多收了三五斗金地加快營(yíng)收結(jié)轉(zhuǎn)與凈利增長(zhǎng)3.2%

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-19 08:01

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 一向注重規(guī)模與利潤(rùn)平衡的金地，對(duì)于凈利率下降的行業(yè)趨勢(shì)，似乎也無力逆行。

4月16日，金地集團(tuán)(600383,股吧)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。去年，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入839.82億元，同比上升32.4%，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積463.91萬平方米，同比上升21.8%；結(jié)算收入751.78億元，同比上升31.0%。

年內(nèi)，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.98億元，同比增長(zhǎng)3.2%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為33.6%，比上年降低7.7個(gè)百分點(diǎn)。而集團(tuán)凈利率達(dá)12.38%，較去年同期15.93%略有下降3個(gè)百分點(diǎn)。

在2017年提出沖刺2000億的銷售目標(biāo)后，2019年首次達(dá)成目標(biāo)，2002年銷售取得歷年來最好成績(jī)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1194.8萬平方米，同比增長(zhǎng)10.73%，實(shí)現(xiàn)簽約金額2426.8億元，同比增長(zhǎng)15.23%。

盡管董事長(zhǎng)凌克在年報(bào)中稱，2020年為股東交上了一份亮眼的答卷。

按照2020年度利潤(rùn)分配方案，每10股派發(fā)現(xiàn)金股利7.00元（含稅），合計(jì)擬派發(fā)現(xiàn)金紅利31.6億元（含稅），占公司2020年合并報(bào)表中歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)的比例為30.39%。

但不容忽視的是，在過去幾年，為了沖刺規(guī)模，金地大幅降低權(quán)益占比來?yè)Q取規(guī)模增長(zhǎng)，而體現(xiàn)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，不斷下降的利潤(rùn)率便是最好佐證。

華北增收不增利

金地于年報(bào)中表示，去年?duì)I業(yè)收入上升主要是由于并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算面積和結(jié)算單價(jià)增長(zhǎng)。

其中，房地產(chǎn)結(jié)算收入751.78億元，同比增長(zhǎng)30.99%，物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)收入40.82億元，同比增長(zhǎng)33.18%，主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理面積增長(zhǎng)；其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20.16億元，同比增長(zhǎng)34.28%，主要是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)服務(wù)收入增長(zhǎng)。

分區(qū)域來看，華北、西部、東北、東南的營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本分別較上年增長(zhǎng)幅度較大，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積增長(zhǎng)；華中區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本分別較上年下降幅度較大，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少。

在營(yíng)收貢獻(xiàn)最大的華南和東南區(qū)域，毛利率比上年分別減少4.21個(gè)百分點(diǎn)和12.05個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)收增幅最大的華北區(qū)域毛利率減少10.76個(gè)百分點(diǎn)。而營(yíng)業(yè)成本方面卻有明顯上升，華北區(qū)域同比增加198.61%，東南區(qū)域同比增加111.26%。

分季度來看，金地去年?duì)I收主要集中在四季度為435.43億元，占比過半。其他三個(gè)季度分別為73.38億，125.36億，205.64億。

而凈利潤(rùn)方面分別為第一季度12.92億，第二季度16.89億，第三季度20.1億，第四季度54.05億，凈利率為17.6%、13.47%、9.78%、12.41%。

可見，金地在第四季度明顯增加了營(yíng)收，同時(shí)為了保證利潤(rùn)達(dá)到正向增長(zhǎng)，在結(jié)轉(zhuǎn)的凈利率方面也做了不少平衡。

值得一提的是，金地土地儲(chǔ)備中權(quán)益占比較低，未來面臨少數(shù)股東損益占比上升而稀釋歸母凈利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)。

截止2020年金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約6,036萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約3,203萬平方米，權(quán)益比53%。在2015年至2019年，金地新增土地儲(chǔ)備權(quán)益比沒有一年超過50%。

