空置率下滑需求創(chuàng)新高北京商辦市場的“春天”來了？

來源：智能家居時間：2021-09-24 17:31

進入三季度，一系列產(chǎn)業(yè)新政陸續(xù)出臺，從“雙減”政策到互聯(lián)網(wǎng)反壟斷，從設(shè)立北京證券交易所到“831”城市更新行動計劃，每一條新政都時刻牽動著北京辦公樓市場敏感的神經(jīng)。

根據(jù)高力國際華北區(qū)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，三季度，北京甲級寫字樓租金在連續(xù)9個季度下跌后首次企穩(wěn)，租金調(diào)整進入窗口期，北京商辦市場需求已經(jīng)回歸常態(tài)，今年甲級寫字樓需求量預(yù)計將達到80萬方，或創(chuàng)近十年新高。

商辦市場：CBD表現(xiàn)亮眼

通過對三季度政策和市場數(shù)據(jù)來看，北京甲級寫字樓市場三季度依然實現(xiàn)穩(wěn)定去化，市場需求已經(jīng)回歸常態(tài)。雖然市場需求在三季度如預(yù)期出現(xiàn)了放緩，但從數(shù)據(jù)上看依然保持了較高的需求水平，達到21.5萬平方米。若剔除自用面積的影響，凈吸納量仍維持在17.1萬平方米。

2022年開始，市場進入去化周期，空置面積將逐步被市場消化

受益于前三季度旺盛的市場需求，北京甲級寫字樓空置率進一步降至16.7%，市場租金在連續(xù)9個季度下跌后首次實現(xiàn)企穩(wěn)。從區(qū)域表現(xiàn)來看，第三季度麗澤、望京-酒仙橋和CBD三大區(qū)域空置率同比下降幅度均超過5%。

在總結(jié)北京辦公樓市場特點時，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，一方面，東部市場租金性價比凸顯。從2018年二季度市場租金觸及最高點后，CBD子市場的租金已經(jīng)回調(diào)超過12%，調(diào)整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優(yōu)質(zhì)辦公空間的子市場，同時也是唯一被劃入自貿(mào)區(qū)范圍的甲級寫字樓市場。

另一方面，大面積需求和供給錯配問題依然嚴重。整體上看，新增的大面積需求集中在中關(guān)村、上地和望京酒仙橋區(qū)域，而目前可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間大多集中在CBD和麗澤區(qū)域，而這兩個子市場也是目前租賃交易最火熱的區(qū)域。

成熟產(chǎn)業(yè)園市場方面，部分子市場短期內(nèi)受“雙減”政策影響較大，但市場需求依然非常旺盛。北京經(jīng)開區(qū)成果豐碩，2020年亦莊市場的空置率達25%，到今年三季度僅為10.7%，凈吸納量在上季度領(lǐng)跑子市場，今年前三季度平均凈吸納量超過5萬平米，快速去化的背后代表了越來越多的企業(yè)落戶經(jīng)開區(qū)。

總體來看，三季度北京商辦市場凈吸納量表現(xiàn)最好的3大區(qū)域分別為：CBD、北清路、亦莊，三大區(qū)域累計凈吸納量超25萬平方米，且均被劃入自貿(mào)區(qū)范圍之內(nèi)。高力國際認為，未來自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的子市場以及上地、望京-酒仙橋和中關(guān)村，將是需要重點關(guān)注的區(qū)域。

展望第四季度，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明稱，甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應(yīng)待入市，對市場沖擊有限。全年來看，年度凈吸納量預(yù)計將創(chuàng)10年新高，去年Q4 19.4%的空置率或?qū)⒊蔀槲磥?-5年內(nèi)的階段性高點。高力國際維持市場租金在今年四季度或明年一季度出現(xiàn)實質(zhì)性企穩(wěn)回升的預(yù)判。

陸明表示，從中長期來看，北交所的設(shè)立為全國的創(chuàng)新型中小企業(yè)提供了更高效的資源配置平臺，特別是“十四五”規(guī)劃中所提及的“專精特新”企業(yè)，隨著這些企業(yè)逐步做大做強，將為北京辦公樓市場帶來新的需求增長極。

大宗交易市場：今明兩年是投資好時機

二季度，北京房地產(chǎn)市場連續(xù)出現(xiàn)多宗大手筆的大額投資與收購成交，共完成10宗大宗房地產(chǎn)投資交易，成交金額達157.67億元，反映出北京大宗投資市場對于機構(gòu)投資者的強大吸引力。

不過，該勢頭并未在三季度得到延續(xù)。經(jīng)歷上季度交易高峰期后，第三季度北京大宗交易市場暫時進入調(diào)整狀態(tài)，共錄得7宗交易，成交面積約為24萬平方米，成交金額約68.29億元，其中流動性較高的小體量項目受到各類買家歡迎。

本季度，外資投資者持續(xù)加碼北京市場，成為最大贏家，近40億元交易，環(huán)比增加22%，約占本季度成交總額的58%,；內(nèi)資買家共計完成28.63億元交易，約占本季度成交總額的42%。

高力國際華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)部董事閆寒認為，疫情影響力的逐步減小有效提升內(nèi)、外資買家的成交活躍度；中關(guān)村、上地板塊的辦公物業(yè)持續(xù)吸引投資型買家的關(guān)注；包括國企、金融機構(gòu)等在內(nèi)的買家持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域；隨著北京甲級辦公供應(yīng)低谷期的臨近及投資窗口期的縮短，今明兩年是投資者進入北京市場的最佳時機。