??在今年二季度，北京甲級寫字樓市場延續(xù)了一季度的強(qiáng)勢行情，企業(yè)新租擴(kuò)租意愿強(qiáng)烈，租賃市場持續(xù)放量。截止到2021年Q2，全市場凈吸納量近37萬平方米，扣除自用和預(yù)租面積后，市場去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數(shù)據(jù)而言，北京甲級寫字樓市場上半年累計(jì)超過50萬平方米的去化量提前完成了全年任務(wù)，同時這也是近十年來首次連續(xù)兩個季度出現(xiàn)超過20萬平方米的市場去化。雖然本季度新入市項(xiàng)目增加到31萬平方米，但強(qiáng)勁的需求導(dǎo)致空置率進(jìn)一步降低到18.2%。同時受到新增供應(yīng)影響，本季度市場平均租金為341.5元每月每平米，環(huán)比降幅持續(xù)收窄。

北京甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2008-2021

??在子市場的表現(xiàn)方面，大部分市場均釋放出積極的市場信號。高力國際董事總經(jīng)理鄧懿君表示，CBD本季度表現(xiàn)火熱，在大宗租賃成交的支撐下，市場出現(xiàn)快速去化，凈吸納量（剔除自用影響）超過9萬平方米，空置率進(jìn)一步降至13%。究其原因，一方面區(qū)域內(nèi)超甲級寫字樓現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性較高，空置率保持低位；另一方面，一些受疫情影響較大的甲級寫字樓在近兩個季度維持以價換量的租賃策略，較高的性價比優(yōu)勢使得CBD區(qū)域競爭力進(jìn)一步提升，吸引了其他區(qū)域企業(yè)搬遷至此。本季度，麗澤、東城商務(wù)區(qū)和亞奧市場也達(dá)到了5萬平方米左右的去化量。麗澤市場在頭部科技和金融企業(yè)入駐的帶動下，承接了大量成熟市場的外溢需求。該市場在今年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)接近20萬平方米的去化，區(qū)域空置率在一年左右的時間從87%快速降至60%左右。東城商務(wù)區(qū)和亞奧市場的快速去化則是得益于區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目高效鎖定主力租戶實(shí)現(xiàn)的。金融街市場目前是本季度唯一出現(xiàn)企業(yè)外溢的市場，但外溢規(guī)模有限，整體空置率依然保持低位，金融街市場進(jìn)入階段性調(diào)整時期。

2022年開始，市場進(jìn)入去化周期，空置面積將逐步被市場消化

??在其他細(xì)分市場方面，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，乙級寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的需求也非常旺盛。乙級寫字樓市場二季度去化超過8.5萬平方米，其中大部分需求集中在CBD市場，平均租金穩(wěn)定在238元每月每平米。產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場依然保持著旺盛的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張需求，單季度凈吸納量保持在35萬平方米的水平。所有子市場均出現(xiàn)不同程度的去化，亦莊和豐臺領(lǐng)跑其他市場，分別去化超過10萬平米和6.5萬平方米。大宗租賃成交是產(chǎn)業(yè)園市場連續(xù)兩個季度實(shí)現(xiàn)超過30萬平方米去化的主要因素，互聯(lián)網(wǎng)科技和醫(yī)療健康行業(yè)是主要需求來源。

??從下半年的供需兩端來看，整體上保持供需平衡指日可待。雖然年度新增供應(yīng)量比之前預(yù)計(jì)有所降低，但依然超過120萬平方米，下半年預(yù)計(jì)入市的新項(xiàng)目體量在60到70萬平方米左右，大部分將集中在今年三季度。雖然供應(yīng)壓力依然很大，但市場空置率出現(xiàn)大幅攀升的概率非常小，主要有三個方面的原因：第一，新項(xiàng)目自用和預(yù)租比例相對較高，因此實(shí)際入市面積對市場沖擊有限；第二，目前市場仍有大宗租賃交易在談并可能在下半年完成；第三，雖然預(yù)計(jì)下半年市場熱度會有所回落，但整體需求依然會維持相對高位。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，下半年可能依舊會出現(xiàn)供大于求的情況，但整體全年市場大概率會實(shí)現(xiàn)供需平衡，屆時我們相信年度凈吸納量也極有可能創(chuàng)出十年新高。

??從目前的市場走勢來看，市場調(diào)整的時間窗口即將關(guān)閉，市場正在形成租金企穩(wěn)的一致性預(yù)期。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，在基本宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定的前提下，預(yù)計(jì)去年四季度19.4%的空置率將成為階段性高點(diǎn)，超預(yù)期的需求暴漲將導(dǎo)致市場去化壓力減小，預(yù)計(jì)年底空置率有望出現(xiàn)同比實(shí)質(zhì)性回落。目前，市場處于三期疊加的狀態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)改變，宏觀經(jīng)濟(jì)增速已回歸正常增速，疫情陰霾也已消散，寫字樓需求呈爆發(fā)式增長，因此市場正在從三期疊加的態(tài)勢向以新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動為主的去化周期邁進(jìn)。一方面，根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，以互聯(lián)網(wǎng)科技為首的新經(jīng)濟(jì)行業(yè)目前占據(jù)了市場5000平以上大宗成交近五成，預(yù)計(jì)未來這一趨勢或?qū)⒀永m(xù)。此外，在未來的兩三年內(nèi)，北京市場新增項(xiàng)目將大幅減少，整體市場都將處于穩(wěn)定去化階段。由此可以預(yù)見，在十四五期間，北京樓宇經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入以新經(jīng)濟(jì)行業(yè)為主要需求動力，以綠色環(huán)保和智能科技為發(fā)展核心，服務(wù)于高新技術(shù)企業(yè)和高端服務(wù)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展階段。

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