“踩線”房企禹洲集團：降負債“壓力山大” 土儲不足問題凸顯

來源：智能家居時間：2021-08-23 17:00

紅周刊記者 | 熊穎

截至目前，禹洲集團銷售貢獻核心城市合肥、杭州可售面積告急。而作為“踩中”“三道紅線”其中一條的房企，禹洲集團還需要為降負債做更多努力。對禹洲集團來說，如何平衡降負債和增土儲成為一道難題。

近日，禹洲集團發(fā)布2021年中期報告，上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入120.3億元，同比增長459.83%；凈利潤8.57億元，同比增長493.77%。這種業(yè)績成倍增長的情況，似乎反映出公司已經走出疫情的影響。

不過，因為禹洲集團將去年上半年業(yè)績大幅調低，使得業(yè)績高增長的情況大打折扣。而且，禹洲集團還“踩中”“三道紅線”中的一條，這令其在降負債和補土儲之間騰挪艱難。

去年上半年收入“蒸發(fā)”120億

禹洲“甩鍋”無法實地考察項目

根據禹洲集團中報，今年上半年，公司營收和凈利分別大增459.83%和493.77%。如此高增長和其“調降”去年上半年的各項業(yè)績指標有關。

在禹洲集團“重列”2020年中報業(yè)績后，公司在去年上半年的營業(yè)收入從140.07億元降至20.19億元，“蒸發(fā)”近120億；凈利潤也由盈利15.51億元轉為虧損2.28億元。對此，禹洲集團解釋稱，公司位于唐山、合肥、武漢、舟山等地的11個物業(yè)項目均受遞延影響，但公司卻在2020年中期業(yè)績時將上述項目收入提前確認。

禹洲集團將上述“失誤”歸咎于疫情。公告指出，由于當時實施的封鎖措施，公司駐香港的會計及財務人員未能前往內地及對該等項目進行實地視察，只能依賴內地的地區(qū)項目經理提供的有關項目已達致收益確認所需完工程度的資料。再加之，“相關地區(qū)項目經理當時為剛加入本集團或近期調任?！?/p>

但禹洲集團的解釋有些牽強。以武漢為例，禹洲集團官網顯示，公司在武漢分布有菱角湖、賽洛城（又名翡翠公館）、朗廷元著三大項目。《紅周刊(博客,微博)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，翡翠公館預計交房時間為2020年6月30日，是上述樓盤中惟一一個可能因為延期交付而影響公司2020年中期業(yè)績的項目。2020年2月17日，武漢禹洲地產項目公司沿海綠色家園發(fā)展（武漢）有限公司發(fā)布《關于武漢賽洛城項目延期履約的通知》。且在2020年5月初，有業(yè)主投訴反映，自己所購買的位于翡麗公館1-2號樓住宅“截止到2020年5月3號，裝修仍然沒有動工。導致1-2號樓收房無期?！?020年5月28日，翡翠公館的所在區(qū)域武漢市東西湖區(qū)調查核實并回復業(yè)主表示，因受疫情影響，該項目延期交付。開發(fā)商已通過電話、短信等方式告知業(yè)主，確定將于2020年6月30日前“毛坯”交付，同年9月30日前“全裝修”交付。

按照開發(fā)商往常慣例，除不包含精裝修的毛坯房外，房屋實際交付時間都以精裝修交付為準，而成功交房又是房企確認收入的惟一標準。也就是說，翡翠公館這一項目為禹洲集團所貢獻的收入確認不會早于2020年9月底。

不難看出，上述公開信息均披露于禹洲集團2020年中期業(yè)績報告前，且開發(fā)商對于項目的施工進度也十分清楚，禹洲集團所解釋的受疫情影響無法實地視察，似乎并不能成為其“失誤”的借口。

收入重回兩年前盈利能力大打折扣

實際上，因為疫情沖擊，房企去年數據已失去對比價值。禹洲集團同樣如此，對比2019年經營情況，禹洲集團今年上半年業(yè)績僅為“恢復性”增長。

比如物業(yè)交付面積，今年上半年，禹洲集團交付物業(yè)總建筑面積90.48萬平方米，較去年上半年的11.27萬平方米增長7倍，但這一交付規(guī)模其實剛剛超過其在2019年上半年所交付的87.51萬平方米的物業(yè)總建筑面積。

而房企交付面積的多少，直接影響確認收入的多少。禹洲集團交付面積重回兩年前，連帶著將公司的物業(yè)銷售收入水平也帶回2019年上半年。今年上半年，禹洲集團實現(xiàn)物業(yè)銷售收入116.77億元，較2019年上半年的113.28億元微增3.08%。

在交付面積和物業(yè)銷售收入“恢復性”增長之際，禹洲集團的盈利能力沒能同步恢復。今年上半年，公司實現(xiàn)凈利潤8.57億元，和2019年上半年的16.39億元凈利潤相比，接近腰斬；20.09%的毛利率水平對比2019年上半年26.99%的水平，下降近7個百分點。根據財報，這可能和其在2021年上半年確認的上海、合肥、南京及廈門項目有關。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，此前，禹洲集團曾多次在上海、合肥、廈門等地拿下地王或高溢價地塊。2016年1月-8月，禹洲集團高溢價拿下多塊土地，其中，溢價189.2%以26.2億元拿下上海馬橋地王；最高溢價381%拿下合肥4宗地塊；溢價183%以28億元拿下廈門集美地王等。如這些高價地進入結轉，或大大蠶食公司的盈利空間。

