北京10宗“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”土地買家出爐，“樹村”熱地落袋融創(chuàng)！

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-31 10:38

5月27日，北京首次集中供應(yīng)地的10起進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序的土地拍賣結(jié)果公布，其中2起受歡迎的樹村地塊由融創(chuàng)獲得，金地保利華潤(rùn)聯(lián)合體獲得王四營(yíng)L01地塊。這次，很多地區(qū)限制了銷售價(jià)格，高政府持有份額，建設(shè)了高配置的公營(yíng)住宅，住宅企業(yè)對(duì)未來(lái)項(xiàng)目利潤(rùn)的期待下降，出現(xiàn)了舍利求地的現(xiàn)象，企業(yè)的交易難易度增加。

一些地塊競(jìng)標(biāo)激烈，融創(chuàng)、卓越拿地最多。

由于地理位置極其優(yōu)越，兩個(gè)樹村地塊引發(fā)了許多房地產(chǎn)企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終兩個(gè)地塊都獲得了融創(chuàng)。在正式拍攝土地之前，兩塊地塊在報(bào)價(jià)階段達(dá)到了天花板，政府持有的產(chǎn)權(quán)很快就達(dá)到了政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)20％的上限。最后，在十多天的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)計(jì)劃PK階段，融創(chuàng)計(jì)劃獲勝，兩塊土地連在一起。

朝陽(yáng)豆各莊鄉(xiāng)1306-638地塊的競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈，共吸引了金茂＋城建、旭輝＋首開＋建工、中海、中冶、萬(wàn)科等10家企業(yè)或聯(lián)合體提出高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案，最后，綠城以68.2億元的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)該地塊，可售房屋樓面價(jià)格約4萬(wàn)元／米，溢價(jià)15％。

5月10日拍賣當(dāng)天，王四營(yíng)三塊地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，但在后期高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案PK階段，很多企業(yè)最終沒有報(bào)名，其中王四營(yíng)L01塊地塊在現(xiàn)場(chǎng)沒有企業(yè)提交方案，最終獲得了拍賣當(dāng)天出價(jià)最高的金地＋保利＋華潤(rùn)聯(lián)合體。王四營(yíng)L03現(xiàn)場(chǎng)只有招商＋五礦＋北京城建聯(lián)合體提交方案，相當(dāng)于地塊提前鎖定。王四營(yíng)L02、05有融創(chuàng)、魯能、招商＋城建＋五礦參與，最終魯能以30.95億元獲得，建設(shè)13800平方米的公租房。

另外，朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊由建發(fā)競(jìng)爭(zhēng)；通州市副中心0302街區(qū)地塊由陽(yáng)光城＋城建聯(lián)合體獲得；延慶南菜園地塊由住總獲得；密云檀營(yíng)鄉(xiāng)地塊由首開＋住總＋旭輝＋花樣年聯(lián)合體獲得。

就拿地企業(yè)而言，這次融創(chuàng)成為拿地最多、金額最高的房企，這次競(jìng)標(biāo)高標(biāo)準(zhǔn)方案后拿下的樹村兩塊地塊，再加上之前單獨(dú)拍下的金盞地塊，以及與石泰合作的石景山衙門口地塊，融創(chuàng)這次也拿下了四塊地。這次的土拍也是單獨(dú)或者與其他企業(yè)合作也拍下了四塊地，是拿地最多的房企之一，但是在拿地?cái)?shù)量上不如融創(chuàng)。而中海在這次拍地過程中顆粒無(wú)收。

這次土地拍攝對(duì)北京樓市格局有什么影響？單次土地拍攝對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響并不大，可能會(huì)影響企業(yè)半年內(nèi)的戰(zhàn)略布局，每年拍攝三次土地，后面還有兩次補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)。這次中海和萬(wàn)科沒有競(jìng)爭(zhēng)土地，說明他們對(duì)地塊的價(jià)值判斷與其他企業(yè)有些不同，而且他們手中的儲(chǔ)備項(xiàng)目和儲(chǔ)備貨值都比較大，足以支撐半年左右的去化，他們可能會(huì)在后面的土地拍攝中發(fā)力。

此次土拍還將誕生北京市場(chǎng)上最早的一批共有產(chǎn)權(quán)商品房，其中樹村、崔各莊各莊黑橋村，南牟村L06塊，通州城市副中心0302塊，這四塊都達(dá)到了政府擁有商品住宅產(chǎn)權(quán)20％的上限。朝陽(yáng)金盞兩個(gè)地塊的政府份額分別為13％和15％。

企業(yè)發(fā)揮空間有限，交易難度大幅增加

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)持續(xù)下滑。自從集中供應(yīng)土地以來(lái)，尤其是一二線城市，許多受歡迎的地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。許多地方限制了銷售價(jià)格，政府持有份額高，公共租賃住房建設(shè)高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)項(xiàng)目利潤(rùn)的預(yù)期有所下降，出現(xiàn)了舍利求地的現(xiàn)象。

在北京轉(zhuǎn)讓地塊中，樓面價(jià)與限售價(jià)的差距最小的是昌平東小口鎮(zhèn)馬連店地塊，樓面價(jià)與限售價(jià)僅有一萬(wàn)元的差距，操盤難度可想而知。郭毅分析，北京首次集中供應(yīng)的熱度較高，許多地塊可以說利潤(rùn)微薄，甚至有些地塊也算不上來(lái)賬。

這次土拍許多項(xiàng)目的拼搶激烈程度都超出了預(yù)期，后來(lái)許多企業(yè)冷靜下來(lái)，意識(shí)到算不上賬，因此后期有些企業(yè)不再提交高標(biāo)準(zhǔn)的商品住宅建設(shè)方案。許多地塊拍攝的樓面價(jià)格與限價(jià)差距較小，企業(yè)發(fā)揮的空間有限，利潤(rùn)必然會(huì)下降，這就要求房企具備極強(qiáng)的成本控制能力。

為地產(chǎn)企業(yè)為何會(huì)出現(xiàn)舍利求地現(xiàn)象？

首先，在企業(yè)核心布局城市中，戰(zhàn)略權(quán)重和業(yè)績(jī)所占比例較高，如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇不取地或錯(cuò)過取地時(shí)機(jī)，由于補(bǔ)貨等待時(shí)間的延長(zhǎng)，企業(yè)的推貨量和推貨時(shí)間也會(huì)受到影響，不利于業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)和規(guī)模的增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額面臨稀釋，削弱了企業(yè)在城市深耕的競(jìng)爭(zhēng)力。面臨激烈的土拍競(jìng)爭(zhēng)，為維持規(guī)模增長(zhǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)企業(yè)必須降低盈利預(yù)期。

二是在集中供地下，土拍熱度也在一定程度上反映了市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)預(yù)期好意味著未來(lái)去化速度和去化率也更有保障，利于現(xiàn)金回流，維持正常運(yùn)作，所以房企愿意以較低的利潤(rùn)甚至少量的損失來(lái)爭(zhēng)奪目標(biāo)地塊。

對(duì)后市來(lái)說，應(yīng)該會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目集中進(jìn)入市場(chǎng)，最快今年年底就會(huì)有一批項(xiàng)目出來(lái)，但在此之前，北京新房市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，后期價(jià)格戰(zhàn)的可能性不大，因?yàn)槟玫氐某杀疽呀?jīng)達(dá)到了頂峰，房企未來(lái)的銷售指導(dǎo)價(jià)格也無(wú)法突破，因此后期基本上無(wú)法調(diào)整價(jià)格，已無(wú)調(diào)整空間。