1月12日，央行公布2020年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，最引人關注的是：廣義貨幣（M2）同比增速降到了10.1%，逼近了10%的臨界點。

M2是企業(yè)、個人現(xiàn)金及存款總和，可以理解為社會的總貨幣量。因此，M2增速也被視為印鈔增速。

對于M2增速，10%是重要臨界點，當M2增速超過10%時，可以理解為貨幣政策略松，反之，當M2增速降為個位數(shù)時，可以理解為略緊。

2017年之后，M2增速一度在個位數(shù)徘徊，但2020年疫情出現(xiàn)后，貨幣政策開始偏松，M2重返兩位數(shù)，當時對貨幣政策最為敏感的深圳樓市率先上升，并帶動部分城市樓市回暖。

去年11月，財政部原部長樓繼偉曾表示，（中國）已經到了研究寬松貨幣政策有序退出的時候。而我的看法是，“有序退出”的第一步應該是M2增速下降，甚至回到個位數(shù)。

而現(xiàn)在M2增速很可能重返個位數(shù)的情況下，對樓市明顯是煎熬。

為什么M2增速降了，樓市會難受？

M2本質上是存款，表示上看存款與貸款是對立關系，但實際上M2與貸款又是共存共榮的關系，即存款基本是貸款創(chuàng)造的。

比如小明貸款100萬買房，對社會來說，增加了小明100萬的貸款，但反過來，小明100萬的貸款打到開發(fā)商的賬戶，形成開發(fā)商的存款，對社會來說，增加了開發(fā)商100萬的存款。

又比如，小明開了一家企業(yè)，向銀行貸款了200萬，對社會來說，增加了小明的200萬貸款。但小明企業(yè)賬戶也增加了200萬存款。如果小明把200萬全部用來發(fā)員工工資，那么200萬就細分為A員工、B員工、C員工...存款。

可見，M2增速下降，會表現(xiàn)為存款增速被壓縮，這時需要控制貸款增速才能實現(xiàn)。

怎么控制貸款增速呢？

貸款主要是企業(yè)貸和個人貸（主要是房貸）。國家當然希望M2增速下降不影響到實體經濟發(fā)展，所以當M2增速下降時，受壓縮最大的肯定是房貸或類房貸。

央行數(shù)據(jù)顯示：2020全年人民幣貸款增加19.63萬億元，其中，住戶中長期貸款增加5.95萬億元。住戶中長期貸款基本是房貸了。如果以這個計算的話2020年個人房貸在新增貸款的占比是30.31%左右。

去年12月31日，央行、銀保監(jiān)會宣布建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度。主要是規(guī)定了房地產貸款占比以及個人住房貸款占比上限（如下表）。

根據(jù)監(jiān)管要求，目前不少銀行的個人房貸、房地產貸款是超過監(jiān)管上限的，未來2年或4年需要壓縮。

即一方面M2如果回歸個位數(shù)，那么商業(yè)銀行將有收緊信貸、收緊貸款的壓力，另一方面，不少銀行的個人房貸、房地產貸款明顯超過監(jiān)管上限。所以，當M2增速回歸個位數(shù)，最受傷的可能是樓市，最起碼開發(fā)商與炒房者申請貸款時難度會明顯加大。

在疫苗的作用下，2021年將是全球經濟恢復之年，而中國經濟則會表現(xiàn)為明顯復蘇。不少機構預計2021年中國GDP增速將達到8%，影響是國內貨幣有更大收緊空間，2021年的樓市將比2020年難熬，因為經濟回暖了，樓市也該歇歇了。

本文首發(fā)于微信公眾號：小白讀財經。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

相關知識

逼近臨界點了！樓市..
環(huán)京樓市,大利好正在逼近!
杭州一、二手房庫存逼近23萬套
陽光城的拼勁，為行業(yè)點了一把火
居民杠桿率逼近紅線,專家:沒有“后浪”,“鐵銹地帶”會增多
數(shù)據(jù)來了!樓市確有回暖,但降價信號也在逼近
最新統(tǒng)計:西寧新房房價基本逼近1萬!剛需還有勇氣買房嗎?
百強房企前十個月銷售額均值逼近千億元
【熱議】股市牛了,樓市要懸了?7月拐點論,你怎么看?
年關逼近，法國司米發(fā)掘家庭聚餐的終極奧義！