年初疫情黑天鵝出現(xiàn)后，經(jīng)濟和樓市都被暴擊。現(xiàn)在局面終于逐漸受控，樓市到底怎么樣了？國家統(tǒng)計局今天出爐了官方報告，從權(quán)威數(shù)據(jù)中可以探究端倪。

樓市，微微回暖

從全國來看，1-4月份商品房商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%。

數(shù)量來源：國家統(tǒng)計局

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一線城市方面，4月上海成交量增加明顯，環(huán)比增加57%，跑在了曾經(jīng)的房價領(lǐng)軍城市深圳前面。而深圳成交量環(huán)比增長僅8%，而北京和廣州成交量增幅相近，均超過50%。

4月樓市之所以感覺火熱，主要是因為流動性寬松，再加上疫情期間和節(jié)前積壓的需求釋放，另外像深圳取消豪宅價格線這樣的政策因素，疊加效應(yīng)都比較明顯，多方面原因共同導(dǎo)致了樓市成交量上漲。

從環(huán)比來看，確實可以看出樓市回暖的跡象，但這波爆發(fā)其實遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到去年同期的水平。從今年4月樓市成交量和2019年同比來看，差別非常大。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：4月一線城市整體成交量同比下降25%，其中北京成交量同比下降達(dá)44%。

二線城市也不容樂觀，二線代表城市環(huán)比上升48%，但同比下降13.0%?？梢哉f經(jīng)濟在恢復(fù)，樓市也在小幅度回暖，但和2019年相比還差得很遠(yuǎn)。

政策，依然趨嚴(yán)

我們都知道，樓市發(fā)展和政策息息相關(guān)。而今年的風(fēng)向不僅比2019年嚴(yán)，而且調(diào)控政策出臺的密度也遠(yuǎn)超以往。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份全國房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)多發(fā)，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)67次。

1-4月合計房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)238次，而2019年同期只有164次，同比增加45%。雖然政策里面有救樓市的成份，比如放松限購、降低首付的政策，可這些放松政策不是當(dāng)日游就是3日游，來回反復(fù)顯示出地方政府想松、但最終還是hold不住的尷尬現(xiàn)實。

房價增長的帶頭城市深圳，目前來看已經(jīng)被摁住了。4月20日，人民銀行深圳分行發(fā)布最新通知：要求深圳各銀行自查今年以來發(fā)放的房抵經(jīng)營貸。這個舉動，可被視作深圳樓市調(diào)控的又一個新動作，說明深圳房價短期大漲的動力已經(jīng)大大減少。

要知道，深圳房價非常高，一般人根本夠不到。出于資產(chǎn)保值的需求，避險資金大量涌入只是深圳樓市行情上漲的基礎(chǔ)性因素，最關(guān)鍵的還是炒房客。所謂無利不起早，雖然中央三令五申“房住不炒”，但在巨額利益的驅(qū)動下，還是有人把用來支持實體的錢轉(zhuǎn)手流入了樓市。

其實深圳房價上漲有很大的推手是一些喜歡炒房的“企業(yè)主”，這些人用的還不是自己錢，而是趁機套路政府的“救命錢”。這些錢不僅便宜，而且豪宅線取消后，短炒成本降低。這些人瞅準(zhǔn)漏洞，轉(zhuǎn)身就殺入了樓市。很多炒房客花幾千塊錢去注冊公司，然后就可以申請針對中小企業(yè)的貸款了。在國家+地方貼息后，可以拿到優(yōu)惠的利率。

這個利率究竟有多優(yōu)惠？經(jīng)過測算，相當(dāng)于年化1.9%，加上隱形成本也不會超過3%。而國家規(guī)定的房貸利率目前為4.65%。這種套路，可以省不菲的資金。

