤區(qū)。深圳的房子除了商品房以外，還存在著準(zhǔn)商品化的保障性住房市場，這兩個(gè)市場的房價(jià)是不一樣的。那么，測算房價(jià)的時(shí)候是按照保障房和商品房加權(quán)計(jì)算，還是只按照商品房計(jì)算呢？若只是用商品房價(jià)格來看待深圳的房價(jià)，深圳的房價(jià)就顯得很高。因此，合理的方式是，商品房和不完全商品屬性的保障房兩個(gè)加起來的加權(quán)價(jià)格是比較合理的算法。當(dāng)用這種計(jì)算方面來計(jì)算深圳的房價(jià)時(shí)，深圳的房價(jià)就不是目前這個(gè)價(jià)格了。

有關(guān)房價(jià)高低的判斷客觀上需要建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，建議在深圳乃至全國推廣加權(quán)房價(jià)制。如果采取加權(quán)房價(jià)制，一個(gè)城市商品房價(jià)格上升越快，就需要建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用房才能平抑綜合房價(jià)，這就會(huì)激勵(lì)地方政府建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用類保障房進(jìn)入市場來降低綜合房價(jià)，從而形成發(fā)育良好的雙重房地產(chǎn)市場。

“在特殊時(shí)期行政限地限價(jià)可作為調(diào)控手段，但不能常態(tài)化”

新京報(bào)：深圳一直出臺(tái)嚴(yán)格的調(diào)控政策，但房價(jià)似乎越調(diào)越高，為何會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？

唐杰：深圳房價(jià)不斷上漲，政府也出臺(tái)了很多的調(diào)控措施，但現(xiàn)在二手房市場的價(jià)格不斷上漲，住宅租金也不斷上升，意味著市場價(jià)否定了行政控制價(jià)。

實(shí)際上，我的學(xué)生們?cè)?jīng)也做過一個(gè)有關(guān)深圳“330政策”的實(shí)證研究，2015年3月30日深圳開始實(shí)行嚴(yán)格的行政限價(jià)政策，但也是這個(gè)節(jié)點(diǎn)開始，深圳的房價(jià)出現(xiàn)了一個(gè)跳躍性增長。為何調(diào)控政策會(huì)失效，房價(jià)越調(diào)越高？這是因?yàn)?，房地產(chǎn)市場是不可充分流動(dòng)的市場，房子不可以跨城市流動(dòng)。面對(duì)土地短缺造成的房價(jià)上升，實(shí)行行政限價(jià)，在沒有土地供給增加的支持時(shí)，擴(kuò)大了供不應(yīng)求的矛盾。

如何理解？在行政限價(jià)下，新房價(jià)格低于周邊二手房的價(jià)格，老百姓(603883,股吧)一定會(huì)認(rèn)為，房價(jià)早晚都要漲，現(xiàn)在低價(jià)買相當(dāng)于政府補(bǔ)貼。這樣本來為了遏制房價(jià)的過快上漲政府采取了限價(jià)政策，但在公眾都知道房子的實(shí)際價(jià)格比限制價(jià)格要高時(shí)，買房子相當(dāng)于政府送我錢，結(jié)果就導(dǎo)致炒房的行為一定不能得到有效的遏制?？梢哉f，行政性限價(jià)的初衷是為了解決市場失靈問題，但也有可能破壞了市場的供需關(guān)系，造成價(jià)格信息的不真實(shí)或不透明，引導(dǎo)公眾對(duì)房價(jià)走勢判斷失誤，強(qiáng)化了公眾對(duì)房價(jià)越要漲的預(yù)期，造成了房價(jià)更快的上升。

