進退守試、大壩理論、磐石計劃：首創(chuàng)置業(yè)年報隱藏的資產(chǎn)價值

來源：智能家居時間：2021-04-13 18:40

　　位于西二環(huán)阜成門南大街西側(cè)的阜成大廈，在古樸的街道上透著一股傳統(tǒng)與新潮并重的澎湃。

　　生活工作在這里的人說，“凡在天地之間者，莫不變”，用這句定義式的話語來形容阜成門這一帶的變化，最恰如其分。正是因為追求不變中的變，才有了今日的阜成門以及阜成大廈，后者是首創(chuàng)置業(yè)的新家。

　　去年金秋，首創(chuàng)置業(yè)的辦公地點從金融街(000402,股吧)搬到了這里，開啟了一段企業(yè)新征程。這似乎也是首創(chuàng)置業(yè)在向外界宣告公司“十四五”的到來，迎接的“賀禮”首先是外部面貌的煥然一新。

　　但內(nèi)部管理的深刻變革，才是首創(chuàng)置業(yè)備戰(zhàn)“十四五”植根骨子里的變化。

　　1、磐石計劃塑造扎實底盤

　　內(nèi)部變革方面，首創(chuàng)置業(yè)2020年報宣布啟動“磐石計劃”戰(zhàn)略，將管理理念、目標與科技化管理工具全面融合，聚焦于“大產(chǎn)品、大運營、大服務”，重塑管理體系，塑造最扎實的底盤。

　　與之同步，十三五時期“首創(chuàng)制造2020”戰(zhàn)略完成階段性使命，接任者全面升級，被命名為“首創(chuàng)智造2025”。

　　兩個戰(zhàn)略中，“制”和“智”一字之差，體現(xiàn)出企業(yè)重心側(cè)重的不同：前者側(cè)重以制造業(yè)思維匠心錘煉產(chǎn)品核心競爭力；后者在前者基礎上多了“科技”工具或元素，與國家十四五時期“科技主線”大基調(diào)相一致，首創(chuàng)置業(yè)順勢而為，輔以科技力量助力，意在全面提升全價值鏈水平。

　　從戰(zhàn)略確定到戰(zhàn)術(shù)研討再到落地執(zhí)行，首創(chuàng)置業(yè)馬不停蹄與時間搶跑要效率、要效益。同一天里，磐石計劃行動大會、西南投資者大會同時在北京、成都兩地召開；與此同時，不同城市各業(yè)務條線均有序行進，僅總部所在的北京地區(qū)，首創(chuàng)管理層就細數(shù)了上半年將推進的各項事宜：

　　天閱山河、禧瑞學府熱盤住宅的銷售工作、首創(chuàng)龍湖天街商業(yè)項目的入市、首個集租房示范區(qū)的亮相，以及4月開幕的平谷世界休閑大會的籌備，等等。與此同時，首創(chuàng)置業(yè)重點聚焦的長三角、大灣區(qū)區(qū)域以及中部、西南等單核強二線城市的各項業(yè)務以及“XIN 國潮”產(chǎn)品體系均在穩(wěn)步落地中。

　　新國風新國潮的文化，外加新科技的賦能，儼然成為首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品線的鮮明特色?！叭魏我粋€產(chǎn)品IP，都需要長時間的打磨，給文明以時間，它才能從骨子里長出來。首創(chuàng)置業(yè)為此一直在努力?！?/p>

　　管理層說，首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品的自我要求可以總結(jié)為四個字：房服社感，即好房子、好服務、好社區(qū)、好感度。尤其是好感度，與企業(yè)品牌美譽度密切相關，這同時給首創(chuàng)置業(yè)品牌提出了更高的要求：不僅產(chǎn)品本身要好，對于品牌的經(jīng)營更要用心呵護。

　　“去年因為疫情，幾乎所有企業(yè)僅用8個月時間就完成了一年工作量，實屬不易，今年大家又都回歸到了同一起跑線PK，但仍要面臨外部新環(huán)境的壓力測試，企業(yè)更要做好十分的準備，打好這場持久戰(zhàn)?！痹诳偛哭k公樓以首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品系命名的“天閱”會議室，管理層向和訊房產(chǎn)表示。

