前幾天，多家央媒發(fā)布了下面這張圖片：

　　概括為一句話，就是：房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)出“8年新低”，關(guān)于房地產(chǎn)金融的關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)“5個持續(xù)下降”！

　　“8年新低+5個持續(xù)下降”，到底意味著什么？錢流入樓市明顯放慢之后，房價還扛得住嗎？

　　為了全面展示2013年以來，跟房地產(chǎn)相關(guān)的貸款指標(biāo)走勢，我查閱了央行9份“貸款投向報告”，其中2013年到2020年為全年的版本，2021年為一季度的版本。

　　只看房地產(chǎn)貸款余額增速、個人房貸余額增速，是不全面的，我另外增加“保障房開發(fā)貸款余額同比增速” 、“住戶貸款余額同比增速”、“住戶經(jīng)營貸余額同比增速”等3個指標(biāo)，數(shù)據(jù)全部來自央行。

　　通過上述表格可以看出：房地產(chǎn)貸款余額增速、個人房貸余額增速、保障房開發(fā)貸余額增速，的確都創(chuàng)下了8年最低。

　　但值得關(guān)注的有兩點：

　　第一，“保障房開發(fā)貸余額增速”和其他幾個貸款指標(biāo)，具有反向意義。

　　保障房開發(fā)貸款余額增長越快，說明政府在保障房建設(shè)上投入的資源越多，對商品房價格上漲抑制作用越大。

　　過去8年里，保障房貸款增長最快的是2014年和2015年，同比增速均達到了57%以上，堪稱一日千里。這兩年，恰恰是商品房銷售受阻，經(jīng)濟下行壓力加大的兩年。

　　2015年12月，中央經(jīng)濟工作會議正式提出了“去庫存”的目標(biāo)，開啟了接下來2年的房地產(chǎn)牛市。

　　值得注意的是，保障房貸款增速在2019年出現(xiàn)了顯著下降，從前一年的29.5%下滑到了2019年的6.7%。而2019年，經(jīng)濟的下行壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，大灣區(qū)就是在2019年開始出臺系列激活樓市措施的，比如深圳取消了豪宅線，廣州多個區(qū)實施了人才購房，中山、珠海放松了限購等。

　　2020年至今，由于疫情沖擊經(jīng)濟，保障房貸款增速下滑到了1%（2020年），今年一季度出現(xiàn)了負增長。

　　第二，房地產(chǎn)貸款增速、個人房貸增速，的確都創(chuàng)了8年新低，但仍然是經(jīng)濟實際增速的2倍以上。

　　房地產(chǎn)全口徑貸款的增速，2021年1季度下降到了10.9%，是8年以來最低的。個人房貸增速，1季度末仍然增長了14.5%，雖然是8年新低，但比2020年全年只下降了0.1個百分點。

　　我們再看一下過去8年GDP的增速：

　　2013年 7.7%

　　2014年 7.4%

　　2015年 6.9%

　　2016年 6.7%

　　2017年 6.9%

　　2018年 6.6%

　　2019年 6.1%

　　2020年至2021年一季度，平均5%

　　上面是過去幾年的經(jīng)濟增速，其中2013年到2019年的增速，都是統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)。2020年到2021年一季度的增速，使用的平均增速（剔除疫情帶來的波動）。

　　大家可以把房地產(chǎn)貸款增速、個人房貸增速跟GDP增速做一個對比，就會發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)貸款增速、個人房貸增速一直維持在GDP增速的2倍以上，個別年份甚至達到3倍。

　　再看“住戶貸款增速”，情況就又有所不同。

　　住戶貸款，是居民家庭、個人的全口徑貸款，包括房貸，還包括住戶經(jīng)營貸（個體戶、小微企業(yè)主抵押自己私人房產(chǎn)獲得的經(jīng)營貸款）、消費貸（比如買家電、裝修等）。

