深圳樓市為何成為全國(guó)熱點(diǎn)？世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松：中介背了很大的黑鍋，深圳不是炒房示范區(qū)！

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-01 18:11

　　“我現(xiàn)在反而有一種擔(dān)心，就是有些城市的成交量和價(jià)格會(huì)迅速萎縮和下跌，這反而是最大的麻煩?！?

　　資深房地產(chǎn)專家世聯(lián)行(002285,股吧)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)陳勁松參加證券時(shí)報(bào)·e公司財(cái)經(jīng)明星會(huì)時(shí)表示，因?yàn)槌鞘谢蔬€在提高，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓艙石，疫情后世聯(lián)行要做線上線下聯(lián)動(dòng)，開放合作聚焦主要城市行業(yè)，未來在世聯(lián)資管要走輕資產(chǎn)模式。在提到深圳房?jī)r(jià)問題時(shí)，他認(rèn)為住宅供應(yīng)量太少，政府救助資金進(jìn)入樓市可能性不大，而且讓中介背了黑鍋。

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　　深圳樓市為何成為全國(guó)熱點(diǎn)？為疫情后樓市“號(hào)脈”！

　　他認(rèn)為，疫情之后房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，主要原因是中國(guó)城市化率還不到60%，要達(dá)到70%的城市化率，還有很大空間可挖；而城市化率提高，與住宅密不可分。

　　2008年后，深圳房?jī)r(jià)迅速上漲，這次深圳部分區(qū)域也有所上漲，陳勁松認(rèn)為，這次房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)復(fù)制2008年，主要是因?yàn)榕c12年前相比，中國(guó)城市化率已經(jīng)提高很多，而且最近十年房?jī)r(jià)也漲幅巨大，老百姓(603883,股吧)買房門檻越來越高，有房子和沒房的分成兩個(gè)階級(jí)。疫情過后，多數(shù)區(qū)域房?jī)r(jià)沒動(dòng)，只有很少城市房?jī)r(jià)在上漲?！拔椰F(xiàn)在反而有一種擔(dān)心，就是有些城市的成交量和價(jià)格會(huì)迅速萎縮和下跌，這反而是最大的麻煩?！标悇潘杀硎荆饕且?yàn)橹袊?guó)家庭最主要的資產(chǎn)財(cái)富都在房子上，中國(guó)的企業(yè)債務(wù)，政府債務(wù)多基于房子，銀行貸款也是基于房產(chǎn)抵押，所以說穩(wěn)定是未來一段時(shí)期內(nèi)最重要的問題。

　　疫情后，行業(yè)趨勢(shì)有所變化，世聯(lián)行采取了線上線下聯(lián)動(dòng)，聚焦主要城市、開放擁抱合作等方法應(yīng)對(duì)，“希望2020年危機(jī)同時(shí)也是世聯(lián)行的一個(gè)機(jī)會(huì)”。

　　世聯(lián)行業(yè)務(wù)為To B，20多年來一直在努力掘物業(yè)價(jià)值，在這方面具有優(yōu)勢(shì)。世聯(lián)行頻繁提到聯(lián)動(dòng)，就是要將其優(yōu)勢(shì)和經(jīng)紀(jì)人的流量做嫁接，去年10月份，58同城上的經(jīng)紀(jì)人和世聯(lián)行案場(chǎng)的合作開始越來越順利。世聯(lián)行和經(jīng)紀(jì)人之間是完全開放合作關(guān)系，市場(chǎng)上所有經(jīng)紀(jì)人都可以一起服務(wù)，世聯(lián)行要打造一個(gè)開放的生態(tài)，希望信息傳播越廣越好。陳勁松認(rèn)為壟斷不不利于行業(yè)發(fā)展，也不利于渠道費(fèi)用正?；?。

　　世聯(lián)行正在并購(gòu)?fù)?，陳勁松表示，同策跟世?lián)的合并首先戰(zhàn)略一致，其次企業(yè)文化和未來發(fā)展方向互補(bǔ)，同策在長(zhǎng)三角案場(chǎng)數(shù)目遠(yuǎn)多過世聯(lián)行，世聯(lián)行在大灣區(qū)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)多同策，雙方互補(bǔ)性非常強(qiáng)，未來聯(lián)賣、增加消費(fèi)者選擇、提升效率都有空間。兩家合起來之后案場(chǎng)將是絕對(duì)第一，案場(chǎng)服務(wù)也可以統(tǒng)一。

