貝殼財(cái)報(bào)電話會(huì)實(shí)錄：投資7億強(qiáng)化社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力幫助年輕人租得更好

來源：智能家居時(shí)間：2021-08-12 19:50

　　8月12日消息，貝殼（NYSE：BEKE）發(fā)布了該公司截至2021年6月30日的第二季度財(cái)報(bào)及上半年財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，貝殼2021年上半年?duì)I業(yè)收入達(dá)449億元 (人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)64.6%；總交易額（GTV）達(dá)2.29萬億元，同比增長(zhǎng)72.3%。

　　財(cái)報(bào)發(fā)布后，貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東、貝殼CFO徐濤出席了電話會(huì)議，介紹了公司2021年第二季度及上半年的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，并現(xiàn)場(chǎng)回答了提問。

　　以下為分析師電話會(huì)議的主要內(nèi)容：

　　Q1: Stanley（彭永東）和濤哥（徐濤），早上好，我的問題是關(guān)于傭金率的。市場(chǎng)上有傳言稱，經(jīng)紀(jì)人的傭金率可能會(huì)面臨一些限制。管理層對(duì)此的看法是什么，未來幾個(gè)季度的傭金率預(yù)期如何？

　　徐濤：最近關(guān)于存量房業(yè)務(wù)傭金率的傳聞很多，尤其是幾周前在許多社交網(wǎng)絡(luò)群中廣泛傳播的微信朋友圈截圖。這是一個(gè)假消息。我們一直與相關(guān)主管部門保持密切溝通，積極反映相關(guān)問題，截至目前，我們沒有收到關(guān)于限制住房交易傭金費(fèi)率的信息。

　　我認(rèn)為建立住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)，是遏制房?jī)r(jià)過快上漲，而不是限制住房交易和相關(guān)服務(wù)。一方面，房?jī)r(jià)穩(wěn)定是為了避免對(duì)民生和消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面影響。另一方面，近期政策目標(biāo)是支持人口的長(zhǎng)期健康增長(zhǎng)和人口結(jié)構(gòu)的改善。在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的情況下，一個(gè)長(zhǎng)期供需平衡的市場(chǎng),可以支持更廣泛的消費(fèi)者進(jìn)行居住品質(zhì)的改善，過上更好的生活。不斷改善生活質(zhì)量是人口持續(xù)健康增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，我們認(rèn)為房住不炒政策下，市場(chǎng)環(huán)境長(zhǎng)期有利于貝殼的發(fā)展，且沒有發(fā)生改變。

　　綜上所述，正如我多次提到的，傭金率可以反映服務(wù)質(zhì)量、交易效率和服務(wù)承諾。不談服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾，只談收費(fèi)合不合理是一個(gè)偽命題。如水無源、樹無根一樣。展望未來，貝殼將持續(xù)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供更多補(bǔ)貼支持經(jīng)紀(jì)人專業(yè)技能培訓(xùn)和門店的發(fā)展，為行業(yè)帶來更多價(jià)值。

　　Q2:貴公司在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過了20年，經(jīng)歷了多個(gè)周期。能否介紹一下貴公司經(jīng)歷過的周期，每次周期花了多長(zhǎng)時(shí)間從負(fù)增長(zhǎng)率到正增長(zhǎng)率，謝謝。根據(jù)過去的兩個(gè)或三個(gè)周期，能否按照季度講一下，在出現(xiàn)正增長(zhǎng)之前，有多少個(gè)季度是負(fù)增長(zhǎng)？我們完全理解貴公司與政府政策保持同步，即實(shí)現(xiàn)定價(jià)和價(jià)格的穩(wěn)定。能否介紹一下，在市場(chǎng)上，何時(shí)市場(chǎng)比較脆弱，何時(shí)交易量可能急劇下降，何時(shí)觸底不再下降。能否介紹一下深圳上個(gè)季度和下個(gè)季度的市場(chǎng)情況，謝謝。

　　徐濤：謝謝。2021年上半年市場(chǎng)非?；鸨?，各地交易高熱下，二季度信貸開始收緊，過熱城市先后出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策，市場(chǎng)開始降溫。

　　信貸側(cè)，預(yù)計(jì)下半年信貸管控依然偏緊，房貸利率繼續(xù)走高，貸款審批和放款周期拉長(zhǎng)，銀行房貸額度緊張。

　　對(duì)于存量房市場(chǎng)，我們預(yù)計(jì)今年三季度受信貸緊縮及指導(dǎo)價(jià)等其他政策生效影響較大，下半年存量房市場(chǎng)的GTV將整體放緩。