　　但熟悉國情的人都知道：中國人貸款往往是為了買房子，貸款炒股、貸款裝修、貸款創(chuàng)業(yè)、貸款買車的比重非常小。

　　中國人的全口徑家庭貸款，今年一季度的增速是16.3%，不僅比去年高，也比前年高，根本沒有創(chuàng)8年新低。

　　再看“住戶經(jīng)營貸”。熟悉房地產(chǎn)市場的人都會知道，去年以來深圳、廣州、上海、廈門等地房價上漲，跟住戶經(jīng)營貸流入樓市有一定關(guān)系。

　　如果你有一家公司和一套房產(chǎn)，就可以向銀行申請住戶經(jīng)營貸。商業(yè)房貸的年利率一般在5.5%以上，甚至可以達到6%，而經(jīng)營貸的利率往往低于4%，差價非常大，如果用來買房當(dāng)然劃算。

　　今年一季度的住戶經(jīng)營貸增速為24.6%，創(chuàng)下了8年來的新高。

　　這里面到底有多少錢流入了樓市，一直是一個謎。各地也在查，但查出來的數(shù)額不多。住戶經(jīng)營貸的突然飆升，顯然非同尋常。目前住戶經(jīng)營貸的總余額，已經(jīng)達到了14.75萬億，占全部住戶貸款（65.75萬億）的22.4%，相當(dāng)于個人房貸余額的41%。

　　當(dāng)我們用5個指標(biāo)全方位審視之后，就會發(fā)現(xiàn)：

　　居民加杠桿仍然在繼續(xù)，住戶部門（個人、家庭）全口徑貸款增速有所反彈；

　　住戶經(jīng)營貸增速創(chuàng)下了8年新高，可能有違規(guī)資金流入了樓市。

　　另外：合規(guī)的房地產(chǎn)貸款和個人房貸，雖然都創(chuàng)下了8年新低，但實際增速仍然顯著高于經(jīng)濟增長。

　　所以，樓市的資金面其實沒有那么悲觀。至少在今年上半年，樓市還是比較愜意的。

　　具體到今年下半年，情況可能會有所不同。由于上半年“豐收”，占用了過多的貸款資源、金融資源，下半年就要過一下苦日子了。

　　央行日前在二季度貨幣政策報告里，強調(diào)要“防范外部沖擊”，這對于當(dāng)前股市和樓市影響都比較大。

　　所謂“防范外部沖擊”，是指美聯(lián)儲可能在四季度開啟Taper（減少購買資產(chǎn)，跟QE是相反意思），到時候可能會給世界金融市場帶來劇烈波動。

　　目前美聯(lián)儲每月印鈔1200億美元，其中800億美元直接印給美國財政部，方式是購買美國國債；另外400億美元是印給美國樓市，方式是購買MBS（發(fā)行人包括房利美、房地美）。

　　中國不鼓勵股市漲太多，同時也在遏制樓市，就是擔(dān)心Taper的影響。如果樓市、股市大漲，泡沫太大，容易形成高位過坎的態(tài)勢，將來風(fēng)險較大。

　　看懂了這一點，對我們判斷未來的樓市和股市很重要。

　　我的判斷是：股市的大行情，可能要到四季度中晚期才會出現(xiàn)，也就是等美聯(lián)儲扔出taper的“靴子”之后。中國的貨幣政策跟美國并不同步，四季度之后中國反而沒有緊縮的理由了，這就A股提供了空間。

　　為什么中國跟美國貨幣政策不同步？因為疫情周期不同步，而中國之前印鈔比美國少。所以當(dāng)美國緊縮的時候，中國反而需要“微寬松”了。

　　樓市方面，近期的加息、二手房停貸，或貸款周期拉長，或許會維持到年底。貸款緊縮不會持續(xù)很久，目標(biāo)只是壓一下全年的增速。但過完年，又是一番新的局面。中國房地產(chǎn)政策的“微周期”，已經(jīng)縮短為6到9個月。

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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