　　資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)是世聯(lián)行第二大業(yè)務(wù)，一直是處于增收不增利的狀態(tài)。陳勁松認(rèn)為，世聯(lián)行的利潤(rùn)來源于交易，但同時(shí)也要探索未來盈利模式，不能喪失對(duì)未來市場(chǎng)的探索，這不符合世聯(lián)行的戰(zhàn)略，世聯(lián)行的紅璞公寓和物業(yè)管理，處于第2條曲線的下半段，長(zhǎng)租公寓二房東的模式有問題，世聯(lián)行沒什么太大問題，虧損主要是因?yàn)榘凑漳壳皶?huì)計(jì)準(zhǔn)則要攤銷以前的裝修費(fèi)用，紅璞公寓的整棟集中在疫情下受影響稍小，另外紅璞公寓主做中低端市場(chǎng)針對(duì)畢業(yè)的大學(xué)生，即使在疫情時(shí)業(yè)務(wù)都很不錯(cuò)。

　　十九大之后各個(gè)城市推出了大量自持物業(yè)，在陳勁松看來，這是世聯(lián)行紅璞公寓和第三方物業(yè)管理的基礎(chǔ)，世聯(lián)行以后要走輕資產(chǎn)模式，硬資產(chǎn)的投入會(huì)逐步降低，明年會(huì)迅速改變成本結(jié)構(gòu)，要打造運(yùn)營(yíng)能力，打造系統(tǒng)能力，給業(yè)主的資產(chǎn)提供更好的服務(wù)，這是世聯(lián)資管的方向。

　　世聯(lián)行物業(yè)和其他物業(yè)上市公司不同，世聯(lián)行是管理別人的資產(chǎn)，事實(shí)上前幾年世聯(lián)行拓展市場(chǎng)困難，因?yàn)楹脴I(yè)務(wù)都留給自己。世聯(lián)行發(fā)現(xiàn)科技公司總部工業(yè)園、政府的產(chǎn)業(yè)用房這類需求也很大，世聯(lián)行將物業(yè)管理集中在為產(chǎn)業(yè)園，為都市產(chǎn)業(yè)園和都市樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)，希望成為中國(guó)第三方都市產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先者，不排除適當(dāng)時(shí)機(jī)將該業(yè)務(wù)分拆。

　　房地產(chǎn)要被調(diào)控，首先會(huì)打壓中介，這也導(dǎo)致世聯(lián)行業(yè)務(wù)調(diào)整。陳勁松認(rèn)為，現(xiàn)在公司要做的是引領(lǐng)案場(chǎng)數(shù)字化時(shí)代，使得股東、消費(fèi)者看到世聯(lián)行的價(jià)值。

　　近期深圳成為全國(guó)熱點(diǎn)，陳勁松認(rèn)為，深圳不是所有的區(qū)域房?jī)r(jià)都漲，有些區(qū)域甚至還有跌，主要是一些區(qū)域的住宅在漲，公寓沒漲，寫字樓根本就沒成交，空置率還更高，租金下滑嚴(yán)重。至于政府補(bǔ)貼貸款進(jìn)入了房市，陳勁松認(rèn)為，在深圳住宅限購(gòu)下把老房子貸出去買新房子這種情況不可能，因?yàn)橄拶?gòu)買不了。他認(rèn)為購(gòu)房者有可能進(jìn)行按揭置換，將利率高的按揭貸款替換成新貸款，這是正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　陳勁松認(rèn)為，如果政府救助資金進(jìn)入房市，政府可以嚴(yán)查對(duì)企業(yè)的貸款尤其對(duì)小微企業(yè)貸款資金流向，調(diào)查銀行流程，將責(zé)任推給中介機(jī)構(gòu)是讓中介背了黑鍋。

　　陳勁松認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的重要原因是住宅用地供應(yīng)太少，政府和民間很多人認(rèn)為推出住宅用地就是為了鼓勵(lì)炒房，其實(shí)邏輯剛好相反，住宅用地供應(yīng)越多越不利于炒房。深圳在配套學(xué)位是按戶籍人口標(biāo)準(zhǔn)，陳勁松對(duì)這一點(diǎn)尤其不滿，“這個(gè)是完全不能接受的，完全不能，以至于我們的孩子上學(xué)都困難，別說什么優(yōu)質(zhì)房，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，普通學(xué)期都沒有，作為深圳人我感覺到很難受，我覺得這城市犯了大毛病”。

　　這里面有很多悖論，比如住宅推出少是因?yàn)闊o法建配套，按照規(guī)定，深圳中小學(xué)要獨(dú)立占地，陳勁松認(rèn)為完全沒有必要獨(dú)立占地，操場(chǎng)等可以建在樓頂。另外他認(rèn)為深圳對(duì)容積率的規(guī)定，還沿用上世紀(jì)50年代的標(biāo)準(zhǔn)，深圳應(yīng)該大幅提高容積率，才能容納更多人口，主要是因?yàn)樯钲谕恋夭粔蛴?，必須想辦法。

