友們，不知道你是否也有這樣的感慨：2020年，沒想到這么快就到了六月的尾巴，上半年即將結(jié)束了。

這不平凡的一年，除了讓我們一再見證歷史外，就要數(shù)魔幻的感受異常深刻。這其中，樓市絕對(duì)排得上號(hào)。

比如，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的速度，似乎沒有樓市跑得快；長(zhǎng)租公寓、房東在哭天搶地，深圳、杭州、成都等地的新房卻在“萬人搖號(hào)”……

最新的矛盾對(duì)比，大概是黃奇帆先生認(rèn)為“人均住房面積到了50平方米，實(shí)際上是中國（樓市）的天花板”；而另一邊是21家房企在22個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市銷售破百億，以及某些不時(shí)出現(xiàn)的高溢價(jià)拿地新聞。

人均住房的問題，其實(shí)已經(jīng)提了三四年了，這一次會(huì)是專家預(yù)測(cè)翻車，還是規(guī)律起作用？

01

中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)、重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆先生，最近一兩年公開的發(fā)言中，與樓市相關(guān)的內(nèi)容，總是能引發(fā)輿論的關(guān)注。

比如，幾個(gè)月前，關(guān)于取消公積金的建議（詳見《黃奇帆建議取消住房公積金制度！對(duì)樓市影響有多大？》）。

此次，黃先生的發(fā)言其實(shí)主要是回答某活動(dòng)公開現(xiàn)場(chǎng)提問，為什么最近10年、20多年來房?jī)r(jià)大漲？

原問題中，為了突出問題的關(guān)鍵點(diǎn)，還特別提到“建筑材料實(shí)際上沒漲，除了土地漲了，人工稍微漲了，其余都沒有漲”。

對(duì)我國樓市非常熟悉的黃先生，洋洋灑灑從1990年開始說起，他將房地產(chǎn)的幾個(gè)階段進(jìn)行了劃分，簡(jiǎn)單概括下：

第一階段，1990-2000年我國開始有房地產(chǎn)，并開始加大房產(chǎn)建設(shè)；

第二階段，2000-2010年，我國房地產(chǎn)建設(shè)達(dá)10億平方米，10年漲了10倍，2010年人均住房已達(dá)30平方米；

第三階段，2010-2019年，2019年我國人均住房已達(dá)50平方米，年建設(shè)量17億平方米，“實(shí)際上是中國（房地產(chǎn)）的天花板”。

黃先生認(rèn)為，過去20年，巨額的外匯順差，為了把錢留下來，才不得不搞貨幣超發(fā)，而物價(jià)沒怎么大漲，是因?yàn)椤胺孔拥拇_是一個(gè)吸收通貨膨脹的概念”。

02

人均住房這個(gè)問題，早在2016年就被多次提及。而2015-2016年，上一輪如火如荼去庫存之后，2017年的行情火熱起來，更是引發(fā)過激烈的討論。

但到了最近兩年，爭(zhēng)論更多變成自嘲、調(diào)侃：又拖后腿了，又被平均了？！

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米。

其中，農(nóng)村居民人均居住面積45.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均居住面積36.6平方米。

人均居住面積40.8平方米，是個(gè)什么水平？對(duì)比下，似乎簡(jiǎn)直不要太幸福。

同期，中國社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心發(fā)布的報(bào)告顯示，我們的人均住房面積趕超英法（分別為35.4平方米和35.2平方米），更是吊打日韓（分別為19.6平方米和19.8平方米），就差追趕美國了（人均67平方米）。

別提2019年的人均50平，今年央行的一份報(bào)告更是顯示城鎮(zhèn)居民住戶人均住房1.5套，被輿論關(guān)注后這份報(bào)告被刪除了……

這些數(shù)據(jù)和樓市近年來的行情，顯然不符。難道說，我們的樓市已經(jīng)厲害到遠(yuǎn)超了供需基本規(guī)律了嗎？

并非如此，而期間出人意料一個(gè)神奇的發(fā)明橫空出世：棚改貨幣化安置。以及堅(jiān)定的買房致富“信仰”，萬人搖號(hào)的情況下，自己不參與下感覺似乎都是傻子。上車的拼命再買一個(gè)、兩個(gè)、三個(gè)位置，等著高位套現(xiàn)。

現(xiàn)在，棚改貨幣化安置的因素消停了，在“信仰”和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的拉扯下，黃先生的“天花板”理論是否要應(yīng)驗(yàn)了？

03

我國樓市預(yù)測(cè)上翻車的大牛挺多的。

比如因“人生發(fā)財(cái)靠康波”聞名的大神周金濤先生，曾多次成功預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，但在樓市上卻“失算”了。但周先生的判斷邏輯還是非常值得學(xué)習(xí)的，跟不少投資大師一樣，他并不是什么“神算子”，而是選擇做大概率正確的事情。

今年的情況，應(yīng)該說異常復(fù)雜，稍微關(guān)心國際新聞的蜜友恐怕感觸更深。

典型的如，黃奇帆前面提到的過去20年的巨額貿(mào)易順差，這個(gè)今后是要打問號(hào)了。

最近，高層放大招，印發(fā)了《關(guān)于支持出口產(chǎn)品轉(zhuǎn)內(nèi)銷的實(shí)施意見》?！俺隹谵D(zhuǎn)內(nèi)銷”這個(gè)詞兒恐怕一些年輕的蜜友們很陌生，但信號(hào)卻是非常明顯：還得靠自己。

大環(huán)境的復(fù)雜、多變乃至艱難，告訴你能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來三五年樓市行情的，不是騙子估計(jì)就是房產(chǎn)銷售了。

相比較而言，我們只能去做大概率正確的選擇。而不是被一些熱鬧的表象搞得頭腦發(fā)熱。

比如上周，蜜姐就曾提醒，一些城市的火情行情下，要清楚坑有多大、多深。

尤其是房企們要交2020年上半年的答卷了，近期造勢(shì)的宣傳太多太多，搞得房地產(chǎn)似乎真的能脫離大環(huán)境一枝獨(dú)秀一樣。

其實(shí)，無論是剛需還是投資，都還得多做功課，好好對(duì)自己的錢包負(fù)責(zé)。

最近兩個(gè)月一些城市樓市行情，背后都少了各地“搶人大戰(zhàn)”的身影。

在城市打拼的剛需朋友買人才房，別只看價(jià)格，一定要關(guān)注當(dāng)?shù)卣叩木唧w規(guī)定，走了的可不算當(dāng)?shù)厝瞬帕恕?/p>

杭州90后快遞員，因評(píng)為高層次人才，獲100萬元購房補(bǔ)貼的新聞，看著是挺讓人激動(dòng)的。但100萬“買個(gè)”全國廣告真心便宜到家了。

剛需族更應(yīng)該關(guān)心的是，近期佛山市順德區(qū)擬修訂人才房政策：8年內(nèi)離開順德，不在該區(qū)工作、生活的，將按原價(jià)收回房子。

而區(qū)域上，黃奇帆先生就特別提醒，房企們重點(diǎn)放在大城市群、大都市圈，比如長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝城市群等。

即便是這些大城市群、大都市圈都還要注意防范新區(qū)的坑、偽高端盤的坑。

來源：閨蜜財(cái)經(jīng)

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