樓市潮水退，裸泳者現(xiàn)，專(zhuān)家：冤??！房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-17 16:47

房地產(chǎn)行業(yè)有太多的爭(zhēng)議，到底是不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)？房?jī)r(jià)到底高不高，有沒(méi)有泡泡等？房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利行業(yè)同樣頗具爭(zhēng)議，其實(shí)在我看來(lái)，哪有什么絕對(duì)的答案，大家各自立場(chǎng)不同，眼界不同，甚至可以說(shuō)格局不一樣，怎么可能回答一致呢？

你說(shuō)房?jī)r(jià)高不高，永遠(yuǎn)有人覺(jué)得便宜，你說(shuō)房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)，可以這么說(shuō)，如果房子回歸居住屬性，那可以說(shuō)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是如果被過(guò)度金融化投資化，那就可能談不上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。至于有沒(méi)有泡泡，有人覺(jué)得如果有為啥不破？所以就這樣斷然否定了。

現(xiàn)實(shí)中哪這么簡(jiǎn)單??！就好比說(shuō)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，一面嚴(yán)格約束著房地產(chǎn)行業(yè)，一面又希望它能夠健康可持續(xù)發(fā)展，這并不矛盾，但某些人是無(wú)法理解的。

再來(lái)站在行業(yè)的高度和歷史的角度來(lái)審視房地產(chǎn)，到底是不是暴利行業(yè)呢？

9月15日，2021博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮表示，前兩年媒體老說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，其實(shí)并非如此。房地產(chǎn)并不是暴利行業(yè)，他們的確賺了很多錢(qián)，但并不是暴利。跟其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)成本非常高。房企依靠高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也需要承擔(dān)高額的利息、高融資成本和不斷上升的土地重置成本，因此，假如開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子的售價(jià)比為30%，但其拿到手的利潤(rùn)可能只有3%至5%，并不是企業(yè)規(guī)模做得越大，利潤(rùn)就越高，說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)其實(shí)是有點(diǎn)冤的。

陳淮說(shuō)得對(duì)不對(duì)呢？我只能說(shuō)不能說(shuō)全錯(cuò)，也不能說(shuō)全對(duì)。我們應(yīng)該辯證來(lái)看，他說(shuō)以前媒體老說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，他認(rèn)為并非如此。我認(rèn)為，那以前是不是暴利行業(yè)，今天是不是暴利行業(yè)，這是兩回事。房地產(chǎn)行業(yè)到底冤不冤，也不是你我說(shuō)了算的。

有開(kāi)發(fā)商提出，房地產(chǎn)不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢(qián)，越來(lái)越像制造業(yè)了，但不代表房地產(chǎn)行業(yè)就沒(méi)有機(jī)會(huì)。也有開(kāi)發(fā)商表示，房地產(chǎn)此前經(jīng)歷了高杠桿、土地紅利時(shí)代，已走過(guò)了暴利時(shí)代，未來(lái)不太會(huì)有非常高的利潤(rùn)率。

其實(shí)，在今天房地產(chǎn)行業(yè)急劇變革的時(shí)代，很多開(kāi)發(fā)商是有共識(shí)的，那就是房地產(chǎn)行業(yè)不再暴利，但要知道，過(guò)去，開(kāi)發(fā)商是不承認(rèn)的，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商對(duì)此諱莫如深，因?yàn)檫@是“商業(yè)機(jī)密”，不可為外人道也。還有開(kāi)發(fā)商大佬怒懟媒體，不過(guò)今天他沒(méi)機(jī)會(huì)懟了。

這說(shuō)明什么問(wèn)題呢？或許真正暴利的時(shí)候，沒(méi)有人愿意承認(rèn)，但時(shí)過(guò)境遷，如今的開(kāi)發(fā)商再也不諱言房地產(chǎn)曾經(jīng)的暴利。這當(dāng)然有心理的作用，畢竟過(guò)去跟現(xiàn)在落差是非常大的。