　　他預(yù)測(cè)，未來深圳住宅需求還會(huì)增加，除了離婚率因素，還因?yàn)榧彝ト藬?shù)急劇減少，未來獨(dú)居群體增加，家庭人口從2.7左右直奔1.7，子女不愿意跟父母住在一起。

　　他認(rèn)為深圳要發(fā)揮示范區(qū)作用，就要敢闖敢試突破條條框框。同時(shí)一定要發(fā)揮市場(chǎng)為主體的經(jīng)濟(jì)模式，同時(shí)還要保護(hù)環(huán)境，珍惜時(shí)代機(jī)遇，才會(huì)有遠(yuǎn)大前途。

　　以下為文字整理：

　　主持人：陳總是資深的房地產(chǎn)專家，對(duì)行業(yè)有著獨(dú)到的理解，他的觀點(diǎn)專業(yè)犀利，邏輯清晰，說服力強(qiáng)，陳總領(lǐng)導(dǎo)的失聯(lián)行已經(jīng)有27年的歷史，是國(guó)內(nèi)最具規(guī)模的房地產(chǎn)顧問公司之一，也是國(guó)內(nèi)A股第一家上市的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)已經(jīng)遍及了全國(guó)200多個(gè)城市，今年突如其來的新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了較大的沖擊，境內(nèi)疫情得到逐步控制之后，房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)會(huì)怎么樣？熱門城市比如深圳接下來會(huì)有怎么樣的表現(xiàn)？像世聯(lián)行這樣的房地產(chǎn)服務(wù)提供者，面對(duì)疫情的影響采取了哪些措施，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)會(huì)不會(huì)有所調(diào)整，今天我們就將和陳總來聊一聊這些話題。

　　主持人：陳總，其實(shí)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的幾十年中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮了很重要的作用，但是爭(zhēng)議也一直非常大，可能是我們熟悉的行業(yè)中，口水最多的那一個(gè)了，我注意到您在年報(bào)中提到房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)起到中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石的問題，能不能在這里再結(jié)合疫情談一下對(duì)行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響，給我們展開來說一說。

　　陳勁松：好，十九大中央就提出房住不炒了，實(shí)際上大家對(duì)房地產(chǎn)的爭(zhēng)議最主要是房?jī)r(jià)問題，老百姓買房門檻越來越高，有房子和沒房的分成兩個(gè)階級(jí)，這讓沒房的人特別難受。房地產(chǎn)跟整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，外貿(mào)可能稍稍有點(diǎn)問題，下降的幅度比較大，制造業(yè)訂單取消之后，中國(guó)肯定是要提振內(nèi)需和投資。中國(guó)的城市化率還不到60%，還有很大空間，住宅跟城市化率密切相關(guān)，1929年美國(guó)大蕭條時(shí)城市化率跟我們現(xiàn)在一樣，大概就60%左右，二戰(zhàn)后通過10年左右時(shí)間，美國(guó)的城市化率達(dá)到了70%以上，美國(guó)成為世界超級(jí)大國(guó)的原因就是城市化率提升，疫情之后中國(guó)最大的內(nèi)需市場(chǎng)就是住宅，因此我說中國(guó)的住宅市場(chǎng)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，

　　主持人：地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴是大家詬病比較多的地方，這些爭(zhēng)議您怎么看呢？

　　陳勁松：我覺得十九大提出來房住不炒就是正面回應(yīng)，疫情之后，中央在房地產(chǎn)政策方面保持了相當(dāng)大的定力，我們發(fā)現(xiàn)很多城市要放松，政策一日游，就說明我們政策是有定力的，那么我相信經(jīng)過一段時(shí)間這個(gè)爭(zhēng)議會(huì)慢慢平息，尤其是在金融放松、貨幣放松的情況下，目前堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)房住不炒的這個(gè)政策，我們是堅(jiān)決擁護(hù)。

　　主持人：2008年的金融危機(jī)后房?jī)r(jià)大漲，這次會(huì)復(fù)制嗎？疫情對(duì)房地產(chǎn)后市有什么樣的影響？

　　陳勁松：2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)實(shí)際上是短暫的，一年多以后對(duì)房地產(chǎn)的一些限制解除時(shí)，房地產(chǎn)就快速恢復(fù)，現(xiàn)在10多年時(shí)間過去，情況不一樣了，我們現(xiàn)在的城市化率已經(jīng)達(dá)到接近60%，房?jī)r(jià)門檻比那個(gè)時(shí)候高很多。這10年是中國(guó)主要城市，尤其是一線城市房?jī)r(jià)迅速上漲的10年。

