“希望有更大空間做好產(chǎn)品建議買(mǎi)我們的股票”張亞?wèn)|股東會(huì)上直面外界疑惑
??6月18日下午,邁入27周歲的綠城中國(guó)(0 3900.HK)在杭州召開(kāi)股東周年大會(huì)。
??延續(xù)往年慣例,公司董事會(huì)主席張亞?wèn)|攜行政總裁郭佳峰、董事會(huì)秘書(shū)尚書(shū)臣等一眾管理層出席。自2019年正式接任綠城歷史上第二位獨(dú)立董事會(huì)主席以來(lái),這已是張亞?wèn)|執(zhí)掌綠城中國(guó)的第三年。參會(huì)股東從自己視角對(duì)張亞?wèn)|作出解讀,認(rèn)為他是“像劉邦一樣的人”,從善如流;2020年末履新綠城總裁的“老綠城人”郭佳峰則更被比作韓信,攻無(wú)不克。
??持續(xù)2個(gè)多小時(shí)的周年股東大會(huì)超過(guò)了預(yù)設(shè)時(shí)間,宣讀議案表決后進(jìn)入投資者提問(wèn)環(huán)節(jié),現(xiàn)場(chǎng)股東顯然重視這次機(jī)會(huì),利潤(rùn)、銷(xiāo)售、投資、市值及“三道紅線(xiàn)”等等,多數(shù)市場(chǎng)關(guān)切問(wèn)題在現(xiàn)場(chǎng)拋出。
??在氛圍尚屬融洽的現(xiàn)場(chǎng),針對(duì)綠城中國(guó)起起落落的市值表現(xiàn)有投資人力挺:“作為綠城股東會(huì)堅(jiān)持到底,相信自己10多年對(duì)行情的判斷”;也有投資人建議,綠城要更加全面地向資本市場(chǎng)傳遞企業(yè)信息。
??經(jīng)歷了2020年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2892億元同比增長(zhǎng)43%超額業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后,綠城中國(guó)今年顯然有意放慢腳步,全年銷(xiāo)售目標(biāo)僅為3100億元,目標(biāo)增長(zhǎng)率7.2%。按照張亞?wèn)|闡釋?zhuān)酉聛?lái)綠城不希望有去年的大幅度增長(zhǎng),“希望有更大空間做好產(chǎn)品”。
??對(duì)于大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)討論熱度最高的市值問(wèn)題,張亞?wèn)|則為市場(chǎng)投注信心,“預(yù)計(jì)年底利潤(rùn)及對(duì)股東回報(bào)都會(huì)高于行業(yè)”,并稱(chēng)“現(xiàn)在是買(mǎi)綠城股票的好時(shí)機(jī)”。
??近日上揚(yáng)的股價(jià)表現(xiàn)似乎印證了市場(chǎng)信心。6月21日,即股東大會(huì)結(jié)束后第一個(gè)交易日,綠城中國(guó)收盤(pán)漲12.17%,報(bào)9.4港元/股。
??“投資端會(huì)高效”
??盡管2021年目標(biāo)增速設(shè)定放緩,但從現(xiàn)實(shí)情況看,今年上半年綠城仍然以積極態(tài)度把握規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)。此次股東大會(huì)上,綠城中國(guó)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也是投資人信心的基礎(chǔ)所在。
??根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),2021年前5月綠城中國(guó)合同銷(xiāo)售金額1293億元,同比增長(zhǎng)約114%,在各大房企中排名TOP7;新增貨值1275.5億元,同樣排名TOP7。
??按照此前綠城中國(guó)透露的全年3100億元銷(xiāo)售規(guī)模、預(yù)計(jì)新增貨值3000億元以上的目標(biāo),綠城前5個(gè)月完成目標(biāo)進(jìn)度超過(guò)42%。
