1

近期，國(guó)家發(fā)改委副主任寧吉喆在回答關(guān)于“‘十四五’規(guī)劃建議中在社會(huì)民生領(lǐng)域有哪些值得期待的新內(nèi)容”問(wèn)題時(shí)，表示要“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。

今日發(fā)布的《十四五規(guī)劃建議》文件中提出，促進(jìn)全面消費(fèi)。其中有一條就是“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。

自2017年強(qiáng)調(diào)房住不炒以來(lái)，這是中央第一次提“促進(jìn)”房地產(chǎn)消費(fèi)健康發(fā)展。這給備受打擊的房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心劑。甚至有大V開(kāi)始疾呼，房地產(chǎn)新一輪暴漲要來(lái)了。

然而，打臉卻來(lái)得太快。

證券時(shí)報(bào)發(fā)表評(píng)論：促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，“房住不炒”仍是關(guān)鍵。

證券時(shí)報(bào)作為官方喉舌，起著引導(dǎo)輿論風(fēng)向的作用，這次明確告訴大家還是“房住不炒”。

其實(shí)，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，確實(shí)是利好的。

2

住房消費(fèi)受重視，意味著“調(diào)控政策誤傷的購(gòu)房需求將得以釋放”。

什么叫調(diào)控政策誤傷的購(gòu)房需求呢？以下為一個(gè)典型案例之一：

2006年6月1日，70/90政策正式實(shí)行，要求新建商品房90平方米以下套型面積，要占開(kāi)發(fā)總面積的70%以上。

于是，市面上出現(xiàn)了大量的小戶(hù)型，這種政策對(duì)大戶(hù)型的市場(chǎng)需求做了擠壓。上有政策，下有對(duì)策，不少開(kāi)發(fā)商將小區(qū)兩套、或者三套小戶(hù)型房子打通，做成大戶(hù)型出售，從而導(dǎo)致出現(xiàn)“一房?jī)勺C”、“一房三證”的情況。

當(dāng)限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)，這些實(shí)際上僅住著一套大房子，卻擁有兩本、或三本房產(chǎn)證的人，失去了二套購(gòu)房資格。甚至因?yàn)榉慨a(chǎn)情況特殊，無(wú)法正常上市交易。

以上為房地產(chǎn)市場(chǎng)中特殊的誤傷，誤傷較為普遍的是——

1、較低的普通住宅線，增加剛需購(gòu)房難度

2、較高二套購(gòu)房首付門(mén)檻，攔住了不少改善房需求

3、普遍的限價(jià)房，壓縮了高端市場(chǎng)的供給，高端產(chǎn)品需求未能充分釋放

以北京為例，當(dāng)前北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為建筑容積率在1.0（含本數(shù)）以上、單套建筑面積在140（含本數(shù)）平米以下的住宅。

此外，普通住宅價(jià)格也限制為：

五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平米、總價(jià)低于468萬(wàn)

五環(huán)至六環(huán)為單價(jià)低于31680元/平米、總價(jià)低于374.4萬(wàn)

六環(huán)外為單價(jià)低于23760元/平米、總價(jià)低于280.8萬(wàn)

然而，北京平均房?jī)r(jià)早就跨進(jìn)了6萬(wàn)+時(shí)代，5環(huán)內(nèi)低于4萬(wàn)/平方米的房子很少。有專(zhuān)家分析，根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，北京有86%的新建住宅可以被認(rèn)定為“豪宅”。

中關(guān)村位于北京北四環(huán)上，一個(gè)50平左右單間總價(jià)495萬(wàn)，即可成為“豪宅”。普通住房首套首付為35%，而非普宅首付則為40%。原本173.25萬(wàn)即可買(mǎi)房的剛需，變成了首付198萬(wàn)，整整多了近25萬(wàn)。

這25萬(wàn)，足夠小年輕家庭買(mǎi)輛不錯(cuò)的小轎車(chē)了。

鑒于北京市場(chǎng)普宅稀少，對(duì)于北京改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房或換房壓力非常大。普宅的二套首付是60%，非普宅的二套首付為80%。