“三道紅線”仍踩一條拿地策略受影響

同時，禹洲集團還處于“三道紅線”“踩中其一”的尷尬處境。截至6月30日，禹洲集團現(xiàn)金短債比為1.85倍，凈負債比率為80.42%，剔除預收款后的資產負債率為73.98%，剛好踩中一道紅線。

而踩線意味著在融資端將受到限制。從禹洲集團的表現(xiàn)來看，其降杠桿意圖明顯。據Wind數據，禹洲集團的帶息負債已從去年末的639億元降至今年中期的602億元。

然而，降負債直接影響了禹洲集團的拿地策略，今年上半年，禹洲集團僅在蘇州、鄭州及江門以不到22億元拿下4幅地塊，總建筑面積約54.79萬平方米。對比之前，Wind數據顯示，2016年～2020年5年時間，禹洲集團依次新增土儲236.27萬平方米、378.25萬平方米、501.02萬平方米、752.46萬平方米、402.61萬平方米。

因此，禹洲集團的銷售面積和新增土儲之間的剪刀差在放大。在去年，禹洲集團合約銷售面積為441.78萬平方米，和同期新增土儲存在近40萬平方米的差值。而到了今年上半年，公司合約銷售面積284.53萬平方米，和同期新增土儲相差229.74萬平方米。

如新增土儲持續(xù)不能覆蓋同期銷售面積，則意味著房企土儲將處于“吃老本”階段，呈下滑趨勢。截至2021年6月30日，公司的土儲總可供銷售建筑面積約2200萬平方米，較2020年末的2310萬平方米“縮水”4.76%。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，禹洲集團在2020年年報中所指的“可供銷售建筑面積”不只包括1255萬平方米的總未售面積，還包括1055萬平方米的已售未交房面積。而已售未交房面積占總土儲的45.67%。這也意味著，公司的實際未開發(fā)土地要更少。

參照禹洲集團2019年、2020年500萬平方米左右的銷售規(guī)模，如后續(xù)補倉土儲仍持續(xù)受影響，這一總未售面積預計僅能滿足未來兩年的銷售規(guī)模。對比今年上半年禹洲集團銷售面積284.53萬平方米，時間或將縮短至1年半。

核心城市合肥、杭州疑似土儲告急

截至今年上半年，禹洲集團累計合約銷售金額527.14億元，完成了全年銷售目標的47.92%。其中，長三角區(qū)域合約銷售達345.3億元，貢獻了總銷售額的65.45%。在長三角區(qū)域的主要城市中，合肥、蘇州、上海、南京及杭州五城合計貢獻合約銷售金額228.96億元。

禹洲集團銷售額嚴重依賴長三角地區(qū)，土儲布局也多分布于長三角區(qū)域。截至2021年6月30日，公司土儲的可供銷售建筑面積中，長三角區(qū)域累計土儲達825.77萬平方米，占總土儲的37.5%。其中，合肥一城就貢獻土儲231.33萬平方米，占公司總土儲的10.5%。

那么，禹洲集團在合肥還有多大潛力可挖？根據其去年年報，禹洲在合肥分布有19大物業(yè)項目，其中除合肥禹洲·新站05項目一宗土地尚未開發(fā)外，其余18個物業(yè)項目均已進入銷售狀態(tài)?！都t周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在上述項目中，多樓盤已經進入銷售尾聲階段，其中，禹洲·翡翠湖郡、禹洲·中央城、禹洲·瓏玥灣、禹洲·平湖秋月等4樓盤售罄；禹洲·天境、禹洲城等8樓盤去化率在90%左右。不難看出，禹洲集團在合肥雖項目分布眾多，但實際可售面積并不樂觀。

據禹洲集團介紹，在今年上半年，合肥禹洲·嘉譽尚（合肥禹洲·新站05項目）首開兩小時勁銷九成；合肥禹洲·林海天城首開勁售九成；合肥禹洲·蘭園更是創(chuàng)下加推56套房源43分鐘內就火速售罄的優(yōu)異成績。

但根據克而瑞數據，2021年前7月，禹洲集團在合肥完成全口徑銷售額70.78億元，銷售排行當地房企第三位。在此之前，2020年，禹洲集團在合肥完成全口徑銷售額142.71億元，位居當地房企的銷售排名第一。禹洲集團在合肥優(yōu)勢地位不復存在，而合肥實際可售面積的告急，或許也是禹洲集團在合肥優(yōu)勢地位削弱的原因之一。

除合肥城市可售面積告急外，禹洲集團的另一核心城市杭州同樣土儲不足。

據禹洲集團公告，杭州分公司在2021年上半年也成為集團銷售的亮點之一。其中，杭州·禹洲望林府在2021年上半年合約銷售額排名杭州拱墅區(qū)市場TOP1。另一紅盤杭州·禹洲泊朗廷于期內也榮獲蕭山區(qū)合約銷售額冠軍。

不過，2021年中報顯示，目前禹洲集團在杭州土儲僅剩3塊，合計可供銷售的總建筑面積為61.26萬平方米。而根據2020年報，上述3宗杭州土儲即為包含了2021年熱銷的禹洲望林府、禹洲泊朗廷，以及2020年末去化率就達76.61%的禹洲·國宸府，彼時3地塊未售面積合計30.81萬平方米，占杭州土儲的50.29%。

如何在核心市場、核心城市取得新地塊，已經是禹洲集團當前面臨的一項急務。

（本文已刊發(fā)于8月21日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

（責任編輯：王治強 HF013）