作者：王迪

出品：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)，拼規(guī)模擴(kuò)張已不是房企常態(tài)，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率、增加現(xiàn)金流成為房企關(guān)注焦點(diǎn)。

近日，焦點(diǎn)研究院、億翰智庫(kù)聯(lián)合發(fā)布50家典型房企業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告從總資產(chǎn)、負(fù)債率、融資成本、營(yíng)業(yè)收入、土地儲(chǔ)備、三道紅線、利潤(rùn)率、物企觀察等多維熱點(diǎn)數(shù)據(jù)出發(fā)，縱論2020年房企生命圖譜，展望后開(kāi)發(fā)時(shí)代房企突圍命門(mén)。

報(bào)告顯示，2020年E50房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為72.53%，最小值為53.26%，最大值為85.51%。其中，3家房企低于60%，17家房企介于60-70%，26家房企介于70%-80%，4家房企大于80%。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率多分布于70%-80%之間。

針對(duì)負(fù)債率現(xiàn)狀，在剛剛結(jié)束的房企業(yè)績(jī)會(huì)中，不少房企對(duì)于轉(zhuǎn)綠時(shí)間表有了明確的安排。其中，合景泰富表示，2021年有信心全部達(dá)標(biāo)；佳兆業(yè)集團(tuán)表態(tài)，希望在2021年底，就不存在三道紅線的概念；藍(lán)光則稱，2021年目標(biāo)保二爭(zhēng)三；萬(wàn)科表示，非常有信心在2021年一季度回到綠檔；正榮地產(chǎn)則稱，爭(zhēng)取2022H1三道紅線轉(zhuǎn)綠……

一方面，房企紛紛表明降負(fù)債的立場(chǎng)，另一方面在2020年紛雜的房企年報(bào)數(shù)據(jù)中，企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化被列到了重中之重的位置，這意味著在經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿之間房企正在做平衡。

在三道紅線指標(biāo)中，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)積淀而形成的結(jié)果，也是難以短期大幅優(yōu)化的指標(biāo)之一。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率是考慮了房地產(chǎn)行業(yè)期房銷售制度，然后通過(guò)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而用以衡量房企的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

報(bào)告顯示，如果以2020年三道紅線標(biāo)準(zhǔn)看，共有20家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%，滿足紅線標(biāo)準(zhǔn)。滿足紅線標(biāo)準(zhǔn)的有兩類房企，一是華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口以及龍湖集團(tuán)等長(zhǎng)期保持優(yōu)質(zhì)財(cái)務(wù)質(zhì)量的龍頭房企。二是部分房企主動(dòng)加強(qiáng)了財(cái)務(wù)管控，使得2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，典型房企包括寶龍地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中駿集團(tuán)控股等。

作為經(jīng)營(yíng)主體，企業(yè)增厚資產(chǎn)，其資本來(lái)源要么是所有者投入，要么是債權(quán)人投入。在三道紅線政策出臺(tái)前，如果企業(yè)沒(méi)有嚴(yán)格管控資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，那么作為資金密集型行業(yè)，房企必然將在力所能及的范圍內(nèi)加大債權(quán)人資本的占用，導(dǎo)致剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)較高。在三道紅線政策出臺(tái)后，房企要優(yōu)化這一指標(biāo)，直觀來(lái)講可以通過(guò)所有者投入置換債權(quán)人投入，這樣資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將快速優(yōu)化。

報(bào)告顯示，截至2020年末，不滿足紅線標(biāo)準(zhǔn)的房企為30家，但是有19家房企2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率較2019年有一定的下降，說(shuō)明剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率在不斷優(yōu)化。

對(duì)于未來(lái)房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率的預(yù)測(cè)，報(bào)告稱，從總資產(chǎn)和總負(fù)債數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年有很多房企的總資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張速度在下降，同時(shí)越來(lái)越多的房企主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)質(zhì)量，如控制債務(wù)增長(zhǎng)，通過(guò)上市或者配股等形式增厚所有者權(quán)益等。

這使得越來(lái)越多的房企改善了財(cái)務(wù)質(zhì)量，提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)安全系數(shù)，優(yōu)化了剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率。在三道紅線政策下，房企有意愿優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)質(zhì)量，所以在1-2年內(nèi)，E50房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下降。

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