不必緊張，4月房價變動符合預(yù)期，穩(wěn)定仍是主旋律

國家統(tǒng)計局18日公布4月70個大中城市房價，其中，有50城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，3月為38城；環(huán)比看，唐山、南京漲幅1.8%領(lǐng)跑；四大一線城市中，北京環(huán)比下降0.3%，上海上漲0.6%，廣州和深圳持平。

雖然從環(huán)比情況來看，4月份上漲的城市比3月份多出了12個，且各線城市新建商品房和二手房價格環(huán)比漲幅都比上月擴(kuò)大或持平，特別是35個更具有市場風(fēng)向標(biāo)意義的三線城市，新建商品房價格環(huán)比上漲了0.6%，比上月擴(kuò)大了0.4個百分點(diǎn)。但是，從同比來看，各線城市新建商品房價格增幅仍處于回落狀態(tài)，二手房價格也只有一線城市出現(xiàn)增幅上漲。因此，從總體上講，還是比較平緩和溫和的，穩(wěn)定仍是房地產(chǎn)市場的主旋律。

事實(shí)上，目前的房地產(chǎn)市場，并不是一個十分正常的狀態(tài)。無論是上漲還是下跌，只要不是大起大落，都可以認(rèn)為是正?，F(xiàn)象。一方面，一季度，特別是一、二月份，疫情遏制了購房者的購房熱情，很多原本選擇購房的消費(fèi)者，因?yàn)樾袆邮芟蓿瑹o法出手購房。因此，導(dǎo)致市場陷入了嚴(yán)重低迷狀態(tài)。即便有的開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)促銷等手段，試圖改變市場低迷的格局，無奈直觀性不夠，無法滿足購房者已經(jīng)形成的睹物購房的習(xí)慣，有一些效果，但效果有限。自然，在疫情得到基本控制的情況下，購房者出現(xiàn)一些購房沖動和意愿，也就比較正常了。由此帶動了4月份市場的回暖，也使房價出現(xiàn)了小幅恢復(fù)；另一方面，盡管出于市場穩(wěn)定和防范風(fēng)險的需要，地方政府出臺了一些幫扶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策，但更多的是預(yù)防開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，在房價問題上，還是十分謹(jǐn)慎的，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在地方政府心里還是比較堅固的，不會為了一時之需而做出違反中央要求和定位的行為。否則，需要承擔(dān)政治責(zé)任。因此，房價不大可能出現(xiàn)大的波動。

也正因?yàn)槿绱耍诮酉聛淼臅r間里，無論是一二線城市還是三四線城市，房價的變動仍然是以穩(wěn)定為首要目標(biāo)，只有在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，才能對市場格局進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化。只要房價出現(xiàn)不穩(wěn)定現(xiàn)象，特別是持續(xù)上漲現(xiàn)象，相關(guān)的政策就會持續(xù)從緊，而不可能出現(xiàn)任何松動，更不可能退出調(diào)控。

比較令人擔(dān)憂的是，在全球疫情仍然比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)受到極大沖擊和影響的情況下，如何才能有效把握房地產(chǎn)市場走勢，既對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極的拉動作用，又不對居民購房者產(chǎn)生不利影響，是一個比較棘手的問題，甚至是一個比較大的難題。因?yàn)?，疫情對?jīng)濟(jì)的影響是非常明顯的，對就業(yè)和居民收入增長也是產(chǎn)生嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的。如果繼續(xù)保持強(qiáng)勢的調(diào)控姿態(tài)，房地產(chǎn)市場就會更加低迷，對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用也會減弱，從而進(jìn)一步影響就業(yè)和居民收入增長。如果對政策做出調(diào)整，允許地方放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，可能會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生比較好的拉動作用。但是，又有可能出現(xiàn)房價上漲現(xiàn)象。而按照居民的實(shí)際購買力和消費(fèi)能力，尤其是目前的收入水平，可能就會格格不入。在這樣的情況下，地方政府就會十分矛盾，就會在政策邊緣擺來擺去。

更加需要引起重視的是，目前三四線城市的庫存現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重的，很多城市存在著消化庫存難的問題。而一旦出現(xiàn)政策松動等方面的現(xiàn)象，地方政府又會加緊土地上市，增加新的住房供應(yīng)，形成老庫存未清，新庫存又來的格局。顯然，這是不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的，更不利于房價穩(wěn)定，且可能造成大量社會資源的浪費(fèi)。

而從近一段時間以來開發(fā)商拿地的情況來看，似乎出現(xiàn)了一些市場回暖的跡象。數(shù)據(jù)顯示，4月TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105%；Top100房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環(huán)比增長108.9%。房企拿地?zé)崆橹鸩交厣?。其中，頭部房企拿地尤其積極。今年前4月，保利地產(chǎn)、香港置地、中國恒大3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團(tuán)、華潤置地、綠城中國3家房企拿地金額在200億元至300億元。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業(yè)拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。也就是說，大型房企開始在一、二線城市、尤其是一線城市進(jìn)行新的布局了。那么，這是市場回暖的表現(xiàn)嗎？與4月份房價環(huán)比上漲是一致的嗎？筆者認(rèn)為，這樣的現(xiàn)象，仍然是疫情下不很正常的現(xiàn)象，而非市場進(jìn)入到常態(tài)化的結(jié)果。所以，未來幾個月的房價變化，可能還會出現(xiàn)一些波動，但主旋律仍然是穩(wěn)定。

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