怎樣評(píng)價(jià)一個(gè)城市投資價(jià)值的大??？軌道交通尤其是地鐵，是非常重要的指標(biāo)。

　　我們可以這樣判斷：

　　1、如果一個(gè)城市至今尚未修建地鐵，這個(gè)城市的整體投資價(jià)值不高。

　　2、如果一個(gè)城市在未來(lái)10年都沒(méi)有可能修建地鐵，那么這個(gè)城市基本上沒(méi)有什么價(jià)值。

　　3、如果有例外，也是極少數(shù)城市，并需要特殊的地理位置或者非常特殊的政策來(lái)彌補(bǔ)。

　　原因很簡(jiǎn)單：中國(guó)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成了一大半，高峰期正在過(guò)去；整體城鎮(zhèn)化率將在10年內(nèi)見(jiàn)頂。人口紅利越來(lái)越少了。

　　下面是2021年10月份，中國(guó)擁有軌道交通的城市和基本數(shù)據(jù)。其中包括了有軌電車(chē)，所以天水、文山等幾個(gè)小城市也在名單上。但有軌電車(chē)意義不大，因?yàn)樵靸r(jià)低、運(yùn)量低。受疫情影響，部分城市比如北京的客運(yùn)量比正常月份偏低一些。

　　北京、上海的軌道交通處于第一陣營(yíng)，通車(chē)?yán)锍潭汲^(guò)700公里、月客運(yùn)量超過(guò)了2.5億人次。

　　廣州和成都處于第二陣營(yíng)，通車(chē)?yán)锍潭荚?50公里以上。但成都的客運(yùn)量仍然低于深圳，軌道交通的利用率不算高。

　　深圳、武漢、南京、重慶、杭州處于第三陣營(yíng)，通車(chē)?yán)锍淘?30公里到430公里之間。但深圳客運(yùn)量，明顯屬于第二陣營(yíng)。

　　通車(chē)?yán)锍坛^(guò)100公里的內(nèi)地城市，達(dá)到了22個(gè)。中國(guó)在修建城市軌道交通、尤其是地鐵方面成就巨大，進(jìn)展神速。

　　從全球范圍內(nèi)看，上海、北京、廣州的地鐵通車(chē)?yán)锍涛痪尤蚯叭３啥?、深圳、武漢也都進(jìn)入了全球前十。進(jìn)入全球前十的四個(gè)外國(guó)城市是：莫斯科、首爾、紐約、倫敦。

　　上圖：主要城市軌道交通使用率（擁擠度）的排名，深圳、廣州、上海位居前三。是用10月的客運(yùn)量除以通車(chē)?yán)锍獭抗锩吭碌目瓦\(yùn)量。

　　香港的地鐵運(yùn)營(yíng)里程目前為264公里，在全國(guó)名列第十；臺(tái)北運(yùn)營(yíng)里程為136.7公里，在全國(guó)名列第二十。

　　人類(lèi)首條正式運(yùn)營(yíng)的地鐵，1863年誕生在倫敦，運(yùn)行第一年就載運(yùn)了950萬(wàn)名旅客。那一年是中國(guó)的清同治二年，慈禧太后28歲，剛剛開(kāi)始她將近半個(gè)世紀(jì)的統(tǒng)治。那時(shí)，距離中國(guó)第一條鐵路——淞滬鐵路通車(chē)還有13年。

　　從城市發(fā)展模式看，地鐵更適合中國(guó)的城市，因?yàn)橹袊?guó)的城市人口密度更大，居住形態(tài)更有利于發(fā)揮地鐵的作用。

　　在美國(guó)只有7個(gè)城市開(kāi)通了地鐵。有的城市，比如辛辛那提，雖然歷史上修建了地鐵的隧道，但最終沒(méi)有鋪設(shè)路軌而淪為爛尾工程，因?yàn)閷?shí)在計(jì)算不出實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡的可能。

　　仔細(xì)研究上述表格，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)好玩的現(xiàn)象：

　　軌道交通通車(chē)?yán)锍糖?0名城市里，只有蘇州、無(wú)錫、徐州3個(gè)“三非城市”。前20名城市里，只有蘇州1個(gè)“三非城市”。

　　“三非城市”，是指“非直轄、非副省級(jí)、非省會(huì)”的城市，也就是普通地級(jí)市。這類(lèi)城市，由于缺乏權(quán)力的加持，發(fā)展機(jī)遇相較少。

　　但“GDP排名”或者“資金總量排名”，就不是這樣了。

　　上圖是截至9月末的城市資金總量（金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額）的排名。在前20名，有3個(gè)“三非城市”——蘇州、無(wú)錫、佛山。在前30名里，有6個(gè)“三非城市”。

　　今年上半年的GDP，在前20名里有5個(gè)“三非城市”，前30名里有11個(gè)“三非城市”。

　　普通地級(jí)市的GDP表現(xiàn)明顯強(qiáng)于資金總量，而資金總量的表現(xiàn)又明顯強(qiáng)于地鐵通車(chē)?yán)锍獭?

