近日，由地產(chǎn)中國領(lǐng)先指數(shù)研究室出品的地產(chǎn)中國領(lǐng)先指數(shù)將陸續(xù)發(fā)布。據(jù)悉，自2021年3月開始，地產(chǎn)中國領(lǐng)先指數(shù)將在每月月初發(fā)布。地產(chǎn)中國領(lǐng)先指數(shù)經(jīng)過近一年的精心籌備，通過科學(xué)的指標(biāo)篩選、嚴(yán)格的模型測試以及權(quán)威的專家論證，旨在運用翔實的數(shù)據(jù)統(tǒng)計與全面的測評體系，對銷售金額、銷售面積、融資概況、土地貨值、品牌影響力等維度進行全景式觀察。作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要指數(shù)之一，地產(chǎn)中國領(lǐng)先指數(shù)有望成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，從而為市場各方及廣大投資者提供重要參考。

領(lǐng)先地產(chǎn)，盡在數(shù)讀。從2020年8月的“三條紅線”到去年年底的“五檔貸款管理”，再到今年第一季度的“宅地集中供應(yīng)”，房地產(chǎn)行業(yè)的長效調(diào)控機制正逐步落地。不難發(fā)現(xiàn)，行業(yè)規(guī)則被重新定義，管理紅利時代已經(jīng)悄然而至。對此，地產(chǎn)中國領(lǐng)先指數(shù)將帶來全方位的深度解讀。

銷售業(yè)績：5家房企超千億 不同陣營分化加劇

從2021年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100來看，僅短短3個月的時間就有5家房企的銷售額超過千億，分別為碧桂園1976.1億元、萬科1794.7億元、中國恒大1527.5億元、保利發(fā)展1232億元、融創(chuàng)中國1154億元。值得注意的是，就2021年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP100而言，排名前五的房企依次為碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展等，與2021年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100排名前5的企業(yè)一致。這也從側(cè)面表明，盡管樓市調(diào)控持續(xù)加碼，但品牌房企的優(yōu)勢愈發(fā)突出，并牢牢占據(jù)了頭部地位。

此外，在今年1-3月，房企不同陣營的發(fā)展也在持續(xù)分化。例如，銷售額1000億元以上的房企共有5家；500-1000億元的房企有10家；200-500億元的房企業(yè)有33家；100-200億元的房企有25家；剩余的27家房企均不足100億元。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入管理紅利時代，房企必須摒棄舊有模式下一味追求規(guī)模擴張的思路，更加重視增長質(zhì)量。在此背景下，不少房企選擇戰(zhàn)略合作。一方面補足自身的短板；另一方面實現(xiàn)強強聯(lián)合，增強自身的競爭力。例如，今年3月，

萬科集團與中交集團在土地開發(fā)、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域開展深入合作，補齊產(chǎn)業(yè)鏈；融僑集團與福州城市建設(shè)投資集團強強聯(lián)合，加速構(gòu)建國企+民企融合發(fā)展模式；平安不動產(chǎn)與俊發(fā)集團將重點圍繞城市更新這一新型城市發(fā)展命題發(fā)揮優(yōu)勢、資源互補；世茂海峽與上坤集團達成戰(zhàn)略合作，就粵港澳大灣區(qū)及廣西市場的投資拓展展開合作等等。

新增貨值：“宅地集中供應(yīng)”加速落地 投資拓展需順勢而為

2021年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100顯示，截至一季度末，有12家房企的新增貨值超過300億元，分別為保利發(fā)展1008.7億元、融創(chuàng)中國825.6億元、萬科800.6億元、碧桂園728.69億元、綠城中國712.2億元、華潤置地668.37億元、中國海外發(fā)展635億元、招商蛇口518.35億元、新城控股380.45億元、建發(fā)房產(chǎn)378.3億元、綠地控股345.6億元、旭輝集團305.7億元。

相比之下，頭部房企在投資拓展方面實力強勁，也更具靈活性。而從城市分布來開，隨著“宅地集中供應(yīng)”加速落地，三四線土拍市場較熱，不少央企、國企積極出手補倉，斬獲諸多優(yōu)質(zhì)地塊。

與此同時，不少熱點城市紛紛出臺相應(yīng)的土地出讓時間表及土地供應(yīng)計劃，例如北京、天津、蘇州、合肥、成都等地。以北京為例，3月31日晚間，按照自然資源部關(guān)于做好2021年度住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作中招拍掛出讓住宅用地的有關(guān)要求，2021年北京市將于3月、7月左右、11月左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。其中，3月31日，北京首批集中供地掛牌亮相。北京一次性掛牌30宗住宅用地，涉及土地面積169公頃，建筑面積達345萬平方米，將于5月8日開始競拍。而位于中心城區(qū)項目達到15宗，建設(shè)用地面積約73公頃，占比約43%。