　　就新房市場(chǎng)而言，第三季度傳統(tǒng)上是淡季。加上貸款限制和新房供應(yīng)不足的影響，我們認(rèn)為新房銷售市場(chǎng)可能會(huì)在第三季度環(huán)比放緩，但會(huì)在第四季度隨著旺季來臨而復(fù)蘇。

　　我們預(yù)計(jì)下半年新房市場(chǎng)的 GTV 將同比下降。但是由于存量房交易放緩，開發(fā)商獲客難度加大，下半年開發(fā)商將更加依賴經(jīng)紀(jì)人渠道。

　　對(duì)于貝殼和鏈家，我們走過了20年的歷史，經(jīng)歷了七次市場(chǎng)周期的起起落落。我想邀請(qǐng)我們的董事會(huì)主席對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)說明。

　　彭永東：對(duì)，那我就分享一下。因?yàn)橐彩呛荜P(guān)心行業(yè)周期性的問題，包括在這種情況底下我們?cè)趺纯?。我想跟大家先分享一下這個(gè)行業(yè)周期性是怎么產(chǎn)生的。我想可能部分分析師或者投資人其實(shí)對(duì)這個(gè)行業(yè)并沒有那么的了解，所以第一次遇到這種情況之后，感覺有點(diǎn)心理不踏實(shí)，但是我可以跟大家分享一下這個(gè)波動(dòng)性怎么產(chǎn)生的。

　　其實(shí)對(duì)于一個(gè)城市或者是一個(gè)行業(yè)都有它增長(zhǎng)的路徑，我舉個(gè)例子，我們以一個(gè)城市為例，比如北京、上海每一個(gè)城市行業(yè)有一個(gè)成熟度。像北京，一共800萬到900萬套的存量房，如果它每年換手率在1%的時(shí)候就是比較低的時(shí)候，如果換手率在4%的時(shí)候就是比較高的時(shí)候，所以市場(chǎng)有一個(gè)穩(wěn)定性，就相當(dāng)于量和價(jià)之間的關(guān)系。像北京如果一個(gè)月成交的量超過2.5萬套，這個(gè)時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)變化，就是房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲然后交易量也會(huì)快速上漲，如果在2萬套以下基本房?jī)r(jià)不太會(huì)快速上漲，成交量也是相對(duì)會(huì)比較穩(wěn)定，這是一個(gè)微觀市場(chǎng)的情況。

　　過去二十年時(shí)間里任何一個(gè)城市，從微觀層面來說，都有穩(wěn)定的交易量，并圍繞交易量上下波動(dòng)。如果交易量大幅超過穩(wěn)定的這個(gè)交易量，價(jià)格就會(huì)大幅上漲。所以兩年時(shí)間，成交量圍繞著這個(gè)城市的穩(wěn)態(tài)在上下小幅度波動(dòng)，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定或者價(jià)格在微微的上漲，這個(gè)微微大概就是和GDP掛鉤的微幅漲幅，這個(gè)時(shí)候價(jià)格相對(duì)會(huì)穩(wěn)定。在三年的最后那一年交易量會(huì)大幅度上漲，然后價(jià)格也會(huì)大幅上漲，然后帶來整個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)均衡被破壞，所以在這個(gè)時(shí)候會(huì)出相應(yīng)的政策，所以我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)過往就是每三年多為一個(gè)周期，前兩年平穩(wěn)，第三年價(jià)格和量的這種快速上漲，在政策調(diào)整后又進(jìn)入三年，大概這是這樣一個(gè)節(jié)奏。

　　過往像2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾開始，基本上都是這樣，每三年一個(gè)周期，所以這是行業(yè)周期性。但是它圍繞的底下有幾個(gè)東西是變化的：第一房?jī)r(jià)會(huì)在過程中穩(wěn)定有序上漲，只不過在過程會(huì)有一些波動(dòng)；第二個(gè)就是一個(gè)城市的成熟度在發(fā)生變化。比如剛才我提到任何一個(gè)城市圍繞這種節(jié)奏以后，如原來換手率1%，市場(chǎng)就不穩(wěn)定了，隨著市場(chǎng)不斷成熟可能到2%的換手率，到2.5%的換手率依然還比較穩(wěn)定，像美國(guó)今年可能到3.5%-4%依然還能保持穩(wěn)定，那么它是這個(gè)行業(yè)成熟的標(biāo)志，就是當(dāng)你一個(gè)城市的交易量在多少的時(shí)候，還能帶來價(jià)格的穩(wěn)定，這件事情是一個(gè)大的趨勢(shì)，所以這件事情是波動(dòng)的本質(zhì)原因。