　　首創(chuàng)置業(yè)“搶跑”效果已有所顯現(xiàn)。根據(jù)最新月度報告顯示，截至2021年3月底，公司累計實現(xiàn)簽約面積約78.0萬平方米，同比增長197.2%；累計簽約金額約176.6億元，同比增長133.8%。

　　其中，在3月份，京津滬地區(qū)簽約金額約38.7億元，其他地區(qū)簽約金額約47.2億元，簽約區(qū)域構(gòu)成更加多元；核心項目簽約金額約61.4億元，非核心項目簽約金額約24.5億元。而隨著4月份，各項目的陸續(xù)入市，業(yè)績可期。

　　2、財務健康度的三套組合拳

　　首創(chuàng)置業(yè)管理層所說的“外部新環(huán)境的壓力”，指房地產(chǎn)行業(yè)升級的調(diào)控政策，主要是去年出臺的“三道紅線”以及今年的兩個“集中度”政策。

　　這些政策對企業(yè)端影響顯而易見，三道紅線對企業(yè)的再融資規(guī)模形成了不小限制，土地集中政策由于土地集中出讓，要求房企在短時間內(nèi)籌措大量拿地資金，無疑考驗房企的現(xiàn)金實力。截至目前，已有北京、天津、蘇州、合肥、杭州、長沙、重慶等地供地清單出爐。

　　總體來說，上述政策對房企手中的“錢”均構(gòu)成強大施壓。如果在手現(xiàn)金實力不足、無融資優(yōu)勢或根本融不到錢，惡性循環(huán)就是企業(yè)無錢拿地，無產(chǎn)品可賣，多元業(yè)務尚在“襁褓”不但無法貢獻收入還需要不斷加大投入，此時若原有項目售賣受阻且回款承壓又無其他投資收益的話，企業(yè)最終面臨的結(jié)果可能就是資金鏈斷裂，掙扎于生死邊緣。目前已被曝出的命懸一線的房企均逃脫不掉上述軌跡。

　　對于三道紅線等政策的影響，首創(chuàng)置業(yè)管理層認為，三道紅線更像是政府幫企業(yè)做風險評估的一張體檢表，通過三條預警紅線來檢驗企業(yè)健康度，一旦紅線超標意味著企業(yè)需要改變現(xiàn)有發(fā)展模式，或者需住院進行治療，而后根據(jù)指標健康恢復程度再給予相應空間的自由發(fā)展。這其實是敦促企業(yè)朝著越來越健康的方向發(fā)展。

　　從首創(chuàng)置業(yè)2020年報來看，企業(yè)三條紅線指標分別為：凈負債率127%，較2019年下降34個百分點；剔除預售款以后的凈資產(chǎn)負債率為74.3%，同比有所下降；現(xiàn)金短債比為1.13，同比有進一步改善。按照達標要求，雖然兩條踩線，僅現(xiàn)金短債比這一條綠線，有息負債年增速不得超過5%，但可以看到三項指標同比去年均有改善。

　　對于企業(yè)如何保障財務健康度的問題，首創(chuàng)置業(yè)管理層回應，會盡快實現(xiàn)綠檔，同時做好以下策略：

　　“業(yè)務端，區(qū)域布局和新推產(chǎn)品要更適配市場，同時進行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，另外還要持續(xù)加強銷售回款力度?！?/p>

　　年報顯示，首創(chuàng)置業(yè)2020年回款創(chuàng)歷史新高。通過動態(tài)強監(jiān)控，實時跟蹤去化和回款，考核強掛鉤，并表銷售回款294.6億，同比增長11.8%，銷售回款率86%；經(jīng)營凈現(xiàn)金流為正向70億以上，大幅改善。年末現(xiàn)金余額372億，同比增長超百億，貨幣資金增速顯然要快于有息貸款總額的增漲速度（去年有息貸款總額為973.75億元，增加了27.04億元）。

