當(dāng)前，在房地產(chǎn)貸款集中度要求下，各家銀行的房貸，尤其是二手房貸信貸收緊，著急的有炒房客，也有剛需客。

國(guó)新辦7月14日舉行新聞發(fā)布會(huì)，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在會(huì)上指出，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)有效防控；房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，繼續(xù)低于全部貸款增速。

當(dāng)前，在房地產(chǎn)貸款集中度要求下，各家銀行的房貸，尤其是二手房貸信貸收緊，著急的有炒房客，也有剛需客。

二手房貸信貸收緊，著急的有炒房客，也有剛需客。視覺(jué)中國(guó)

高樓齡二手房“變相勸退”

“有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一些不公平現(xiàn)象?！币晃簧虾５馁?gòu)房者對(duì)記者表示，目前各家銀行的客戶(hù)經(jīng)理反饋，房貸放款一般都需要三個(gè)月以上，因?yàn)殂y行在本季度的額度都已經(jīng)用完，要等到下個(gè)季度，但有些客戶(hù)只需要等2個(gè)月，有些客戶(hù)則需要等4個(gè)月。

他向記者打比方說(shuō)，比如A是7月申請(qǐng)房貸，大約10月能獲批，B是8月申請(qǐng)的，按理說(shuō)11月批下來(lái)，但是B彎道超車(chē)，與銀行內(nèi)部勾兌好能提前到10月，也就是全程只需要等待2個(gè)月就能放款，而A則等到11月才能放款。

也就是說(shuō)，銀行房貸額度也出現(xiàn)了一些內(nèi)部騰挪的空間，即便平均3個(gè)月放款也可能對(duì)客戶(hù)區(qū)別對(duì)待。甚至，有客戶(hù)反映需要跟銀行人員“打好招呼早放款”。而快速拿到貸款的，不乏一些總價(jià)較高的新房的首套首貸，而二手房的按揭貸款則被排在等待隊(duì)伍的后端。

“這種情況肯定是有的，不過(guò)也要看各家銀行自己的政策傾向，以及看額度在誰(shuí)手里?！币晃簧虾Ｄ炒笮蟹抠J經(jīng)理對(duì)記者稱(chēng)。

上述購(gòu)房者在購(gòu)房群觀察到，由于上海新房積分制，有些利用家里老人的積分去購(gòu)買(mǎi)首套新房的首貸客戶(hù)，哪怕貸款額度高至1000萬(wàn)也可以很快下款，有些購(gòu)買(mǎi)市區(qū)“老破小”的剛需者即便僅商貸200萬(wàn)，也要等很久才能下款，還要冒著與上家合同違約的風(fēng)險(xiǎn)。

“在銀行看來(lái)，新房的確是更好的標(biāo)的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)年限低，而很多二手房已經(jīng)建成二三十年，從風(fēng)控的角度上來(lái)看也不是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，于公于私銀行都更青睞前者。所以在嚴(yán)控房貸額度增長(zhǎng)的前提下，對(duì)于二手高樓齡的客戶(hù)算是變相勸退了?！鄙鲜鲑?gòu)房者稱(chēng)。

根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，2021年上半年，上海新房成交量大漲，成交套數(shù)全市累計(jì)49726套，同比增長(zhǎng)59%；全市二手房累計(jì)成交套數(shù)18萬(wàn)套，二手房交易總量還是高于新房成交。但值得注意的是，二手房套均總價(jià)336萬(wàn)元/套，成交均價(jià)40793元/平方米，也就是說(shuō)二手房的主流購(gòu)置人群還是300-400萬(wàn)預(yù)算的剛需客戶(hù)。

“滬飄年輕人太難了，剛需也上不了車(chē)。”另一位剛拿到購(gòu)房資格的年輕人對(duì)記者表示，目前新房限價(jià)，在購(gòu)房者眼中還是很有誘惑力的，但是大虹橋、金橋、寶山等區(qū)域要求的積分很高，動(dòng)輒需要十幾年的社保記錄，而非熱點(diǎn)區(qū)域都集中在交通不太便利或者區(qū)域規(guī)劃欠佳的地段，對(duì)于剛剛在上海想要安居的年輕人來(lái)說(shuō)，二手房雖然價(jià)格倒掛，但可能是不多的選擇中的優(yōu)選，但房貸收緊讓他們很“崩潰”。

房貸風(fēng)控全面升級(jí)

通過(guò)多方走訪(fǎng)，記者了解到，各地銀行對(duì)房貸客戶(hù)的風(fēng)控要求也全面升級(jí)。

比如，一直以來(lái)上海要求購(gòu)房者的月收入流水是月供的兩倍，即如果每月還貸金額1萬(wàn)元，則要求貸款人每月收入2萬(wàn)元以上。這之前的操作空間比較大，比如按照稅前收入進(jìn)行認(rèn)定，甚至少數(shù)人偽造收入證明，提高個(gè)人月收入來(lái)實(shí)現(xiàn)“2倍覆蓋”的要求，但銀行有時(shí)候不予深究。但目前銀行嚴(yán)格認(rèn)定三種“有效流水”，包括工資流水、轉(zhuǎn)賬流水、自存流水，并進(jìn)行全面自查，而且看的是稅后收入，并非稅前收入，房貸額度空間進(jìn)一步縮小。

也有北京的購(gòu)房者反饋，如果在辦理房貸前辦理了大額消費(fèi)貸，那么房貸申請(qǐng)很可能被拒。這也是銀行收緊房貸，主動(dòng)降杠桿的行為之一。

“這一輪對(duì)房貸的收緊的確打擊到了一部分‘裸泳’的賭徒?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)觀察者表示，經(jīng)此一役，一些手中沒(méi)有資金，依賴(lài)杠桿，并不斷將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給下家的炒房客都銷(xiāo)聲匿跡了，一些有實(shí)力的炒房客的動(dòng)作也少了。

值得注意的是，7月9日起，上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。上海市房地產(chǎn)交易管理部門(mén)將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。上海市房管局強(qiáng)調(diào)，對(duì)誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為，將會(huì)同相關(guān)部門(mén)采取暫停網(wǎng)簽等措施予以嚴(yán)肅查處。

而7月13日中午，有一張網(wǎng)絡(luò)截圖火了，是關(guān)于上海北外灘的某樓盤(pán)一期到三期的40多套房源無(wú)一例外全部沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的。目前這張截圖的真實(shí)性未獲證實(shí)，但轟動(dòng)各個(gè)購(gòu)房群，因?yàn)檫@也意味著：類(lèi)似于深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)，上海一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象將會(huì)減少。

但也有購(gòu)房者表示，這只是增加了購(gòu)房者的首付壓力，“如果一套房子1300萬(wàn)，核驗(yàn)價(jià)格最終只有1000萬(wàn)，房東肯定會(huì)高價(jià)搭售一些別的物件來(lái)維持原價(jià)，比如買(mǎi)下他的家具、字畫(huà)，最終只不過(guò)這300萬(wàn)成為了隱性首付的一部分，銀行去杠桿，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到客戶(hù)自己身上。”

一位接近貨幣當(dāng)局的人士對(duì)記者表示，以房貸為主的居民中長(zhǎng)期貸款增幅還將繼續(xù)收縮，今年下半年抬升的難度也很大?？梢?jiàn)房貸趨嚴(yán)的日子或許還將持續(xù)一陣子。

（作者：周炎炎 編輯：李伊琳）

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