房子70年產(chǎn)權到期會被收回嗎？這事終于有了答案

來源：智能家居時間：2020-05-26 19:20

　　如今的房價幾乎成了天價，有的家庭甚至要花費幾代人的積蓄才可以上車。而國人斥巨資買下的房子，其實土地為國家所有，居民只有使用權而無所有權。70年產(chǎn)權結(jié)束后住宅產(chǎn)權怎么算？大家都想知道，卻又找不到一個明確的解答。

　　好在《民法典》有望正式亮相，產(chǎn)權問題終于有了更清晰的走向。

　　《民法典》草案規(guī)定：住宅建設用地使用權屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

　　房產(chǎn)是居民最重要的資產(chǎn)，自動續(xù)期體現(xiàn)了對居民財產(chǎn)權的保護，其意義不僅在于明確權益，更在于穩(wěn)定長遠預期。雖然產(chǎn)權續(xù)期交錢還是免費，暫時沒有明確定論，具體還要看落地執(zhí)行，不過可以從既往案例中探究趨勢。

　　案例1：付費續(xù)期

　　我國的土地使用權年限在20、40、50、70年不等。深圳早在2006年就已出現(xiàn)產(chǎn)權到期的實例。1980年開始建設的國商大廈是全國第一棟商用寫字樓，土地使用權只有20年，到2001年12月31日截止。為什么國商大廈的產(chǎn)權時間這么短呢？

　　在1990年，國務院公布了第五十五號《國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，依據(jù)該條例，各地方政府對居住用地出讓大多按照70年的最高土地使用權期限。但此條例公布之前，在國有土地使用權最高年限還未明確的上世紀80年代，開發(fā)區(qū)在部分住宅用地出讓時設定了20年的土地使用期限。

　　后來國商大廈產(chǎn)權到期后，提出不交錢就不能進行置換、抵押，因此該大廈很多業(yè)主一次性補繳了20年的土地使用費?？墒怯捎谫M用高，執(zhí)行難度大，還有不少業(yè)主沒有交錢。

　　為了照顧經(jīng)濟困難的群體，2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。新《規(guī)定》不再是100%補地價，而是打了個3.5折——到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期。在剩余年期（國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付。

　　不僅國商大廈是20年產(chǎn)權，青島阿里山小區(qū)的土地使用期限也是20年。和深圳一樣，后來青島阿里山的產(chǎn)權續(xù)期也是付費的。

　　上面兩個案例的政府續(xù)期繳費的法律依據(jù)，都是城市房地產(chǎn)管理法，而不是物權法。好在深圳、青島是根據(jù)當?shù)氐摹肮婊鶞实貎r”，而不是市場價格進行續(xù)期，價格比較低，在大眾可以接受的范圍內(nèi)。

　　案例2：免費續(xù)期

　　除了深圳、青島這種付費續(xù)期的案例以外，在溫州還出現(xiàn)了產(chǎn)權續(xù)期免費的案例。

　　經(jīng)溫州市國土部門統(tǒng)計，溫州市主城區(qū)土地使用證到2017年底到期的有600多宗，到2019年底到期的有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時期的特定房屋。

　　后來經(jīng)自然資源部副部長王廣華在發(fā)布會上確認，溫州20年土地使用期限的房子，依照過渡性辦法處理，不用收取任何費用，可正常辦理交易和登記手續(xù)。這為住宅產(chǎn)權免費自動續(xù)期開了先河。從溫州案例可見，以后住宅產(chǎn)權免費續(xù)期是有可能的，即使有的城市續(xù)期要收費，大概率不會特別高。

　　提個醒：買房前注意產(chǎn)權類型

　　不過站長要提醒大家，目前草案擬規(guī)定的是：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，產(chǎn)權為70年；工業(yè)用地時間為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地時間為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

　　關于非住宅建設用地使用權期限屆滿的處理?！段餀喾ā芳啊睹穹ǖ洌ú莅福肪?guī)定非住宅建設用地的使用權期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　也就是說，除了住宅產(chǎn)權外，其他產(chǎn)權用地續(xù)期問題目前還沒有明確規(guī)定。其中建設用地使用期限屆滿前，還有可能因公共利益需要收回土地。

　　還要注意的是房屋產(chǎn)權是從開發(fā)商拿地備案的時候就開始計算的，所以買房者在買房時一定要注意。多數(shù)情況下，你真正入住或者使用的年限往往沒有70年、50年、40年。

　　舉個例子，開發(fā)商A在2008年拿到某地塊并備案，用了5年的時間把樓房建好，并于2013年通過竣工驗收開始銷售。B于2014年從開發(fā)商A那買了一套商品房，裝修后于2015年入住。那么B的房屋產(chǎn)權是從2008年開始計算的，即2008年+70年，也就是2078年到期。以此類推，50年、40年的產(chǎn)權也是從開發(fā)商拿地備案的時候就開始計算的。

　　特別要注意的是，很多開發(fā)商拿地后不會一次性開發(fā)，而是分批次推出樓盤。比如站長一位親戚買的房子是某項目的“二組團”，而“一組團”其實早在10年前就建成入住了，他家房子所在的“二組團”產(chǎn)權年限將和“一組團”同時到期，相當于少了10年。

　　所以說，在買房前一定要確定房子的產(chǎn)權類型，對于剛需來說，最好的選擇當然是選擇70年產(chǎn)權的住宅，因為這樣的房子不用擔心房屋土地使用權到期后房子會被收回，到期后可以自動續(xù)期，利于房產(chǎn)傳承，也利于交易。

　　還要提醒大家的是，70年產(chǎn)權的住宅是按照住宅水電價標準收取的，但40年或50年產(chǎn)權的房屋，水電費是按照商業(yè)用水用電的標準收取繳納的，費用較高。

　　此外，70年產(chǎn)權的房屋和40年或50年產(chǎn)權的房子在稅費收取上的標準也是有差別的。例如在初次購買房屋時繳納契稅，70年產(chǎn)權住宅繳納契稅時依據(jù)現(xiàn)實情況，可給予1%-3%不等的優(yōu)惠。而40年或者50年產(chǎn)權的住宅在購買時沒有契稅優(yōu)惠，必須全款繳納，費用相對較高。

　　付款方面，70年產(chǎn)權住宅政策較為寬松，可以使用公積金貸款或者商業(yè)貸款，最長貸款年限可貸30年。而40年或者50年產(chǎn)權的住宅很多不能申請公積金貸款，銀行貸款首付往往更高，而且貸款年限也相對較短。

　　隨著《民法典》距離我們越來越近，未來“民之所安，法之所系”的局面將更加明朗。相信房屋產(chǎn)權到期后的問題，也會有一個妥善的解答。

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（責任編輯：何一華 HN110）