　　所以這里面大家可以理解一下，剛才有個(gè)伙伴問的第一個(gè)問題，其實(shí)在住這個(gè)領(lǐng)域最重要的政策就是“房住不炒”，就是房?jī)r(jià)不要發(fā)生快速的非理性的這種波動(dòng)，這對(duì)行業(yè)很重要。所以我們會(huì)看到比如以2017年調(diào)整為例，像北京在2015年到2016年的19個(gè)月的時(shí)間里面房?jī)r(jià)上漲了62%，像上海2014到2016年18個(gè)月時(shí)間里上漲了65%，當(dāng)市場(chǎng)遇到這樣的變化多數(shù)情況也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)政策，所以其實(shí)也回應(yīng)剛才有伙伴問的問題，對(duì)于這個(gè)行業(yè)穩(wěn)定是最重要的，我們希望行業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。

　　如果大家有知道我們發(fā)展經(jīng)歷的話，其實(shí)也非常有意思，就是每年開始出政策調(diào)整那一年，就是2008年、2011年、2014年、2017年，我們的下一年一般都會(huì)做一些今天看來都是“難而正確”的事。2008年的時(shí)候市場(chǎng)不好，2009年我們開始做科學(xué)化管理，2012年我們開始做真房源，發(fā)力在客戶體驗(yàn)和線上，2015年我們開始做全國(guó)化，2017年、2018年我們?cè)谧鲐悮ぁ槭裁磿?huì)這樣選擇呢？主要在每個(gè)政策那一年的時(shí)候，我們主要思考兩個(gè)事：

　　第一，是進(jìn)一步思考我們到底能創(chuàng)造什么價(jià)值，這是非常重要的事情。

　　第二，會(huì)讓我們更加去看長(zhǎng)。大家會(huì)說為什么是長(zhǎng)期主義？經(jīng)歷了很多高點(diǎn)和低點(diǎn)，才去相信長(zhǎng)期主義，所以長(zhǎng)期主義這句話對(duì)貝殼來說就是因?yàn)檫^往的很多高高低低之后，我們會(huì)越來越相信它，因?yàn)橄嘈乓患虑椴]有那么容易，經(jīng)歷過了，才會(huì)去做。2021年我們圍繞著住有更多服務(wù)，關(guān)于社會(huì)責(zé)任，這些事情都是我們應(yīng)該要做、應(yīng)該要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值的，這是我們的思考。

　　從今年來看，“房住不炒”這件事情是這個(gè)行業(yè)最重要的，總體的基調(diào)就是要穩(wěn)，包括房?jī)r(jià)要穩(wěn)，包括地價(jià)要穩(wěn)定，預(yù)期要穩(wěn)定。我想政策、舉措會(huì)給整個(gè)行業(yè)帶來一個(gè)更加穩(wěn)定的環(huán)境。核心本質(zhì)是如何能去除房?jī)r(jià)本身的非理性，這種非理性對(duì)整個(gè)行業(yè)是不利的，對(duì)貝殼也是不利的。所以我們自己認(rèn)為這件事情本身無論我們?cè)趺纯?，過往這么多年，我們堅(jiān)持去創(chuàng)價(jià)值，同時(shí)結(jié)合我們自己能力能在更大住的領(lǐng)域去創(chuàng)造更大的價(jià)值，才能去穿越時(shí)間周期，這是給剛才這個(gè)問題的回答。謝謝。

　　Q3:我的問題與流動(dòng)性有關(guān)。一些頭部開發(fā)商和一些小開發(fā)商都面臨這種擔(dān)憂。我們應(yīng)該如何衡量流動(dòng)性對(duì)我們新房銷售業(yè)務(wù)的潛在影響？到目前為止，您公司確認(rèn)了多少壞賬準(zhǔn)備金？如果這個(gè)流動(dòng)性問題持續(xù)存在并升級(jí)，是否會(huì)影響我們未來新分銷業(yè)務(wù)的新房傭金率？謝謝。

　　徐濤：好的，謝謝提問。我們的回款狀態(tài)非常健康。我們的DSO依然持續(xù)下降，背后的原因是公司對(duì)新房銷售有嚴(yán)格的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。公司對(duì)開發(fā)商的歷史回款率會(huì)進(jìn)行全面評(píng)估，按照C-SOX會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商以現(xiàn)金為基礎(chǔ)確認(rèn)收入。因此我們的收入確認(rèn)非常謹(jǐn)慎。公司還采取了多種措施保障回款安全，包括采取訴訟保全等必要措施，這使得應(yīng)收賬款催收工作持續(xù)改善。

