樂(lè)居財(cái)經(jīng) 張凱莉 曾樹(shù)佳 張文靜 發(fā)自杭州

電話(huà)撥給阮先生。他正在開(kāi)車(chē)，但還是接了。

他是杭州推出個(gè)人自主掛牌房源功能后的第一人。時(shí)間定格在2017年5月25日。此時(shí)，距離這個(gè)功能上線(xiàn)已經(jīng)過(guò)去了整整半年。當(dāng)時(shí)上線(xiàn)，是靜悄悄的。

作為房東，阮先生抱著試試看的心態(tài)。因?yàn)?，在房產(chǎn)交易中，中介費(fèi)都是買(mǎi)家包圓。多一個(gè)途徑掛房源，何樂(lè)而不為呢？

那套房子的編碼為：170524064451，掃一下旁邊的二維碼，可以顯示房子的全部信息，包括阮先生的姓名和手機(jī)。

后來(lái)，這個(gè)房子賣(mài)掉了?！暗€是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的中介公司賣(mài)的”。事隔多年后，他依然有些感慨，房子交易標(biāo)的太大，很少人會(huì)放心與一個(gè)陌生人去交易。房東直銷(xiāo)是一個(gè)偽命題。

五年后的8月18日，由杭州市住保房管局推出的“個(gè)人自主掛牌房源”的功能正式上線(xiàn)——樂(lè)居財(cái)經(jīng)查看其功能與網(wǎng)址，實(shí)則是阮先生之前使用過(guò)的那版。

新聞造勢(shì)之后，一些敏銳的業(yè)主開(kāi)始緊跟步伐。翌日，該網(wǎng)站出現(xiàn)了間歇性“崩盤(pán)”，提示信息顯示“因上游服務(wù)響應(yīng)無(wú)效”。截至8月22日20時(shí)，從阮先生那套算起，杭州個(gè)人自主掛牌房源共計(jì)176套，其中8月19日掛了31套，8月20日掛了16套。

另一邊廂，去中介化的聲音迅速傳開(kāi)，“房產(chǎn)中介有望被取消”“中介末日”“中介遭遇生存危機(jī)”等言論甚囂塵上。

房產(chǎn)中介真的要涼涼嗎？

房東直銷(xiāo)沖擊波

幾家杭州市區(qū)中介門(mén)店，工位上坐滿(mǎn)了經(jīng)紀(jì)人，但店內(nèi)卻一位購(gòu)房者都沒(méi)有?！笆鞗](méi)成交一單”“現(xiàn)在房東直銷(xiāo)平臺(tái)一出來(lái)，我們的日子更不好過(guò)了，”中介李軍（化名）甚至萌生了改行回老家的沖動(dòng)。

一旦買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)政府平臺(tái)順暢交易，老百姓(603883,股吧)每套房的中介費(fèi)可以省數(shù)萬(wàn)至數(shù)十萬(wàn)不等。

但更多杭州本地的經(jīng)紀(jì)人卻不似李軍那么悲觀(guān)，“房東直售平臺(tái)短期內(nèi)對(duì)我們影響不大”“全款購(gòu)房的客戶(hù)可能會(huì)分流，但貸款買(mǎi)房的客戶(hù)，還是得找我們，新平臺(tái)目前不包含貸款業(yè)務(wù)”。

一位從業(yè)近十年的老中介稱(chēng)，“目前新平臺(tái)沒(méi)資金監(jiān)管賬戶(hù)，有些房東也不是很放心，怎么保證交易安全？先付款還是先過(guò)戶(hù)？很多購(gòu)房者，房子都沒(méi)交易過(guò)，條款該怎么寫(xiě)都沒(méi)概念。

目前杭州官方二手房平臺(tái)只能通過(guò)PC端去操作，雖有總價(jià)、價(jià)格區(qū)間等個(gè)性化篩選房源選項(xiàng)，但房源信息單一，部分房源甚至連房屋照片也沒(méi)有。而在其他第三方中介App中，VR語(yǔ)音帶看房、房源PK、房源點(diǎn)評(píng)、帶看記錄、周邊配套等信息服務(wù)豐富多樣。

