如今的房?jī)r(jià)幾乎成了天價(jià)，有的家庭甚至要花費(fèi)幾代人的積蓄才可以上車(chē)。而國(guó)人斥巨資買(mǎi)下的房子，其實(shí)土地為國(guó)家所有，居民只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)。70年產(chǎn)權(quán)結(jié)束后住宅產(chǎn)權(quán)怎么算？大家都想知道，卻又找不到一個(gè)明確的解答。

　　好在《民法典》有望正式亮相，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題終于有了更清晰的走向。

　　《民法典》草案規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

　　房產(chǎn)是居民最重要的資產(chǎn)，自動(dòng)續(xù)期體現(xiàn)了對(duì)居民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，其意義不僅在于明確權(quán)益，更在于穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期。雖然產(chǎn)權(quán)續(xù)期交錢(qián)還是免費(fèi)，暫時(shí)沒(méi)有明確定論，具體還要看落地執(zhí)行，不過(guò)可以從既往案例中探究趨勢(shì)。

　　案例1：付費(fèi)續(xù)期

　　我國(guó)的土地使用權(quán)年限在20、40、50、70年不等。深圳早在2006年就已出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期的實(shí)例。1980年開(kāi)始建設(shè)的國(guó)商大廈是全國(guó)第一棟商用寫(xiě)字樓，土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。為什么國(guó)商大廈的產(chǎn)權(quán)時(shí)間這么短呢？

　　在1990年，國(guó)務(wù)院公布了第五十五號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，依據(jù)該條例，各地方政府對(duì)居住用地出讓大多按照70年的最高土地使用權(quán)期限。但此條例公布之前 ，在國(guó)有土地使用權(quán)最高年限還未明確的上世紀(jì)80年代，開(kāi)發(fā)區(qū)在部分住宅用地出讓時(shí)設(shè)定了20年的土地使用期限。

　　后來(lái)國(guó)商大廈產(chǎn)權(quán)到期后，提出不交錢(qián)就不能進(jìn)行置換、抵押，因此該大廈很多業(yè)主一次性補(bǔ)繳了20年的土地使用費(fèi)?？墒怯捎谫M(fèi)用高，執(zhí)行難度大，還有不少業(yè)主沒(méi)有交錢(qián)。

　　為了照顧經(jīng)濟(jì)困難的群體，2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。新《規(guī)定》不再是100%補(bǔ)地價(jià)，而是打了個(gè)3.5折——到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期。在剩余年期（國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付。

　　不僅國(guó)商大廈是20年產(chǎn)權(quán)，青島阿里山小區(qū)的土地使用期限也是20年。和深圳一樣，后來(lái)青島阿里山的產(chǎn)權(quán)續(xù)期也是付費(fèi)的。

　　上面兩個(gè)案例的政府續(xù)期繳費(fèi)的法律依據(jù)，都是城市房地產(chǎn)管理法，而不是物權(quán)法。好在深圳、青島是根據(jù)當(dāng)?shù)氐摹肮婊鶞?zhǔn)地價(jià)”，而不是市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行續(xù)期，價(jià)格比較低，在大眾可以接受的范圍內(nèi)。

　　案例2：免費(fèi)續(xù)期

　　除了深圳、青島這種付費(fèi)續(xù)期的案例以外，在溫州還出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)續(xù)期免費(fèi)的案例。

　　經(jīng)溫州市國(guó)土部門(mén)統(tǒng)計(jì)，溫州市主城區(qū)土地使用證到2017年底到期的有600多宗，到2019年底到期的有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時(shí)期的特定房屋。

　　后來(lái)經(jīng)自然資源部副部長(zhǎng)王廣華在發(fā)布會(huì)上確認(rèn)，溫州20年土地使用期限的房子，依照過(guò)渡性辦法處理，不用收取任何費(fèi)用，可正常辦理交易和登記手續(xù)。這為住宅產(chǎn)權(quán)免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期開(kāi)了先河。從溫州案例可見(jiàn)，以后住宅產(chǎn)權(quán)免費(fèi)續(xù)期是有可能的，即使有的城市續(xù)期要收費(fèi)，大概率不會(huì)特別高。