　　“投資端，堅持差異化拿地，土地投資額度主要由經(jīng)營回款來覆蓋，減少招拍掛拿地占比。”

　　這一點，在2020年報中已有充分體現(xiàn)，去年首創(chuàng)置業(yè)以穩(wěn)健審慎投資為主線，采取地產(chǎn)+多元協(xié)同非競爭性取地，降低招拍掛拿地比例，收獲頗豐。2020年期間，新獲10個項目，其中9個項目為底價成交，投資總額189.9億元，總建筑面積419.6萬平方米，平均樓面地價6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢價率為2.6%。同時，區(qū)域結(jié)構(gòu)優(yōu)化，長三角及單核城市投資占比為46%。

　　“融資端方面，降負債是長期目標，包括國資委每年對國企負債率下降指標要求相當嚴格，而且首創(chuàng)也無大量舉債動因。今年新增融資原則上用來償還存量債務，債務規(guī)模只減不增，同時不斷優(yōu)化公司債務的期限結(jié)構(gòu)和渠道結(jié)構(gòu)，保持融資成本相對穩(wěn)定。”

　　從2020年情況來說，在融資環(huán)境新挑戰(zhàn)下，首創(chuàng)置業(yè)充分發(fā)揮資本運作優(yōu)勢，依托股、債、基三級立體金融平臺，保障融資儲備充足與融資渠道暢通。

　　推進權(quán)益融資，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；銀行、債券、保險、資產(chǎn)證券化等多元融資渠道保持暢通，債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化，2020年底未使用銀行授信額度1740億元，期末平均融資成本5.14%，穩(wěn)居行業(yè)低位；首金資本深耕“地產(chǎn)x金融”價值鏈，與領先金融機構(gòu)和龍頭房企戰(zhàn)略合作，拓寬地產(chǎn)金融渠道，創(chuàng)新資源獲取，助力公司主業(yè)快速發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級，目前覆蓋項目20余個，年內(nèi)新增資產(chǎn)管理規(guī)模超百億元。

　　綜上，首創(chuàng)置業(yè)保持財務健康度策略可以概括為：保證有質(zhì)量的銷售和回款，提高現(xiàn)金儲備，這是自我輸血的根本；投資精準，采取差異化路徑拿地，降低成本，這是輸血的配套打法；在國企融資成本優(yōu)勢的前提下，輔以放緩有息貸款增速，這是輸血的結(jié)構(gòu)優(yōu)化打法。

　　3、大壩理論和“進退守試”

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長李松平曾提出過一個“大壩理論”：即把企業(yè)資產(chǎn)比作大壩，把大壩中庫存水位高度比作負債率。兩者之間的關系是，如果大壩質(zhì)量足夠好，即便水位（負債率）高一點也無妨。

　　李松平的邏輯是，具有高溢價能力及流動性的資產(chǎn)才是好資產(chǎn)，才是質(zhì)量結(jié)構(gòu)結(jié)實的資產(chǎn)，但資產(chǎn)好壞有時并非由企業(yè)自己決定，而是會隨經(jīng)濟形勢和市場供需變化而變化，因此對于企業(yè)來說，大壩和水位兩手都要抓。

　　基于此，這些年，首創(chuàng)置業(yè)始終在做的一件事，是不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，調(diào)存量優(yōu)增量。在主業(yè)地產(chǎn)之外，深度挖掘多元業(yè)務線價值，加速項目布局落地。

　　拓展采取“進退守試”總原則，該聚焦的聚焦，該舍去的果斷割舍。經(jīng)過十余年探索和發(fā)展，經(jīng)歷聚焦與分離后，首創(chuàng)置業(yè)形成以“文創(chuàng)、高科、長租、養(yǎng)老”等為代表的多元業(yè)務，且各業(yè)務均獲得較大突破，甚至形成了各細分領域的競爭優(yōu)勢。

