北京三季度甲級寫字樓租金止跌企穩(wěn)，“雙減”下退租面積占一成

來源：智能家居時間：2021-09-23 23:00

北京甲級寫字樓租金連續(xù)9個季度下跌后首次企穩(wěn)。9月23日，高力國際發(fā)布三季度數(shù)據(jù)顯示，受益于前三季度旺盛的市場需求，北京甲級寫字樓市場租金維持在341.1元每月每平方米，環(huán)比微漲0.1%；與此同時，空置率進一步降至16.7%，環(huán)比下降1.4個百分點。對此，業(yè)內(nèi)人士預判，北京甲級寫字樓市場租金在今年四季度或明年一季度出現(xiàn)實質性企穩(wěn)回升。

值得關注的是，三季度，“雙減”政策后，在線教育企業(yè)的退租對整個市場影響有限，主要影響集中在望京酒仙橋、上地和中關村(000931,股吧)，而且影響主要集中在乙級樓宇和產(chǎn)業(yè)園項目中。

租金連續(xù)下跌9個季度后首次企穩(wěn)

三季度，北京甲級寫字樓市場保持了較高的需求水平，從高力國際數(shù)據(jù)上看，凈吸納量達到了21.5萬平方米；若剔除自用面積的影響，凈吸納量仍維持在17.1萬平方米。細分需求來源發(fā)現(xiàn)，三季度的凈吸納量受到單一租戶的大宗租賃交易的影響很大，超過8萬平方米，若剔除此交易影響，全市場凈吸納量為8.8萬平方米。由此來看，北京甲級寫字樓市場需求實際上是回歸常態(tài)。

在甲級寫字樓新增供應方面，隨著陽光金融中心在三季度入市，今年前三季度累計新增供應量達到57萬平方米。

此外，受益于前三季度旺盛的市場需求，高力國際數(shù)據(jù)顯示，北京甲級寫字樓空置率進一步降至16.7%，環(huán)比下降1.4個百分點；市場租金維持在341.1元每月每平方米，環(huán)比微漲0.1%，這也是租金在連續(xù)9個季度下跌后首次實現(xiàn)企穩(wěn)。

在各個子市場中，CBD的凈吸納量增長表現(xiàn)最為突出。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海分析稱，東部市場租金性價比凸顯，從2018年二季度市場租金觸及最高點后，CBD子市場的租金已經(jīng)回調超過12%，調整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場。同時，CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優(yōu)質辦公空間的子市場，也是唯一被劃入自貿(mào)區(qū)范圍的甲級寫字樓市場。

不過，嚴區(qū)海認為，市場上的需求和供給錯配問題依然嚴重。整體上看，新增的大面積需求集中在中關村、上地和望京酒仙橋區(qū)域，而目前可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間大多集中在CBD和麗澤區(qū)域。從今年前三季度的市場去化來看，CBD占全市場凈吸納量的比重從一季度的23%上升到二季度的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。

上地等個別區(qū)域受“雙減”影響出現(xiàn)退租

從成交行業(yè)來看，5000平方米以上大面積租賃成交行業(yè)仍以互聯(lián)網(wǎng)科技為主，占比67%；其次是金融業(yè)，占比14%。值得關注的是，上地區(qū)域受在線教育企業(yè)退租影響，產(chǎn)業(yè)園寫字樓凈吸納量為負。

對此，高力國際認為，三季度，在“雙減”政策的影響下，在線教育企業(yè)出現(xiàn)退租，但該政策對整個市場影響有限，而且對于不同區(qū)域和樓宇的沖擊也不同。從區(qū)域來看，主要影響還是集中在望京酒仙橋、上地及中關村。從樓宇級別來講，甲級樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級樓宇和產(chǎn)業(yè)園項目中。

據(jù)高力國際不完全統(tǒng)計，在線教育企業(yè)在甲級寫字樓中的退租面積占比不到10%，又由于在線教育企業(yè)普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間。

與此同時，在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類物業(yè)投入市場后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎。除了少數(shù)“專業(yè)”教培樓宇外，業(yè)主普遍持有樂觀態(tài)度，尚未出現(xiàn)過分擔憂后續(xù)出租的情況。

四季度甲級寫字樓市場仍將持續(xù)去化

從目前來看，高力國際預計，四季度，北京甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應待入市，對市場沖擊有限。

高力國際研究部董事陸明認為，由于新項目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續(xù)去化，年末空置率將出現(xiàn)同比大幅回落。從全年來看，年度凈吸納量預計將創(chuàng)十年新高，而去年第四季度北京甲級寫字樓達到的19.4%空置率，或將成為未來4-5年內(nèi)的階段性高點。為此，陸明預判，市場租金將在今年四季度或明年一季度出現(xiàn)實質性企穩(wěn)回升。

新京報記者袁秀麗

（責任編輯： HN666）