改善住房為大面積高總價(jià)產(chǎn)品，即使賣(mài)掉唯一住房，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下，有過(guò)房貸記錄都算二套，首付起點(diǎn)高，除非首套全款。

北京市今年陸續(xù)出讓不少不限價(jià)地塊，一些熱門(mén)地塊的樓面價(jià)到了7萬(wàn)+，超過(guò)了平均房?jī)r(jià)，說(shuō)明北京注意到未滿(mǎn)足的高端市場(chǎng)了。

可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)這些地塊產(chǎn)品會(huì)以10萬(wàn)+/平方米高端產(chǎn)品入市。以疫情期間深圳上千萬(wàn)豪宅瘋搶的市場(chǎng)情況來(lái)看，北京高端市場(chǎng)同樣不缺有錢(qián)人。

這些高端產(chǎn)品唯一缺點(diǎn)是——抬高了成交均價(jià)，讓人可以炒作北京房?jī)r(jià)上漲話題了。

北京出讓不限價(jià)地塊充分說(shuō)明，曾經(jīng)被忽視、被抑制的住房消費(fèi)需求，值得被看到，被滿(mǎn)足。

3

“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，主要是從需求端入手，從而間接對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到積極帶動(dòng)作用。

過(guò)去，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲主要是寬松的信貸助推，炒房者可以杠桿上加杠桿（貸款買(mǎi)的房子做二次抵押，抵押出來(lái)的錢(qián)繼續(xù)投資買(mǎi)房）。

這也是“促進(jìn)住房消費(fèi)”之后加上“健康發(fā)展”四個(gè)字的奧秘。不光是促進(jìn)住房消費(fèi)，在正常需求外，若出現(xiàn)炒房苗頭，就不算健康了，要加以監(jiān)管。

現(xiàn)在的信貸融資不僅對(duì)房企嚴(yán)苛，購(gòu)房者貸款也有政策。9月底，監(jiān)管就發(fā)出通知：控制房貸規(guī)模。多家銀行新增房地產(chǎn)貸款占比降至30%以下。

即銀行要審慎選擇住房貸款對(duì)象，因?yàn)轭~度本身就不多，住房貸款發(fā)放不能過(guò)度寬松。

從錢(qián)這一角度卡得死死的，大水要流入房地產(chǎn)，沒(méi)那么容易了。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠“出口、投資和消費(fèi)”三駕馬車(chē)?yán)瓌?dòng)，《十四五規(guī)劃建議》提出“增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”。

住房無(wú)疑是最大宗的消費(fèi)品，并且對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)作用明顯。住房消費(fèi)帶動(dòng)了材料供應(yīng)商、建筑公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、金融、房產(chǎn)中介、物業(yè)、家居裝飾等等多行業(yè)領(lǐng)域發(fā)展。

若要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，不得不重視住房消費(fèi)對(duì)消費(fèi)的重要影響。然而，因?yàn)樽》渴袌?chǎng)性質(zhì)特殊，房住不炒長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制不會(huì)松口。

未來(lái)，政府怎樣“促進(jìn)住房消費(fèi)”，讓我們靜待政策風(fēng)口。

相關(guān)知識(shí)

信號(hào)!中央提“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”,意味著什么?
從“促進(jìn)住房消費(fèi)”到“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”十四五規(guī)劃建議信號(hào)請(qǐng)GET
促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展,“房住不炒”仍是關(guān)鍵
國(guó)家再發(fā)重要信號(hào)！促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展房地產(chǎn)
如何促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展?“房住不炒”仍是關(guān)鍵
證券時(shí)報(bào)刊文:促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展,“房住不炒”仍是關(guān)鍵
發(fā)改委：擴(kuò)大居民冰雪消費(fèi) 促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展
重提住房消費(fèi)，信號(hào)意義明顯
寧吉喆:“十四五”時(shí)期將全面促消費(fèi),促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展
“因城施策”意味著什么 房?jī)r(jià)會(huì)降還是會(huì)漲?