　　文創(chuàng)：首創(chuàng)置業(yè)做文創(chuàng)園已有十余年光景，2009年，郎園Vintage橫空出世，自此成為企業(yè)一個標桿性作品。隨著“十三五”時期，北京明確文化中心建設功能定位，郎園品牌成為首創(chuàng)置業(yè)一塊金字招牌，迎來發(fā)展轉(zhuǎn)折點。2017年，市有關領導兩次視察郎園Vintage，并要求首創(chuàng)集團把文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)當做一個發(fā)展方向來做，首創(chuàng)置業(yè)擔綱重任，并于當年10月份成立文創(chuàng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部，用市場化手段大力拓展新項目、發(fā)展文創(chuàng)事業(yè)。2018年，隨著郎園Vintage、郎園Park、郎園Station三園齊開，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)正式進入爆發(fā)元年。

　　根據(jù)年報，截至2020年，首創(chuàng)置業(yè)文創(chuàng)布局全國4城10園，其中在去年數(shù)娛平臺金碼大廈落地，打造文化科技融合示范基地；發(fā)揮標桿項目優(yōu)勢，聯(lián)動主業(yè)底價獲取桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項目，項目靠近世界互聯(lián)網(wǎng)大會會址，總建面27.7萬平；聯(lián)動推進澳頭海洋文旅小鎮(zhèn)項目。在城市更新過程中，首創(chuàng)置業(yè)希望給大眾提供一個既有文創(chuàng)概念又有休閑娛樂功能的文創(chuàng)產(chǎn)品，它是真正能給人以美好享受的事物。

　　高科：經(jīng)過了在北京中關村(000931,股吧)IC PARK項目的四年探索與實踐，首創(chuàng)高科業(yè)務已具備“異地復制”的能力。2020年，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)揮ICPark標桿效應，協(xié)同主業(yè)底價獲取南京、重慶項目，總建面合計72.6萬平，地價較周邊競品低20%以上。與此同時，持續(xù)擴展產(chǎn)業(yè)資源，打造科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，已對接產(chǎn)業(yè)資源庫的科企數(shù)量增至233家。此外，還新設科技公司置威科技，以科技賦能全業(yè)務線，助力高科價值的充分高效釋放。

　　首創(chuàng)管理層2019年曾預計，隨著高科繼續(xù)在全國的布局落地，未來5年內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總產(chǎn)值規(guī)模將達千億以上。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，IC Park產(chǎn)業(yè)園2019年實現(xiàn)集成電路設計產(chǎn)值196億元，占北京市集成電路設計總產(chǎn)值的45%，占全國總產(chǎn)值的8%。

　　長租：2021年政府工作報告中提及“解決好大城市住房突出問題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。首創(chuàng)置業(yè)積極踐行國企責任，與十八里店鄉(xiāng)政府聯(lián)手打造超大租住社區(qū)——首創(chuàng)繁星。

　　項目總投資40億元，是目前北京市最大的集租房項目，建成后將為市場一次性提供6572套租賃住宅。該項目還獲批了北京市第一批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展專項資金7500萬元，這也是北京市單個集租房項目首批大額專項資金。目前項目正在加速建設，示范區(qū)計劃在2021年下半年對外開放，而在2020年新獲取的北京豐臺右安門項目，也在積極推進中。

　　養(yǎng)老：首創(chuàng)置業(yè)積極參與老齡化社會健康居住建設，盡力實現(xiàn)其業(yè)務在廣度上的“規(guī)?！?。2020年底，首創(chuàng)置業(yè)與遠洋集團聯(lián)合孕育的北京首個高端養(yǎng)老項目——椿萱茂•和園入市。

　　通過第一個養(yǎng)老項目，首創(chuàng)置業(yè)培養(yǎng)了自己的運營團隊，深度了解了整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為市場提供了一種可借鑒的參考，同時為未來其他養(yǎng)老項目的標準化、可復制化積累了諸多寶貴經(jīng)驗。

　　上述多元業(yè)務，很多項目的獲取屬于“能力輸出型資源拓展”：即原有的成功運作的項目，以實實在在的內(nèi)容產(chǎn)品，打動了當?shù)卣?，進而當?shù)卣埰髽I(yè)進駐城市進行開發(fā)。

