編者按：2022全國(guó)兩會(huì)期間，中新經(jīng)緯研究院特別推出《V觀兩會(huì)》，圍繞兩會(huì)高頻詞專訪經(jīng)濟(jì)學(xué)者(或代表委員)，以宏觀視角微觀切口，進(jìn)行深度解讀。觀兩會(huì)，看中國(guó)經(jīng)濟(jì)新趨勢(shì)、新未來(lái)。

中新經(jīng)緯3月6日電 題：2022或成發(fā)力保障性租賃住房的“制度大年”

作者 秦虹住建部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任

“保障性住房建設(shè)”再被提及

2022年的政府工作報(bào)告指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對(duì)比2021年、2022年的政府工作報(bào)告，我們發(fā)現(xiàn)均有“保障好群眾住房需求”的提法。事實(shí)上，自中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革全面啟動(dòng)以來(lái)，中國(guó)政府一直堅(jiān)持“兩條腿走路”：不斷努力完善住房市場(chǎng)體系和保障體系兩大渠道，以解決廣大居民“住有所居”的問(wèn)題。

中國(guó)現(xiàn)代住房保障體系經(jīng)歷了初期的經(jīng)濟(jì)適用房，公租房(包含廉租房)、棚戶區(qū)改造并存發(fā)展期，棚戶區(qū)改造為絕對(duì)主力期，以及保障性租賃住房為主的四個(gè)發(fā)展階段。從2019年至今，保障性租賃住房接過(guò)接力棒，成為中國(guó)完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系的重要發(fā)力點(diǎn)。

政府通過(guò)財(cái)政、金融、土地、稅費(fèi)的支持，構(gòu)建了以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房共同組成的保障性住房，在租賃式保障與產(chǎn)權(quán)式保障齊備的基礎(chǔ)上，再加上貨幣補(bǔ)貼，就全面形成了中國(guó)特色鮮明的梯級(jí)支付和保障水平的住房保障體系，可以滿足不同住房困難群體的住房需求，將住房保障的“精準(zhǔn)覆蓋”與“廣覆蓋”相結(jié)合，也體現(xiàn)了政府對(duì)滿足群眾住房需求的高度重視。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出，“十四五”期間，將以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，加快發(fā)展保障性租賃住房。從實(shí)施情況看，在人口流入較多的40個(gè)重點(diǎn)城市，2021年已籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，預(yù)計(jì)可以解決近300萬(wàn)新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好態(tài)勢(shì)。

相關(guān)金融支持等政策積極跟進(jìn)

回看歷史，中國(guó)住房保障體系在不同時(shí)期，發(fā)展均有所側(cè)重，但有一個(gè)共通之處是：均深受政策的大力支持。

近幾年來(lái)，針對(duì)“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，國(guó)家政策給予了很大支持力度，多次出臺(tái)政策支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，并將“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”寫(xiě)進(jìn)了“十四五”發(fā)展規(guī)劃。

2月25日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司等各級(jí)金融機(jī)構(gòu)要充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，立足自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，加大保障性租賃住房的金融支持力度。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，隨著中央和地方“你倡我隨”，相互呼應(yīng)，2022年，21個(gè)省市明確提出要大力發(fā)展保障性租賃住房，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。從重點(diǎn)地區(qū)供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，2022年保障性租賃住房的供應(yīng)量約占“十四五”規(guī)劃的三成左右，供給量明顯增加，這將在很大程度上滿足廣大群眾的住房需求。

隨著住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)都會(huì)迎來(lái)一定發(fā)展機(jī)遇。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可借此契機(jī)為政府提供保障性租賃住房代建服務(wù)，進(jìn)一步豐富企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；部分銀行可以將住房租賃金融作為展業(yè)重點(diǎn)之一；商業(yè)保險(xiǎn)公司也可以按照市場(chǎng)化原則參與到保障性租賃住房的建設(shè)中來(lái)。

從實(shí)踐反饋來(lái)看，保障性租賃住房在投資運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也遇到一些挑戰(zhàn)：如項(xiàng)目獲得難落地、項(xiàng)目建設(shè)資金難到位、后期運(yùn)營(yíng)盈利模式難建立等問(wèn)題。要形成保障性租賃住房制度良性閉環(huán)，以及可持續(xù)發(fā)展，是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的一個(gè)重要命題。如果市場(chǎng)化投資不能持續(xù)，保障性租賃住房的供應(yīng)量就難以根本保證。

目前，保障性租賃住房已納入公募REITs試點(diǎn)。后期，在相關(guān)企業(yè)具備退出通路，該領(lǐng)域真正形成“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融退出”的商業(yè)模式之后，將大大激發(fā)眾多企業(yè)參與保障性租賃住房投資運(yùn)營(yíng)的積極性。

總之，我預(yù)計(jì)2022年保障性租賃住房制度建設(shè)將會(huì)進(jìn)一步提速。隨之而來(lái)的土地供應(yīng)、中央補(bǔ)助資金、金融信貸、降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、非住改租的水電氣價(jià)格等各方面優(yōu)惠政策也會(huì)積極跟進(jìn)。(中新經(jīng)緯APP)