在操作上，用戶(hù)在“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”上注冊(cè)后，就能看到掛牌房源房東的手機(jī)號(hào)，通過(guò)手機(jī)掃碼查看房源信息，還能直接查看房東姓名。

此外，該平臺(tái)還新設(shè)置了用戶(hù)身份智能分類(lèi)功能，實(shí)現(xiàn)個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶(hù)開(kāi)放，經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。

但還是不可避免地引發(fā)了個(gè)別房東對(duì)個(gè)人隱私的擔(dān)憂(yōu)?！翱傆X(jué)得住在賣(mài)的房子里不安全”“如果個(gè)人賬號(hào)都能看房東電話(huà)和地址，是不是方便詐騙收集信息了”，一位不愿意將房源放在平臺(tái)上的房東透露。

截至目前，在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上，累計(jì)掛牌量最多的仍是經(jīng)紀(jì)公司，第一是我愛(ài)我家(000560,股吧)，目前有176102套房源。鏈家和華邦掛牌量分別有127301套房源和84619套房源，排名第二和第三。對(duì)于“個(gè)人自主掛牌房源”，目前平臺(tái)共計(jì)176套。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)建立于2006年，平臺(tái)上的個(gè)人自主掛牌也并非新物種，從平臺(tái)誕生就有，此次是面向業(yè)主展示房源方面進(jìn)行了優(yōu)化。但對(duì)于“個(gè)人自主掛牌房源”功能，目前的確還有一些尚待解決的問(wèn)題，比如資金安全問(wèn)題。

杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉表示，目前平臺(tái)尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)，也就是說(shuō)主要基于買(mǎi)賣(mài)雙方的信任，比如雙方原本就是親屬朋友關(guān)系。如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專(zhuān)業(yè)服務(wù)，目前來(lái)看還無(wú)法繞開(kāi)中介。

雷聲大雨點(diǎn)小

杭州此次推出二手房“個(gè)人自主掛牌”，并非政府首次“喊話(huà)”中介。全國(guó)多地也成立過(guò)類(lèi)似平臺(tái)，但卻雷聲大雨點(diǎn)小。政府此舉是為老百姓推出一項(xiàng)惠民工程，并非真正“去中介化”；購(gòu)房者也并非完全排斥反感中介，更多是對(duì)中介費(fèi)居高不下的不滿(mǎn)。

去年5月，河南永城市曾取締一批房地產(chǎn)黑中介，并組建商品房網(wǎng)簽中心，讓其成為永城唯一正規(guī)的房產(chǎn)交易平臺(tái)。不過(guò)，通過(guò)該網(wǎng)簽中心辦理交易并不是“免費(fèi)”，需要收取1%的服務(wù)費(fèi)。

今年6月，深圳市住建局旗下房地產(chǎn)信息平臺(tái)也上線(xiàn)了“二手房交易系統(tǒng)”，但上線(xiàn)幾小時(shí)后，官方就下架了該系統(tǒng)。而在更早之前，北京在2011年就曾出臺(tái)過(guò)類(lèi)似做法，上海甚至在十幾年前就做過(guò)嘗試，但卻雷聲大雨點(diǎn)小，后來(lái)也都沒(méi)了下文。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)有一個(gè)完整的交易場(chǎng)景構(gòu)想，即房東自己掛出房源，政府部門(mén)負(fù)責(zé)審核房源的真實(shí)性，而后購(gòu)房者登陸系統(tǒng)看房約見(jiàn)，雙方磋商成交。在這個(gè)過(guò)程中，沒(méi)有中間商參與，賺取提成。

這種模式一經(jīng)誕生，就引起了一片歡欣鼓舞，似乎有著“天下苦秦久矣”之感。一直以來(lái)，大量二手房房源掌握在中介手中，由于信息不對(duì)稱(chēng)，形成了大片灰色區(qū)域，滋生了暗箱操作的行為。

