編者按：2022全國兩會期間，中新經(jīng)緯研究院特別推出《V觀兩會》，圍繞兩會高頻詞專訪經(jīng)濟學者(或代表委員)，以宏觀視角微觀切口，進行深度解讀。觀兩會，看中國經(jīng)濟新趨勢、新未來。

中新經(jīng)緯3月6日電 題：2022或成發(fā)力保障性租賃住房的“制度大年”

作者 秦虹住建部政策研究中心原主任、中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任

“保障性住房建設”再被提及

2022年的政府工作報告指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對比2021年、2022年的政府工作報告，我們發(fā)現(xiàn)均有“保障好群眾住房需求”的提法。事實上，自中國城鎮(zhèn)住房制度改革全面啟動以來，中國政府一直堅持“兩條腿走路”：不斷努力完善住房市場體系和保障體系兩大渠道，以解決廣大居民“住有所居”的問題。

中國現(xiàn)代住房保障體系經(jīng)歷了初期的經(jīng)濟適用房，公租房(包含廉租房)、棚戶區(qū)改造并存發(fā)展期，棚戶區(qū)改造為絕對主力期，以及保障性租賃住房為主的四個發(fā)展階段。從2019年至今，保障性租賃住房接過接力棒，成為中國完善住房市場體系和住房保障體系的重要發(fā)力點。

政府通過財政、金融、土地、稅費的支持，構建了以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房共同組成的保障性住房，在租賃式保障與產(chǎn)權式保障齊備的基礎上，再加上貨幣補貼，就全面形成了中國特色鮮明的梯級支付和保障水平的住房保障體系，可以滿足不同住房困難群體的住房需求，將住房保障的“精準覆蓋”與“廣覆蓋”相結合，也體現(xiàn)了政府對滿足群眾住房需求的高度重視。

住房和城鄉(xiāng)建設部指出，“十四五”期間，將以人口凈流入的大城市為重點，加快發(fā)展保障性租賃住房。從實施情況看，在人口流入較多的40個重點城市，2021年已籌集保障性租賃住房94.2萬套，預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好態(tài)勢。

相關金融支持等政策積極跟進

回看歷史，中國住房保障體系在不同時期，發(fā)展均有所側重，但有一個共通之處是：均深受政策的大力支持。

近幾年來，針對“推進保障性住房建設”，國家政策給予了很大支持力度，多次出臺政策支持租賃市場發(fā)展，并將“擴大保障性租賃住房供給”寫進了“十四五”發(fā)展規(guī)劃。

2月25日，銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發(fā)展的指導意見》，要求國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構、信托公司等各級金融機構要充分發(fā)揮優(yōu)勢，立足自身業(yè)務特點，加大保障性租賃住房的金融支持力度。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，隨著中央和地方“你倡我隨”，相互呼應，2022年，21個省市明確提出要大力發(fā)展保障性租賃住房，擴大保障性租賃住房供給。從重點地區(qū)供應計劃來看，2022年保障性租賃住房的供應量約占“十四五”規(guī)劃的三成左右，供給量明顯增加，這將在很大程度上滿足廣大群眾的住房需求。

隨著住房租賃市場快速發(fā)展，租賃住房運營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等產(chǎn)業(yè)鏈相關企業(yè)都會迎來一定發(fā)展機遇。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可借此契機為政府提供保障性租賃住房代建服務，進一步豐富企業(yè)利潤增長點；部分銀行可以將住房租賃金融作為展業(yè)重點之一；商業(yè)保險公司也可以按照市場化原則參與到保障性租賃住房的建設中來。

從實踐反饋來看，保障性租賃住房在投資運營過程中也遇到一些挑戰(zhàn)：如項目獲得難落地、項目建設資金難到位、后期運營盈利模式難建立等問題。要形成保障性租賃住房制度良性閉環(huán)，以及可持續(xù)發(fā)展，是“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的一個重要命題。如果市場化投資不能持續(xù)，保障性租賃住房的供應量就難以根本保證。

目前，保障性租賃住房已納入公募REITs試點。后期，在相關企業(yè)具備退出通路，該領域真正形成“開發(fā)、運營、金融退出”的商業(yè)模式之后，將大大激發(fā)眾多企業(yè)參與保障性租賃住房投資運營的積極性。

總之，我預計2022年保障性租賃住房制度建設將會進一步提速。隨之而來的土地供應、中央補助資金、金融信貸、降低企業(yè)稅費負擔、非住改租的水電氣價格等各方面優(yōu)惠政策也會積極跟進。(中新經(jīng)緯APP)