由于二手房交易市場(chǎng)相對(duì)更能體現(xiàn)房市真實(shí)狀況，因此被稱為“房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表”。近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布8月份70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，哈爾濱二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月再一次出現(xiàn)降低。記者梳理對(duì)比5月份至今的相關(guān)數(shù)據(jù)，冰城二手房市場(chǎng)整體價(jià)格呈連續(xù)小幅下降態(tài)勢(shì)。多位地產(chǎn)行業(yè)資深人士分析認(rèn)為，目前冰城二手房市場(chǎng)交易以剛需為主，校區(qū)房與普通老舊小區(qū)的“兩級(jí)分化”愈加凸顯，而部分高端小區(qū)業(yè)主選擇以跳水價(jià)出售房源。

業(yè)主直降百萬(wàn)售房

高端樓盤(pán)價(jià)格跳水

“建筑面積293平方米，一線觀江精裝修觀江大平層直降百萬(wàn)元，成交后茶水費(fèi)10萬(wàn)元，絕不食言……”張先生在各大中介公司掛牌道里江畔一高端小區(qū)的精裝修住房后，又在微信朋友圈連發(fā)3條賣(mài)房信息?！叭ツ赀@套房子750萬(wàn)我沒(méi)舍得賣(mài)。今年一直掛到9月份還沒(méi)賣(mài)出去……現(xiàn)在，我覺(jué)得650萬(wàn)就能賣(mài)了?！?/p>

不只是房主，張先生小區(qū)的開(kāi)發(fā)商也有點(diǎn)坐不住了。9月中旬，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商與中介合作，推出50套特價(jià)觀江房源（每平方米降至約2萬(wàn)元），價(jià)格從380萬(wàn)至1600萬(wàn)?！昂勒馐罩薪橘M(fèi)，開(kāi)發(fā)商給我們每套補(bǔ)貼7萬(wàn)元傭金?！币晃恢薪槿藛T告訴記者，張先生目前出售房子的建筑面積每平方米2.2萬(wàn)元，與開(kāi)發(fā)商的特價(jià)房相比處于劣勢(shì)，“開(kāi)發(fā)商特價(jià)房源現(xiàn)在賣(mài)起來(lái)比較難。張先生的房子看起來(lái)是降了100萬(wàn)，對(duì)比之下更難碰到買(mǎi)家?！?/p>

群力地區(qū)一位房產(chǎn)中介人員介紹，麗江路靠近地鐵的某別墅樓盤(pán)，建筑面積360平方米的聯(lián)排別墅售500萬(wàn)元，配兩個(gè)地下停車(chē)位，價(jià)格還可以再談?！拔覀兡玫椒吭春螅牧艘曨l在各大房產(chǎn)類(lèi)APP花錢(qián)推送，目前還沒(méi)賣(mài)出去。去年，500萬(wàn)元在群力只能買(mǎi)一套大面積洋房?！?/p>

二手房交易價(jià)下跌

對(duì)剛需買(mǎi)家有利

諸葛找房APP數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，哈爾濱二手房總掛牌量為10.2894萬(wàn)套。整體上，1月份二手房市場(chǎng)價(jià)格為今年最高點(diǎn)，然后迅速下跌，雖然個(gè)別月份均價(jià)有所回升，但仍未達(dá)到年初水平。

記者從相關(guān)部門(mén)了解到，今年1月至7月哈爾濱二手房成交4.8萬(wàn)余套，遠(yuǎn)低于去年同期整體交易量。

從業(yè)10余年、目前是一家連鎖房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人的沙萬(wàn)奎告訴記者，“通過(guò)數(shù)據(jù)分析，從5月份開(kāi)始，二手房均價(jià)一路下跌，跌幅達(dá)0.3%，目前均價(jià)已跌破1萬(wàn)元大關(guān)。對(duì)比其他城市，冰城二手房?jī)r(jià)格漲幅排名靠后，二手房?jī)r(jià)可能存在下跌趨勢(shì)，買(mǎi)賣(mài)雙方交易偏謹(jǐn)慎。”58同城房產(chǎn)類(lèi)APP顯示，9月份哈爾濱二手房每平方米均價(jià)9969元，環(huán)比上月降低0.12%。

