經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京12月25日訊 受疫情影響，2020年北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓。貝殼研究院今日發(fā)布《北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，2020年，北京市代表性甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。

《報(bào)告》稱，今年寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求疲軟。一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)幾乎停滯，并出現(xiàn)大量退租現(xiàn)，二季度開(kāi)始成交熱度逐漸上升。但和往年相比，全年整體需求依然維持在較為低迷的水平。全年代表性甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量?jī)H18.8萬(wàn)平方米，盡管在四季度出現(xiàn)交易高峰，但和去年全年相比，凈吸納量依然降低16.0%。

其中，退租商圈集中在望京和CBD，退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶。位于CBD和中關(guān)村的乙級(jí)寫(xiě)字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

新租商圈集中在望京，中關(guān)村，上地和麗澤金融商務(wù)區(qū)。上半年北京市多數(shù)企業(yè)和學(xué)校實(shí)行居家辦公和居家上課政策，在線辦公和教育類公司因此受益，也刺激了手游和短視頻娛樂(lè)類科技公司業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，因此以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴(kuò)張迅速，新租面積主要集中在望京，中關(guān)村和上地。傳統(tǒng)金融，專業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩(wěn)定的擴(kuò)租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴(kuò)張。麗澤金融商務(wù)區(qū)以優(yōu)質(zhì)的樓宇硬件和相對(duì)較低的租金價(jià)格吸引了一部分更加注重性價(jià)比的寫(xiě)字樓租戶，租戶以傳統(tǒng)金融類和信息技術(shù)類居多；該商圈去化速度較往年明顯加快，單宗成交以較大面積為主，更是在今年下半年錄得兩宗整租交易。

從甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)金融，信息技術(shù)和專業(yè)服務(wù)依然占據(jù)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新租面積排名的前三位。2018至2020年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均每年迎來(lái)100萬(wàn)平方米左右的新增供應(yīng)。預(yù)計(jì)2021年北京市市場(chǎng)依然會(huì)迎來(lái)110萬(wàn)平方米左右的新建甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，大多集中于CBD，麗澤金融商務(wù)區(qū)和位于通州區(qū)的運(yùn)河核心區(qū)商圈。

《報(bào)告》預(yù)計(jì)，大體量的新增供應(yīng)集中入市會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致空置率繼續(xù)上升，租金水平持續(xù)承壓。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2020年末，代表性甲級(jí)寫(xiě)字樓平均凈有效租金為336元每平方米每月（不含物業(yè)費(fèi)），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙級(jí)寫(xiě)字樓平均凈有效租金為167元每平方米每月（不含物業(yè)費(fèi)），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲級(jí)寫(xiě)字樓租金同比降幅超過(guò)乙級(jí)寫(xiě)字樓租金同比降幅近一倍。

針對(duì)寫(xiě)字樓空置率方面，《報(bào)告》稱，北京代表性甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率自2019年一季度開(kāi)始就持續(xù)上升，2020年四季度末達(dá)到18.5%的高位。除了疫情沖擊帶來(lái)的暫時(shí)性影響，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)持續(xù)放量是其空置率高企的最主要原因。

據(jù)貝殼商業(yè)樓盤字典數(shù)據(jù)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)已超過(guò)5000個(gè)樓宇，總建筑面積超過(guò)9000萬(wàn)平方米。2019年和2020年共入市大約200萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2021年依然會(huì)迎來(lái)110萬(wàn)平方米左右的新增供應(yīng)。

代表性乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租戶黏性相對(duì)較低，空置率也在2020年一季度開(kāi)始持續(xù)走高，年末錄得22.2%。2020年內(nèi)，雖然接納了部分受到疫情沖擊的原甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶，乙級(jí)寫(xiě)字樓本身也流失了部分原有租戶。

《報(bào)告》稱，從未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和供給看，明年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然不容樂(lè)觀。面對(duì)充足的市場(chǎng)供應(yīng)和當(dāng)前較為疲軟的市場(chǎng)需求，加速去化成為了業(yè)主的首要任務(wù)。行業(yè)要加快擁抱數(shù)字化，通過(guò)技術(shù)平臺(tái)，打破信息壁壘，提升供需匹配效率。

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