　　另外，我想分享一個(gè)信息。截至第二季度末，貝殼目前正在為全國(guó) 7,000 多個(gè)項(xiàng)目和 240 多個(gè)開發(fā)商提供服務(wù)。業(yè)務(wù)集中度保持健康，前十名開發(fā)商占我們交易量的 25.5% 左右。前百名開發(fā)商，約占63%。因此我們的業(yè)務(wù)集中度很低，單個(gè)開發(fā)商的壞賬風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

　　我還想與您分享的是，這個(gè)問題也與我們對(duì)整體新房銷售市場(chǎng)趨勢(shì)的看法有關(guān)。我們認(rèn)為近期對(duì)存量房交易的限制將最終影響新房銷售市場(chǎng)。為了提高潛在的消費(fèi)者轉(zhuǎn)化和現(xiàn)金回款，房地產(chǎn)開發(fā)商將更多的存量房分配給貝殼等渠道銷售。開發(fā)商對(duì)渠道銷售的更高需求將最終推動(dòng)貝殼新房交易服務(wù)增長(zhǎng)，我們說現(xiàn)金為王，我們?cè)陧?xiàng)目整體準(zhǔn)入/流程監(jiān)控方面也付出了巨大的努力，以確保及時(shí)、足額回款。謝謝。

　　Q4:我有兩個(gè)問題，第一個(gè)是關(guān)于某地方政府準(zhǔn)備建立一個(gè)網(wǎng)站，并要求經(jīng)紀(jì)人將真實(shí)房源上傳到該網(wǎng)站。雖然網(wǎng)站仍在早期階段，但我想知道管理層如何看待此事？是否會(huì)影響貝殼的運(yùn)作方式或工作方式？第二個(gè)問題是關(guān)于反壟斷和數(shù)據(jù)安全方面的法規(guī)。這些規(guī)定將如何影響貝殼？謝謝。

　　徐濤：謝謝。是的，我們確實(shí)聽到了一些深圳方面的消息。首先據(jù)我們了解，這是一個(gè)政務(wù)服務(wù)系統(tǒng)，該政務(wù)服務(wù)系統(tǒng)之前就存在，本次是做了升級(jí)，升級(jí)的目的是提升房產(chǎn)過戶交易流程的規(guī)范性，幫助市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

　　我們底層的運(yùn)行邏輯與其他電子政務(wù)系統(tǒng)高度一致。該系統(tǒng)將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)真房源，并促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人之間的合作。這符合我們透明、協(xié)作和共贏的文化理念，倡導(dǎo)真房源就是我們文化的體現(xiàn)。一些靠虛假房源生存的公司，甚至還有做“跳單”的公司，它們則會(huì)面臨挑戰(zhàn)。誰將受益，誰將面臨挑戰(zhàn)這是顯而易見的，我們相信該系統(tǒng)的推出將促進(jìn)行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)。我們并不擔(dān)心，我們完全擁護(hù)和支持。

　　關(guān)于反壟斷，首先我們要再次澄清，目前為止公司沒有被反壟斷調(diào)查。我們?cè)?月，和其他33家企業(yè)一樣，及時(shí)提交了自查整改報(bào)告。貝殼始終在法律、法規(guī)和規(guī)章的范圍內(nèi)運(yùn)營(yíng)。我們始終把用戶的利益放在首位，通過合作機(jī)制，不遺余力地實(shí)現(xiàn)雙贏。我們堅(jiān)持并致力于推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，致力于解決不真實(shí)的房源問題，努力做一家完全合規(guī)的優(yōu)秀公司。

　　通過本輪與政府部門包括國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局的溝通，作為企業(yè)，我們更加堅(jiān)定了將社會(huì)責(zé)任放在首位的決心。同時(shí)，政府部門也對(duì)貝殼的商業(yè)模式有了更深入的了解。

　　比如我們?cè)谏钲谕顿Y七億的品牌微棠，正是致力于為生活在大中城市的年輕人提供實(shí)惠優(yōu)質(zhì)的租賃服務(wù)，為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)創(chuàng)造更多的社會(huì)價(jià)值。其中一個(gè)項(xiàng)目于7月31日被央視新聞聯(lián)播報(bào)道。我希望我回答了您的問題。

（責(zé)任編輯：劉寶丹 HO023）