資深房產(chǎn)經(jīng)理人張忠林告訴記者，分析今年疫情防控常態(tài)化后的二手房整體銷(xiāo)售情況，市場(chǎng)交易明顯呈現(xiàn)買(mǎi)家以剛需、改善住房為主的趨勢(shì)。

他認(rèn)為，目前樓市行情對(duì)剛需買(mǎi)家有利，“二手房成交價(jià)一般低于掛牌價(jià)10%，剛需客群逐漸成為二手房購(gòu)買(mǎi)主力，建筑面積60平方米至90平方米的剛需型房源賣(mài)得快、成交量較高，仍是市場(chǎng)主導(dǎo)?！?/p>

“兩極分化”

各房源“冷熱不均”

在波瀾不驚的交易中，校區(qū)房與普通老舊小區(qū)“兩級(jí)分化”情況卻愈加凸顯。家住香坊區(qū)的孫女士女兒剛上幼兒園，她看上了南崗區(qū)一套使用面積30余平方米的學(xué)區(qū)房，尋價(jià)后她發(fā)現(xiàn)比去年漲了10余萬(wàn)元。家住道里小職工街報(bào)達(dá)文化嘉園的李先生出手一套二手住房，目前掛牌價(jià)較疫情防控前直降10萬(wàn)元，依舊問(wèn)人問(wèn)津。

沙萬(wàn)奎說(shuō)，根據(jù)政策，學(xué)生想在校區(qū)順利入學(xué)需提前兩年落戶，且就讀小學(xué)期間不得更名，再加上要提前選房，一套學(xué)區(qū)房基本要“拴”八九年“學(xué)位”時(shí)段，可流通房源變少，市場(chǎng)價(jià)格基數(shù)就會(huì)上漲，“以師范附小學(xué)區(qū)房為例，入學(xué)新政策出臺(tái)前，一套使用面積25平方米學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一般是使用面積基數(shù)乘以‘3’，成交價(jià)約75萬(wàn)元。目前同等面積學(xué)區(qū)房要乘以‘4’，成交價(jià)約為100萬(wàn)元?！?/p>

與學(xué)區(qū)房相比，普通老舊小區(qū)成交量略顯平淡。沙萬(wàn)奎認(rèn)為，一方面，1990年之前建成小區(qū)已無(wú)法實(shí)現(xiàn)公積金貸款，而且評(píng)估價(jià)和貸款額度、貸款年限等都受擠壓；另一方面，哈市進(jìn)一步加大老舊小區(qū)改造力度，這使得一部分想待日后拆遷進(jìn)行補(bǔ)償或置換房產(chǎn)的投資者，望而卻步。

炒房路徑正在變窄

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，基于當(dāng)下行情不明朗的前景，多半購(gòu)房者持觀望態(tài)度。

截至目前，雖然哈市二手房均價(jià)累計(jì)有16周環(huán)比出現(xiàn)上漲，3周環(huán)比持平，16周下降，但整體上仍呈下降態(tài)勢(shì)。目前各區(qū)的二手房降價(jià)房源中，南崗區(qū)體量最大，8月累計(jì)降價(jià)房源4168套，會(huì)展中心區(qū)域降價(jià)房源量較多。

“隨著二手房市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，目前冰城市場(chǎng)基本是剛需者的主場(chǎng)，炒房者路徑變窄。持有多套房產(chǎn)的人此時(shí)也想變現(xiàn)，市場(chǎng)房源量在增加?！鄙橙f(wàn)奎分析，目前市場(chǎng)留給購(gòu)房者的挑房時(shí)間仍然充足，剛需者可以投資眼光選房，投資者則要帶著“顯微鏡”選項(xiàng)目。

數(shù)說(shuō)

目前冰城二手房市場(chǎng)掛牌房源中，建筑面積140平方米以下房源占比九成，140平方米以下各個(gè)面積區(qū)間分布較為均衡。其中，90至140平方米房源占約為30%，60至90平方米房源占比約30%。

 （稿源： 哈爾濱新聞網(wǎng)-新晚報(bào) )    

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