“3·17”五周年｜京二手房成交量價趨穩(wěn)，自住需求成絕對主力

來源：智能家居時間：2022-03-22 11:40

2017年3月17日，北京“史上最嚴(yán)”的限購限貸政策“3·17新政”出爐，加上此后連續(xù)補(bǔ)充出臺的多項政策，北京樓市尤其是二手房市場快速降溫，隨后逐步回歸平穩(wěn)。

如今，“3·17新政”已出臺五周年，從近年北京二手房價格走勢來看，2017、2018、2019年這三年呈逐步下滑態(tài)勢；不過，自2020年以來，價格趨穩(wěn)態(tài)勢日益凸顯。

對北京樓市影響深遠(yuǎn)的“3·17新政”，核心內(nèi)容是“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提升房貸首付比例。業(yè)內(nèi)人士指出，這一政策對價格虛高現(xiàn)象的管控作用不容小覷，而且對于價格長期穩(wěn)定且健康的走勢也起到一定的穩(wěn)固作用，預(yù)計后續(xù)合理的住房需求將有序釋放，北京樓市整體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的走勢。

在2017年出臺的“3·17新政”，被稱為北京“史上最嚴(yán)”的限購限貸政策。新京報資料圖片

故事：

新政出臺后，購房者放棄“高杠桿”投資計劃

“在2017年北京‘3·17新政’出臺前，我考慮將名下這套房子賣出，然后拿出其中的300多萬作為首付，置換一套1000萬的房子，手頭再留個近200萬，足夠還幾年的銀行貸款。當(dāng)時新政一出來，我只能放棄這一念頭?！崩钛啵ɑ┤缡钦f。

2014年底，李燕在家人支持下，在北京大興舊宮購置了一套二手房，90平方米總價220萬元左右。兩年后，在2016年北京樓市“高點(diǎn)”時，這套房市場價格升至近600萬元。眼看著房價一路高漲，李燕萌發(fā)了賣房置換的打算，“我當(dāng)時純粹是投資心理，考慮將房子慢慢換至市中心，面積大小倒不在意?！?/p>

北京“3·17新政”出臺前，李燕已準(zhǔn)備將上次購房時申請的公積金貸款全部還清，因為按照原來的政策，在名下房子出售、貸款也還清的情況下，再購房時可以認(rèn)定為“首套房”。與此同時，她也看中了西南二環(huán)附近一新房項目，100多平方米總價1100萬元，按原來首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付400萬元，手上預(yù)留100萬元，用于每月還房貸，基本符合她之前的預(yù)算。

彼時，李燕計劃，一年半后新房房產(chǎn)證就能下來，她就可以再將這套住宅往外出售，“這個新房項目地段擺在那兒，我當(dāng)時預(yù)計其開盤后的上漲幅度肯定比原先的房子要大。”

然而，李燕未等到該項目開盤的消息，等來的卻是“3·17新政”。北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新一輪樓市新政，從2017年3月18日開始執(zhí)行，居民家庭名下在北京市已擁有一套住房，以及在北京市無住房但有房貸記錄的，再購買住房時均被認(rèn)定為“二套房”，首付比例上調(diào)為60%以上，且住房貸款的最長期限縮短為25年。這意味著，李燕即使將公積金貸款還清也屬于“二套房”，首付比例從預(yù)期的35%提高到至少60%。

“新政作用立馬顯現(xiàn)，把我當(dāng)時的投資行為擋在外頭了?！崩钛啾硎?，新政出臺后，她完全打消了換房的念頭，“500萬的房子出售，拿出300萬去買房，也只能置換到500萬左右的房子，跟之前所住的房子沒太大區(qū)別，而如果將500萬全部用于換房，則還貸壓力太大，所以只能‘按兵不動’了?！?/p>

李燕告訴新京報記者，時至今日，她所居住的住宅已降至400多萬元，早已放棄了投資的想法，更多是改善置業(yè)需求，畢竟目前所住的房子房齡已有18年。她更傾向于在豐臺區(qū)找一個物業(yè)服務(wù)完善的小區(qū)，置換一套設(shè)計理念更新的二手房。而在銀行貸款方面，她想要量力而行，不敢加太高的“杠桿”。

影響：

樓市降溫后回歸平穩(wěn)，購房行為趨向謹(jǐn)慎理性

2017年3月17日，北京出臺被稱為“史上最嚴(yán)”的限購政策，不但“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還提高了二套房貸最低首付比例，普通住宅60%，非普通住宅80%，并將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年，“這一政策對投資投機(jī)購房行為起到了一定的限制作用，引導(dǎo)市場逐漸進(jìn)入以剛需和改善為主導(dǎo)的狀態(tài)，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪如是說。

從成交量來看，新政出臺后的5年內(nèi)，北京二手房市場快速降溫后逐步回歸平穩(wěn)。具體來看，新政甫一出臺，短期內(nèi)成交量快速回落，根據(jù)北京二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2017年二手房成交量高位回落近五成；而在2018-2021年期間，除了2019年有所下降外均同比增長，年均增速在15%左右。