??盡管綠城內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)排序依次是穩(wěn)健、品質(zhì)、利潤(rùn),但張亞?wèn)|在大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示,目前綠城已經(jīng)完成很大一大部分銷(xiāo)售目標(biāo)。如果追溯上半年成績(jī)單,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)及均好性得益于前期土地投資。
??張亞?wèn)|“三顧豪宅”請(qǐng)回郭佳峰。對(duì)綠城本就了解極深的他,回歸后將大部分精力放在了集團(tuán)投資。
??2020年,綠城中國(guó)土地投資力度創(chuàng)下新高,全年總建筑面積約2041萬(wàn)平方米,同比增加65%;預(yù)計(jì)新增貨值3288億元,同比增加60%。如果按照綠城中國(guó)嚴(yán)格復(fù)盤(pán)要求,這些項(xiàng)目后續(xù)利潤(rùn)需100%兌現(xiàn)。
??“佳峰總很辛苦,確保每一個(gè)項(xiàng)目投資決策是精準(zhǔn)的?!睆垇?wèn)|透露,郭佳峰對(duì)自己要求極嚴(yán),要求對(duì)去年的100多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤(pán),特地招聘了一個(gè)人負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作,要求100%達(dá)到計(jì)劃。
??郭佳峰表示,2020年12月底對(duì)2019年至2020年年底的所有項(xiàng)目進(jìn)行了復(fù)盤(pán),通過(guò)復(fù)盤(pán)發(fā)現(xiàn),假設(shè)這些項(xiàng)目有100億元利潤(rùn),復(fù)盤(pán)時(shí)達(dá)到并超過(guò)96億元利潤(rùn)兌現(xiàn),只折損了3%左右。今年上半年形勢(shì)比較好,7月再一次復(fù)盤(pán)整體完成率將超100%。
??綠城中國(guó)管理層介紹,目前綠城已獲取大規(guī)模貨值,加上收并購(gòu)項(xiàng)目,貨值非??捎^。就投資者來(lái)說(shuō),獲取土地利潤(rùn)率情況是最為關(guān)心的問(wèn)題。張亞?wèn)|對(duì)此表示,“綠城拿地標(biāo)準(zhǔn)是利潤(rùn)率要在8%-10%?!?/p>
??梳理綠城上半年拿地痕跡,利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)成為其重要價(jià)值導(dǎo)向。寧波、北京、長(zhǎng)沙等城市皆有這家企業(yè)大手筆拿地身影;但在綠城大本營(yíng)城市杭州,當(dāng)?shù)?月份集中出讓57宗地塊,最終以1178億元成交額收官,總體溢價(jià)率達(dá)25%,一眾頭部房企爭(zhēng)相競(jìng)拍之余,綠城顆粒無(wú)收。
??這次股東大會(huì),綠城管理層以精準(zhǔn)投資穩(wěn)健發(fā)展角度直面了外界疑惑。
??與此同時(shí),并購(gòu)正成為綠城快速擴(kuò)儲(chǔ)重要手段。4月份,綠城收購(gòu)豫園股份旗下復(fù)地復(fù)融實(shí)業(yè)60%股權(quán),借此拉來(lái)合作運(yùn)營(yíng)土地超過(guò)220畝。
??這種并購(gòu)?fù)貎?chǔ)理念在今年3月業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上已經(jīng)得到郭佳峰闡釋?zhuān)骸敖诤苌倏吹骄G城在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地,但公司取得的貨值一直在上漲,因?yàn)楹芏嗳ツ昵⒄劦氖詹①?gòu)項(xiàng)目開(kāi)始慢慢確權(quán)。今年,綠城仍會(huì)加大收并購(gòu)以及購(gòu)地項(xiàng)目力度?!?/p>
??“激發(fā)管理紅利”
??從投資者切身利益出發(fā),市值成了股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)探討最積極話(huà)題。
