樂居財經(jīng) 張凱莉 曾樹佳 張文靜 發(fā)自杭州

電話撥給阮先生。他正在開車，但還是接了。

他是杭州推出個人自主掛牌房源功能后的第一人。時間定格在2017年5月25日。此時，距離這個功能上線已經(jīng)過去了整整半年。當時上線，是靜悄悄的。

作為房東，阮先生抱著試試看的心態(tài)。因為，在房產(chǎn)交易中，中介費都是買家包圓。多一個途徑掛房源，何樂而不為呢？

那套房子的編碼為：170524064451，掃一下旁邊的二維碼，可以顯示房子的全部信息，包括阮先生的姓名和手機。

后來，這個房子賣掉了。“但還是通過專業(yè)的中介公司賣的”。事隔多年后，他依然有些感慨，房子交易標的太大，很少人會放心與一個陌生人去交易。房東直銷是一個偽命題。

五年后的8月18日，由杭州市住保房管局推出的“個人自主掛牌房源”的功能正式上線——樂居財經(jīng)查看其功能與網(wǎng)址，實則是阮先生之前使用過的那版。

新聞造勢之后，一些敏銳的業(yè)主開始緊跟步伐。翌日，該網(wǎng)站出現(xiàn)了間歇性“崩盤”，提示信息顯示“因上游服務響應無效”。截至8月22日20時，從阮先生那套算起，杭州個人自主掛牌房源共計176套，其中8月19日掛了31套，8月20日掛了16套。

另一邊廂，去中介化的聲音迅速傳開，“房產(chǎn)中介有望被取消”“中介末日”“中介遭遇生存危機”等言論甚囂塵上。

房產(chǎn)中介真的要涼涼嗎？

房東直銷沖擊波

幾家杭州市區(qū)中介門店，工位上坐滿了經(jīng)紀人，但店內卻一位購房者都沒有?！笆鞗]成交一單”“現(xiàn)在房東直銷平臺一出來，我們的日子更不好過了，”中介李軍（化名）甚至萌生了改行回老家的沖動。

一旦買賣雙方通過政府平臺順暢交易，老百姓(603883,股吧)每套房的中介費可以省數(shù)萬至數(shù)十萬不等。

但更多杭州本地的經(jīng)紀人卻不似李軍那么悲觀，“房東直售平臺短期內對我們影響不大”“全款購房的客戶可能會分流，但貸款買房的客戶，還是得找我們，新平臺目前不包含貸款業(yè)務”。

一位從業(yè)近十年的老中介稱，“目前新平臺沒資金監(jiān)管賬戶，有些房東也不是很放心，怎么保證交易安全？先付款還是先過戶？很多購房者，房子都沒交易過，條款該怎么寫都沒概念。

目前杭州官方二手房平臺只能通過PC端去操作，雖有總價、價格區(qū)間等個性化篩選房源選項，但房源信息單一，部分房源甚至連房屋照片也沒有。而在其他第三方中介App中，VR語音帶看房、房源PK、房源點評、帶看記錄、周邊配套等信息服務豐富多樣。

在操作上，用戶在“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”上注冊后，就能看到掛牌房源房東的手機號，通過手機掃碼查看房源信息，還能直接查看房東姓名。

此外，該平臺還新設置了用戶身份智能分類功能，實現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經(jīng)紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。

但還是不可避免地引發(fā)了個別房東對個人隱私的擔憂?！翱傆X得住在賣的房子里不安全”“如果個人賬號都能看房東電話和地址，是不是方便詐騙收集信息了”，一位不愿意將房源放在平臺上的房東透露。

截至目前，在杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺上，累計掛牌量最多的仍是經(jīng)紀公司，第一是我愛我家(000560,股吧)，目前有176102套房源。鏈家和華邦掛牌量分別有127301套房源和84619套房源，排名第二和第三。對于“個人自主掛牌房源”，目前平臺共計176套。

據(jù)樂居財經(jīng)了解到，杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺建立于2006年，平臺上的個人自主掛牌也并非新物種，從平臺誕生就有，此次是面向業(yè)主展示房源方面進行了優(yōu)化。但對于“個人自主掛牌房源”功能，目前的確還有一些尚待解決的問題，比如資金安全問題。

杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務中心房產(chǎn)市場科科長胡萍莉表示，目前平臺尚未設立資金監(jiān)管賬戶，也就是說主要基于買賣雙方的信任，比如雙方原本就是親屬朋友關系。如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權調查等專業(yè)服務，目前來看還無法繞開中介。

雷聲大雨點小

杭州此次推出二手房“個人自主掛牌”，并非政府首次“喊話”中介。全國多地也成立過類似平臺，但卻雷聲大雨點小。政府此舉是為老百姓推出一項惠民工程，并非真正“去中介化”；購房者也并非完全排斥反感中介，更多是對中介費居高不下的不滿。

去年5月，河南永城市曾取締一批房地產(chǎn)黑中介，并組建商品房網(wǎng)簽中心，讓其成為永城唯一正規(guī)的房產(chǎn)交易平臺。不過，通過該網(wǎng)簽中心辦理交易并不是“免費”，需要收取1%的服務費。

