“踩線”房企禹洲集團(tuán)：降負(fù)債“壓力山大” 土儲(chǔ)不足問(wèn)題凸顯

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-08-23 17:00

紅周刊記者 | 熊穎

截至目前，禹洲集團(tuán)銷售貢獻(xiàn)核心城市合肥、杭州可售面積告急。而作為“踩中”“三道紅線”其中一條的房企，禹洲集團(tuán)還需要為降負(fù)債做更多努力。對(duì)禹洲集團(tuán)來(lái)說(shuō)，如何平衡降負(fù)債和增土儲(chǔ)成為一道難題。

近日，禹洲集團(tuán)發(fā)布2021年中期報(bào)告，上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入120.3億元，同比增長(zhǎng)459.83%；凈利潤(rùn)8.57億元，同比增長(zhǎng)493.77%。這種業(yè)績(jī)成倍增長(zhǎng)的情況，似乎反映出公司已經(jīng)走出疫情的影響。

不過(guò)，因?yàn)橛碇藜瘓F(tuán)將去年上半年業(yè)績(jī)大幅調(diào)低，使得業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的情況大打折扣。而且，禹洲集團(tuán)還“踩中”“三道紅線”中的一條，這令其在降負(fù)債和補(bǔ)土儲(chǔ)之間騰挪艱難。

去年上半年收入“蒸發(fā)”120億

禹洲“甩鍋”無(wú)法實(shí)地考察項(xiàng)目

根據(jù)禹洲集團(tuán)中報(bào)，今年上半年，公司營(yíng)收和凈利分別大增459.83%和493.77%。如此高增長(zhǎng)和其“調(diào)降”去年上半年的各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)有關(guān)。

在禹洲集團(tuán)“重列”2020年中報(bào)業(yè)績(jī)后，公司在去年上半年的營(yíng)業(yè)收入從140.07億元降至20.19億元，“蒸發(fā)”近120億；凈利潤(rùn)也由盈利15.51億元轉(zhuǎn)為虧損2.28億元。對(duì)此，禹洲集團(tuán)解釋稱，公司位于唐山、合肥、武漢、舟山等地的11個(gè)物業(yè)項(xiàng)目均受遞延影響，但公司卻在2020年中期業(yè)績(jī)時(shí)將上述項(xiàng)目收入提前確認(rèn)。

禹洲集團(tuán)將上述“失誤”歸咎于疫情。公告指出，由于當(dāng)時(shí)實(shí)施的封鎖措施，公司駐香港的會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)人員未能前往內(nèi)地及對(duì)該等項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地視察，只能依賴內(nèi)地的地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理提供的有關(guān)項(xiàng)目已達(dá)致收益確認(rèn)所需完工程度的資料。再加之，“相關(guān)地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)時(shí)為剛加入本集團(tuán)或近期調(diào)任?！?/p>

但禹洲集團(tuán)的解釋有些牽強(qiáng)。以武漢為例，禹洲集團(tuán)官網(wǎng)顯示，公司在武漢分布有菱角湖、賽洛城（又名翡翠公館）、朗廷元著三大項(xiàng)目?！都t周刊(博客,微博)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，翡翠公館預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2020年6月30日，是上述樓盤(pán)中惟一一個(gè)可能因?yàn)檠悠诮桓抖绊懝?020年中期業(yè)績(jī)的項(xiàng)目。2020年2月17日，武漢禹洲地產(chǎn)項(xiàng)目公司沿海綠色家園發(fā)展（武漢）有限公司發(fā)布《關(guān)于武漢賽洛城項(xiàng)目延期履約的通知》。且在2020年5月初，有業(yè)主投訴反映，自己所購(gòu)買(mǎi)的位于翡麗公館1-2號(hào)樓住宅“截止到2020年5月3號(hào)，裝修仍然沒(méi)有動(dòng)工。導(dǎo)致1-2號(hào)樓收房無(wú)期?！?020年5月28日，翡翠公館的所在區(qū)域武漢市東西湖區(qū)調(diào)查核實(shí)并回復(fù)業(yè)主表示，因受疫情影響，該項(xiàng)目延期交付。開(kāi)發(fā)商已通過(guò)電話、短信等方式告知業(yè)主，確定將于2020年6月30日前“毛坯”交付，同年9月30日前“全裝修”交付。

按照開(kāi)發(fā)商往常慣例，除不包含精裝修的毛坯房外，房屋實(shí)際交付時(shí)間都以精裝修交付為準(zhǔn)，而成功交房又是房企確認(rèn)收入的惟一標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，翡翠公館這一項(xiàng)目為禹洲集團(tuán)所貢獻(xiàn)的收入確認(rèn)不會(huì)早于2020年9月底。