人們常對(duì)雙邊代理、“兩邊通吃”的房產(chǎn)中介口誅筆伐，如今看到中介被釜底抽薪，自然希望房東直銷(xiāo)的模式能夠鋪展開(kāi)來(lái)，支起一個(gè)信息更透明、更真實(shí)的空間。

杭州自主掛牌平臺(tái)上線(xiàn)僅一天時(shí)間，資本應(yīng)聲而動(dòng)，房產(chǎn)中介龍頭貝殼的股價(jià)下跌了15%。

但仍有人覺(jué)得，房產(chǎn)交易要完全取代中介，是不太可能的。因?yàn)榻灰鬃畲蟮某杀臼切湃?，金額越大，信任成本越高。兩個(gè)陌生人直接進(jìn)行房產(chǎn)交易，中間產(chǎn)生的矛盾風(fēng)險(xiǎn)并不小。

空白研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，業(yè)主自?huà)旆吭床坏扔诜繓|直售，兩者有根本區(qū)別。業(yè)主個(gè)人掛牌只是多了一個(gè)房源展示的渠道，且只有政府官方平臺(tái)有流量的情況下才能成立，如果沒(méi)有流量，對(duì)于業(yè)主沒(méi)有任何意義。

即使政府平臺(tái)可以做到全面監(jiān)管買(mǎi)賣(mài)合同約定的交易資金，但由于二手房交易長(zhǎng)期以來(lái)存在著做低總價(jià)合理避稅的“貓膩”，實(shí)際成交價(jià)與合同約定價(jià)之間的價(jià)差，便成為交易資金風(fēng)險(xiǎn)的敞口，交易資金安全性實(shí)難做到全面保障。

砍向中介費(fèi)

“中介費(fèi)太貴了，現(xiàn)在杭州的房子動(dòng)輒幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)，中介費(fèi)要十幾、二十幾萬(wàn)”，不少購(gòu)房者抱怨道，“同樣一個(gè)小區(qū)，面積大就要多付中介費(fèi)，但中介付出的勞動(dòng)基本上是一樣的”，“中介費(fèi)比稅還高，一點(diǎn)也不科學(xué)”。

據(jù)了解，目前杭州我愛(ài)我家、鏈家、貝殼找房等幾家主流經(jīng)紀(jì)公司，中介費(fèi)的收取根據(jù)成交價(jià)分成區(qū)間：房?jī)r(jià)100萬(wàn)元以?xún)?nèi)收3％，100萬(wàn)元以上的部分收2％。比如一套400萬(wàn)的房子，中介費(fèi)9萬(wàn)元，按照普遍7折、8折的優(yōu)惠，打完折要6、7萬(wàn)。

“沒(méi)有中間商賺差價(jià)、交易過(guò)程更透明”，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)美好的愿景。但從二手房買(mǎi)賣(mài)的服務(wù)需求來(lái)看，中介似乎不可能被完全替代。

杭州市場(chǎng)上，自主簽約其實(shí)一直存在，但主流成交仍通過(guò)中介進(jìn)行。2020年，杭州二手房共成交了10.3萬(wàn)套房，其中通過(guò)中介成交有8.6萬(wàn)套，占比超8成。

“對(duì)購(gòu)房來(lái)說(shuō)，中介費(fèi)率雖然并不低，但其實(shí)經(jīng)紀(jì)人的提點(diǎn)其實(shí)不高”，杭州之江板塊的一位中介表示無(wú)奈，“成交一套房，分到經(jīng)紀(jì)人頭上的最多也就20%，但開(kāi)發(fā)房源、維護(hù)房源、拓客、帶看等都是隱形成本，有時(shí)要帶看幾十套才能成交一套”。

對(duì)購(gòu)房者而言，自主交易確實(shí)能省下一大筆錢(qián)，但如果全部流程要自己溝通和執(zhí)行，必然要耗費(fèi)大量時(shí)間和精力?！?1年前我買(mǎi)過(guò)一套二手房，光看房就看了20多套，一個(gè)普通上班族，哪有精力去了解每一項(xiàng)流程”。