　　換句話說(shuō)，普通地級(jí)市掙了很多“賬面GDP”，但沒(méi)有轉(zhuǎn)化為銀行里的“真金白銀”，更沒(méi)有轉(zhuǎn)化為“可支配財(cái)政收入”，這直接影響了地方基礎(chǔ)設(shè)施的更新。

　　為什么會(huì)這樣？還是跟城市的權(quán)力有關(guān)。

　　早在2013年我開(kāi)始寫(xiě)財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄時(shí)，就提出了一個(gè)重要的投資原則：買(mǎi)房跟著權(quán)力走。

　　對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，擁有“權(quán)力”才能實(shí)現(xiàn)“權(quán)利”。

　　想想看：最能決定一個(gè)省級(jí)區(qū)域命運(yùn)的人，住在哪里？首先是首都，其次是省會(huì)城市。

　　擁有“軟權(quán)力”的人也是如此。比如院士、科學(xué)家、規(guī)劃師、各種大V、意見(jiàn)領(lǐng)袖、明星，基本上都在高級(jí)別城市居住。你買(mǎi)房子的時(shí)候，最好是跟他們做鄰居，這樣煩惱才少、利好才多。

　　最近有報(bào)道說(shuō)：長(zhǎng)三角的網(wǎng)紅們紛紛涌入上海，購(gòu)買(mǎi)或者長(zhǎng)租民國(guó)時(shí)代留下的網(wǎng)紅公寓或者小洋樓，來(lái)做自己的工作室。因?yàn)樯虾５倪@類(lèi)建筑物自帶流量，在其中工作“事半功倍”。

　　這意味著什么？意味著上?！疤依畈谎韵伦猿甚琛钡赜质崭盍艘惠嗛L(zhǎng)三角乃至全國(guó)。

　　同樣有漂亮的小洋樓，而且歷史上居住其中的人物比上海還牛（退位的皇帝1個(gè)、下野的總統(tǒng)總理一大堆、各省督軍無(wú)數(shù)），但天津?yàn)楹尉蜎](méi)有收割效應(yīng)？

　　想想看，中國(guó)的金融要素市場(chǎng)集中在哪里，天津有證交所或者期貨交易所嗎？所以，答案是明擺著的。這一點(diǎn)，從資金匯聚就可以看出來(lái)：上海匯聚了16.8萬(wàn)億的資金，天津只有3.58萬(wàn)億。

　　所以，對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)僅有歷史積淀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，當(dāng)下的權(quán)力和權(quán)利更重要。

　　無(wú)錫、佛山、東莞、溫州、煙臺(tái)、泉州、唐山，這些“三非地級(jí)市”產(chǎn)業(yè)再硬核，GDP再高，在修建地鐵這件事上一定是落后的。其結(jié)果，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)受到影響。

　　中國(guó)未來(lái)最終會(huì)有多少個(gè)城市擁有真正的地鐵（輕軌不算，有軌電車(chē)更不算）？恐怕很難超過(guò)70個(gè)。因?yàn)槿丝诿芏冗_(dá)不到，流量達(dá)不到，如果強(qiáng)行修建會(huì)淪為財(cái)政陷阱。

　　未來(lái)有可能修建地鐵的，主要是大城市都市圈里的普通地級(jí)市，比如廊坊就正在修，當(dāng)然是北京修的，22號(hào)線，在北三縣有5個(gè)站點(diǎn)。

　　再比如惠州，深圳地鐵14號(hào)線延長(zhǎng)線在惠州有5個(gè)站點(diǎn)，估計(jì)會(huì)納入深圳地鐵5期。

　　嘉善到蘇州和上海的地鐵也公布了規(guī)劃方案，什么時(shí)候動(dòng)工還不知道。

　　除了地鐵，城際的作用也值得關(guān)注。會(huì)有更多的地級(jí)市擁有城際，但真正有價(jià)值的城際，還是聯(lián)系一線城市、強(qiáng)二線城市的城際，比如深圳到中山的城際，珠海到深圳、到廣州的城際，惠州大亞灣到深圳的城際等等。這種城際在北京、上海、杭州、南京、武漢、成都、重慶的周邊都有。

　　高鐵出中心城市的第一站，也比較有價(jià)值。比如惠州南站，東莞南站，都是一站（10多分鐘）到深圳。這種靠近中心城市的、新興的高鐵新城從長(zhǎng)遠(yuǎn)看也比較有價(jià)值。

　　類(lèi)似雄安新區(qū)、?？凇⑷齺喌忍厥獬鞘?、新區(qū)，雖然在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里不會(huì)有地鐵，但由于有特殊政策，再加上機(jī)場(chǎng)、城際鐵路的配套，不動(dòng)產(chǎn)也有投資價(jià)值。

　　在個(gè)人飛行器普及之前，軌道交通將長(zhǎng)期統(tǒng)治城市的交通，即便無(wú)人駕駛普及都不能動(dòng)搖其地位。

　　在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，軌道交通（主要是地鐵、城際）是影響城市、都市圈、城市群發(fā)展的最重要力量，也是催生“新價(jià)值點(diǎn)”的重要因素。

　　這些“新價(jià)值點(diǎn)”的不動(dòng)產(chǎn)漲幅，或許會(huì)超過(guò)傳統(tǒng)中心城區(qū)。

　　至于遠(yuǎn)離中心城市的，沒(méi)有特殊政策、自然資源，人口也不能顯著增長(zhǎng)的普通三四五線城市，投資價(jià)值越來(lái)越低，甚至完全沒(méi)有價(jià)值。

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