　　對于各地政府來說，在城市更新以及新型城鎮(zhèn)化建設過程中，其需要的是市場主體給城市帶去豐富的發(fā)展元素，能夠和城市屬性高度粘合，而首創(chuàng)置業(yè)的多元要素與城市發(fā)展高度匹配，所以備受當?shù)卣畾g迎。去年首創(chuàng)文創(chuàng)進駐烏鎮(zhèn)、高科進入重慶南京，均是如此。

　　管理層表示，首創(chuàng)置業(yè)這些年多元業(yè)務的邏輯思路很簡單、也很清晰：站在開發(fā)商的角度看，企業(yè)做的內(nèi)容還是圍繞著以土地為核心的房地產(chǎn)開發(fā)；但站在使用者的角度看，這是企業(yè)與城市人居需求高度銜接做出的選擇。首創(chuàng)未來要做的事情就是服務于空間和人，這也是首創(chuàng)置業(yè)的新定位。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這些多元業(yè)務有著一個共性，符合現(xiàn)實需求，符合國家各領域重大發(fā)展戰(zhàn)略以及十四五時期科技主線戰(zhàn)略，缺口需求與政策戰(zhàn)略緊緊咬合在一起時，首創(chuàng)置業(yè)多元業(yè)務的想象空間也足夠廣闊。

　　4、一個拳頭和五個手指頭

　　首創(chuàng)置業(yè)地產(chǎn)主業(yè)和多元業(yè)務，首創(chuàng)置業(yè)助理總裁高廣漢形容為是“一個拳頭和五個手指頭”，拳頭代表力量、方向，五個手指頭代表靈活性。主業(yè)拳頭如何出擊，多元業(yè)務手指如何靈活地賦能主業(yè)，兩者之間如何相互挖潛、協(xié)同，這是首創(chuàng)置業(yè)從“十三五”過渡到“十四五”期間，思考最多的層面。

　　“發(fā)展多元業(yè)務，原來是伸手探索期，現(xiàn)在是攥拳出擊的時刻了?！备邚V漢將房地產(chǎn)發(fā)展階段分為掘金時代、煉金時代和合金時代，他表示現(xiàn)在行業(yè)正處于合金時代，是主業(yè)和多元業(yè)務相輔相成、互相賦能、互相成就的時期。

　　為什么這么說呢？其背后體現(xiàn)著首創(chuàng)置業(yè)對行業(yè)趨勢的思考邏輯：

　　一方面，行業(yè)調(diào)控政策難現(xiàn)放松，“房住不炒”和“因城施策”仍將是政策主基調(diào)，調(diào)控高壓常態(tài)化，三道紅線、銀行集中度管理、集中拍地等調(diào)控措施將產(chǎn)生持續(xù)影響，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)由此前的土地金融紅利時代進入管理紅利時代，向管理要效益是根本之策；

　　另一方面，行業(yè)進入存量時代，物業(yè)管理、租賃住房、商業(yè)運營、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等受政策支持，同時深受資本市場追捧，各房企均在做大做強自身輕資產(chǎn)平臺。

　　面對外部新環(huán)境，首創(chuàng)置業(yè)應對方式是調(diào)存量優(yōu)增量，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，全力增強公司抗風險能力及業(yè)務穩(wěn)健性。“行業(yè)長效機制建立進程持續(xù)推進，地產(chǎn)二級開發(fā)仍面臨若干行業(yè)機遇與市場空間，存量資產(chǎn)運營成為轉(zhuǎn)型升級重要方向?！?/p>

　　由此，首創(chuàng)置業(yè)未來的業(yè)務邏輯策略也演變?yōu)椋阂皇肿ザ夐_發(fā)主業(yè)平臺，挖潛主業(yè)，強基固本；一手打造輕資產(chǎn)運營平臺，聚合存量，釋放價值。

　　對于主業(yè)地產(chǎn)，從規(guī)模轉(zhuǎn)向效益與穩(wěn)健，增強抗風險能力：

　　調(diào)整結(jié)構(gòu)，資源優(yōu)勢聚焦，優(yōu)化3（京津冀、長三角、粵港澳）+X資源配置，加大南進+緊盯X機遇。而從2020年報看，長三角、粵港澳、X簽約占比均有提升，X中的主力投資城市鄭州、桐鄉(xiāng)、重慶、南京等均有項目斬獲；