　　現(xiàn)在我們受到巨大的疫情沖擊，什么時(shí)候結(jié)束我們并不知道，在這種情況下，我不認(rèn)為全國(guó)這個(gè)房?jī)r(jià)還能夠像2008年之后迅速恢復(fù)并急速上漲。那個(gè)時(shí)候我們的城市化率還不到50%。

　　事實(shí)上，今年全國(guó)雖然疫情之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)得不錯(cuò)，但并不是所有的城市都恢復(fù)了，事實(shí)上是很少的城市房?jī)r(jià)在上漲。我現(xiàn)在反而有一種擔(dān)心，就是有些城市的成交量和價(jià)格會(huì)迅速萎縮和下跌，這反而是最大的麻煩。要高度關(guān)注的一條主線是國(guó)家為什么需要穩(wěn)定，就是我們看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占了太多老百姓的財(cái)富，家庭最主要的資產(chǎn)財(cái)富都基在房子上，比如說我們現(xiàn)在進(jìn)行一個(gè)調(diào)查，說中國(guó)人財(cái)富與美國(guó)比較，75%以上是在房子上，另外中國(guó)的債務(wù)，包括企業(yè)債務(wù)、政府債務(wù)多基于房子，因?yàn)槲覀冦y行貸款是基于抵押，所以說穩(wěn)定是未來一段時(shí)期內(nèi)最重要的問題。

　　大漲沒有條件，大跌有的地方是有可能的，這反而是各個(gè)地方政府要密切關(guān)注的，其實(shí)現(xiàn)在各地推出的一些政策，大家也能看出來，它這個(gè)導(dǎo)向性還是非常明顯的，它是救房企，不是救市場(chǎng)。

　　主持人：世聯(lián)行作為房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在行業(yè)也扮演了非常重要角色，在這次疫情中受到了哪些影響？后面會(huì)采取哪些措施來恢復(fù)業(yè)務(wù)？

　　陳勁松：疫情期間售樓處都關(guān)門，小區(qū)也不準(zhǔn)外來人員進(jìn)，整個(gè)2月份實(shí)質(zhì)成交是0，接下來售樓處都不開，這兩個(gè)月時(shí)間對(duì)房產(chǎn)交易影響巨大，比較欣慰的是3月份開始當(dāng)解除隔離之后有所改善，4月份看房量和交易量基本都恢復(fù)到去年平均水平，有些城市甚至超過去年。

　　接下來要做好線上和線下聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)相對(duì)于其他行業(yè)數(shù)字化和網(wǎng)上銷售較差，因?yàn)楸仨氁礃牵灰走^程非常長(zhǎng)，完成一個(gè)二手樓交易大概要120天，一手樓辦完按揭，估計(jì)也差不多。線上線下聯(lián)動(dòng)可以提高交易效率。

　　第二個(gè)趨勢(shì)是聚焦主要城市，有些城市不怎么樣，有些城市超出預(yù)期，那么就要把整個(gè)需求聚焦在有需求有成交的市場(chǎng)，第三是要開放擁抱合作，希望2020年危機(jī)同時(shí)也是世聯(lián)行的一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　主持人：剛才您也提到要積極擁抱網(wǎng)絡(luò)渠道，我看到世聯(lián)行也在和58愛家和同策合作，打造一個(gè)新房聯(lián)賣平臺(tái)

　　陳勁松：聯(lián)賣就是發(fā)揮所有力量，包括經(jīng)紀(jì)人的私域流量，恒大提出全民賣房，它有一個(gè)基礎(chǔ)就是這個(gè)顆粒度得到房號(hào)，精細(xì)到每單每一套房，每套房是確定唯一的，新房市場(chǎng)很適合聯(lián)賣，因?yàn)槲ㄒ缓么_定。當(dāng)這個(gè)行業(yè)效率低的時(shí)候，中間費(fèi)用就是不透明的，就要花很多成本，渠道費(fèi)用就高，所以說我們跟58和同策爭(zhēng)取界定清楚客源問題，降低我們的交易成本。開發(fā)商可以少付點(diǎn)冤枉錢，也使得我們案場(chǎng)有序。給最終消費(fèi)者節(jié)省交易費(fèi)用。從去年10月份開始，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)58同城上的經(jīng)紀(jì)人和我們案場(chǎng)的合作就開始越來越順利，因?yàn)檫@個(gè)交易過程特別長(zhǎng)，還有一個(gè)墊付傭金的問題，一點(diǎn)一點(diǎn)來解決問題，這個(gè)行業(yè)只有大家不斷往前跑，才能使得行業(yè)真正健康。

