互聯(lián)網(wǎng)科技辦公需求爆棚二季度北京甲級(jí)寫字樓空置率降至18%

來源：智能家居時(shí)間：2021-06-30 07:00

今年第二季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)了一季度的強(qiáng)勢(shì)行情。6月29日，高力國(guó)際在華北區(qū)第二季度新聞發(fā)布會(huì)上透露，近十年來，北京甲級(jí)寫字樓首次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度去化量超20萬平方米。與此同時(shí)，北京大宗交易市場(chǎng)回暖速度超過預(yù)期，成交面積、成交金額均超過此前三個(gè)季度之和。

在強(qiáng)勁的需求背后，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)功不可沒，占據(jù)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)近五成5000平方米以上大宗交易，未來這一趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。由此，高力國(guó)際預(yù)計(jì)，今年全年凈吸納量也極有可能創(chuàng)出十年新高，超預(yù)期的需求將減小市場(chǎng)去化壓力，年底空置率有望出現(xiàn)同比實(shí)質(zhì)性回落。

需求強(qiáng)勁，二季度甲級(jí)寫字樓空置率顯著下降

今年一季度和二季度，企業(yè)新租、擴(kuò)租意愿強(qiáng)烈，租賃市場(chǎng)持續(xù)放量。這也是近十年來，北京甲級(jí)寫字樓首次連續(xù)兩個(gè)季度去化量超20萬平方米。

據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，二季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量近37萬平方米，扣除自用和預(yù)租面積后，市場(chǎng)去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數(shù)據(jù)而言，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上半年累計(jì)去化量超過50萬平方米，幾乎提前完成了去年全年的任務(wù)。

值得注意的是，雖然二季度甲級(jí)寫字樓新入市項(xiàng)目增加到31萬平方米，但強(qiáng)勁的需求導(dǎo)致空置率進(jìn)一步降至18.2%。同時(shí)，市場(chǎng)平均租金為341.5元/月/平方米，環(huán)比降幅持續(xù)收窄。

整體來看，大部分區(qū)域子市場(chǎng)均釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)。高力國(guó)際董事總經(jīng)理鄧懿君表示，CBD二季度甲級(jí)寫字樓表現(xiàn)火熱，在大宗租賃成交的支撐下，市場(chǎng)出現(xiàn)快速去化，凈吸納量（剔除自用影響）超過9萬平方米，空置率進(jìn)一步降至13%。究其原因，一方面是區(qū)域內(nèi)超甲級(jí)寫字樓現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性較高；另一方面，一些甲級(jí)寫字樓以價(jià)換量，較高的性價(jià)比使得競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。

與此同時(shí)，二季度，麗澤、東城商務(wù)區(qū)和亞奧市場(chǎng)也達(dá)到了5萬平方米左右的去化量。麗澤市場(chǎng)在頭部科技和金融企業(yè)入駐的帶動(dòng)下，承接了大量成熟市場(chǎng)的外溢需求，今年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)接近20萬平方米的去化，區(qū)域空置率在一年左右的時(shí)間內(nèi)從87%快速降至60%左右。

此外，乙級(jí)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的需求也相當(dāng)旺盛。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)二季度去化超過8.5萬平方米，其中大部分需求集中在CBD市場(chǎng)，平均租金穩(wěn)定在238元/月/平方米。

值得一提的是，北京大宗交易市場(chǎng)回暖速度也超過了預(yù)期。二季度，北京共錄得12宗交易，成交面積約為49萬平方米，成交金額近260億元。成交面積、成交金額均超過此前三個(gè)季度之和。

從目前來看，投資者對(duì)于北京大宗交易市場(chǎng)依然持續(xù)看好。其中，保險(xiǎn)、基金等投資機(jī)構(gòu)在北京市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，自用客戶需求也依舊旺盛。由于受益于線上經(jīng)濟(jì)發(fā)展及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴(kuò)張需求，預(yù)期中關(guān)村(000931,股吧)、上地板塊的大宗交易辦公物業(yè)將持續(xù)吸引市場(chǎng)關(guān)注。

圖片來源：高力國(guó)際

租金企穩(wěn)，寫字樓市場(chǎng)年度凈吸納量或創(chuàng)十年新高

從下半年的供需來看，市場(chǎng)整體上保持供需平衡指日可待。

據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，雖然今年全年新增供應(yīng)量比之前預(yù)計(jì)有所降低，但依然超過120萬平方米，下半年預(yù)計(jì)入市的新項(xiàng)目體量在60萬-70萬平方米，大部分供應(yīng)將集中在今年三季度。

雖然市場(chǎng)的供應(yīng)壓力依然很大，但預(yù)計(jì)年底空置率有望出現(xiàn)同比實(shí)質(zhì)性回落。對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明解釋稱，首先，新項(xiàng)目自用和預(yù)租比例相對(duì)較高，因此實(shí)際入市面積對(duì)市場(chǎng)沖擊有限；其次，市場(chǎng)上仍有大宗租賃交易在談并可能在下半年完成。因此，今年下半年，市場(chǎng)整體需求依然會(huì)維持相對(duì)高位，預(yù)計(jì)年度凈吸納量也極有可能創(chuàng)出十年新高。

從整體走勢(shì)來看，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間窗口即將關(guān)閉，正在形成租金企穩(wěn)的預(yù)期。陸明認(rèn)為，目前宏觀經(jīng)濟(jì)增速已回歸正常增速，疫情陰霾也已趨于消散，寫字樓需求呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，市場(chǎng)正在向以新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)為主的去化周期邁進(jìn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定的前提下，預(yù)計(jì)去年四季度19.4%的空置率將成為階段性高點(diǎn)，超預(yù)期的需求增長(zhǎng)將減小市場(chǎng)去化壓力。

值得關(guān)注的是，高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，互聯(lián)網(wǎng)科技占據(jù)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)近五成5000平方米以上大宗交易，預(yù)計(jì)未來這一趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。同時(shí)，在未來的兩三年內(nèi)，北京市場(chǎng)新增項(xiàng)目或?qū)⒋蠓鶞p少，整體市場(chǎng)將處于穩(wěn)定去化階段。

新京報(bào)記者袁秀麗

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）