在房東看來(lái)，中介真正的價(jià)值，還不在于辦手續(xù)，而在于撮合成交。“我曾經(jīng)自己掛售過(guò)一套房，來(lái)看房的人少，價(jià)格也不好談，大半年都沒(méi)賣(mài)出去。掛到中介后，一個(gè)月就成交了”。

目前，市場(chǎng)關(guān)于中介費(fèi)的收取并未有明確規(guī)則，各家不一。在北京二手房市場(chǎng)，我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、麥田地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)中介費(fèi)率已直追鏈家，都是2.7%。

不過(guò)，2.7%的中介費(fèi)也并非一口價(jià)。多位置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，中介費(fèi)可談，要看實(shí)際情況。由此可見(jiàn)，中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人在實(shí)際操作中有很大裁量空間。

市場(chǎng)占有額偏低的中介機(jī)構(gòu)為搶占市場(chǎng)，只能靠低中介費(fèi)率吸引購(gòu)房者。

例如，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中介費(fèi)率相較上述機(jī)構(gòu)稍低，在2.2%左右。而合富地產(chǎn)，目前在北京二手房市場(chǎng)所占市場(chǎng)份額較低，二手房源只有順義等地的別墅，中介費(fèi)率僅為1.7%。當(dāng)然，這與交易的是高額別墅也相關(guān)。

對(duì)業(yè)主和購(gòu)房者而言，高中介費(fèi)是“不能承受的痛”。一位購(gòu)房人直言，鏈家、信義等大中介一直維持2%-3%的費(fèi)率沒(méi)道理。“之前房?jī)r(jià)便宜的時(shí)候，中介收取2%到3%的中介費(fèi)，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了兩三倍，仍收這么高比例的中介費(fèi)，促成的交易仍然是一件，中介費(fèi)翻了兩三倍。如果房?jī)r(jià)沒(méi)上限，中介費(fèi)就沒(méi)有上限嗎？”

中介賽道越來(lái)越擠

中介確是一門(mén)好生意。數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)二手房交易金額達(dá)7.3萬(wàn)億元，市場(chǎng)容量龐大。2020年貝殼一上市，市值就超過(guò)了“碧萬(wàn)恒”等龍頭房企。

貝殼的表現(xiàn)，讓很多物業(yè)公司眼紅起來(lái)。

有一位地產(chǎn)圈大佬曾經(jīng)在一次內(nèi)部高管的聚會(huì)上問(wèn)：“未來(lái)誰(shuí)會(huì)是房產(chǎn)中介的老大？”底下一片默然。他說(shuō)：“物業(yè)公司”。

他的預(yù)言，正在逐漸變成現(xiàn)實(shí)。物業(yè)公司開(kāi)始“搶”生意了。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年上市物企，近五成已有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)布局。

近兩年，萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等相繼涌入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賽道，萬(wàn)科物業(yè)推出“樸鄰”、碧桂園服務(wù)推出“有瓦”，龍湖物業(yè)推出“塘鵝”。樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，“樸鄰”“塘鵝”面向購(gòu)房者的中介費(fèi)率在2%左右，相較于傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)，傭金更低。

今年1月，萬(wàn)物云將“樸鄰”與萬(wàn)物云房屋租賃業(yè)務(wù)“為家”融合升級(jí)為“樸鄰租房”。升級(jí)后，“樸鄰租房”業(yè)務(wù)將覆蓋二手房交易、租賃和新房。官網(wǎng)顯示，目前在全國(guó)58座城市，樸鄰門(mén)店已達(dá)800多家，業(yè)務(wù)范圍包括租售、買(mǎi)賣(mài)、產(chǎn)權(quán)代辦、新房及工商鋪交易等。

碧桂園服務(wù)稍晚于萬(wàn)科入局，今年1月，碧桂園服務(wù)租售品牌全面升級(jí)，“有瓦”品牌誕生。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)一直作為碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值業(yè)務(wù)來(lái)運(yùn)營(yíng)，配套服務(wù)業(yè)主資產(chǎn)管理需求，深耕二手房屋租售及園區(qū)空間服務(wù)。

