本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號：子木聊房

文/子木

昨天一位老同學(xué)找到我，說想給孩子在北京買套婚房，但年后房價瘋漲，又被政策打壓，有些看不清了，到底現(xiàn)在買，還是等到年底再考慮。

我回答道，“能上車盡量早上車”。

因為我感覺，下半年的北京樓市很“緊張”。

為什么？

先從國統(tǒng)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)開始。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京在5月份新房環(huán)比4月份漲幅0.3%，同比2020年5月漲幅4.3%。二手房房價環(huán)比4月份漲幅1.1%，同比2020年5月份漲幅9.3%。

新房房價漲幅一般，不過這個數(shù)據(jù)沒什么看頭。

因為限價政策下，每個樓盤都被嚴格的備案價操控，反映不出市場的漲跌，失去了參考價值。

而二手房，卻很夸張，環(huán)比1.1%，同比9.3%，登頂“全國第一”。

橫向?qū)Ρ?，深圳是降的，上?.7%，后啟動的廣州是0.9%。

這么看，北京絕對是低頭“悶聲漲房價”那一戶。

而且不像深廣那樣，大量經(jīng)營貸入市炒作，夾帶業(yè)主哄抬房價，北京從去年年中啟動到現(xiàn)在，走得算是比較穩(wěn)健。

其實，5月的這個時間點很重要，屬于小陽春的最后一個月，一般情況下所有數(shù)據(jù)都是向下走的。

那么問題來了，為什么5月份的北京二手房市場，如此高亢？

這還要從“供需關(guān)系”中尋找答案。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月份，北京市商品房新增供應(yīng)25393套，同比上漲1%；成交34488套，同比上漲73%。

“同比上漲1%”，完全說不過去。

去年上半年是因為有疫情，行業(yè)半停擺狀態(tài)，供應(yīng)量低是很正常的，但今年疫情已經(jīng)完全消失在北京人的視野中，為什么供應(yīng)還是這么低呢？

別驚訝，其實北京從去年下半年開始，新房增量就跟不上節(jié)奏了。

從圖中可以看出，7月成交大于供應(yīng)，8月亦是，后面交替輪換，年底12月集中入市一大批新房。

2021年從1月開始到現(xiàn)在，新增供應(yīng)量一直比成交量少。長期供需失衡，導(dǎo)致樓市火熱，新房“無房可賣”，購房需求被迫轉(zhuǎn)移到二手房市場。

其實在2021年之前，北京一直都維持著高供應(yīng)量。

尤其在2017年，為了壓制上輪房價大潮，政府天量放地，一時間漫山遍野都充斥著“限競房”。

三年時間，北京新房庫存量從2.5萬多跳到了6.6萬套左右，并在2020年6月達到巔峰。

大家也知道2017-2020年年中，北京的行情很低迷，“限競樓盤”特別慘，很多房子都賣不出去。

地段好的能撐死，地段差的能餓死，導(dǎo)致市場上積聚了大批量的“滯銷盤”。

然而現(xiàn)在，高供應(yīng)列車停了以后，市場開始加速轉(zhuǎn)向賣方市場。

前幾天，我去踩盤，發(fā)現(xiàn)之前很多“滯銷盤”都賣完了。

比如亦莊路東區(qū)禧瑞天著，戶型做得亂七八糟，之前賣得很差，但在3-4月，每個月能賣100多套，尾盤所剩無幾。

中國鐵建·國際公館戶型不單亂，而且“離譜”，買家不認，一直賣得很差，然而今年上半年就出了接近400套，比去年一年賣的都多。

一個樓盤銷售跟我說：

行情好的時候，硬傷再多的盤都能清了，因為市場情緒在那擺著，房子少，房價每天都在漲，你不賣，自然有人買，現(xiàn)在根本不是挑挑揀揀的時候。

過去誰都沒想過東壩這地方能賣到7萬/平米。然而最近馬上上線的“華樾國際·領(lǐng)尚”限均價就達到了7.1萬/平米，還得靠搶。

因為隔壁的中冶地塊，指導(dǎo)價已經(jīng)跑到了8萬/平米以上。

全市新房房價都在漲，剛需們只能繼續(xù)向外轉(zhuǎn)移，比如順義、房山、門頭溝、昌平的郊區(qū)。

然而現(xiàn)在這些郊區(qū)都比較火熱，紛紛打造“大城概念”，用自建配套來打平與城市的距離。

至于為什么北京會突然剎住“高供應(yīng)列車”，原因有很多，之前也跟當?shù)氐膸讉€行家研究過。

主要是北京建城區(qū)的地越賣越少，諾大的北京，五環(huán)內(nèi)的地，屈指可數(shù)。

而且這些年政府支出規(guī)模很龐大，又是建地鐵又是造醫(yī)院、學(xué)校，“入不敷出”就想著在土地身上做生意了。

再者也為了“集中供地”出臺做準備。

今年北京集中供地，政府還算良心，一直用政策壓制溢價率，導(dǎo)致地價漲幅沒有那么夸張。

但這種供地方式，會進一步導(dǎo)致新房庫存出現(xiàn)“斷層”。

比如北京第一輪集中供地的時間在5月，正常情況下，這批房子最快在今年年底入市，那么在這期間就會產(chǎn)生一個供應(yīng)“真空期”。

這會讓“供需”再度失衡，新房對樓市的分流作用減少，人們都跑去買二手，二手房房價上漲，又會反作用于新房，造成全市“普漲”。

所以下半年，供需失衡下，北京行情只能越來越好。

同時，北京肯定會出臺一系列的政策打壓房價。

比如拉升房貸利率。

現(xiàn)在北京首套房貸利率是5.2%，上調(diào)空間還很大，下半年很可能要提到5.5%以上。

比如推遲放貸周期。

這段時間，全國各地都在收緊房貸，比如武漢、杭州那邊的二手房房貸已經(jīng)推到5個月以上了，這招太狠了，比任何調(diào)控都管用，屬于間接性凍結(jié)交易。

無論哪一種，最后受傷的都是剛需。

七月到年底，這段時間雖然不是近兩年北京的“黃金時間”，但對未來來說，可能是最好的買房時間，無論是買房還是換房，要盡早做打算。

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