這應(yīng)該源于房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)新時(shí)代的定位，決定了房地產(chǎn)行業(yè)注定要迎來(lái)一場(chǎng)巨大的改變。

所以，從辯證角度看，陳淮說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在不是暴利行業(yè)或許就是對(duì)的，但如果他說(shuō)以前也不是，那跟現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商的言論就是矛盾的。誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，誰(shuí)心里沒(méi)有點(diǎn)數(shù)嗎？

其實(shí)是不是暴利，還有一個(gè)活生生的例子大家都看得到，其實(shí)最近這兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，哪怕是巨頭都面臨著資金鏈的斷裂，這難道不是房地產(chǎn)行業(yè)金融化的表現(xiàn)之一嗎？一連串大型房企接連爆雷，難道還不能說(shuō)明問(wèn)題嗎？

我覺(jué)得陳淮就已經(jīng)告訴了我們答案?！胺科笠揽扛哓?fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也需要承擔(dān)高額的利息、高融資成本和不斷上升的土地重置成本?！?/p>

什么行業(yè)才敢這么玩？只有過(guò)度金融化的房地產(chǎn)行業(yè)，這也是早期房地產(chǎn)行業(yè)空手套白狼時(shí)玩出來(lái)的膽量。但那會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)快速上漲期，水漲船高，掩蓋了很多問(wèn)題。

房地產(chǎn)越來(lái)越猛，開(kāi)發(fā)商膽子越來(lái)越大，一些開(kāi)發(fā)商前幾年瘋狂拿地、收購(gòu)小公司、入股大企業(yè)等各種操作，哪怕負(fù)債累累，好像都不怕。但誰(shuí)也沒(méi)想到，房地產(chǎn)變天了，從房住不炒開(kāi)始，一系列強(qiáng)硬政策組合拳大大收緊了金融口子，房地產(chǎn)逐漸回歸居住屬性，“三線四檔”的出臺(tái)更是讓很多大房企的問(wèn)題暴露出水面，這時(shí)候，大家才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)裸泳的在大潮過(guò)后，不經(jīng)意間曝光了。

對(duì)于房?jī)r(jià)暫且不談，房地產(chǎn)池子里的資金大大縮水，試問(wèn)，過(guò)去那套高杠桿玩法還怎么持續(xù)下去？房地產(chǎn)業(yè)不良率上升，很可能要從房企資金鏈斷裂開(kāi)始。

動(dòng)不動(dòng)上萬(wàn)億的負(fù)債，就連一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)在房企面前也是甘拜下風(fēng)。你說(shuō)如果房地產(chǎn)行業(yè)不調(diào)控，那暴利會(huì)有多么嚴(yán)重？幸好及時(shí)剎車(chē)，否則你還為他們辯護(hù)？

所以，陳淮說(shuō)的話，房企依靠高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)恰恰暴露了這個(gè)行業(yè)的問(wèn)題。

據(jù)國(guó)信證券數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)，毛利率卻明顯下降。20家典型房企2021年上半年平均結(jié)算毛利率為22%，相對(duì)去年同期大幅下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近十年最低水平。

其實(shí)現(xiàn)在糾結(jié)這個(gè)行業(yè)是不是暴利行業(yè)并不重要，重要的是這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不能與當(dāng)年同日而語(yǔ)，未來(lái)又該怎么走。唯一能做的就是，端正態(tài)度，不過(guò)度樂(lè)觀，也不過(guò)度悲觀。

需要淡定的是，過(guò)去高速增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)不可能再像以前那樣，但值得樂(lè)觀的是，房地產(chǎn)行業(yè)所有的努力都在為健康可持續(xù)發(fā)展而鋪墊，都在為真正自住購(gòu)房需求服務(wù)。接下來(lái)的市場(chǎng)還有可為，尤其是抓住這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，多花點(diǎn)心思踏踏實(shí)實(shí)為購(gòu)房者服務(wù)吧！