不難看出，上述公開(kāi)信息均披露于禹洲集團(tuán)2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告前，且開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的施工進(jìn)度也十分清楚，禹洲集團(tuán)所解釋的受疫情影響無(wú)法實(shí)地視察，似乎并不能成為其“失誤”的借口。

收入重回兩年前盈利能力大打折扣

實(shí)際上，因?yàn)橐咔闆_擊，房企去年數(shù)據(jù)已失去對(duì)比價(jià)值。禹洲集團(tuán)同樣如此，對(duì)比2019年經(jīng)營(yíng)情況，禹洲集團(tuán)今年上半年業(yè)績(jī)僅為“恢復(fù)性”增長(zhǎng)。

比如物業(yè)交付面積，今年上半年，禹洲集團(tuán)交付物業(yè)總建筑面積90.48萬(wàn)平方米，較去年上半年的11.27萬(wàn)平方米增長(zhǎng)7倍，但這一交付規(guī)模其實(shí)剛剛超過(guò)其在2019年上半年所交付的87.51萬(wàn)平方米的物業(yè)總建筑面積。

而房企交付面積的多少，直接影響確認(rèn)收入的多少。禹洲集團(tuán)交付面積重回兩年前，連帶著將公司的物業(yè)銷售收入水平也帶回2019年上半年。今年上半年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入116.77億元，較2019年上半年的113.28億元微增3.08%。

在交付面積和物業(yè)銷售收入“恢復(fù)性”增長(zhǎng)之際，禹洲集團(tuán)的盈利能力沒(méi)能同步恢復(fù)。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.57億元，和2019年上半年的16.39億元凈利潤(rùn)相比，接近腰斬；20.09%的毛利率水平對(duì)比2019年上半年26.99%的水平，下降近7個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)財(cái)報(bào)，這可能和其在2021年上半年確認(rèn)的上海、合肥、南京及廈門(mén)項(xiàng)目有關(guān)。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，此前，禹洲集團(tuán)曾多次在上海、合肥、廈門(mén)等地拿下地王或高溢價(jià)地塊。2016年1月-8月，禹洲集團(tuán)高溢價(jià)拿下多塊土地，其中，溢價(jià)189.2%以26.2億元拿下上海馬橋地王；最高溢價(jià)381%拿下合肥4宗地塊；溢價(jià)183%以28億元拿下廈門(mén)集美地王等。如這些高價(jià)地進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，或大大蠶食公司的盈利空間。

“三道紅線”仍踩一條拿地策略受影響

同時(shí)，禹洲集團(tuán)還處于“三道紅線”“踩中其一”的尷尬處境。截至6月30日，禹洲集團(tuán)現(xiàn)金短債比為1.85倍，凈負(fù)債比率為80.42%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.98%，剛好踩中一道紅線。

而踩線意味著在融資端將受到限制。從禹洲集團(tuán)的表現(xiàn)來(lái)看，其降杠桿意圖明顯。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，禹洲集團(tuán)的帶息負(fù)債已從去年末的639億元降至今年中期的602億元。

然而，降負(fù)債直接影響了禹洲集團(tuán)的拿地策略，今年上半年，禹洲集團(tuán)僅在蘇州、鄭州及江門(mén)以不到22億元拿下4幅地塊，總建筑面積約54.79萬(wàn)平方米。對(duì)比之前，Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年～2020年5年時(shí)間，禹洲集團(tuán)依次新增土儲(chǔ)236.27萬(wàn)平方米、378.25萬(wàn)平方米、501.02萬(wàn)平方米、752.46萬(wàn)平方米、402.61萬(wàn)平方米。

因此，禹洲集團(tuán)的銷售面積和新增土儲(chǔ)之間的剪刀差在放大。在去年，禹洲集團(tuán)合約銷售面積為441.78萬(wàn)平方米，和同期新增土儲(chǔ)存在近40萬(wàn)平方米的差值。而到了今年上半年，公司合約銷售面積284.53萬(wàn)平方米，和同期新增土儲(chǔ)相差229.74萬(wàn)平方米。

如新增土儲(chǔ)持續(xù)不能覆蓋同期銷售面積，則意味著房企土儲(chǔ)將處于“吃老本”階段，呈下滑趨勢(shì)。截至2021年6月30日，公司的土儲(chǔ)總可供銷售建筑面積約2200萬(wàn)平方米，較2020年末的2310萬(wàn)平方米“縮水”4.76%。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，禹洲集團(tuán)在2020年年報(bào)中所指的“可供銷售建筑面積”不只包括1255萬(wàn)平方米的總未售面積，還包括1055萬(wàn)平方米的已售未交房面積。而已售未交房面積占總土儲(chǔ)的45.67%。這也意味著，公司的實(shí)際未開(kāi)發(fā)土地要更少。