　　穩(wěn)投資，采取審慎+優(yōu)選原則，全面強化產(chǎn)業(yè)協(xié)同、一二級聯(lián)動、集團協(xié)同、戰(zhàn)略合作拿地、降低招拍掛比例；

　　增回款，強考核掛鉤，保障有質(zhì)量的簽約，從2020財務報表看，操盤簽約與銷售回款均創(chuàng)歷史新高，效果顯著；

　　降杠桿，全力提升現(xiàn)金流，降低杠桿水平，這是一項長期計劃；精細化管理，向管理要效益，啟動磐石計劃。

　　首創(chuàng)管理層也認為，行業(yè)中還存在著大量增量開發(fā)機遇：比如，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，人才引進政策放寬，持續(xù)拉動核心城市需求；新基建加碼潛在利好；長三角、粵港澳等區(qū)域發(fā)展機遇等。

　　對于多元業(yè)務，全面挖潛整合內(nèi)外部輕資產(chǎn)資源，打造綜合性高估值的輕資產(chǎn)運營平臺，并適時以資本力量做大做強：

　　首創(chuàng)置業(yè)特色輕資產(chǎn)高資源稟賦，潛在規(guī)模體量巨大：一是首創(chuàng)置業(yè)自身五大多元化業(yè)務的輕資產(chǎn)業(yè)務資源；二是首創(chuàng)集團大量的商業(yè)寫字樓物管及運營資源也將會整合至首創(chuàng)置業(yè)旗下，三是集團也會幫助置業(yè)尋求北京市范圍內(nèi)等巨量運營資源的支持等。

　　對于輕資產(chǎn)運營平臺上市預期，管理層表示并不會盲目追趕這波物管企業(yè)上市潮，因為從目前資本市場上，以物管業(yè)務為代表的輕資產(chǎn)行業(yè)的資本市場走勢呈現(xiàn)了分化趨勢，中小規(guī)模物業(yè)估值水平和股價走勢不是特別理想，有規(guī)模、有優(yōu)勢、有業(yè)務特色的物管公司比較受到資本市場的重視。

　　這一點，業(yè)界已有共識。中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁就曾表示，商辦物企占比很高的，資本給予了比較高的合約面積價值。比如，寶龍商業(yè)和華潤萬象生活，每平米估值約400-500元/平米。由此，首創(chuàng)置業(yè)因其自身擁有包括但不僅限于集團給予的大量商辦類資源，未來資本市場空間極具想象空間。

　　一個例證就是，得益于辦公資產(chǎn)在大宗市場的活躍表現(xiàn)和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，以北京首創(chuàng)大廈為底層資產(chǎn)的“首創(chuàng)證券-首創(chuàng)大廈第二期資產(chǎn)支持專項計劃”僅15天便發(fā)行成功，創(chuàng)造了2021年的最快發(fā)行記錄。

　　所以首創(chuàng)置業(yè)以打造業(yè)態(tài)多樣、業(yè)務多元、極具特色的綜合性輕資產(chǎn)運營平臺為目標，當下還是主要聚焦于自身業(yè)務的做大做強。待到時機成熟，再走向上市道路。

　　此外，文創(chuàng)、高科、長租運營等輕資產(chǎn)資源深度整合，通過集約化運營，提高效能，并與房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)協(xié)同互動，相互引流。

　　由此，未來首創(chuàng)置業(yè)跨業(yè)務間協(xié)作共進的新管理機制，將形成一個城市新價值單元：主業(yè)為輕資產(chǎn)引來流量，輕資產(chǎn)反過來賦能主業(yè)獲取更加優(yōu)質(zhì)的資源。

　　輕重互動的收益價值在于，短期有支撐，快速兌現(xiàn)開發(fā)收益，反哺持有運營業(yè)務；長期有基礎，收割中長期運營服務收益，貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，而輕資產(chǎn)運營能力不論在何種環(huán)境下還能做管理輸出，賺取品牌管理輸出的穩(wěn)定收益。