　　提個(gè)醒：買(mǎi)房前注意產(chǎn)權(quán)類(lèi)型

　　不過(guò)站長(zhǎng)要提醒大家，目前草案擬規(guī)定的是：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期，產(chǎn)權(quán)為70年；工業(yè)用地時(shí)間為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地時(shí)間為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。

　　關(guān)于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的處理?！段餀?quán)法》及《民法典（草案）》均規(guī)定非住宅建設(shè)用地的使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　也就是說(shuō)，除了住宅產(chǎn)權(quán)外，其他產(chǎn)權(quán)用地續(xù)期問(wèn)題目前還沒(méi)有明確規(guī)定。其中建設(shè)用地使用期限屆滿(mǎn)前，還有可能因公共利益需要收回土地。

　　還要注意的是房屋產(chǎn)權(quán)是從開(kāi)發(fā)商拿地備案的時(shí)候就開(kāi)始計(jì)算的，所以買(mǎi)房者在買(mǎi)房時(shí)一定要注意。多數(shù)情況下，你真正入住或者使用的年限往往沒(méi)有70年、50年、40年。

　　舉個(gè)例子，開(kāi)發(fā)商A在2008年拿到某地塊并備案，用了5年的時(shí)間把樓房建好，并于2013年通過(guò)竣工驗(yàn)收開(kāi)始銷(xiāo)售。B于2014年從開(kāi)發(fā)商A那買(mǎi)了一套商品房，裝修后于2015年入住。那么B的房屋產(chǎn)權(quán)是從2008年開(kāi)始計(jì)算的，即2008年+70年，也就是2078年到期。以此類(lèi)推，50年、40年的產(chǎn)權(quán)也是從開(kāi)發(fā)商拿地備案的時(shí)候就開(kāi)始計(jì)算的。

　　特別要注意的是，很多開(kāi)發(fā)商拿地后不會(huì)一次性開(kāi)發(fā)，而是分批次推出樓盤(pán)。比如站長(zhǎng)一位親戚買(mǎi)的房子是某項(xiàng)目的“二組團(tuán)”，而“一組團(tuán)”其實(shí)早在10年前就建成入住了，他家房子所在的“二組團(tuán)”產(chǎn)權(quán)年限將和“一組團(tuán)”同時(shí)到期，相當(dāng)于少了10年。

　　所以說(shuō)，在買(mǎi)房前一定要確定房子的產(chǎn)權(quán)類(lèi)型，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，最好的選擇當(dāng)然是選擇70年產(chǎn)權(quán)的住宅，因?yàn)檫@樣的房子不用擔(dān)心房屋土地使用權(quán)到期后房子會(huì)被收回，到期后可以自動(dòng)續(xù)期，利于房產(chǎn)傳承，也利于交易。

　　還要提醒大家的是，70年產(chǎn)權(quán)的住宅是按照住宅水電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取的，但40年或50年產(chǎn)權(quán)的房屋，水電費(fèi)是按照商業(yè)用水用電的標(biāo)準(zhǔn)收取繳納的，費(fèi)用較高。

　　此外，70年產(chǎn)權(quán)的房屋和40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子在稅費(fèi)收取上的標(biāo)準(zhǔn)也是有差別的。例如在初次購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)繳納契稅，70年產(chǎn)權(quán)住宅繳納契稅時(shí)依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，可給予1%-3%不等的優(yōu)惠。而40年或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅在購(gòu)買(mǎi)時(shí)沒(méi)有契稅優(yōu)惠，必須全款繳納，費(fèi)用相對(duì)較高。

　　付款方面，70年產(chǎn)權(quán)住宅政策較為寬松，可以使用公積金貸款或者商業(yè)貸款，最長(zhǎng)貸款年限可貸30年。而40年或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅很多不能申請(qǐng)公積金貸款，銀行貸款首付往往更高，而且貸款年限也相對(duì)較短。

　　隨著《民法典》距離我們?cè)絹?lái)越近，未來(lái)“民之所安，法之所系”的局面將更加明朗。相信房屋產(chǎn)權(quán)到期后的問(wèn)題，也會(huì)有一個(gè)妥善的解答。

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