??近日，租賃行業(yè)又迎來政策“大禮包”，6月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將于10月1日起，對(duì)住房租賃企業(yè)實(shí)施“減稅”政策。

??具體而言，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

??今年以來，有關(guān)租賃端的政策利好頻出，兩會(huì)《政府工作報(bào)告》、國家發(fā)展改革委座談會(huì)、5月中旬40城參加住建部在發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)等，大力發(fā)展保障性租賃住房，解決好大城市的住房突出問題。

??值得注意的是，重點(diǎn)城市供應(yīng)端發(fā)力，租賃用地明顯增加。尤其在土地“兩集中”政策之后，明確重點(diǎn)22城租賃住房用地一般不小于10%，其中北京、廈門和深圳三城明確2021年供應(yīng)比例突破20%，北京更是接近40%。隨著首輪集中供地即將告一段落，在“競配建，競自持”土拍政策的加持下，各城市租賃用地成交比例大升，杭州以111.09萬平方米租賃建筑面積，領(lǐng)跑22城。

??01

??租賃用地比例大幅提升

??今年2月，土地“兩集中”政策橫空出臺(tái)，要求22個(gè)重點(diǎn)城市將集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次，要求重點(diǎn)城市單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。

??目前，22個(gè)重點(diǎn)城市已有21個(gè)城市在年度供地計(jì)劃中明確了租賃用地的面積，并基本達(dá)標(biāo)10%占比標(biāo)準(zhǔn)，其中不少城市租賃用地占比提升巨大，北京租賃住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，廈門、深圳兩城市租賃占商品房用地比例也超兩成。

表：2021年22城租賃用地供地計(jì)劃情況(單位：萬方）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

??聚焦克而瑞租售長期關(guān)注的核心八城中，相較于2020年，多數(shù)城市租賃住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武漢、廣州等城市2020年租賃住房用地占比均在1%以下，遠(yuǎn)低于北上深三城，推進(jìn)相對(duì)緩慢；2021年，三城租賃住房用地占商品房用地比例分別為11.1%、14%和10.9%。

??再加上，成都、武漢和廣州三城又都是人口流入型城市，在此次“兩集中”政策下，短期內(nèi)租賃住宅用地占比或顯著提升。

??圖：核心八城2020年、2021年租賃住宅用地供應(yīng)計(jì)劃

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

??02

??自持、租賃成土拍新風(fēng)向

??增加“競自持”、“競配建租賃住房”等成為土地“兩集中”之后新的變化，并成為重點(diǎn)城市土拍的主旋律。

??22城中已有多城市出臺(tái)競配建、競自持、限地價(jià)面積等相關(guān)土拍政策，據(jù)克而瑞租售梳理，至少9個(gè)城市土拍規(guī)則中設(shè)置配建租賃住房面積，其中，南京52宗土地中，有14宗必須配建租賃住房。少部分城市出臺(tái)競高品質(zhì)方案、競政府產(chǎn)權(quán)比例、禁馬甲公司等方面政策，隨著熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭加劇，第二輪和第三輪土地競拍規(guī)則或?qū)⒏鼮閲?yán)苛。     

??從首批租賃用地成交情況來看，杭州競自持用地高達(dá)41宗，占比超七成，其中已成交涉租賃用地成交宗數(shù)達(dá)50宗，占成交地塊88%；成交建面111.09萬平方米，高居22城榜首，租賃用地占比已達(dá)14.67%。成都已成交涉租賃用地也達(dá)到了35宗，租賃用地面積達(dá)到81.27萬平方米，占比達(dá)17.33%；合肥這一比例更高，租賃用地面積占已成交地塊面積達(dá)到18.69%。此外，廈門成交土地共5宗，所有地塊均需部分自持?！案傋猿帧背尚嘛L(fēng)向。

??值得注意的是，截止6月20日，已完成首輪“兩集中”供地的20城中，主要以競自持租賃住房面積為主，占比達(dá)43%；其次為配建租賃住房和配建共租房面積，占比分別為31%和9%；純租賃用地占比較少，僅成交13幅純租賃用地或人才公寓租賃用地，合計(jì)總建面72.62萬平方米。

表：22城市首批租賃用地已成交情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

備注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2021年6月20日

??03

??租賃政策或?qū)⒏淖兠衿竽玫貞B(tài)度

??“租賃住房用地不小于10%”的新規(guī)，正在引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

??租賃宅地增加，勢必要擠壓普通商品住宅供應(yīng)量，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭進(jìn)一步加劇?！皟杉小毙抡?shí)施之后，曾出現(xiàn)一段時(shí)間土地的“零增長”，導(dǎo)致企業(yè)貨儲(chǔ)不足，順勢造成房企的“饑餓感”，形成土拍哄搶，加劇熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭。這一現(xiàn)狀或?qū)⒃诮酉聛硗僚闹杏兴徑狻?/p>

??土地資源向頭部房企集中，通過招拍掛渠道參與租賃用地的競拍，仍是國企、央企主導(dǎo)，憑借資金優(yōu)勢、后期操盤能力等優(yōu)勢斬獲較多土儲(chǔ)。而民企拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，但隨著租賃用地供應(yīng)的增多及各項(xiàng)租賃政策的密集出臺(tái)，未來將有更多民企參與租賃用地競拍，改變以往拿地戰(zhàn)略和投資節(jié)奏，投資邏輯也將產(chǎn)生分化。

表：房企涉租賃土地成交金額TOP20

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

備注：房企聯(lián)合拿地為雙計(jì)，統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2021年6月20日

??從租賃用地供應(yīng)類別的角度而言，主要分保障性和市場化租賃用地兩大類。由于自持地塊增加，房企將面臨租賃住房運(yùn)營難、以及如何突圍并盈利兩大難題。

??企業(yè)自持用地更多解決方案待解鎖，比如通過整租、合租和自建團(tuán)隊(duì)等模式運(yùn)營自持物業(yè)，提升物業(yè)價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，同時(shí)，發(fā)行ABS、類REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，拓展融資渠道，降低融資成本等。

??目前來看，在較為寬松的政策加持下，租賃市場發(fā)展已進(jìn)入“快車道”，入局租賃業(yè)務(wù)的房企紛紛加大業(yè)務(wù)布局力度。2021年一季度，TOP20集中式長租公寓新開業(yè)規(guī)模63.46萬間，增速雖然環(huán)比有所放緩，整體仍呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢。

??十四五開局之年，“租賃住房”上升到國家戰(zhàn)略層面，再提“房住不炒、租購?fù)瑱?quán)”，從土地供應(yīng)、減稅補(bǔ)貼、租賃企業(yè)保障等方面提出新的指導(dǎo)性要求，在保障政策實(shí)施力度和強(qiáng)度的前提下，租賃住房市場也會(huì)在政策紅利下健康有序發(fā)展。而從各地租賃住房項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)度來看，2021年將是試點(diǎn)城市租賃房的入市大年，租房市場的發(fā)展規(guī)模和方向?qū)⒏鼮橐岁P(guān)注。

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