參照禹洲集團(tuán)2019年、2020年500萬(wàn)平方米左右的銷售規(guī)模，如后續(xù)補(bǔ)倉(cāng)土儲(chǔ)仍持續(xù)受影響，這一總未售面積預(yù)計(jì)僅能滿足未來(lái)兩年的銷售規(guī)模。對(duì)比今年上半年禹洲集團(tuán)銷售面積284.53萬(wàn)平方米，時(shí)間或?qū)⒖s短至1年半。

核心城市合肥、杭州疑似土儲(chǔ)告急

截至今年上半年，禹洲集團(tuán)累計(jì)合約銷售金額527.14億元，完成了全年銷售目標(biāo)的47.92%。其中，長(zhǎng)三角區(qū)域合約銷售達(dá)345.3億元，貢獻(xiàn)了總銷售額的65.45%。在長(zhǎng)三角區(qū)域的主要城市中，合肥、蘇州、上海、南京及杭州五城合計(jì)貢獻(xiàn)合約銷售金額228.96億元。

禹洲集團(tuán)銷售額嚴(yán)重依賴長(zhǎng)三角地區(qū)，土儲(chǔ)布局也多分布于長(zhǎng)三角區(qū)域。截至2021年6月30日，公司土儲(chǔ)的可供銷售建筑面積中，長(zhǎng)三角區(qū)域累計(jì)土儲(chǔ)達(dá)825.77萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)的37.5%。其中，合肥一城就貢獻(xiàn)土儲(chǔ)231.33萬(wàn)平方米，占公司總土儲(chǔ)的10.5%。

那么，禹洲集團(tuán)在合肥還有多大潛力可挖？根據(jù)其去年年報(bào)，禹洲在合肥分布有19大物業(yè)項(xiàng)目，其中除合肥禹洲·新站05項(xiàng)目一宗土地尚未開(kāi)發(fā)外，其余18個(gè)物業(yè)項(xiàng)目均已進(jìn)入銷售狀態(tài)?！都t周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在上述項(xiàng)目中，多樓盤(pán)已經(jīng)進(jìn)入銷售尾聲階段，其中，禹洲·翡翠湖郡、禹洲·中央城、禹洲·瓏玥灣、禹洲·平湖秋月等4樓盤(pán)售罄；禹洲·天境、禹洲城等8樓盤(pán)去化率在90%左右。不難看出，禹洲集團(tuán)在合肥雖項(xiàng)目分布眾多，但實(shí)際可售面積并不樂(lè)觀。

據(jù)禹洲集團(tuán)介紹，在今年上半年，合肥禹洲·嘉譽(yù)尚（合肥禹洲·新站05項(xiàng)目）首開(kāi)兩小時(shí)勁銷九成；合肥禹洲·林海天城首開(kāi)勁售九成；合肥禹洲·蘭園更是創(chuàng)下加推56套房源43分鐘內(nèi)就火速售罄的優(yōu)異成績(jī)。

但根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年前7月，禹洲集團(tuán)在合肥完成全口徑銷售額70.78億元，銷售排行當(dāng)?shù)胤科蟮谌?。在此之前?020年，禹洲集團(tuán)在合肥完成全口徑銷售額142.71億元，位居當(dāng)?shù)胤科蟮匿N售排名第一。禹洲集團(tuán)在合肥優(yōu)勢(shì)地位不復(fù)存在，而合肥實(shí)際可售面積的告急，或許也是禹洲集團(tuán)在合肥優(yōu)勢(shì)地位削弱的原因之一。

除合肥城市可售面積告急外，禹洲集團(tuán)的另一核心城市杭州同樣土儲(chǔ)不足。

據(jù)禹洲集團(tuán)公告，杭州分公司在2021年上半年也成為集團(tuán)銷售的亮點(diǎn)之一。其中，杭州·禹洲望林府在2021年上半年合約銷售額排名杭州拱墅區(qū)市場(chǎng)TOP1。另一紅盤(pán)杭州·禹洲泊朗廷于期內(nèi)也榮獲蕭山區(qū)合約銷售額冠軍。

不過(guò)，2021年中報(bào)顯示，目前禹洲集團(tuán)在杭州土儲(chǔ)僅剩3塊，合計(jì)可供銷售的總建筑面積為61.26萬(wàn)平方米。而根據(jù)2020年報(bào)，上述3宗杭州土儲(chǔ)即為包含了2021年熱銷的禹洲望林府、禹洲泊朗廷，以及2020年末去化率就達(dá)76.61%的禹洲·國(guó)宸府，彼時(shí)3地塊未售面積合計(jì)30.81萬(wàn)平方米，占杭州土儲(chǔ)的50.29%。

如何在核心市場(chǎng)、核心城市取得新地塊，已經(jīng)是禹洲集團(tuán)當(dāng)前面臨的一項(xiàng)急務(wù)。

（本文已刊發(fā)于8月21日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)建議。）

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）