鄭州樓市現(xiàn)狀:普漲不存在,別再閉著眼睛買房了!

來源：智能家居時間：2021-04-23 20:23

我是鄭叔，擁有多年鄭州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗，長期持續(xù)關(guān)注鄭州地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下內(nèi)容選自“鄭叔說房”微信公眾號，粉絲提問

1.提問：鄭叔您好，我之前有看過特價房，感覺便宜的房子不靠譜，又是郊區(qū)又怕別人不靠譜跑路了，看了其他樓盤房子價格也是陰晴不定，我就在想要不要在鄭州買套房？

鄭叔：你好，建議有條件是剛需的話，還是不要猶豫的買；如果沒有條件，還是需要再爭取一下。對于怎么買，有三個建議：1.對于剛需，要緊抓剛需、地鐵、學區(qū)、和商業(yè)這四大要素。2.對于改善，建議向東買，鄭州的發(fā)展方向就是向東。3.對于二手淘筍，建議在向東向東偏60度區(qū)域的城市區(qū)域及次新區(qū)域購買，這個區(qū)域不僅能夠享受到城市發(fā)展的紅利，而且還是新產(chǎn)業(yè)、人口導入的第一承接地，在價格和距離上都具有優(yōu)勢，未來一定是漲幅第一梯隊的區(qū)域。

2.提問：鄭叔您好，鄭州的地鐵開通了，那周邊的房子肯定也是溢價了請問鄭叔在鄭州值得購買的地鐵盤還有哪些呢？

鄭叔：你好，首先要清楚關(guān)于地鐵的幾點知識：1.800米內(nèi)有地鐵的才是最舒適的步行距離，超過的都是偽地鐵盤。2.地鐵環(huán)線的價值更大，鄭州的地鐵環(huán)線就是5號線。3.換乘站點附近的樓盤價值要比單點站的大，因為相對更加便捷。4.已經(jīng)開通的地鐵線路附近的樓盤紅利基本被釋放完了，規(guī)劃并在施工的地鐵沿線的紅利和風險并存。四環(huán)內(nèi)12條地鐵沿線的66個樓盤中，數(shù)量最多的就是金水區(qū)，其次是中原區(qū)，再是惠濟和管南區(qū)，最后是二七區(qū)。金水區(qū)內(nèi)房子分化較為嚴重，有高溢價，價差大，選擇起來較為困難，特價房更是頻出，金水區(qū)的老城東區(qū)有比較多的地緣改善項目，北三環(huán)承接了剛需和剛改人群。經(jīng)開區(qū)中經(jīng)開老城的價格僅次于鄭東新區(qū)，能夠跟北三環(huán)相抗衡，其地塊較為稀缺，樓面價較高；濱河國際新城的樓盤較多，且是3號線二期，可以考慮價格在1.5萬的正常樓盤。中原區(qū)的新盤也很多，有些價格高于中原老城?；轁鷧^(qū)值得關(guān)注的詳見內(nèi)部分享。高新區(qū)的地鐵較少，可選擇的項目較少。二七區(qū)的地鐵規(guī)劃已經(jīng)實施，對于剛需是一大利好。雖然二七老城和運河新區(qū)的利好未消失殆盡，但是可供選擇的項目越來越少?？偠灾?，地鐵的價值雖然在鄭州體現(xiàn)的沒那么完美。具體詳情推薦見內(nèi)部分享。

3.提問：鄭叔您好，我老婆說貸款買房比較好，我覺得全款比較好，因為我不想有太大的壓力，想問買房是貸款買比較好還是全款？這兩種有哪些優(yōu)缺點??？

鄭叔：你好，如今購買房產(chǎn)需要的資金已不是一筆小數(shù)目，對于普通家庭來說，貸款無疑是最好的方式，而對于有經(jīng)濟實力的人群，又會面臨貸款還是全款買房的選擇。全款買房有以下特點：1.對于全款買房的買家，開發(fā)商會給予一定的優(yōu)惠，且能夠免除手續(xù)費和銀行利息等。2.沒有抵押的房子更容易出售，因為避免了銀行貸款的約束；在房價上升時，出售套現(xiàn)也比較快；即使處于經(jīng)濟困難時，還可以向銀行抵押房屋，避免出售。3.全款買房的流程較為簡單，省時方便，也省去了貸款利率上浮的支出。4.如果購房者付款的樓盤是還未取得五證的項目，未來將會有一定的風險。5.全款買房可能會花費掉手里的現(xiàn)金，而貸款的話，將一部分的資金用于理財，也會有一筆可觀的收益。