??自2020年10月觸頂以來(lái),綠城中國(guó)股價(jià)呈現(xiàn)一路走低趨勢(shì),從最高點(diǎn)15.7港元/股下行至6月18日8.38港元/股。
??在張亞?wèn)|看來(lái),當(dāng)前股價(jià)走勢(shì)是隨著最近房地產(chǎn)板塊下行、境外資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)有所判斷、不了解綠城實(shí)際情況的結(jié)果,但管理層仍然判斷綠城機(jī)大于危。
??“排名不是綠城的追求,但是能夠說(shuō)明問(wèn)題。面臨市場(chǎng)下行壓力,綠城銷(xiāo)售規(guī)模和投資貨值都穩(wěn)居前十,且能保證下半年完成率的均好性,2018年至今在銷(xiāo)售上,自投3年翻3倍,代建3年翻2倍;這是綠城歷史上沒(méi)有過(guò)的?!彼忉尩?。
??張亞?wèn)|甚至預(yù)測(cè),綠城年底利潤(rùn)率及對(duì)股東回報(bào)都會(huì)高于行業(yè),并坦言“現(xiàn)在是買(mǎi)綠城股票的好時(shí)機(jī)?!?/p>
??“股東也想增持?!惫逊逡矠榫G城市值增持注入信心。
??企業(yè)市值表現(xiàn)出爭(zhēng)議的同時(shí),現(xiàn)場(chǎng)不少股東亦表態(tài)是綠城中國(guó)堅(jiān)定擁躉。一位寧波私募機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示,“到今天為止,綠城依然是我們幾個(gè)核心股東個(gè)人金融資產(chǎn)、私募基金最大的一個(gè)倉(cāng)位。我相信自己十多年對(duì)行情的判斷,深信綠城是一家非常好的公司?!?/p>
??在信心比黃金重要的資本市場(chǎng),股東們認(rèn)為綠城管理層應(yīng)該加強(qiáng)溝通,建議管理層能夠更多向資本市場(chǎng)傳遞正面信息,引起主流投資者關(guān)注。
??備受關(guān)注的市值問(wèn)題背后是與股東直接掛鉤的利潤(rùn)和分紅問(wèn)題,如綠城何時(shí)會(huì)釋放利潤(rùn)?是否考慮先行回購(gòu)股份再后續(xù)增發(fā)等問(wèn)題?
??“按照現(xiàn)金分紅比例不低于25%規(guī)定,綠城去年分紅比例是35%。今年將認(rèn)真研究,關(guān)注股東利益?!睆垇?wèn)|答復(fù),“回購(gòu)考慮了很長(zhǎng)時(shí)間,后續(xù)會(huì)出臺(tái)相應(yīng)方案。對(duì)于資本市場(chǎng)工作,綠城還需要采取大量積極動(dòng)作,保持產(chǎn)品力和創(chuàng)新力?!?/p>
??據(jù)張亞?wèn)|介紹,目前綠城中國(guó)效率和成本管控能力都在大幅度提高,今年融資成本也將進(jìn)一步降低。與此同時(shí),橫向?qū)Ρ染G城新增項(xiàng)目,尚且存在區(qū)域不平衡問(wèn)題,產(chǎn)品條線(xiàn)還有優(yōu)化空間。
??綠城中國(guó)管理層認(rèn)為,優(yōu)化開(kāi)發(fā)周期可以提升運(yùn)營(yíng)助力。比如2020年,綠城200個(gè)項(xiàng)目從拿地到交付標(biāo)準(zhǔn)工期是25至26個(gè)月,最長(zhǎng)可達(dá)29個(gè)月,周期壓縮項(xiàng)目則為20個(gè)月。
??“在控品質(zhì)前提下,綠城品質(zhì)還可以抓得更牢,可以從管理端讓出紅利?!本G城中國(guó)集團(tuán)管理層現(xiàn)場(chǎng)表示,“歷史上的綠城是一個(gè)缺乏體系管理基礎(chǔ)、工程高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)的企業(yè),經(jīng)營(yíng)能力沒(méi)有足夠打開(kāi)。目前這種態(tài)勢(shì)很好,可以在共贏機(jī)制、投決會(huì)等渠道對(duì)底層管理能力建設(shè)提出方方面面要求?!?/p>
??“綠城內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)是穩(wěn)健”