　　主持人：年報(bào)中也提到要深化一二手房聯(lián)動(dòng)，這個(gè)方面我們對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來說有哪些優(yōu)勢(shì)呢？

　　陳勁松：實(shí)際上世聯(lián)行是to B的，案場(chǎng)服務(wù)看著簡(jiǎn)單，實(shí)際上是不容易，要確定產(chǎn)品定位，確定價(jià)值點(diǎn)，這些方面世聯(lián)行20多年來一直在努力，我們叫挖掘物業(yè)價(jià)值。我們跟經(jīng)紀(jì)人之間是完全開放合作關(guān)系，我們不是一個(gè)封閉的關(guān)系，這個(gè)市場(chǎng)上所有的經(jīng)紀(jì)人都可以來一起服務(wù)，我是讓所有的經(jīng)紀(jì)人和社會(huì)市場(chǎng)開的，是一個(gè)開放的生態(tài)，不是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，不壟斷信息，我們這個(gè)信息傳播越越廣越好，壟斷不不利于行業(yè)發(fā)展，也不利于渠道費(fèi)用正?；?。

　　主持人：資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)是上市公司的第二大業(yè)務(wù)，一直是處于增收不增利的狀態(tài)，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)比較快，但是凈利潤(rùn)還處于一個(gè)虧損的狀態(tài)，您覺得什么時(shí)候能迎來這個(gè)利潤(rùn)拐點(diǎn)？

　　陳勁松：世聯(lián)的的利潤(rùn)來源于交易，還有一個(gè)是要畫第二條s曲線業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，它的利潤(rùn)是未來的。現(xiàn)在我們要做兩件事，第一件事把未來發(fā)展的模式擴(kuò)大，將來能甚至超過交易的規(guī)模。如果要是要考慮利潤(rùn)也很簡(jiǎn)單，那么我們就喪失對(duì)未來市場(chǎng)的探索，這不符合世聯(lián)行的戰(zhàn)略。世聯(lián)行的紅璞公寓和物業(yè)管理，處于第二條曲線的下半段，長(zhǎng)租公寓二房東的模式有問題。十九大之后，各個(gè)城市推出了大量的自持物業(yè)，都要運(yùn)營(yíng)，這是一個(gè)巨量的市場(chǎng)基礎(chǔ)，這就是我們紅璞公寓和第三方物業(yè)管理的基礎(chǔ)，。

　　硬資產(chǎn)的投入會(huì)逐步降低，紅璞公寓的現(xiàn)金流已經(jīng)很好，是整棟集中式的，在疫情下受的影響小一些；另外，做中低端市場(chǎng)，針對(duì)畢業(yè)的大學(xué)生，即使在疫情時(shí)業(yè)務(wù)都很不錯(cuò)，中高端的長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)很多問題，我們這方面就沒什么太大問題，按照目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，要攤銷以前的裝修費(fèi)用。我們要走向輕托管的模式，明年我們會(huì)迅速改變成本結(jié)構(gòu)，要打造運(yùn)營(yíng)能力，打造系統(tǒng)能力，給業(yè)主的資產(chǎn)提供更好的服務(wù)，這是世聯(lián)資管的方向，

　　主持人：剛才您也簡(jiǎn)單提到了物業(yè)服務(wù)的一個(gè)情況，我們?nèi)ツ曜⒁獾绞菍?shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入，接近6個(gè)億，然后新簽了一批重點(diǎn)的客戶，這一塊的業(yè)務(wù)能不能給我們介紹一下。

　　陳勁松：我們物業(yè)與其他物業(yè)上市公司稍不同，他們都是隸屬于某一大房企，大部分都是自己開發(fā)的，資本市場(chǎng)比較看好，這兩年表現(xiàn)一直表現(xiàn)不錯(cuò)。我們是第三方，都是管理別人的資產(chǎn)，事實(shí)上前幾年我們拓展市場(chǎng)有困難，因?yàn)檫@個(gè)香餑餑大家都要自己留給自己親兒子。但同時(shí)也鍛煉我們能力，我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)中國(guó)大類資產(chǎn)并不在開發(fā)商這塊兒，而是高科技公司總部工業(yè)園，政府的一些產(chǎn)業(yè)用房，這類需求也很大，我們努力把我們的物業(yè)管理集中在為產(chǎn)業(yè)園，為都市產(chǎn)業(yè)園和都市樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)。我們希望成為中國(guó)第三方都市產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先者。也不排除適當(dāng)時(shí)機(jī)，我們把這一塊分拆。