　　5、資源整合：爭議、初衷、重心與決心

　　在輕重資源整合過程中，為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，首創(chuàng)置業(yè)旗下業(yè)務做出了聚焦與分離的選擇，但由此也招致熱議。

　　3月30日上午，首創(chuàng)置業(yè)舉行了2020年度業(yè)績線上發(fā)布會，于發(fā)布業(yè)績同時，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，公司已與首創(chuàng)集團訂立意向書，將向首創(chuàng)集團轉(zhuǎn)讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項目的首創(chuàng)鉅大及首創(chuàng)置業(yè)集團其他奧特萊斯項目。

　　不過，對于此次重組，仍有熱議，熱議點在于轉(zhuǎn)讓的初衷和動機。對此，鐘北辰業(yè)績會上給予回應稱，對于首創(chuàng)置業(yè)自身的發(fā)展方向和首創(chuàng)鉅大的發(fā)展方向目前并沒有變化，首創(chuàng)置業(yè)還是以經(jīng)營土地開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)為重心，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量自身都是在調(diào)結(jié)構(gòu)、降杠桿來抵抗風險，保障業(yè)務的穩(wěn)健運營。

　　換言之，就是首創(chuàng)鉅大交還首創(chuàng)集團之后，首創(chuàng)置業(yè)依托國企背景，以及北京首都區(qū)位優(yōu)勢，將更加專注于地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，深耕一級土地開發(fā)、住宅開發(fā)、城市核心綜合體業(yè)務等，回歸地產(chǎn)開發(fā)商的身份。

　　令首創(chuàng)管理層欣慰的是，經(jīng)過12年精心培育，交予集團的商業(yè)板塊是一個成熟的且是行業(yè)佼佼者的板塊。

　　數(shù)據(jù)顯示，多年來的經(jīng)營，首創(chuàng)置業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領域獲得了傲人成績。2020年，首創(chuàng)鉅大獲獎不斷，銷售額穩(wěn)步上漲，與阿里巴巴聯(lián)合打造的大會員體系正式上線，數(shù)字化轉(zhuǎn)型初見成效。

　　2020年，即使疫情對零售業(yè)務產(chǎn)生了巨大沖擊，奧特萊斯仍實現(xiàn)營業(yè)額人民幣74億元，客流3810萬人次。其中，在“首創(chuàng)奧萊12城、嗨購66雙店慶”的統(tǒng)一營銷活動中，全國十二城營業(yè)額環(huán)比增幅近40%，武漢奧萊環(huán)比增長100%。在首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營期間，奧特萊斯布局和開業(yè)項目數(shù)量穩(wěn)居行業(yè)雙第一。

　　對于首創(chuàng)置業(yè)來說，奧萊也已成為人文關懷的象征。首創(chuàng)置業(yè)管理層列舉了發(fā)生在疫情期間的一個小故事，疫情期間北京奧萊僅關了1天，這是因為疫情發(fā)生后奧萊不得以閉店，但周邊人群給12345熱線打電話說，奧萊關了他們都沒地方購物了，強烈要求開店，隨后奧萊又開了，并且整個疫情期間，零感染、零疫情；疫情期間首創(chuàng)置業(yè)還主動減免奧萊等項目租金近億元。

　　其實，如果從另一個層面來說，首創(chuàng)鉅大回歸集團，也是首創(chuàng)置業(yè)更加市場化的做法。正如首創(chuàng)置業(yè)管理層所說，“對于首創(chuàng)鉅大而言，回歸集團，有機會減少業(yè)務的運營、資本運作和資金融資方面的政策限制，這種方式有利于首創(chuàng)鉅大在信用業(yè)務方面獲得首創(chuàng)集團的發(fā)展，從而更好地支持奧萊在全國的健康發(fā)展?！?/p>