現(xiàn)在很多地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控采取的是簡單的行政手段，現(xiàn)在看這種調(diào)控方式并沒有解決房地產(chǎn)的問題。有些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格下降了并不是行政調(diào)控的結(jié)果，而是該地區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍度下降的結(jié)果——無論有沒有調(diào)控政策，房地產(chǎn)價(jià)格都會(huì)下降。在我看來，在一個(gè)特殊時(shí)期可以把行政限價(jià)限地等各種限制手段作為房地產(chǎn)調(diào)控的臨時(shí)措施，但是不能把這種行政管控常態(tài)化。進(jìn)一步說，一個(gè)領(lǐng)域出現(xiàn)了市場失靈就代之以行政管制，如此下去，中國特色的市場經(jīng)濟(jì)就會(huì)是一個(gè)破碎的被分割的市場，而沒有了統(tǒng)一的市場體系，也就不可能發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。

總之，房地產(chǎn)問題比較復(fù)雜，我們很難想象簡單粗糙的行政手段能夠取代復(fù)雜的市場機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供求均衡。

“放開限價(jià)等行政調(diào)控措施讓高收入階層買貴的房子、交更高的稅”

新京報(bào)：如何用市場化的手段解決深圳的房地產(chǎn)問題？

唐杰：首先，形成多層次的住房體系。商品房，特別是高價(jià)商品房，屬于奢侈品，具有再分配功能。解決房地產(chǎn)問題，要放開限價(jià)等行政調(diào)控措施，讓高收入階層買貴的房子，交更高的稅。在放開房價(jià)的同時(shí)，要提高保障房供給比例，用征收高價(jià)房的稅來補(bǔ)貼保障房的建設(shè)，為中低收入者提供更多可以選擇的經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房。

事實(shí)上，新加坡就是比較好地實(shí)施了雙重住房政策——一方面，不限制房價(jià)，高收入階層和買高價(jià)商品房。另一方面，用賣給富人的高價(jià)來補(bǔ)貼保障房的建設(shè)。一個(gè)新加坡國民一開始可以通過政府住房保障體系購買一套小戶型，而后收入提高了、家庭成員多了，可以申請(qǐng)購買大一點(diǎn)的戶型。據(jù)說是一人一生可采取這種方式調(diào)整住房三次。此外，無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入階層可以選擇租房。這樣通過完善的多層次的住房體系，使得不同的人群居住不同類型的房子，從而有效解決房地產(chǎn)的問題。

第二，深圳2000萬人口的住房問題不可能在2000平方公里內(nèi)得以解決，即使在國外也沒有這樣的先例，要通過拓展城市空間來解決深圳房地產(chǎn)的問題。具體來說，就是要改變長期以來的行政城市觀念，走向經(jīng)濟(jì)城市——城市之間的行政區(qū)劃不能隔斷城市之間的經(jīng)濟(jì)與分工，鼓勵(lì)生產(chǎn)要素跨城市流動(dòng)，減緩目前極為突出的城市之間過疏或過密的情況。

城市人口經(jīng)濟(jì)密集度越高，房價(jià)就越貴。距離中心城區(qū)越遠(yuǎn)，隨著密集度的擴(kuò)散，房價(jià)呈現(xiàn)遞減的態(tài)勢。我的學(xué)生曾經(jīng)做過一個(gè)調(diào)查，隨著地鐵從中心市區(qū)向外延伸，中心城區(qū)每向外一個(gè)地鐵站的距離，房價(jià)就會(huì)有一定比例的下降。很多世界著名的大城市都是通過拓展城市的空間來解決房價(jià)過高的問題。比如，曼哈頓存在著典型的人口潮汐運(yùn)動(dòng)，每天早晨約300萬人口從外部流入，每天晚上又有300萬人口流出，其中多數(shù)人口住在周邊的新澤西州的中小城市里。同理，深圳同樣可以通過在空間上的拓展來解決高房價(jià)的問題，把人和產(chǎn)業(yè)疏散到深圳周邊的惠州、東莞等地，三地超越行政轄區(qū)的范圍，在空間上成為一個(gè)城市。