貸款買房有以下特點：1.貸款購買的房屋在貸款沒還清時，想要出售會比較麻煩。2.貸款購房會被縛多則30年的債務(wù)，貸款時也許承擔相應(yīng)的利息，且手續(xù)較繁瑣，在銀行貸款額度緊張時，審批的流程和時效都比較長。3.貸款買房可以將資金分開，靈活使用資金，同時也減輕了籌錢的壓力。4.銀行會對房屋的價值進行審查，這樣就增加了買房的保險性。總而言之，可以根據(jù)自己的需求來選擇是全款還是貸款買房。

4.提問:鄭叔你好，我親戚去年年底交的房，我跟他一起去驗收的，然后我發(fā)現(xiàn)房子戶型是還不錯，但是周邊地段不好，附近還有化工廠，我想找人理論，他們說以前就公示出來了，是我親戚沒注意。碰到這種情況我想問鄭叔，怎么辨別買房周邊的不利因素？我今年下半年也要買房了

鄭叔：你好，其實很多人買房前都會犯忽視不利因素的錯誤，有些房子可能存在板塊、地段、戶型等方面的缺陷，買了這樣的房子，交房之日就是貶值之時。所以買房前的首要因素就是重視房子的不利因素，首先就是態(tài)度擺端正，對于開發(fā)商公示出來的紅線內(nèi)外不利因素要仔細閱讀，不懂的地方就向銷售問清楚，對于已經(jīng)出現(xiàn)的重大不利因素，需要去現(xiàn)場考察，驗證不利因素對項目的確切影響到底如何。再從專業(yè)的角度去分析三個方面的不利因素：項目紅線之外的因素，如靠近機場、垃圾站、火車站、油氣庫站等會產(chǎn)生廢氣、輻射、噪音和煙塵污染等影響的地方；紅線之內(nèi)的因素，如公共廁所、化糞池、變壓器、物業(yè)用房等會造成輻射、噪音等影響的因素；戶型的不利因素包括立面造型、管道層、天然氣管道等戶內(nèi)的梁、柱位置、尺寸等。不過，對于不同的人來說，不利因素的影響和重要性也不同，比如對噪音的接受度和容忍度，有的人被吵得睡不著，而有的人則能照常入睡。

所以下面這些因素是非常值得重視的，以下三個因素，一旦產(chǎn)生噪音源，影響就可能是終身的：機場，特別是軍用機場，在方圓十里的住戶都會受到影響；鐵路邊的一二排房子都不能買，車子靠近的震動影響甚至比噪音還大；公路、立交橋、高架橋鍍金的房子噪音也是極大的；工廠、集市和學校等因素的影響是間歇性的，一般白天產(chǎn)生，晚上安靜。一些氣味性影響較大的因素有：垃圾場、污水河、屠宰場、動物園等，在買遠郊改善性住宅的時候需要特別注意。還有一些會產(chǎn)生煙塵影響的因素如火電廠、造紙廠、化工廠和橡膠廠等，但以后這些場所會隨著國家對環(huán)保的重視而離住宅越來越遠。一些普通購房者會產(chǎn)生心里顧忌的影響因素如殯儀館、火葬場、監(jiān)獄、刑場等，還有一些可能會產(chǎn)生輻射影響的因素如高壓線路、變壓器、無線通訊基站等。

紅線之內(nèi)還需值得特別注意的因素如下：通風機和會產(chǎn)生噪音的通風口和排煙管道，可能會在商業(yè)頂層產(chǎn)生；有噪聲的電梯，對于靠近電梯的臥室影響較大；可能會產(chǎn)生異味的因素如垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池和公共場所等設(shè)施，這也與小區(qū)物業(yè)的管理水平有關(guān)；還有集中餐飲等商業(yè)配套、居委會、物業(yè)服務(wù)用房警務(wù)室等辦公處所可能會影響環(huán)境秩序。

對于戶型的不利因素，這里重點提一下腰線層的問題，腰線層對于整個樓棟來說可以起到裝飾外立面的作用，但對于處在腰線層的戶型來說，容易出現(xiàn)遮擋陽光、積水、雜物堆積和被盜的風險。總的來說，買房前一定要了解房子的不利因素，因為有些因素一旦產(chǎn)生，影響就幾乎是終身的。

以上內(nèi)容選自“鄭叔說房”微信公眾號，粉絲提問

鄭叔深耕房產(chǎn)投資多年，擅長購房技巧及經(jīng)驗，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。