北京10宗“競高標準”土地買家出爐，“樹村”熱地落袋融創(chuàng)！

來源：智能家居時間：2021-05-31 10:38

5月27日，北京首次集中供應(yīng)地的10起進入高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序的土地拍賣結(jié)果公布，其中2起受歡迎的樹村地塊由融創(chuàng)獲得，金地保利華潤聯(lián)合體獲得王四營L01地塊。這次，很多地區(qū)限制了銷售價格，高政府持有份額，建設(shè)了高配置的公營住宅，住宅企業(yè)對未來項目利潤的期待下降，出現(xiàn)了舍利求地的現(xiàn)象，企業(yè)的交易難易度增加。

一些地塊競標激烈，融創(chuàng)、卓越拿地最多。

由于地理位置極其優(yōu)越，兩個樹村地塊引發(fā)了許多房地產(chǎn)企業(yè)的激烈競爭，最終兩個地塊都獲得了融創(chuàng)。在正式拍攝土地之前，兩塊地塊在報價階段達到了天花板，政府持有的產(chǎn)權(quán)很快就達到了政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)20％的上限。最后，在十多天的高標準商品住宅建設(shè)計劃PK階段，融創(chuàng)計劃獲勝，兩塊土地連在一起。

朝陽豆各莊鄉(xiāng)1306-638地塊的競爭也十分激烈，共吸引了金茂＋城建、旭輝＋首開＋建工、中海、中冶、萬科等10家企業(yè)或聯(lián)合體提出高標準住宅建設(shè)方案，最后，綠城以68.2億元的價格競爭該地塊，可售房屋樓面價格約4萬元／米，溢價15％。

5月10日拍賣當(dāng)天，王四營三塊地塊競爭激烈，但在后期高標準商品住宅建設(shè)方案PK階段，很多企業(yè)最終沒有報名，其中王四營L01塊地塊在現(xiàn)場沒有企業(yè)提交方案，最終獲得了拍賣當(dāng)天出價最高的金地＋保利＋華潤聯(lián)合體。王四營L03現(xiàn)場只有招商＋五礦＋北京城建聯(lián)合體提交方案，相當(dāng)于地塊提前鎖定。王四營L02、05有融創(chuàng)、魯能、招商＋城建＋五礦參與，最終魯能以30.95億元獲得，建設(shè)13800平方米的公租房。

另外，朝陽區(qū)崔各莊地塊由建發(fā)競爭；通州市副中心0302街區(qū)地塊由陽光城＋城建聯(lián)合體獲得；延慶南菜園地塊由住總獲得；密云檀營鄉(xiāng)地塊由首開＋住總＋旭輝＋花樣年聯(lián)合體獲得。

就拿地企業(yè)而言，這次融創(chuàng)成為拿地最多、金額最高的房企，這次競標高標準方案后拿下的樹村兩塊地塊，再加上之前單獨拍下的金盞地塊，以及與石泰合作的石景山衙門口地塊，融創(chuàng)這次也拿下了四塊地。這次的土拍也是單獨或者與其他企業(yè)合作也拍下了四塊地，是拿地最多的房企之一，但是在拿地數(shù)量上不如融創(chuàng)。而中海在這次拍地過程中顆粒無收。

這次土地拍攝對北京樓市格局有什么影響？單次土地拍攝對房地產(chǎn)企業(yè)的影響并不大，可能會影響企業(yè)半年內(nèi)的戰(zhàn)略布局，每年拍攝三次土地，后面還有兩次補倉機會。這次中海和萬科沒有競爭土地，說明他們對地塊的價值判斷與其他企業(yè)有些不同，而且他們手中的儲備項目和儲備貨值都比較大，足以支撐半年左右的去化，他們可能會在后面的土地拍攝中發(fā)力。

此次土拍還將誕生北京市場上最早的一批共有產(chǎn)權(quán)商品房，其中樹村、崔各莊各莊黑橋村，南牟村L06塊，通州城市副中心0302塊，這四塊都達到了政府擁有商品住宅產(chǎn)權(quán)20％的上限。朝陽金盞兩個地塊的政府份額分別為13％和15％。

企業(yè)發(fā)揮空間有限，交易難度大幅增加

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤持續(xù)下滑。自從集中供應(yīng)土地以來，尤其是一二線城市，許多受歡迎的地塊競爭激烈。許多地方限制了銷售價格，政府持有份額高，公共租賃住房建設(shè)高。房地產(chǎn)企業(yè)對未來項目利潤的預(yù)期有所下降，出現(xiàn)了舍利求地的現(xiàn)象。

在北京轉(zhuǎn)讓地塊中，樓面價與限售價的差距最小的是昌平東小口鎮(zhèn)馬連店地塊，樓面價與限售價僅有一萬元的差距，操盤難度可想而知。郭毅分析，北京首次集中供應(yīng)的熱度較高，許多地塊可以說利潤微薄，甚至有些地塊也算不上來賬。

這次土拍許多項目的拼搶激烈程度都超出了預(yù)期，后來許多企業(yè)冷靜下來，意識到算不上賬，因此后期有些企業(yè)不再提交高標準的商品住宅建設(shè)方案。許多地塊拍攝的樓面價格與限價差距較小，企業(yè)發(fā)揮的空間有限，利潤必然會下降，這就要求房企具備極強的成本控制能力。

為地產(chǎn)企業(yè)為何會出現(xiàn)舍利求地現(xiàn)象？

首先，在企業(yè)核心布局城市中，戰(zhàn)略權(quán)重和業(yè)績所占比例較高，如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇不取地或錯過取地時機，由于補貨等待時間的延長，企業(yè)的推貨量和推貨時間也會受到影響，不利于業(yè)績的實現(xiàn)和規(guī)模的增長，市場份額面臨稀釋，削弱了企業(yè)在城市深耕的競爭力。面臨激烈的土拍競爭，為維持規(guī)模增長，穩(wěn)定市場份額，房地產(chǎn)企業(yè)必須降低盈利預(yù)期。

二是在集中供地下，土拍熱度也在一定程度上反映了市場預(yù)期，市場預(yù)期好意味著未來去化速度和去化率也更有保障，利于現(xiàn)金回流，維持正常運作，所以房企愿意以較低的利潤甚至少量的損失來爭奪目標地塊。

對后市來說，應(yīng)該會導(dǎo)致項目集中進入市場，最快今年年底就會有一批項目出來，但在此之前，北京新房市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，后期價格戰(zhàn)的可能性不大，因為拿地的成本已經(jīng)達到了頂峰，房企未來的銷售指導(dǎo)價格也無法突破，因此后期基本上無法調(diào)整價格，已無調(diào)整空間。