??盡管在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)上起起伏伏,但“穩(wěn)健”一直是綠城中國(guó)發(fā)展歷程中典型標(biāo)簽。
??“綠城內(nèi)部重點(diǎn)關(guān)注排序是穩(wěn)健、品質(zhì)、利潤(rùn),其核心是穩(wěn)健,綠城也向來(lái)以真誠(chéng)面對(duì)投資人。”張亞?wèn)|表示。
??回頭來(lái)看,綠城中國(guó)近一年圍繞穩(wěn)健發(fā)展與提質(zhì)增效制定了諸多規(guī)劃。隨著公司進(jìn)入“2025發(fā)展階段”,今年綠城中國(guó)首次對(duì)外公布了“1299”戰(zhàn)略體系,“1”是指“成為全國(guó)TOP10房企中品質(zhì)標(biāo)桿”這一核心目標(biāo);“ 2”是指“懂客戶(hù)”和“懂產(chǎn)品”這兩個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn),“兩個(gè)9”則包括大業(yè)務(wù)和9大能力。
??至于業(yè)界普遍關(guān)心的綠城中國(guó)是否踩中“三道紅線(xiàn)”問(wèn)題,綠城中國(guó)表示,截至2020年底綠城已歸為“黃檔”,剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為71%仍超出閾值,凈負(fù)債率約為65%,非受限現(xiàn)金短債比為1.4。
??管理層在此次股東大會(huì)上坦言,剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率改善起來(lái)有一定難度,未來(lái)將通過(guò)加快去化、提高利用效率、合理控制成本等舉措,爭(zhēng)取2023年進(jìn)入“綠檔”。
??按照張亞?wèn)|定調(diào),接下來(lái)將是綠城中國(guó)調(diào)整增長(zhǎng)節(jié)奏、聚焦產(chǎn)品的一年。
??在綠城中國(guó)“五年規(guī)劃”中,2025年將達(dá)到6400億元合同額,包括重資產(chǎn)4500億元、代建1500億元、“綠城+”等新興業(yè)務(wù)400億元。“這個(gè)指標(biāo)完成沒(méi)有問(wèn)題,未來(lái)每年一位數(shù)增長(zhǎng)就能達(dá)成”。但張亞?wèn)|不希望未來(lái)綠城像今年、去年這樣大幅度增長(zhǎng),希望能有更大空間做好產(chǎn)品。
??話(huà)題最終落腳到綠城產(chǎn)品線(xiàn)上。面對(duì)投資者“如何做好產(chǎn)品品質(zhì)”話(huà)題,綠城中國(guó)管理層強(qiáng)調(diào)“生活服務(wù)商”愿景。
??在這一愿景規(guī)劃中,綠城將搭建生活服務(wù)平臺(tái),不僅包括基礎(chǔ)物業(yè)而是要做一個(gè)外延服務(wù)更大平臺(tái),把綠城和物業(yè)綁定得更緊,并持續(xù)開(kāi)展后期運(yùn)營(yíng)。
??“我們正開(kāi)始做生活服務(wù)平臺(tái)起步工作,沒(méi)有輸送服務(wù)集團(tuán)利益想法,反而提了很多嚴(yán)厲要求,要求物業(yè)層面樹(shù)立品牌、保證品質(zhì)、確保規(guī)模利潤(rùn)。預(yù)計(jì)今年年底新的物業(yè)形式和構(gòu)架將呈現(xiàn)出來(lái)?!本G城中國(guó)管理層表示。
??鑒于綠城中國(guó)規(guī)劃多年的品質(zhì)產(chǎn)品,亦有投資人關(guān)注其品牌權(quán)益維護(hù)。張亞?wèn)|介紹,綠城近年注重品牌形象知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù),在區(qū)域和城市公司設(shè)置品牌官,代建業(yè)務(wù)則以綠城M作為品牌標(biāo)志,有效保護(hù)綠城品牌。“綠城20%產(chǎn)品創(chuàng)新都同步固化成知識(shí)產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)”。
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