恒大房車(chē)寶與其他進(jìn)軍存量市場(chǎng)的房企不同，它的野心不止自家的地盤(pán)，而是要盡可能收攏其他中介，打造一個(gè)交易平臺(tái)。截至今年初，房車(chē)寶已經(jīng)擁有全民經(jīng)紀(jì)人會(huì)員2162萬(wàn)，線(xiàn)下門(mén)店超過(guò)3萬(wàn)家。

不過(guò)，與傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問(wèn)活躍于各網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)不同，這些物企旗下中介在網(wǎng)上尚處于“隱逸”狀態(tài)，甚至在網(wǎng)站上都很難搜索到門(mén)店和置業(yè)顧問(wèn)聯(lián)系方式，更何談二手房信息。

對(duì)進(jìn)軍二手房業(yè)務(wù)，也有像世茂服務(wù)那樣的謹(jǐn)慎者，它認(rèn)為在有巨頭存在的二手房市場(chǎng)，物業(yè)公司很難去競(jìng)爭(zhēng)。

此外，還有一些企業(yè)正在擠入中介賽道。如家居巨頭紅星美凱龍(601828,股吧)也跨界中介，于2019年成立美凱龍愛(ài)家，目前已在上海、北京、深圳、南京、蘇州、合肥等城市開(kāi)設(shè)800余家門(mén)店。在北京，其傭金費(fèi)率僅1.5%。

傭金還有更低的。發(fā)跡于天津的宅貓找房，其主要盈利模式是與物業(yè)公司合作，包括金地物業(yè)、富力物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)等。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)上，宅貓找房的收傭標(biāo)準(zhǔn)僅0.88%，其中大部分歸物業(yè)公司，宅貓找房只留取其中極少的部分。

此外，去年10月底，京東房產(chǎn)宣布，“好房京選”線(xiàn)下品牌正式落地，它是京東實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上線(xiàn)下一體化布局的線(xiàn)下門(mén)店。截至目前，好房京選在線(xiàn)下超3000名經(jīng)紀(jì)人為消費(fèi)者提供帶看房服務(wù)，服務(wù)用戶(hù)量突破50000人。在廣州地區(qū)的傭金費(fèi)率為2%。

上述互聯(lián)網(wǎng)中介擁有較好的品牌力，以加盟方式做線(xiàn)下業(yè)務(wù)拓展，從而獲得收益，這是一條看似可以商業(yè)化的路徑?！安贿^(guò)短期來(lái)看，把品牌授權(quán)出去，適當(dāng)獲得商業(yè)化變現(xiàn)，是沒(méi)問(wèn)題的。但從長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)值不大?！睒I(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道。

在魚(yú)龍混雜的中介行業(yè)，任何“后來(lái)者”都需沉下心來(lái)，慢慢經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期積累，才不至于曇花一現(xiàn)。

本文著作權(quán)歸樂(lè)居財(cái)經(jīng)所有，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。

相關(guān)知識(shí)

中介虛驚
房產(chǎn)中介好做嗎?房產(chǎn)中介特點(diǎn)
二手房中介好做嗎?買(mǎi)二手房一定要找中介嗎
房屋交易不要中介行不行?
濟(jì)南中介賣(mài)新房不愿賣(mài)二手房,不少中介增設(shè)新房事業(yè)部
中介聲討"全民經(jīng)紀(jì)人":房企與中介爭(zhēng)奪白熱化
深圳業(yè)主買(mǎi)4000萬(wàn)豪宅被中介吃差價(jià)250萬(wàn)？涉事中介否認(rèn)！
花四千多萬(wàn)購(gòu)房疑被中介吃了250萬(wàn)差價(jià)，中介這樣回應(yīng)
二手房買(mǎi)賣(mài)“去中介化”引熱議，有中介表示暫無(wú)大影響
跳過(guò)中介交易 購(gòu)房者被判賠1.5萬(wàn)元