李宇嘉:地產(chǎn)貸款占比逐年下降,樓市會(huì)轉(zhuǎn)向嗎?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-15 07:07

7月10日，央行舉行2020年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)。大家關(guān)心的是，上半年發(fā)了多少貨幣，都去哪里了？央行數(shù)據(jù)顯示，6月末，M2和社會(huì)融資總規(guī)模均保持“兩位數(shù)增長(zhǎng)”，M2同比增長(zhǎng)11.1%創(chuàng)2017年以來(lái)新高，社會(huì)融資規(guī)模存量同比增長(zhǎng)12.8%創(chuàng)2018年3月以來(lái)新高。

2015-2017年的貨幣高發(fā)，觸發(fā)了上一輪資產(chǎn)回升周期。特別是，貨幣推動(dòng)棚改、去庫(kù)存的邏輯下，地產(chǎn)空前興旺，一二三四線城市，房?jī)r(jià)基本翻了一倍左右；而2014年7月到2015年6月，也出現(xiàn)了資本市場(chǎng)大牛市，以及以P2P為代表的影子銀行的繁榮。

圖1 2008-2020年一線城市房?jī)r(jià)水平的變化

地產(chǎn)貸款占比逐年下降

今年疫情后，盡管樓市被砸出了一個(gè)“大坑”，但從3月份開(kāi)始，迅速修復(fù)和反彈，深圳、杭州、東莞、上海等地，房?jī)r(jià)迅速回升。央行披露數(shù)據(jù)中，有一個(gè)指標(biāo)值得大家關(guān)注，就是住戶貸款占比創(chuàng)新低了。

央行表示，這些年一直著力于引導(dǎo)銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，把投向地產(chǎn)的金融資源控制在適度范圍。早些年，大家很關(guān)注銀行對(duì)地產(chǎn)新增貸款占各項(xiàng)新增貸款的比例，曾經(jīng)高達(dá)43%和44%，這些年在相應(yīng)的政策引導(dǎo)下，這個(gè)比例逐年下降，今年1-5月份地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)降到25%。

從全國(guó)看，數(shù)據(jù)顯示，樓市5月份已開(kāi)始回升，當(dāng)月全國(guó)銷(xiāo)售面積和金額，同比分別上漲9.7%和14.0%。6月份，樓市明顯更加回升，倒逼部分城市(比如杭州、東莞、寧波等)啟動(dòng)調(diào)控。

數(shù)據(jù)顯示，1-6月的居民戶新增貸款占全部新增貸款的比重為29.4%，處于近年來(lái)低水平。可以看出，盡管今年貨幣投放了很多，商品房市場(chǎng)回升也帶動(dòng)了按揭貸款增加，但接近70%的比例還是進(jìn)入了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

資金在重點(diǎn)城市堆積

如果對(duì)比2016-2020年上半年居民新增貸款絕對(duì)規(guī)模，會(huì)發(fā)現(xiàn)并無(wú)多大變化。但值得注意的是，今年1-5月樓市銷(xiāo)售負(fù)增長(zhǎng)，1-5月份銷(xiāo)售金額和面積同比增速分別為-10.6%和-12.3%。由此推斷，盡管居民信貸占比下降，樓市增量資金絕對(duì)規(guī)模仍稱(chēng)得上海量。另外，疫情后資金大規(guī)模紓困中小微企業(yè)，部分借助“經(jīng)營(yíng)貸”進(jìn)入樓市，仍存在資金“接濟(jì)”樓市的情況。

從區(qū)域來(lái)看，東部、中部、西部商品房銷(xiāo)售金額，1-5月份分別下降了7.7%、18.5%和9.0%。因此，可以判斷，上半年樓市回升，主要集中在東部。2020年，隨著棚改退潮，加上疫情影響，三四線城市樓市全面回調(diào)。根據(jù)社科院緯房指數(shù)研究小組的監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)一二線城市房?jī)r(jià)在上漲，三四線城市房?jī)r(jià)在下跌。這也意味著，疫情后的樓市回升，與2016-208年上一輪大范圍全面回升相比，最大的不同，就是樓市回升的區(qū)域更加集中了，主要在東部熱點(diǎn)城市。

當(dāng)居民新增信貸還保持在高位，而樓市回升的區(qū)域更加集中在熱點(diǎn)城市，也就導(dǎo)致了資金在熱點(diǎn)城市堆積，助推了近期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲。而且，疫情后，包括一線城市在內(nèi)，為了緩沖疫情影響，充盈地方財(cái)政，房地產(chǎn)“高舉高打”，出現(xiàn)商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的全面放量。

表1 2020年1-6月全國(guó)土地出讓金TOP20

除了武漢外，上半年大城市土地出讓金基本上都在以50%左右的增幅放量。另外，疫情后新一輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇激勵(lì)計(jì)劃中，不管是都市圈建設(shè)還是新基建布局，東部幾大都市圈都被寄予厚望。貨幣趨于寬松，基于避險(xiǎn)需求、防范貨幣“發(fā)毛”等考慮，資金會(huì)更傾向于熱點(diǎn)城市的樓市。因此，從土地出讓到商品房銷(xiāo)售，房地產(chǎn)依舊在發(fā)揮“金融加速器”的作用，資金明顯在向大城市集聚。

深圳樓市問(wèn)題，本質(zhì)上就是杠桿問(wèn)題

存款反映的是貨幣供給，不同形式的貨幣供給，最后都體現(xiàn)為企業(yè)或個(gè)人的存款。我們比較全國(guó)和深圳的存款增速，疫情后，全國(guó)存款余額增速相較去年增加了1-2個(gè)百分點(diǎn)，深圳增加了7-8個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)資金明顯在向深圳等大城市集聚。疫情后，貨幣發(fā)行的很大一部分會(huì)流入深圳等大城市。

圖2 2019-2020年全國(guó)和深圳存款余額增速

所以，深圳樓市的問(wèn)題，就是杠桿問(wèn)題。如果沒(méi)有炒作，深圳的房子足夠了。資金大規(guī)模涌向深圳，讓這個(gè)商品房的“小盤(pán)股”根本沒(méi)有招架之力。2015年，深圳房?jī)r(jià)大概在每平米3萬(wàn)元左右，那一年的樓市暴漲，現(xiàn)在看來(lái)是“杠桿牛”的問(wèn)題?，F(xiàn)在，深圳房?jī)r(jià)達(dá)到每平米6萬(wàn)多了，考慮到貨幣供應(yīng)放量，近幾年居民收入增幅下降，幾大行業(yè)(互聯(lián)網(wǎng)、P2P等)高光不再，就更是杠桿問(wèn)題了。

下半年，如果不控制杠桿，貨幣依舊寬松，樓市或?qū)⒗^續(xù)放飛。近期，透過(guò)央行、銀保監(jiān)會(huì)的信息可以看出，針對(duì)疫情的貨幣寬松或?qū)⒄{(diào)整。唯有此，深圳樓市才能穩(wěn)定下來(lái)。

作者李宇嘉廣東省住房政策研究中心首席研究員

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)