　　主持人：疫情讓政府等很多人都重視物業(yè)管理的重要性。

　　陳勁松：以武漢為例，武漢是我們的世聯(lián)行的重點(diǎn)，我們?cè)谖錆h有寫字樓管理，有紅璞公寓，還有一個(gè)短租公寓。武漢封城時(shí)，維護(hù)整個(gè)城市運(yùn)轉(zhuǎn)的是誰呢？樓宇服務(wù)至關(guān)重要，第二就是外賣，送貨的小哥，這是城市運(yùn)轉(zhuǎn)的必要和硬性服務(wù)。因?yàn)榉?wù)的不同，不同社區(qū)就拉開檔次，老舊房子沒有物業(yè)服務(wù)，只能用大木板把大門就關(guān)上，那整個(gè)城市就沒有辦法運(yùn)作了，對(duì)老百姓生活造成巨大影響，疫情讓老百姓充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)的價(jià)值，對(duì)這個(gè)行業(yè)發(fā)展會(huì)起到非常積極的作用，

　　主持人：剛才你也提到聯(lián)賣平臺(tái)，這個(gè)同策咨詢是參與方之一，公告里面上市公司正在籌劃對(duì)他收購(gòu)，這個(gè)您覺得未來我們會(huì)與他形成怎樣的合力？

　　陳勁松：同策體量很大，跟世聯(lián)的合并，首先戰(zhàn)略一致，其次企業(yè)文化和未來發(fā)展方向互補(bǔ)，比如說同策在長(zhǎng)三角案場(chǎng)數(shù)目就遠(yuǎn)多過世聯(lián)行，那世聯(lián)行在大灣區(qū)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)多同策，雙方互補(bǔ)性非常強(qiáng)，未來聯(lián)賣也好，增加消費(fèi)者也好，提升效率也好，我覺得是非常重要的。兩家合起來之后，案場(chǎng)將是絕對(duì)的第一，案場(chǎng)服務(wù)也可以統(tǒng)一，這就是我們的未來，當(dāng)然兩家合并涉及到方方面面。我們并不著急，但是兩家我們高度共識(shí)就一定要先協(xié)同，合合并這個(gè)工作也一邊做著，什么時(shí)候成熟什么時(shí)候就合。

　　主持人：像您剛才介紹到的，有幾塊非常有發(fā)展前景的，然后我們投資者也比較關(guān)心這個(gè)公司估值的問題，

　　陳勁松：這個(gè)說的是太出問題哈，這樣說吧，房地產(chǎn)交易被打壓的很厲害，政策在調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)，首先就想打壓中介，最后跟中介沒關(guān)系，是吧？跟中介有什么關(guān)系??？對(duì)吧，那當(dāng)然了，每一次整頓我們很多業(yè)務(wù)就要調(diào)整，包括電商、金融等等。上市公司必須按照中央的調(diào)控來，這樣的話對(duì)估值也會(huì)有影響，但是沒關(guān)系，我們跟上時(shí)代，我們就引領(lǐng)案場(chǎng)數(shù)字化時(shí)代，這樣的話，使得我們的股東、消費(fèi)者真正能看到世聯(lián)行的價(jià)值，我相信那一天也不會(huì)太遠(yuǎn)，我們也都非常期待這一天。

　　主持人：世聯(lián)行其實(shí)是扎根在深圳的27年來在這里，其實(shí)近期深圳樓市引發(fā)了許多的爭(zhēng)議，大家關(guān)注度比較高，您本人對(duì)深圳市場(chǎng)非常了解的，然后對(duì)深圳樓市近期的這些情況，您的觀點(diǎn)能不能跟我們分享一下。

　　陳勁松：深圳成為全國(guó)的熱點(diǎn)，我覺得需要全面的來看深圳，第一，深圳不是所有的區(qū)域房?jī)r(jià)都漲啊，房?jī)r(jià)漲的也就那么幾個(gè)區(qū)域，比如東邊房?jī)r(jià)沒漲，甚至還有跌，第二，主要是這幾個(gè)區(qū)的住宅在漲，公寓沒漲，寫字樓根本就沒成交，空置率還更高，租金下滑嚴(yán)重，所以說深圳不是已經(jīng)成為炒房示范區(qū)。

