李宇嘉:地產貸款占比逐年下降,樓市會轉向嗎?

來源：智能家居時間：2020-07-15 07:07

7月10日，央行舉行2020年上半年金融統計數據新聞發(fā)布會。大家關心的是，上半年發(fā)了多少貨幣，都去哪里了？央行數據顯示，6月末，M2和社會融資總規(guī)模均保持“兩位數增長”，M2同比增長11.1%創(chuàng)2017年以來新高，社會融資規(guī)模存量同比增長12.8%創(chuàng)2018年3月以來新高。

2015-2017年的貨幣高發(fā)，觸發(fā)了上一輪資產回升周期。特別是，貨幣推動棚改、去庫存的邏輯下，地產空前興旺，一二三四線城市，房價基本翻了一倍左右；而2014年7月到2015年6月，也出現了資本市場大牛市，以及以P2P為代表的影子銀行的繁榮。

圖1 2008-2020年一線城市房價水平的變化

地產貸款占比逐年下降

今年疫情后，盡管樓市被砸出了一個“大坑”，但從3月份開始，迅速修復和反彈，深圳、杭州、東莞、上海等地，房價迅速回升。央行披露數據中，有一個指標值得大家關注，就是住戶貸款占比創(chuàng)新低了。

央行表示，這些年一直著力于引導銀行優(yōu)化信貸結構，把投向地產的金融資源控制在適度范圍。早些年，大家很關注銀行對地產新增貸款占各項新增貸款的比例，曾經高達43%和44%，這些年在相應的政策引導下，這個比例逐年下降，今年1-5月份地產貸款占比已經降到25%。

從全國看，數據顯示，樓市5月份已開始回升，當月全國銷售面積和金額，同比分別上漲9.7%和14.0%。6月份，樓市明顯更加回升，倒逼部分城市(比如杭州、東莞、寧波等)啟動調控。

數據顯示，1-6月的居民戶新增貸款占全部新增貸款的比重為29.4%，處于近年來低水平。可以看出，盡管今年貨幣投放了很多，商品房市場回升也帶動了按揭貸款增加，但接近70%的比例還是進入了實體經濟。

資金在重點城市堆積

如果對比2016-2020年上半年居民新增貸款絕對規(guī)模，會發(fā)現并無多大變化。但值得注意的是，今年1-5月樓市銷售負增長，1-5月份銷售金額和面積同比增速分別為-10.6%和-12.3%。由此推斷，盡管居民信貸占比下降，樓市增量資金絕對規(guī)模仍稱得上海量。另外，疫情后資金大規(guī)模紓困中小微企業(yè)，部分借助“經營貸”進入樓市，仍存在資金“接濟”樓市的情況。

從區(qū)域來看，東部、中部、西部商品房銷售金額，1-5月份分別下降了7.7%、18.5%和9.0%。因此，可以判斷，上半年樓市回升，主要集中在東部。2020年，隨著棚改退潮，加上疫情影響，三四線城市樓市全面回調。根據社科院緯房指數研究小組的監(jiān)測，今年以來一二線城市房價在上漲，三四線城市房價在下跌。這也意味著，疫情后的樓市回升，與2016-208年上一輪大范圍全面回升相比，最大的不同，就是樓市回升的區(qū)域更加集中了，主要在東部熱點城市。

當居民新增信貸還保持在高位，而樓市回升的區(qū)域更加集中在熱點城市，也就導致了資金在熱點城市堆積，助推了近期熱點城市房價上漲。而且，疫情后，包括一線城市在內，為了緩沖疫情影響，充盈地方財政，房地產“高舉高打”，出現商品房市場和土地市場的全面放量。

表1 2020年1-6月全國土地出讓金TOP20

除了武漢外，上半年大城市土地出讓金基本上都在以50%左右的增幅放量。另外，疫情后新一輪經濟復蘇激勵計劃中，不管是都市圈建設還是新基建布局，東部幾大都市圈都被寄予厚望。貨幣趨于寬松，基于避險需求、防范貨幣“發(fā)毛”等考慮，資金會更傾向于熱點城市的樓市。因此，從土地出讓到商品房銷售，房地產依舊在發(fā)揮“金融加速器”的作用，資金明顯在向大城市集聚。

深圳樓市問題，本質上就是杠桿問題

存款反映的是貨幣供給，不同形式的貨幣供給，最后都體現為企業(yè)或個人的存款。我們比較全國和深圳的存款增速，疫情后，全國存款余額增速相較去年增加了1-2個百分點，深圳增加了7-8個百分點，可見資金明顯在向深圳等大城市集聚。疫情后，貨幣發(fā)行的很大一部分會流入深圳等大城市。

圖2 2019-2020年全國和深圳存款余額增速

所以，深圳樓市的問題，就是杠桿問題。如果沒有炒作，深圳的房子足夠了。資金大規(guī)模涌向深圳，讓這個商品房的“小盤股”根本沒有招架之力。2015年，深圳房價大概在每平米3萬元左右，那一年的樓市暴漲，現在看來是“杠桿?！钡膯栴}?，F在，深圳房價達到每平米6萬多了，考慮到貨幣供應放量，近幾年居民收入增幅下降，幾大行業(yè)(互聯網、P2P等)高光不再，就更是杠桿問題了。

下半年，如果不控制杠桿，貨幣依舊寬松，樓市或將繼續(xù)放飛。近期，透過央行、銀保監(jiān)會的信息可以看出，針對疫情的貨幣寬松或將調整。唯有此，深圳樓市才能穩(wěn)定下來。

作者李宇嘉廣東省住房政策研究中心首席研究員

來源：中國新聞網