實(shí)際上，根據(jù)深圳規(guī)劃院的深入調(diào)查，目前深圳、惠州、東莞的交界處已經(jīng)形成了一個(gè)跨行政區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)帶，人口達(dá)到了1000萬，人口和經(jīng)濟(jì)密度要比深圳中心區(qū)少很多，房價(jià)也比深圳低很多。深圳順應(yīng)這一趨勢，打破行政邊界，規(guī)劃建設(shè)多條軌道交通線連接深莞和深惠，這是我國城市建設(shè)中從行政城市走向經(jīng)濟(jì)城市的重要探索。

第三，要以核心大城市為軸心逐漸實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化。現(xiàn)在還是很多人愿意生活在深圳，不愿意去周邊城市居住生活，為什么？因?yàn)楹玫膶W(xué)校、好的醫(yī)院、好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在深圳，最好的公共服務(wù)在深圳。因此，通過拓展城市空間解決房地產(chǎn)的問題，還需要以核心大城市為軸心逐漸實(shí)現(xiàn)城市之間的公共服務(wù)均等化。如果這樣的配套跟不上，大家還是愿意留在核心城市生活。而實(shí)現(xiàn)城市之間公共服務(wù)均等化，需要更高層面的統(tǒng)籌解決、更大范圍的改革向前更進(jìn)一步。比如，需要中央多個(gè)部門協(xié)調(diào)配合，解決好城市間社保打通的問題，解決好教育支出分享的問題，解決好醫(yī)院建設(shè)與經(jīng)費(fèi)保障的問題等。

“建議有關(guān)部門公開房屋空置率信息”

新京報(bào)：你剛提到解決房地產(chǎn)問題需要更大范圍的改革，目前看有哪些改革是可行的？

唐杰：首先，建議有關(guān)部門公開房屋空置率信息。在房地產(chǎn)市場中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)因素是信息。在某種程度上，信息應(yīng)該是一種公共產(chǎn)品，政府應(yīng)該提供給公眾作為參考?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的很多信息聚集在政府部門并未被公開，如果這些信息能夠被公開，相信可以幫助解決房地產(chǎn)的問題。

比如，在一些國家，房屋空置率的信息是公開的。在當(dāng)前的大數(shù)據(jù)時(shí)代，房子空置率這一信息并不難收集。有關(guān)部門可以設(shè)立一個(gè)空置率指標(biāo)——商業(yè)地產(chǎn)空置率是多少?住宅空置率是多少? 從上到下強(qiáng)制性要求信息充分公開和及時(shí)更新，以幫助公眾做判斷。當(dāng)一個(gè)城市房子有大量空置的時(shí)候，空置率的信息越是清晰明確和具體，老百姓就越能理性決策，而不是人云亦云地隨大流，房價(jià)自然會(huì)走向理性和穩(wěn)定。這樣做顯然比行政限價(jià)要難一些，但會(huì)更有效一些。

其次，進(jìn)行深入的改革創(chuàng)新，擺脫現(xiàn)在頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳這樣簡單粗糙的行政限價(jià)做法。其中一個(gè)可以進(jìn)行的改革創(chuàng)新是前面已經(jīng)提到的鼓勵(lì)地方政府實(shí)行加權(quán)房價(jià)制，激勵(lì)地方政府主動(dòng)限制房價(jià)的積極性。

第三，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，回歸住房居住屬性。要清醒地看到，未來應(yīng)當(dāng)用更有利于市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的稅收手段，取代行政性限價(jià)，來遏制市場上資本惡意炒作房價(jià)行為。稅收政策設(shè)計(jì)方面可以考慮進(jìn)一步加大征收房產(chǎn)交易資本利得稅，打擊交易過程中的陰陽合同、虛假交易等情況，從而更好地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源的合理配置。

總之，房價(jià)高這一問題不只是深圳的問題，也是很多城市面臨的問題。解決這一問題，要進(jìn)行很多的改革，也需要中央的宏觀管理。但我們總是要向前看，不能向后走?，F(xiàn)在房地產(chǎn)稅的推出確實(shí)比較困難，但我們還是可以采取很多的措施。

新京報(bào)首席記者侯潤芳編輯王進(jìn)雨校對(duì) 李世輝

（責(zé)任編輯：董云龍）