今年6月，深圳市住建局旗下房地產(chǎn)信息平臺也上線了“二手房交易系統(tǒng)”，但上線幾小時后，官方就下架了該系統(tǒng)。而在更早之前，北京在2011年就曾出臺過類似做法，上海甚至在十幾年前就做過嘗試，但卻雷聲大雨點小，后來也都沒了下文。

監(jiān)管機構有一個完整的交易場景構想，即房東自己掛出房源，政府部門負責審核房源的真實性，而后購房者登陸系統(tǒng)看房約見，雙方磋商成交。在這個過程中，沒有中間商參與，賺取提成。

這種模式一經(jīng)誕生，就引起了一片歡欣鼓舞，似乎有著“天下苦秦久矣”之感。一直以來，大量二手房房源掌握在中介手中，由于信息不對稱，形成了大片灰色區(qū)域，滋生了暗箱操作的行為。

人們常對雙邊代理、“兩邊通吃”的房產(chǎn)中介口誅筆伐，如今看到中介被釜底抽薪，自然希望房東直銷的模式能夠鋪展開來，支起一個信息更透明、更真實的空間。

杭州自主掛牌平臺上線僅一天時間，資本應聲而動，房產(chǎn)中介龍頭貝殼的股價下跌了15%。

但仍有人覺得，房產(chǎn)交易要完全取代中介，是不太可能的。因為交易最大的成本是信任，金額越大，信任成本越高。兩個陌生人直接進行房產(chǎn)交易，中間產(chǎn)生的矛盾風險并不小。

空白研究院院長楊現(xiàn)領表示，業(yè)主自掛房源不等于房東直售，兩者有根本區(qū)別。業(yè)主個人掛牌只是多了一個房源展示的渠道，且只有政府官方平臺有流量的情況下才能成立，如果沒有流量，對于業(yè)主沒有任何意義。

即使政府平臺可以做到全面監(jiān)管買賣合同約定的交易資金，但由于二手房交易長期以來存在著做低總價合理避稅的“貓膩”，實際成交價與合同約定價之間的價差，便成為交易資金風險的敞口，交易資金安全性實難做到全面保障。

砍向中介費

“中介費太貴了，現(xiàn)在杭州的房子動輒幾百萬、上千萬，中介費要十幾、二十幾萬”，不少購房者抱怨道，“同樣一個小區(qū)，面積大就要多付中介費，但中介付出的勞動基本上是一樣的”，“中介費比稅還高，一點也不科學”。

據(jù)了解，目前杭州我愛我家、鏈家、貝殼找房等幾家主流經(jīng)紀公司，中介費的收取根據(jù)成交價分成區(qū)間：房價100萬元以內收3％，100萬元以上的部分收2％。比如一套400萬的房子，中介費9萬元，按照普遍7折、8折的優(yōu)惠，打完折要6、7萬。

“沒有中間商賺差價、交易過程更透明”，對購房者來說，是一個美好的愿景。但從二手房買賣的服務需求來看，中介似乎不可能被完全替代。

杭州市場上，自主簽約其實一直存在，但主流成交仍通過中介進行。2020年，杭州二手房共成交了10.3萬套房，其中通過中介成交有8.6萬套，占比超8成。

“對購房來說，中介費率雖然并不低，但其實經(jīng)紀人的提點其實不高”，杭州之江板塊的一位中介表示無奈，“成交一套房，分到經(jīng)紀人頭上的最多也就20%，但開發(fā)房源、維護房源、拓客、帶看等都是隱形成本，有時要帶看幾十套才能成交一套”。

對購房者而言，自主交易確實能省下一大筆錢，但如果全部流程要自己溝通和執(zhí)行，必然要耗費大量時間和精力。“11年前我買過一套二手房，光看房就看了20多套，一個普通上班族，哪有精力去了解每一項流程”。

在房東看來，中介真正的價值，還不在于辦手續(xù)，而在于撮合成交。“我曾經(jīng)自己掛售過一套房，來看房的人少，價格也不好談，大半年都沒賣出去。掛到中介后，一個月就成交了”。

目前，市場關于中介費的收取并未有明確規(guī)則，各家不一。在北京二手房市場，我愛我家、中原地產(chǎn)、麥田地產(chǎn)等機構中介費率已直追鏈家，都是2.7%。

不過，2.7%的中介費也并非一口價。多位置業(yè)顧問稱，中介費可談，要看實際情況。由此可見，中介機構和經(jīng)紀人在實際操作中有很大裁量空間。

市場占有額偏低的中介機構為搶占市場，只能靠低中介費率吸引購房者。

例如，21世紀不動產(chǎn)的中介費率相較上述機構稍低，在2.2%左右。而合富地產(chǎn)，目前在北京二手房市場所占市場份額較低，二手房源只有順義等地的別墅，中介費率僅為1.7%。當然，這與交易的是高額別墅也相關。

對業(yè)主和購房者而言，高中介費是“不能承受的痛”。一位購房人直言，鏈家、信義等大中介一直維持2%-3%的費率沒道理。“之前房價便宜的時候，中介收取2%到3%的中介費，但現(xiàn)在房價漲了兩三倍，仍收這么高比例的中介費，促成的交易仍然是一件，中介費翻了兩三倍。如果房價沒上限，中介費就沒有上限嗎？”