　　至于政府補(bǔ)貼貸款進(jìn)入了房市，我理解低息貸款進(jìn)入房市跟中介沒關(guān)系，中介根本起不到任何作用，這是銀行的事，第二呢，我理解在深圳住宅限購(gòu)的這種情況下把老房子貸出來錢買新房子，這種情況不存在，因?yàn)橄拶?gòu)買不了，所以說我理解這種情況是替換按揭，原來按揭貸款利率高，咱再替換一下，這種是正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此說政府的錢進(jìn)入房市，進(jìn)入的方式是哪個(gè)？進(jìn)入到哪里去了？我覺得這個(gè)需要重新來思考，看看銀行的流程那是銀行管的事，說中介機(jī)構(gòu)在這里邊幫忙，我覺得中介背了很大的黑鍋。政府可以把對(duì)企業(yè)的貸款，尤其對(duì)小微企業(yè)貸款管一下資金流向，問題就解決了，不是大事。有媒體說房?jī)r(jià)大漲，其實(shí)就漲了一套，是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)必須要買。這就刺激我們的業(yè)主，調(diào)高我們的掛牌價(jià)，我覺得大家要謹(jǐn)慎。

　　主持人：深圳住房貸款，杠桿比較高，您怎么看？

　　陳勁松：深圳人的平均年齡全國(guó)最低，兩個(gè)互相關(guān)聯(lián)的，城市普遍年齡偏低，銀行就愿意給他高杠桿，第二，高杠桿會(huì)否導(dǎo)致樓市崩塌？我覺得不會(huì)，原因就是深圳的二手房交易活躍，極其有特殊性，全國(guó)各地城市不要跟深圳來比，另外我覺得深圳市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在全國(guó)前列，不不論從交易量，還是人口流動(dòng)，使得整個(gè)深圳充滿活力。

　　主持人：現(xiàn)在有一種比較多的觀點(diǎn)，就說深圳的這個(gè)住宅用地的供應(yīng)實(shí)在是太少了，而我們都一直在調(diào)整需求去壓抑需求，然后反而沒有起到一個(gè)很好的效果，您覺得這個(gè)深圳住宅用地的供應(yīng)這個(gè)比例是否合理，

　　陳勁松：這個(gè)當(dāng)然不合理啊，我當(dāng)時(shí)總結(jié)叫三個(gè)啟示：第一對(duì)住宅，其次對(duì)配套，第三對(duì)容積率。推住宅地好像就是鼓勵(lì)炒房，其實(shí)完全錯(cuò)了，這個(gè)邏輯是相反的，其實(shí)供應(yīng)越多越炒不起來，這是第一，第二就是配套學(xué)位，這么年輕的城市按照戶口來配置學(xué)位這個(gè)是完全不能接受的，完全不能，以至于我們的孩子上學(xué)都困難，別說什么優(yōu)質(zhì)房，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，普通學(xué)期都沒有，這個(gè)作為深圳人我感覺到很難受，我覺得這城市犯了大毛病，第三就是配套，按照非常陳舊的觀念戶口指標(biāo)來配學(xué)區(qū)，這怎么可能，第三是容積率，其實(shí)住宅的容積率提高了，好像就是讓開發(fā)商賺大錢，我們的住宅的容積率比香港差遠(yuǎn)了，香港是12啊，香港的舊區(qū)1棟樓，它12的容積率啊，我們是要容納更多人，本身土地就少，為什么要這樣做？因?yàn)闆]有學(xué)區(qū)。

　　要想突破這個(gè)循環(huán)套，我覺得深圳真是你要當(dāng)先行示范區(qū)啊，要突破條條框框，要改一改規(guī)范，比如說我們的什么這個(gè)這個(gè)陽(yáng)光的照射啊，這個(gè)幾個(gè)面啊，要達(dá)到這個(gè)一兩個(gè)小時(shí)，這樣的話我們?nèi)莘e率就高不了，那實(shí)際上這個(gè)規(guī)范都是50年代的規(guī)范，怎么香港就沒有這個(gè)規(guī)范了，沒有與時(shí)俱進(jìn)，就是我們?yōu)槭裁床桓哪?？這第二我們的小學(xué)中學(xué)就一定要獨(dú)立占地，你有地嗎？請(qǐng)問？你還要有操操場(chǎng)獨(dú)立占地，請(qǐng)問有嗎？沒有啊，那你不解決了嗎？那為什么不能修改一下配套學(xué)校的基本的規(guī)范？尤其深圳市區(qū)內(nèi)這么緊張的土地，屋頂為什么不就不能是操場(chǎng)了，香港很多就是這樣設(shè)的，紐約也是這樣的，我們?yōu)槭裁床贿@樣子，我覺得三個(gè)啟示一個(gè)規(guī)范，否則深圳學(xué)位房能夠被人拉到這么高的局面，怎么改呢？你改得了嗎？你學(xué)位太稀缺了嘛，而深圳年輕人正是在孩子入學(xué)的時(shí)候是吧。那我們?cè)趺茨芪嗟娜瞬艁砟?，必須要改?