永遠(yuǎn)不要低估人性的惡，因為很多善意都在被現(xiàn)實狠狠打臉。資本逐利沒有錯，但沒有底線不能忍。

好在這種套路現(xiàn)在已經(jīng)不好使了，因為有關(guān)方面已經(jīng)出手，堵住了炒房客發(fā)國難財?shù)耐?。畢竟深圳房價現(xiàn)在已經(jīng)高到天際，當(dāng)擊鼓傳花的游戲沒人接盤時，就是最危險的時刻。

銀保監(jiān)會主席郭樹清的話言猶在耳：“沒有任何一個國家是靠房地產(chǎn)偉大的，而且歷史也證明，靠炒作房地產(chǎn)的也沒一個有好下場。”

中國作為全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的樞紐，一個 14 萬億美元的超大規(guī)模經(jīng)濟體，不可能依靠房地產(chǎn)去支撐經(jīng)濟復(fù)蘇，深圳這個創(chuàng)業(yè)之都也不能變成炒房圣地。

從目前的形勢看，如果你還在幻想高層會通過刺激房地產(chǎn)來恢復(fù)經(jīng)濟，您就洗洗睡吧！數(shù)據(jù)顯示，5月深圳成交量已經(jīng)大幅減少。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計，五一期間，深圳一手房住宅成交套數(shù)僅有328套，相比于去年五一的724套，下降了54.7%；相比于4月單日平均成交114套，五一期間單日平均成交僅65套，下降了42.9%。

二手房方面，五一期間深圳共成交507套，單日平均成交101套，而4月份深圳二手房單日平均成交278套，這個數(shù)據(jù)也下降了63.6%。

深圳樓市變臉如此之快，最主要的原因還是政府的強力干預(yù)，降低了人們對深圳房價上漲的預(yù)期。4月18日，深圳住建局宣布將打擊炒房，開展為期三個月的市場亂象專項整治行動。

政府出重手嚴(yán)管，深圳樓市5月大幅降溫，對深圳剛需來說是一件好事，他們有了更多時間去挑房看房，買房的心態(tài)也變得更加從容。

但對深圳投資客來說，這是一件壞事，因為眼看房價大漲，準(zhǔn)備出手之際，突然發(fā)現(xiàn)樓市熄火了，這無疑會增加投資客的持有成本，更有可能山頂站崗。站長強烈建議，一般人不要接盤高價房，因為在經(jīng)濟下行背景下，“擊鼓傳花”游戲的風(fēng)險性變得更高了。那些杠桿炒房的玩家們，鋌而走險薅國家羊毛，這次真有可能徹底出局。

深圳房價缺乏短期上漲動力，全國房價也會受到波動，因為深圳一直是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，很可能引發(fā)連鎖效應(yīng)。

房價，有望下降

至于未來房價，預(yù)計不少城市將有所下降，因為大批房企債期快到，急需回款。但從業(yè)績看，去化又不容樂觀。

從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，銷售金額方面，商品房1-4月份銷售額為31863億元，同比下降18.6%。這種情況下，今年二季度對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說關(guān)乎生死存亡。

數(shù)量來源：國家統(tǒng)計局

可是資金方面實在不容樂觀，國家統(tǒng)計局顯示，1-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金47004億元，同比下降10.4%。

從房企實際融資的情況來看，2020年初至今的融資難言寬松。信用債仍受“借新還舊”約束，信托、ABS小幅收縮，海外債仍面臨再融資困境。整體看，在銀行這一最重要資金來源的支撐下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍然處于緊平衡。

在整體利率大幅下行的背景下，部分房企融資成本仍然處于較高水平。WIND數(shù)據(jù)顯示：榮盛、福建陽光集團、金科等超短融成本達(dá)到5%以上；榮安、中天金融、泛海、中南建設(shè)等房企中長期公司債利率達(dá)到7%以上。綜合來看，高票息債券的發(fā)行人以高杠桿大中型民企或中小型房企為主。

所以說想回籠資金還得靠賣房，今年大部分房企降價換量怕是不可避免，未來房價還有一定下降空間。

資訊來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

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