中介賽道越來越擠

中介確是一門好生意。數(shù)據(jù)顯示，2020年全國二手房交易金額達7.3萬億元，市場容量龐大。2020年貝殼一上市，市值就超過了“碧萬恒”等龍頭房企。

貝殼的表現(xiàn)，讓很多物業(yè)公司眼紅起來。

有一位地產(chǎn)圈大佬曾經(jīng)在一次內部高管的聚會上問：“未來誰會是房產(chǎn)中介的老大？”底下一片默然。他說：“物業(yè)公司”。

他的預言，正在逐漸變成現(xiàn)實。物業(yè)公司開始“搶”生意了。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年上市物企，近五成已有房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務布局。

近兩年，萬科、碧桂園、龍湖等相繼涌入房產(chǎn)經(jīng)紀賽道，萬科物業(yè)推出“樸鄰”、碧桂園服務推出“有瓦”，龍湖物業(yè)推出“塘鵝”。樂居財經(jīng)獲悉，“樸鄰”“塘鵝”面向購房者的中介費率在2%左右，相較于傳統(tǒng)中介機構，傭金更低。

今年1月，萬物云將“樸鄰”與萬物云房屋租賃業(yè)務“為家”融合升級為“樸鄰租房”。升級后，“樸鄰租房”業(yè)務將覆蓋二手房交易、租賃和新房。官網(wǎng)顯示，目前在全國58座城市，樸鄰門店已達800多家，業(yè)務范圍包括租售、買賣、產(chǎn)權代辦、新房及工商鋪交易等。

碧桂園服務稍晚于萬科入局，今年1月，碧桂園服務租售品牌全面升級，“有瓦”品牌誕生。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務一直作為碧桂園服務的社區(qū)增值業(yè)務來運營，配套服務業(yè)主資產(chǎn)管理需求，深耕二手房屋租售及園區(qū)空間服務。

恒大房車寶與其他進軍存量市場的房企不同，它的野心不止自家的地盤，而是要盡可能收攏其他中介，打造一個交易平臺。截至今年初，房車寶已經(jīng)擁有全民經(jīng)紀人會員2162萬，線下門店超過3萬家。

不過，與傳統(tǒng)中介機構置業(yè)顧問活躍于各網(wǎng)絡平臺不同，這些物企旗下中介在網(wǎng)上尚處于“隱逸”狀態(tài)，甚至在網(wǎng)站上都很難搜索到門店和置業(yè)顧問聯(lián)系方式，更何談二手房信息。

對進軍二手房業(yè)務，也有像世茂服務那樣的謹慎者，它認為在有巨頭存在的二手房市場，物業(yè)公司很難去競爭。

此外，還有一些企業(yè)正在擠入中介賽道。如家居巨頭紅星美凱龍(601828,股吧)也跨界中介，于2019年成立美凱龍愛家，目前已在上海、北京、深圳、南京、蘇州、合肥等城市開設800余家門店。在北京，其傭金費率僅1.5%。

傭金還有更低的。發(fā)跡于天津的宅貓找房，其主要盈利模式是與物業(yè)公司合作，包括金地物業(yè)、富力物業(yè)、長城物業(yè)等。房產(chǎn)買賣上，宅貓找房的收傭標準僅0.88%，其中大部分歸物業(yè)公司，宅貓找房只留取其中極少的部分。

此外，去年10月底，京東房產(chǎn)宣布，“好房京選”線下品牌正式落地，它是京東實現(xiàn)線上線下一體化布局的線下門店。截至目前，好房京選在線下超3000名經(jīng)紀人為消費者提供帶看房服務，服務用戶量突破50000人。在廣州地區(qū)的傭金費率為2%。

上述互聯(lián)網(wǎng)中介擁有較好的品牌力，以加盟方式做線下業(yè)務拓展，從而獲得收益，這是一條看似可以商業(yè)化的路徑?！安贿^短期來看，把品牌授權出去，適當獲得商業(yè)化變現(xiàn)，是沒問題的。但從長期來看，價值不大?！睒I(yè)內人士評價道。

在魚龍混雜的中介行業(yè)，任何“后來者”都需沉下心來，慢慢經(jīng)營，長期積累，才不至于曇花一現(xiàn)。

本文著作權歸樂居財經(jīng)所有，未經(jīng)允許不得轉載。

相關知識

中介虛驚
房產(chǎn)中介好做嗎?房產(chǎn)中介特點
二手房中介好做嗎?買二手房一定要找中介嗎
房屋交易不要中介行不行?
濟南中介賣新房不愿賣二手房,不少中介增設新房事業(yè)部
中介聲討"全民經(jīng)紀人":房企與中介爭奪白熱化
深圳業(yè)主買4000萬豪宅被中介吃差價250萬？涉事中介否認！
花四千多萬購房疑被中介吃了250萬差價，中介這樣回應
二手房買賣“去中介化”引熱議，有中介表示暫無大影響
跳過中介交易 購房者被判賠1.5萬元