南昌樓市新政“一日游”背后新房成交創(chuàng)近9年新低

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-29 06:50

每經(jīng)記者甄素靜每經(jīng)編輯陳夢妤

近日，南昌發(fā)布“樓九條”以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。梳理政策原文，主要可概況為兩方面，一是針對B端房企，推出不限房價(jià)、地價(jià)的地塊，吸引、鼓勵(lì)房企參與新城建設(shè)，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)；另一方面則是針對市場C端購房者，實(shí)施南昌都市圈購房同權(quán)，擴(kuò)大“人才引進(jìn)”政策范圍，增加市場購買力。

實(shí)際上，在此次“樓九條”出臺之前，南昌樓市已現(xiàn)出萎靡狀態(tài)，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁出臺放松政策。

“樓九條”一經(jīng)發(fā)布就被部分媒體解讀為，南昌放松調(diào)控，刺激樓市，炒作空間加大。隨后，住建部與江西省政府通過視頻會(huì)議進(jìn)行了會(huì)商，責(zé)令立即糾正，并將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。

一個(gè)此前誰也預(yù)計(jì)不到的城市，成為今年以來住建部督導(dǎo)第七城，前序城市包括上海、深圳、杭州等。而南昌市相關(guān)政策發(fā)布次日，便被江西省政府責(zé)令糾正，相關(guān)負(fù)責(zé)人被約談。

去年新房網(wǎng)簽降逾28%

同為華東省會(huì)城市，與杭州、蘇州等地動(dòng)輒就出現(xiàn)萬人搖的火熱相比，南昌樓市要靜寂許多。去年，南昌樓市成交端遇冷，新房二手房成交量雙雙下降，但供應(yīng)端已逐步放開，土地成交火熱。

新房數(shù)據(jù)方面，去年南昌量價(jià)齊跌，即便開發(fā)商祭出折扣、創(chuàng)新營銷方式，單月份成交量仍不及往年。據(jù)樂居江西統(tǒng)計(jì)，2020年南昌市（不含南昌縣、新建區(qū)，下同）新房網(wǎng)簽37887套，同比下跌28.78%，創(chuàng)近9年新低；網(wǎng)簽面積約450.48萬平方米，同比下跌28.54%；新建商品房備案均價(jià)為13967元/平方米，較去年下跌3.8%。

值得注意的是，南昌近幾年商業(yè)、辦公產(chǎn)品表現(xiàn)也十分萎靡，非住宅市場供大于求，去年供應(yīng)109萬平方米,同比下降41.08%；備案74萬平方米,同比下降44.78%；均價(jià)12273元/平方米，同比下跌7.45%；公寓產(chǎn)品為備案主力。

二手房成交也不容樂觀，據(jù)江西易居研究中心統(tǒng)計(jì)觀察，最能直觀反映市場熱度的二手市場連降三年，隨著眾多項(xiàng)目臨近交房，南昌二手房的掛牌量將再度上升。記者查閱鏈家獲悉，目前南昌在售二手房67883套。

據(jù)樂居江西，2020年南昌市（不含南昌縣、新建區(qū)）二手房網(wǎng)簽22028套，同比下跌19.33%；網(wǎng)簽面積約215.49萬平方米，同比下跌17.23%。相較2019年，南昌新房、二手房成交量雙雙下跌。

樓市成交雖遇冷，但土拍市場卻十分火熱。據(jù)江西土拍網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2020年，南昌市（含贛江新區(qū)、不含安義縣、進(jìn)賢縣，下同）共成交123宗經(jīng)營性用地，同比上漲124.49%；土地出讓金總額約641.78億元，同比上漲76.79%，創(chuàng)下近8年新高。

江西易居研究中心預(yù)測，截至2020年12月底,南昌商品住宅庫存去化周期上升到9.6個(gè)月,加上2020年大量供地，今年庫存壓力會(huì)持續(xù)加碼，市場競爭壓力會(huì)更大，市場需要預(yù)警。

實(shí)際上為活躍市場成交，南昌去年已多次出臺政策促交易。去年2月，南昌公積金放開二次貸款，2020年2月26日(含當(dāng)日)以后購買的住房，均可申請“二次貸款”，首付、利率上浮10%，即首付比例為40%，利率為3.575%。去年4月，南昌全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，實(shí)行零門檻準(zhǔn)入政策。

這些政策旨在促進(jìn)樓市成交去化。

“樓九條”違背房住不炒

實(shí)際上，近日南昌發(fā)布的政策，并非只針對房地產(chǎn)行業(yè)。3月19日，南昌市政府辦公室印發(fā)《做大全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的若干政策措施》，其中包括做大5個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的政策措施通知，房地產(chǎn)市場是其中一個(gè)。

不同于其他22城的土地集中供應(yīng)、兩限嚴(yán)格政策，南昌“樓九條”計(jì)劃“兩不限”地塊，將重點(diǎn)發(fā)展高鐵東站、經(jīng)開、臨空區(qū)、高新區(qū)等，視情況公開出讓不限房價(jià)、地價(jià)地塊。這也被業(yè)界認(rèn)為是最出圈和受市場關(guān)注的點(diǎn)之一。

此外，南昌還將加大重點(diǎn)新城建設(shè)的土地供應(yīng)量，重點(diǎn)打造“高鐵新城、空港新城、九望新城、瑤湖航空城”，鼓勵(lì)央企和著名民企參與新城建設(shè)；對歷年已出讓未開工用地，促開工、促上市，提高住宅有效供給。

暫時(shí)放寬新建商品房住宅預(yù)售條件，預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%；由原來需達(dá)到項(xiàng)目辦理竣工驗(yàn)收合格具備交付使用為止才可申請使用重點(diǎn)監(jiān)管資金，調(diào)整為可根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度分6個(gè)節(jié)點(diǎn)申請降低重點(diǎn)資金監(jiān)管比例的方式使用監(jiān)管資金。

此次“樓九條”另一個(gè)備受關(guān)注的點(diǎn)，是南昌將推進(jìn)大南昌都市圈居民購房同權(quán)，本地或非本地戶籍購房者，繳納個(gè)稅或社保即可按照房地購房政策購房，也就是說，在南昌劃定的都市圈中，包括南昌市，九江市，撫州市臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市鄱陽縣、余干縣、萬年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購房政策。

有媒體統(tǒng)計(jì)，一旦都市圈同權(quán)政策落地，購房范圍輻射到整個(gè)南昌區(qū)域，樓市將有望增加近1300萬人次購買力。

無論是針對供應(yīng)端還是需求端，南昌“樓九條”一經(jīng)發(fā)布就被指放松調(diào)控，刺激樓市，炒作空間加大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是變相托底樓市甚至刺激樓市，違背了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，會(huì)向市場和社會(huì)傳達(dá)出不良信號，這觸發(fā)了從上到下的督導(dǎo)和約談問責(zé)機(jī)制。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）