不必緊張，4月房?jī)r(jià)變動(dòng)符合預(yù)期，穩(wěn)定仍是主旋律

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，其中，有50城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，3月為38城；環(huán)比看，唐山、南京漲幅1.8%領(lǐng)跑；四大一線城市中，北京環(huán)比下降0.3%，上海上漲0.6%，廣州和深圳持平。

雖然從環(huán)比情況來看，4月份上漲的城市比3月份多出了12個(gè)，且各線城市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅都比上月擴(kuò)大或持平，特別是35個(gè)更具有市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)意義的三線城市，新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了0.6%，比上月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。但是，從同比來看，各線城市新建商品房?jī)r(jià)格增幅仍處于回落狀態(tài)，二手房?jī)r(jià)格也只有一線城市出現(xiàn)增幅上漲。因此，從總體上講，還是比較平緩和溫和的，穩(wěn)定仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。

事實(shí)上，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不是一個(gè)十分正常的狀態(tài)。無論是上漲還是下跌，只要不是大起大落，都可以認(rèn)為是正?，F(xiàn)象。一方面，一季度，特別是一、二月份，疫情遏制了購(gòu)房者的購(gòu)房熱情，很多原本選擇購(gòu)房的消費(fèi)者，因?yàn)樾袆?dòng)受限，無法出手購(gòu)房。因此，導(dǎo)致市場(chǎng)陷入了嚴(yán)重低迷狀態(tài)。即便有的開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)促銷等手段，試圖改變市場(chǎng)低迷的格局，無奈直觀性不夠，無法滿足購(gòu)房者已經(jīng)形成的睹物購(gòu)房的習(xí)慣，有一些效果，但效果有限。自然，在疫情得到基本控制的情況下，購(gòu)房者出現(xiàn)一些購(gòu)房沖動(dòng)和意愿，也就比較正常了。由此帶動(dòng)了4月份市場(chǎng)的回暖，也使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅恢復(fù)；另一方面，盡管出于市場(chǎng)穩(wěn)定和防范風(fēng)險(xiǎn)的需要，地方政府出臺(tái)了一些幫扶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策，但更多的是預(yù)防開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，在房?jī)r(jià)問題上，還是十分謹(jǐn)慎的，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在地方政府心里還是比較堅(jiān)固的，不會(huì)為了一時(shí)之需而做出違反中央要求和定位的行為。否則，需要承擔(dān)政治責(zé)任。因此，房?jī)r(jià)不大可能出現(xiàn)大的波動(dòng)。

也正因?yàn)槿绱耍诮酉聛淼臅r(shí)間里，無論是一二線城市還是三四線城市，房?jī)r(jià)的變動(dòng)仍然是以穩(wěn)定為首要目標(biāo)，只有在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，才能對(duì)市場(chǎng)格局進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化。只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)不穩(wěn)定現(xiàn)象，特別是持續(xù)上漲現(xiàn)象，相關(guān)的政策就會(huì)持續(xù)從緊，而不可能出現(xiàn)任何松動(dòng)，更不可能退出調(diào)控。

比較令人擔(dān)憂的是，在全球疫情仍然比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)受到極大沖擊和影響的情況下，如何才能有效把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，既對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極的拉動(dòng)作用，又不對(duì)居民購(gòu)房者產(chǎn)生不利影響，是一個(gè)比較棘手的問題，甚至是一個(gè)比較大的難題。因?yàn)?，疫情?duì)經(jīng)濟(jì)的影響是非常明顯的，對(duì)就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)也是產(chǎn)生嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的。如果繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)的調(diào)控姿態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)更加低迷，對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用也會(huì)減弱，從而進(jìn)一步影響就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)。如果對(duì)政策做出調(diào)整，允許地方放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生比較好的拉動(dòng)作用。但是，又有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象。而按照居民的實(shí)際購(gòu)買力和消費(fèi)能力，尤其是目前的收入水平，可能就會(huì)格格不入。在這樣的情況下，地方政府就會(huì)十分矛盾，就會(huì)在政策邊緣擺來擺去。

更加需要引起重視的是，目前三四線城市的庫(kù)存現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重的，很多城市存在著消化庫(kù)存難的問題。而一旦出現(xiàn)政策松動(dòng)等方面的現(xiàn)象，地方政府又會(huì)加緊土地上市，增加新的住房供應(yīng)，形成老庫(kù)存未清，新庫(kù)存又來的格局。顯然，這是不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的，更不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，且可能造成大量社會(huì)資源的浪費(fèi)。

而從近一段時(shí)間以來開發(fā)商拿地的情況來看，似乎出現(xiàn)了一些市場(chǎng)回暖的跡象。數(shù)據(jù)顯示，4月TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長(zhǎng)0.5%，環(huán)比增長(zhǎng)105%；Top100房企拿地總額3882億元，同比增長(zhǎng)7.2%，環(huán)比增長(zhǎng)108.9%。房企拿地?zé)崆橹鸩交厣Ｆ渲?，頭部房企拿地尤其積極。今年前4月，保利地產(chǎn)、香港置地、中國(guó)恒大3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)3家房企拿地金額在200億元至300億元。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業(yè)拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。也就是說，大型房企開始在一、二線城市、尤其是一線城市進(jìn)行新的布局了。那么，這是市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)嗎？與4月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲是一致的嗎？筆者認(rèn)為，這樣的現(xiàn)象，仍然是疫情下不很正常的現(xiàn)象，而非市場(chǎng)進(jìn)入到常態(tài)化的結(jié)果。所以，未來幾個(gè)月的房?jī)r(jià)變化，可能還會(huì)出現(xiàn)一些波動(dòng)，但主旋律仍然是穩(wěn)定。

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