隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，人們買(mǎi)房的愿望卻越來(lái)越強(qiáng)烈，但買(mǎi)房卻越來(lái)越難。于是催生了一種產(chǎn)品類(lèi)型，那就是商住房，原本是沒(méi)有這么個(gè)概念的，而是開(kāi)發(fā)商硬生生創(chuàng)造出來(lái)的，經(jīng)過(guò)大肆渲染，人們的觀念也開(kāi)始慢慢接受，也的確讓很多人走捷徑買(mǎi)上了房子。

那幾年真的很流行，很多人年紀(jì)輕輕就買(mǎi)了房了，你細(xì)問(wèn)一下，原來(lái)買(mǎi)的是所謂的商住房，沒(méi)有什么別的意思，只是想借機(jī)給大家普及下商住房跟普通商品房是不一樣的。咱們先不說(shuō)它貴還是便宜，也不說(shuō)它的優(yōu)缺點(diǎn)，至少有一點(diǎn)，低總價(jià)成為吸引很多人的最大優(yōu)勢(shì)。

加上限購(gòu)政策下，一些一線城市開(kāi)發(fā)商迎合市場(chǎng)，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷(xiāo)售。這也導(dǎo)致了購(gòu)買(mǎi)商住房趨之若鶩，沒(méi)辦法，雖然談不上是正常需求，但也確實(shí)很有市場(chǎng)，為什么這么說(shuō)呢？

因?yàn)樯套》勘窘猩剔k，有的城市已經(jīng)糾正過(guò)來(lái)了，開(kāi)發(fā)商拿地就是商辦的，但看到巨大的住房市場(chǎng)，在他們看來(lái)也是做好事，幫助大家買(mǎi)上了房，現(xiàn)在北京已經(jīng)叫停了。

2017年3月26日，北京市住建部等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布公告，全面叫?！吧谈淖　保拗苽€(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公類(lèi)住房項(xiàng)目。就是將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用被叫停了。

這種房子也遭遇了非常大的打擊，這是必然的，因?yàn)樾枨笊倭撕芏啵吘拐嬲脕?lái)辦公的沒(méi)有那么大的市場(chǎng)。不過(guò)一些核心地段的房子還有不小的價(jià)值。

跟大家聲明一下，不是說(shuō)這種房子不合法，它跟小產(chǎn)權(quán)房不是一回事。

實(shí)際上，商品房產(chǎn)權(quán)年限一般有70年、50年、40年三種說(shuō)法，商品房產(chǎn)權(quán)年限具體是多少年是和商品房的性質(zhì)密切相關(guān)的。我們說(shuō)的多少年，其實(shí)是指的土地使用年限。在中國(guó)，房屋的產(chǎn)權(quán)是永久的。

根據(jù)商品房的用途，土地分為三種性質(zhì)：一種是住宅用地，指提供家庭、個(gè)人生活居住使用的房屋用地，其產(chǎn)權(quán)年限為70年；另一種是綜合用地或工業(yè)用地，一般產(chǎn)權(quán)年限為50年；第三種，純商業(yè)用地、旅游用地和娛樂(lè)用地產(chǎn)權(quán)年限為40年。

所以，這些土地性質(zhì)無(wú)論蓋成什么房子，只要按規(guī)劃用地來(lái)，那就是合法的，都是大產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房子實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。

如果你購(gòu)買(mǎi)那是不受法律保護(hù)的。但40年也好、50年也罷，只要符合條件都是可以購(gòu)買(mǎi)的。但是跟70年產(chǎn)權(quán)的房子有什么區(qū)別呢？（是指在有購(gòu)房資格情況下）

1、土地性質(zhì)不同

這個(gè)不多說(shuō)了，前邊已經(jīng)展開(kāi)說(shuō)過(guò)，因土地使用性質(zhì)不同而分使用年限為70年、50年和40年的差異。

2、落戶條件不同

產(chǎn)權(quán)為70年的房子，也就是住宅，可以落戶，而產(chǎn)權(quán)為40年或者50年的房子，盡管有的也能滿足居住需求，但因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)決定了它并非是住宅性質(zhì)，那么一般是不可以落戶的。子女也就不能劃分到相應(yīng)的學(xué)區(qū)，就近入學(xué)。

3、貸款條件不同

貸款條件也不一樣，40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，一般是不能申請(qǐng)公積金貸款的，如果辦理商業(yè)貸款，也不能享受三成四成的政策，必須達(dá)到總房款的五六成，而且貸款年限一般不超過(guò)10年，貸款利率一般要在基準(zhǔn)上浮10%，所以整體貸款成本較高，還貸壓力比較大。

4、生活方式和費(fèi)用不同

生活費(fèi)用也不一樣，70年產(chǎn)權(quán)的住宅，在水電費(fèi)上是按照民用標(biāo)準(zhǔn)收取，價(jià)格相對(duì)較低。而非住宅性質(zhì)的40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，則是按照商用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，價(jià)格要貴很多，并且一般不通燃?xì)?，即所謂的商水商電。

5、土地使用年限到期處理不同

2021年開(kāi)始實(shí)施的《民法典》中明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)費(fèi)，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?

也就是說(shuō)，土地使用權(quán)到期后，房子不會(huì)被收走，而是會(huì)自動(dòng)續(xù)期，但要繳納土地出讓金也可能不用交，具體這個(gè)費(fèi)用是多少，還要看到時(shí)候的規(guī)定。

所以70 年產(chǎn)權(quán)的房子不用擔(dān)心到期的問(wèn)題，不過(guò)公寓之類(lèi)的可就沒(méi)有明確說(shuō)法了。

相比70年產(chǎn)權(quán)的住宅，40年的公寓也不是一無(wú)是處，大家可以根據(jù)自己的需要選擇。比如，對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)，單價(jià)低，總價(jià)低，門(mén)檻低，容易入手。特別是既可以居住也可以注冊(cè)公司。一般周邊配套都不錯(cuò)，交通也比較便利。

給您說(shuō)完住宅和公寓的區(qū)別，該選擇哪個(gè)要根據(jù)您自己的需要，只要做到心中有數(shù)，哪種房子都有市場(chǎng)。至于哪個(gè)更值得投資，我只告訴你一句話，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商拼命把商辦房打造成商住房是有道理的，因?yàn)樾枨蟆?

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