換言之，近年來金地通過合作擴(kuò)張，成功減輕自身資金壓力的同時(shí)，快速拔高企業(yè)業(yè)績(jī)總量，讓其維持在行業(yè)20強(qiáng)的行列。

然而通過合作模式擴(kuò)張雖然有著優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、共享資源等優(yōu)勢(shì)，但反映到企業(yè)利潤(rùn)率上，也將隨著權(quán)益比例降低而大打折扣。

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控，金地過去一年也非常重視現(xiàn)金流管理。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~方面，除了在一季度錄得-85.75億元外，其余三個(gè)季度均錄得凈流入，在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入75.15億元。

凌克在致股東函里提及，2021年開年以來，多項(xiàng)信貸及土地政策疊加，房企將要面對(duì)更大的資金壓力。

努力還債與買地

數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)是全綠檔企業(yè)，三項(xiàng)指標(biāo)全部處于綠線。

報(bào)告期末，金地債務(wù)融資余額為1130.01億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.74%，資產(chǎn)負(fù)債率為76.59%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%，凈負(fù)債率為62.53%。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金541.97億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.21倍。

根據(jù)年報(bào)，截止去年底金地集團(tuán)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債394.84億元，短期借款27.94億元，兩者相加422.78億元，同比2019年度361.06億增加17%。

正是因?yàn)楝F(xiàn)金流的壓力，2020年以來，金地成為發(fā)債最積極的公司，密集地用上了短融、中期票據(jù)、小公募債券等各種融資手段，幾乎都是用以償還到期的公司債券。

數(shù)據(jù)顯示，2020年金地集團(tuán)資本化的利息支出合計(jì)人民幣27.77億元，沒有資本化的利息支出約為人民幣29.72億元。

截至2020年12月末，公司有息負(fù)債合計(jì)1130.01億元，其中，銀行借款占比為49.52%，公開市場(chǎng)融資占比為44.32%，其他融資占比為6.16%。債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.74%。

在受融資環(huán)境與政策環(huán)境等因素影響導(dǎo)致房企拿地減少的背景下，金地集團(tuán)憑借自身資金優(yōu)勢(shì)加大力度獲取土地儲(chǔ)備。

2020年，金地集團(tuán)共獲取了116宗土地，總投資額約1350億元，權(quán)益投資額約697億元，公司新增總土地儲(chǔ)備約1657萬平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約813萬平方米。

截至2020年末，金地已布局全國(guó)70個(gè)城市，新進(jìn)入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水九個(gè)城市?？偼恋貎?chǔ)備約6036萬平方米，其中一、二線城市占比約為71.2%。

隨著規(guī)模逐漸增大，金地在土地投資也不斷加大。數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年金地在土地市場(chǎng)總投資額約1000億元，權(quán)益投資額分別為473億元及404億元；2019年1200億元的土地總投資額中，金地集團(tuán)權(quán)益投資額約為588億元。

土地?cái)U(kuò)張力度增加之余，金地集團(tuán)也適當(dāng)調(diào)節(jié)拿地結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)二線、三四線投資占比。在2020年一二線城市占比也較2019年75%進(jìn)一步下降。

目前一二線普遍受到較強(qiáng)的調(diào)控政策，避免城市過于集中所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而凌克也同樣意識(shí)到市場(chǎng)環(huán)境的變化。

在展望2021年發(fā)展方向上，他表示，疫情的陰霾并未完全消散，外部環(huán)境仍存在諸多的不確定性。中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管控政策的持續(xù)不放松，使需求端受到了一定的壓制，雖然行業(yè)整體規(guī)模仍處高位，但增速已然放緩。

2021年是金地集團(tuán)上市20周年。土地成本的高企和銷售端嚴(yán)格限價(jià)政策下，行業(yè)的收益率也面臨著下行挑戰(zhàn)，未來的路必將充滿艱辛與挑戰(zhàn)。

（責(zé)任編輯：徐帥）