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近期，國家發(fā)改委副主任寧吉喆在回答關(guān)于“‘十四五’規(guī)劃建議中在社會民生領(lǐng)域有哪些值得期待的新內(nèi)容”問題時(shí)，表示要“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。

今日發(fā)布的《十四五規(guī)劃建議》文件中提出，促進(jìn)全面消費(fèi)。其中有一條就是“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。

自2017年強(qiáng)調(diào)房住不炒以來，這是中央第一次提“促進(jìn)”房地產(chǎn)消費(fèi)健康發(fā)展。這給備受打擊的房地產(chǎn)市場打了一劑強(qiáng)心劑。甚至有大V開始疾呼，房地產(chǎn)新一輪暴漲要來了。

然而，打臉卻來得太快。

證券時(shí)報(bào)發(fā)表評論：促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，“房住不炒”仍是關(guān)鍵。

證券時(shí)報(bào)作為官方喉舌，起著引導(dǎo)輿論風(fēng)向的作用，這次明確告訴大家還是“房住不炒”。

其實(shí)，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”對樓市來說，確實(shí)是利好的。

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住房消費(fèi)受重視，意味著“調(diào)控政策誤傷的購房需求將得以釋放”。

什么叫調(diào)控政策誤傷的購房需求呢？以下為一個(gè)典型案例之一：

2006年6月1日，70/90政策正式實(shí)行，要求新建商品房90平方米以下套型面積，要占開發(fā)總面積的70%以上。

于是，市面上出現(xiàn)了大量的小戶型，這種政策對大戶型的市場需求做了擠壓。上有政策，下有對策，不少開發(fā)商將小區(qū)兩套、或者三套小戶型房子打通，做成大戶型出售，從而導(dǎo)致出現(xiàn)“一房兩證”、“一房三證”的情況。

當(dāng)限購、限貸政策出臺，這些實(shí)際上僅住著一套大房子，卻擁有兩本、或三本房產(chǎn)證的人，失去了二套購房資格。甚至因?yàn)榉慨a(chǎn)情況特殊，無法正常上市交易。

以上為房地產(chǎn)市場中特殊的誤傷，誤傷較為普遍的是——

1、較低的普通住宅線，增加剛需購房難度

2、較高二套購房首付門檻，攔住了不少改善房需求

3、普遍的限價(jià)房，壓縮了高端市場的供給，高端產(chǎn)品需求未能充分釋放

以北京為例，當(dāng)前北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為建筑容積率在1.0（含本數(shù)）以上、單套建筑面積在140（含本數(shù)）平米以下的住宅。

此外，普通住宅價(jià)格也限制為：

五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平米、總價(jià)低于468萬

五環(huán)至六環(huán)為單價(jià)低于31680元/平米、總價(jià)低于374.4萬

六環(huán)外為單價(jià)低于23760元/平米、總價(jià)低于280.8萬

然而，北京平均房價(jià)早就跨進(jìn)了6萬+時(shí)代，5環(huán)內(nèi)低于4萬/平方米的房子很少。有專家分析，根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，北京有86%的新建住宅可以被認(rèn)定為“豪宅”。

中關(guān)村位于北京北四環(huán)上，一個(gè)50平左右單間總價(jià)495萬，即可成為“豪宅”。普通住房首套首付為35%，而非普宅首付則為40%。原本173.25萬即可買房的剛需，變成了首付198萬，整整多了近25萬。

這25萬，足夠小年輕家庭買輛不錯(cuò)的小轎車了。

鑒于北京市場普宅稀少，對于北京改善購房者來說，購房或換房壓力非常大。普宅的二套首付是60%，非普宅的二套首付為80%。

改善住房為大面積高總價(jià)產(chǎn)品，即使賣掉唯一住房，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下，有過房貸記錄都算二套，首付起點(diǎn)高，除非首套全款。

北京市今年陸續(xù)出讓不少不限價(jià)地塊，一些熱門地塊的樓面價(jià)到了7萬+，超過了平均房價(jià)，說明北京注意到未滿足的高端市場了。

可以預(yù)見的是，未來這些地塊產(chǎn)品會以10萬+/平方米高端產(chǎn)品入市。以疫情期間深圳上千萬豪宅瘋搶的市場情況來看，北京高端市場同樣不缺有錢人。

這些高端產(chǎn)品唯一缺點(diǎn)是——抬高了成交均價(jià)，讓人可以炒作北京房價(jià)上漲話題了。

北京出讓不限價(jià)地塊充分說明，曾經(jīng)被忽視、被抑制的住房消費(fèi)需求，值得被看到，被滿足。

3

“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，主要是從需求端入手，從而間接對房地產(chǎn)業(yè)起到積極帶動作用。

過去，房價(jià)過快上漲主要是寬松的信貸助推，炒房者可以杠桿上加杠桿（貸款買的房子做二次抵押，抵押出來的錢繼續(xù)投資買房）。

這也是“促進(jìn)住房消費(fèi)”之后加上“健康發(fā)展”四個(gè)字的奧秘。不光是促進(jìn)住房消費(fèi)，在正常需求外，若出現(xiàn)炒房苗頭，就不算健康了，要加以監(jiān)管。

現(xiàn)在的信貸融資不僅對房企嚴(yán)苛，購房者貸款也有政策。9月底，監(jiān)管就發(fā)出通知：控制房貸規(guī)模。多家銀行新增房地產(chǎn)貸款占比降至30%以下。

即銀行要審慎選擇住房貸款對象，因?yàn)轭~度本身就不多，住房貸款發(fā)放不能過度寬松。

從錢這一角度卡得死死的，大水要流入房地產(chǎn)，沒那么容易了。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠“出口、投資和消費(fèi)”三駕馬車?yán)瓌樱妒奈逡?guī)劃建議》提出“增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”。

住房無疑是最大宗的消費(fèi)品，并且對上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動作用明顯。住房消費(fèi)帶動了材料供應(yīng)商、建筑公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融、房產(chǎn)中介、物業(yè)、家居裝飾等等多行業(yè)領(lǐng)域發(fā)展。

若要發(fā)揮消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，不得不重視住房消費(fèi)對消費(fèi)的重要影響。然而，因?yàn)樽》渴袌鲂再|(zhì)特殊，房住不炒長效調(diào)控機(jī)制不會松口。

未來，政府怎樣“促進(jìn)住房消費(fèi)”，讓我們靜待政策風(fēng)口。

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