可以預(yù)見，在金融管控不斷升級之下，住宅用地招拍掛規(guī)則的變化將考驗房企的融資能力，后續(xù)新增貨值也將會發(fā)生變化。

融資概況：境外債走弱 境內(nèi)債規(guī)模有所提升 

進入3月，境外債與境內(nèi)債的發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)明顯分化。根據(jù)2021年3月中國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外融資TOP榜顯示，境內(nèi)債與境外債的發(fā)行規(guī)模差額進一步拉大。其中，境內(nèi)債的發(fā)行規(guī)模為841.36億元，境外債的發(fā)行規(guī)模僅為39.15億美元，境內(nèi)債遠超境外債。不難發(fā)現(xiàn)，房企發(fā)行境內(nèi)債的意愿持續(xù)走強。

具體來看，金地集團以60億元奪得境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的第一，其后為保利發(fā)展44.4億元，首創(chuàng)置業(yè)44.3億元。境外債方面，九龍倉以12億美元居于境外債發(fā)行規(guī)模的榜首，其次是中國金茂、中國奧園，融資額度分別為6億美元、3.5億美元。不可忽視的是，九龍倉更是持續(xù)領(lǐng)跑境外融資榜。

自2020年針對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則出臺后，房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管持續(xù)升級。為此，不少房企開啟了降杠桿之路，并取得了突出成效。

縱觀房企2020年度的業(yè)績公告可知，眾多房企在2020年降杠桿意愿明顯，“三條紅線”全部實現(xiàn)綠檔，綠檔陣營不斷擴容。例如，招商蛇口、金輝控股、龍光集團、融信中國等等均在2020年末進入綠檔陣營。

值得注意的是，隨著“宅地集中供應(yīng)”逐步落地，房企的融資能力與流動性管理均面臨嚴(yán)峻考驗，財務(wù)靈活性也將被提升至前所未有的高度。

品牌建設(shè)：抓住Z時代 品牌年輕化成主要趨勢 

縱觀2021年3月中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌傳播力TOP100榜單，TOP10房企均高于90分。其中，融創(chuàng)中國以97.5分一舉拔得頭籌，其后分別為萬科97.23分、保利發(fā)展96.44分、龍湖集團95.89分、中國海外發(fā)展94.32分。整體來看，由于3月開始不少上市房企逐步發(fā)布2020年的業(yè)績公告及財務(wù)報告，上市房企的整體影響力遠超非上市房企。

尤其是融創(chuàng)中國，在3月開啟了“I AM I”的推廣活動，并順勢推出了“ i+美好生活體系”。這也是繼萬科2月的“挺傳統(tǒng)”系列宣傳后又一頭部房企推出的系列品牌推廣。

據(jù)介紹，圍繞社會發(fā)展和主流客群年輕化趨勢下的新需求、新文化、新體驗，融創(chuàng)中國正在不斷創(chuàng)新，用“親密、對話、陪伴、玩美、由我”的I AM I融創(chuàng)生活新主張表達對年輕化生活方式的態(tài)度?；贗 AM I生活新主張、結(jié)合市場客戶研究，融創(chuàng)中國進一步推出 i+美好生活體系，包含i城市、i社區(qū)、i家庭、i生活四大維度，通過4大城市營造策略、6大社區(qū)歡樂場景、9大家庭功能模塊、3大社交生活圈打造一整套生活解決方案，為主流客群提供年輕化的、先鋒新潮的生活方式。

客群的轉(zhuǎn)變，使得品牌日益年輕化成為房企品牌建設(shè)的新一輪攻勢。在貝殼發(fā)布的全國成交客戶結(jié)構(gòu)中，85后、90后置業(yè)者占比60%，年輕化成為主流客群的重要趨勢，其整體的代際特征也提出了新的居住及生活需求。

此外，今年3月9日，“保利物業(yè)杯”全國物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)技能競賽在安徽省合肥市隆重開幕。來自全國46個賽區(qū)的31個省級代表隊和15個企業(yè)代表隊共聚一堂，切磋專業(yè)技能、交流專業(yè)知識。作為物業(yè)管理行業(yè)的盛會，這一活動被稱之為“物業(yè)管理行業(yè)的奧林匹克”，保利物業(yè)也因此名聲大噪，保利發(fā)展的品牌影響力得到廣泛傳播。

綜上所述，3月，房企銷售陣營分化加劇，頭部房企持續(xù)領(lǐng)跑；“宅地集中供應(yīng)”加速落地，投資拓展需順勢而為；融資方面，境外債走弱，境內(nèi)債規(guī)模持續(xù)攀升；品牌建設(shè)要抓住Z時代，增強其年輕化。

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