　　主持人：有很多專家認(rèn)為國(guó)外看東京，國(guó)內(nèi)看重慶，您怎么看待這兩個(gè)學(xué)習(xí)的對(duì)象？深圳能從這兩個(gè)方面學(xué)習(xí)一些什么樣的經(jīng)驗(yàn)？

　　陳勁松：美國(guó)在大蕭條后城市分化很厲害，紐約芝加哥一下就起來了，企業(yè)的合并有很多小企業(yè)被大企業(yè)收購(gòu)，原來這些小企業(yè)分布在各個(gè)城市?，F(xiàn)在總部就變成一個(gè)，有些地方變成車間，有些地方變成物流，有的地方倉(cāng)儲(chǔ)，有的地方是金融，有的地方是總部。舉個(gè)例子，二戰(zhàn)電影很高級(jí)司令官坐的轎車就沒了。

　　原先城市都差不多，城市開始分化，像紐約就成為綜合性巨型城市，城市之間是互相競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，不是變成互相協(xié)作啊，那我覺得中國(guó)慢慢也會(huì)走向那個(gè)方向，尤其是上海、深圳、北京，這個(gè)趨勢(shì)是非常明顯的，所以我不認(rèn)為說深圳學(xué)重慶，重慶很可能是制造業(yè)的基地。深圳說學(xué)東京，東京學(xué)得了嗎？東京旁邊有20個(gè)左右的衛(wèi)星城疏散了人口。

　　主持人：其實(shí)還是想讓您展望一下深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，您覺得什么樣才是一個(gè)比較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，大家對(duì)房?jī)r(jià)都很關(guān)心，房?jī)r(jià)以后是平穩(wěn)還是有空間，往上有空間還是往下有空間？

　　陳勁松：中短期而言深圳出現(xiàn)了幾個(gè)特殊變化：第一，深圳家庭人口數(shù)急劇減少，我們從2.7左右的每個(gè)家庭人口，直奔1.7去了，這個(gè)是深圳的現(xiàn)實(shí)。深二代疫情兩個(gè)月之后終于搞明白了，絕對(duì)不跟父母住，因此對(duì)房子的需求自然就多了，當(dāng)然還有離婚率，深圳一定是跟國(guó)際，比如說跟東京的獨(dú)居人口未來是一樣的。獨(dú)居之后不需要大房子，未來城區(qū)尤其舊城改造等等，要以中小戶型為主，未來深圳周邊地區(qū)居住的是標(biāo)準(zhǔn)的中產(chǎn)階級(jí)，3房2廳有小區(qū)，有學(xué)區(qū)。房?jī)r(jià)并不貴，但未來租賃一定是深圳一個(gè)非常巨大的市場(chǎng)，也就是說深圳房?jī)r(jià)貴了，很多人說我干嘛一定要買呢？如果房子不是這樣的漲的話對(duì)吧？深圳核心區(qū)的服務(wù)性的低端人口，比如說我們的物業(yè)管理也要住在附近，這樣各取所需，實(shí)現(xiàn)居者有其住，不能說有其屋。

　　主持人：大家經(jīng)常把深圳和香港做對(duì)比，包括各個(gè)方面，包括房地產(chǎn)，包括未來的前景，其實(shí)深圳剛才你也多次提到深圳要建設(shè)成為中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，對(duì)深圳未來的發(fā)展前景，對(duì)深圳這座城市您有什么觀點(diǎn)與我們分享一下。

　　陳勁松：目前中國(guó)大家都看好深圳，我想說先行示范區(qū)，實(shí)際上就要發(fā)揮深圳城市精神敢闖敢試，突破條條框框。否則怎么示范，你示范給誰呀，所以先行示范也是這個(gè)道理；第二，深圳一定要發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用，主體以市場(chǎng)為主體，華為、騰訊全是這樣起來的；第三就是環(huán)境保護(hù)，紅樹林保護(hù)區(qū)是所有全球紅樹林保護(hù)區(qū)里離城中心最近的，沒有之一，它其實(shí)就在城市邊緣，深圳要珍惜時(shí)代環(huán)境和我們整個(gè)深圳年輕人給深圳的這個(gè)機(jī)遇，如果敢闖敢試珍惜環(huán)境，我覺得深圳的前途會(huì)遠(yuǎn)超香港。

　　主持人：非常感謝陳總在今天給我們分享觀點(diǎn)，聽了您的介紹，我們對(duì)疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)包括深圳這座城市有了更深入理解，也希望以后能夠多多跟我們分享，再次感謝陳總做客。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）