　　近些年，不論是在頂層戰(zhàn)略上，還是戰(zhàn)術(shù)打法上，抑或精神面貌上，作為一家擁有國資委背景的國企，首創(chuàng)置業(yè)對外印象“越來越市場化”。為更貼近市場化以及年輕化要求，提高企業(yè)動能，首創(chuàng)置業(yè)進行了里里外外的變革。還于2018年組建了號稱“史上最年輕董事會”的新班底，當時年僅43歲的鐘北辰上任新總裁，創(chuàng)首創(chuàng)置業(yè)歷任總裁年齡新低。

　　當然，這與整個外圍環(huán)境密不可分。自從2015年起，新一輪國企改革步入深水區(qū)。

　　此后，國務院國資委還印發(fā)《授權(quán)放權(quán)清單（2019年版）》，要求各地積極制定授權(quán)放權(quán)清單，賦予企業(yè)更多自主權(quán)。主要目的則是將國企推向市場。如對于企業(yè)關注的人才選聘、薪酬分配、工資總額、分紅激勵、年金方案、擔保規(guī)模、負債管理等事項都進行了適度放權(quán)，明確支持中央企業(yè)所屬企業(yè)市場化選聘的職業(yè)經(jīng)理人實行市場化薪酬分配制度。

　　尤其是近兩年來，國企混改以及重組現(xiàn)象頻現(xiàn)，大悅城(000031,股吧)、首開、云南城投(600239,股吧)、金茂、電建地產(chǎn)均在列。所以，首創(chuàng)置業(yè)的此次重組也是一種更加市場化的打法。管理層表示，經(jīng)歷此次重組后，首創(chuàng)置業(yè)能夠在房地產(chǎn)開發(fā)領域內(nèi)實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展，以國企責任心不斷為首都城市建設添磚加瓦，為民生建設貢獻力量，不斷兌現(xiàn)“創(chuàng)享美好新生活”的企業(yè)愿景。

　　在市場化前行過程中，首創(chuàng)置業(yè)遭遇的另一個熱議點是規(guī)模的增長問題。2020年首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)全口徑銷售額708.6億元，按年初制定的800億元銷售目標，完成率88.58%。

　　對于增長發(fā)展問題，鐘北辰在規(guī)模與質(zhì)量之間做出權(quán)衡解釋稱，首創(chuàng)置業(yè)不會片面追求經(jīng)營規(guī)模的增長，而是更加注重穩(wěn)健安全，追求高質(zhì)量的發(fā)展，不光是2021年，未來幾年公司都將保持簽約規(guī)模集中穩(wěn)定和適度投資規(guī)模的情況下，致力于調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和業(yè)務布局，探索新利潤的增長點，比如物業(yè)管理、商業(yè)運營等輕資產(chǎn)的業(yè)務平臺，同時降低杠桿水平，保持充足的流動性，增強抗風險的能力。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)，黑天鵝不可怕，怕的是灰犀牛。如果只是為了追求規(guī)模，不注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)質(zhì)量，一旦遇到節(jié)點問題集中爆發(fā)，才可怕。如果只是為了猛烈追求規(guī)模，首創(chuàng)置業(yè)一定會達標，比如量價關系中，降點價，但實際帶來的結(jié)果可能是損失了明后兩年的利潤?！?/p>

　　高廣漢同樣認為，規(guī)模和質(zhì)量是一個匹配度的問題，企業(yè)發(fā)展是一個持續(xù)的有節(jié)奏的長跑過程，使得拿到手里的每一個項目未來增值、發(fā)揮它的最大化價值，更靠譜，更實在，未來留給企業(yè)的機會也更多。

　　在業(yè)內(nèi)看來，2021年，面對復雜的市場環(huán)境，首創(chuàng)置業(yè)以“強基固本、穩(wěn)中求進”的經(jīng)營策略，積極調(diào)結(jié)構(gòu)，推動管理機制變革，向管理要效益，相信聚焦主業(yè)，輕重結(jié)合，在新的戰(zhàn)略護航下，服務于空間和人的服務商—首創(chuàng)置業(yè)，其潛藏的資產(chǎn)價值亟待釋放。

（責任編輯：蒲莎莎）

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