價格方面，政策對價格虛高現(xiàn)象的管控作用不容小覷，而且對于價格長期穩(wěn)定且健康的走勢也起到一定的穩(wěn)固作用。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計顯示，在政策出臺的一段時間內(nèi)，起到了令價格明顯回落的效果，2017、2018、2019年這三年的二手房價格梯度呈現(xiàn)逐步下滑態(tài)勢。不過，自2020年以來，北京二手房價格在5.7萬元/平方米的檔位震蕩，趨穩(wěn)態(tài)勢日益凸顯。

另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，近年北京二手房價格指數(shù)保持平穩(wěn)，整體來看，2018-2021年年均同比漲幅在2%左右，與2015-2016年的量價大幅波動相比，市場表現(xiàn)更理性平穩(wěn)。除此之外，市場預(yù)期也表現(xiàn)出相同的特征，2017年“3·17新政”前，北京二手房景氣指數(shù)高達(dá)70，新政后市場預(yù)期快速回落，2018年以后，整體保持在20-30的平穩(wěn)區(qū)間；預(yù)計后期北京樓市合理的住房需求將有序釋放，整體樓市呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的走勢。

整體掛牌價格變化方面，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱，“3·17新政”出臺后，整體掛牌價格經(jīng)歷了較明顯的下挫過程，這其中跟購房者及市場的心態(tài)有很大關(guān)聯(lián)，隨后由于市場逐步穩(wěn)定，從2017年下半年一直到現(xiàn)在，整體掛牌價格都比較平穩(wěn)，僅在2020年出現(xiàn)小幅波動。

“整體來看，政策對樓市的影響是不容忽視且十分必要的，當(dāng)樓市出現(xiàn)過熱或偏離正軌時，調(diào)控將發(fā)揮糾偏引導(dǎo)作用。”關(guān)榮雪分析稱， “3·17新政”對于購房者和業(yè)主等的心態(tài)變化也有一定的影響，市場逐步進(jìn)入買方主導(dǎo)的狀態(tài)，業(yè)主頻繁上調(diào)價格的現(xiàn)象逐漸消退，價格逐步趨于理性，購房者的購買行為也多持謹(jǐn)慎理性態(tài)度，交易周期被進(jìn)一步拉長，也在一定程度上凸顯“趨穩(wěn)”的特征。

“3·17新政”出臺后的5年內(nèi)，北京二手房市場快速降溫后逐步回歸平穩(wěn)。新京報記者陳哲婉攝

趨勢：

供給格局生變，預(yù)計房價大漲現(xiàn)象將不會重現(xiàn)

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析指出，“‘3·17新政’產(chǎn)生的影響較大，5年前，整體市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)已偏向高端化，部分剛需和剛改家庭很難在新房市場上尋找到合適的房源，也帶動房價的上漲預(yù)期，令一部分投資需求出現(xiàn)抬升的局面。而‘3·17新政’出臺后的這5年，一方面，供給端加大中低價位商品住房的供應(yīng)，形成了住宅供應(yīng)的多梯度的供給格局，也通過產(chǎn)品多元化滿足不同購房家庭的置業(yè)需要；另一方面，通過提高首付比例，抑制絕大多數(shù)的投資和投機(jī)需求，從而使當(dāng)前北京住宅市場，保持在一個相對純粹和穩(wěn)定的自住需求的狀態(tài)?！?/p>

不過，郭毅同時指出，這一樓市新政出臺后，特別是二套房首付最高八成疊加“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，也影響了一部分改善家庭的置換需求。

郭毅表示，時至今日，北京新房市場總體還是以改善型產(chǎn)品占據(jù)供應(yīng)主力，套均總價相對較高，因此，北京二手房市場仍將擔(dān)當(dāng)成交主力，即在整體市場中，二手房占據(jù)75%-80%的比重，這一趨勢還將持續(xù)深化。除此之外，二手房市場的產(chǎn)品也將更加復(fù)雜和多元，能夠兼顧剛需和改善型家庭不同梯度、不同品質(zhì)及不同配套要求的居住需要。整體而言，目前北京二手房市場達(dá)到了之前調(diào)控的初衷。

在此背景下，展望接下來北京二手房表現(xiàn)，張波分析，北京房價在政策出臺后，保持了一個相對的穩(wěn)定。從近期來看，房價上升壓力依然存在，但基本可以排除大漲的可能性，或?qū)⒊尸F(xiàn)微幅上揚(yáng)的態(tài)勢。而成交量方面，預(yù)計可能會有所提升。

在關(guān)榮雪看來，憑借北京較優(yōu)的基礎(chǔ)面，人口流入量逐漸增多，樓市韌性較強(qiáng)，加之今年房貸利率方面略有放松，市場將會持續(xù)維持穩(wěn)定狀態(tài)。與此同時，樓市調(diào)控將會因城施策，國家和地方也紛紛定調(diào)要滿足合理住房需求，加大住房供應(yīng)，將令剛需及改善需求進(jìn)一步釋放，因此，預(yù)計價格大漲現(xiàn)象將不會重現(xiàn)，北京二手房市場的發(fā)展也將進(jìn)入健康、良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

新京報記者張曉蘭

（責(zé)任編輯： HN666）